Notat Oppdragsgiver: Oppdrag: Persaunet Utvikling AS (Heimdal Bolig AS/TOBB) Studentboliger Persaunet Faveo Prosjektledelse AS Granåsveien 15 7048 Trondheim www.faveoprosjektledelse.no ORG. NR 881 894 742 MVA Trondheim, 27.11.2012 11/54218 Persaunvegen 54 Alternativsstudie for atkomst til planområdet Innledning TOBB og Heimdal bolig kjøpte de ferdig regulerte eiendommene 56/85 og 56/88 av Trondheim kommune i februar 2005. Eiendommene ble så utviklet videre, og i oktober 2005 ble søknad om rammetillatelse sendt inn. I november 2005 mottok Persaunet Utvikling AS brev med anmodning om trekke søknaden, eller få søknaden behandlet og deretter avvist med bakgrunn i manglende skolekapasitet. Skolekapasiteten ble så løst, og ny søknad om rammetillatelse ble sendt inn i januar 2008, og rammetillatelse på ny bebyggelse ble gitt. Nesten samtidig vedtok så Trondheim kommune å plassere et transittmottak for asylsøkere på naboeiendommen; Strinda gamle sykehus. Ut fra dette så Persaunet Utvikling AS at det på kort sikt ble vanskelig å utnytte eiendommene til boligformål, og valgte i april 2009 å inngå leieavtale med UDI for eksisterende bygningsmasse på eiendommen. Persaunet Utvikling ønsker nå å bygge studentboliger på den øvrige del av tomten. Bakgrunn Planområdet omfatter eiendommene 56/85 og 56/88. Eiendommene har i dag ikke atkomst direkte fra offentlig veg, og betjenes fra en (privat?) atkomstveg i nord og fra Gina Krogs veg via grusveg i sør og fra Persaunvegen gjennom alleen.
I gjeldende reguleringsplan, R455 Reguleringsplan for Persaunet vedtatt i 2004, er atkomst vedtatt lagt via Gina Krogs veg til alleen (Fk5). Denne skal betjene både vårt felt B3e og B1 (Strinda gamle sykehus/dagens hovedbygg for transittmottaket). Gjeldende regulering forutsetter også at parkeringsbehovet for de framtidige boligene i B1 skal løses på eiendom 56/88 (Fp2). I rammetillatelse innvilget i 2008 for ny boligbebyggelse på B3e er det vist 81 leiligheter totalt med varierende størrelse. Det er vist 99 p- plasser for B3e og B1 til sammen med atkomst som regulert fra Fk5 (alleen). Ved bruksendring av B1 ville det bli etablert om lag 22 p-plasser til. I det pågående planarbeidet for omregulering til studentboliger, tas det utgangspunkt i en parkeringsdekning på 0,1 pr hybel/leilighet for studentboligene, dvs ca 20 p-plasser. Dette vil utelukkende være besøksparkering, da det ikke vil være tillatt for beboerne å ha egen bil her. Turproduksjonen vil dermed være vesentlig redusert i forhold til forutsetningene i gjeldende regulering, og vurderinger av alternative atkomster må sees i lys av denne begrensede trafikken. De 85 p-plassene knyttet til familieleilighetene på B3e i gjeldene regulering og innvilget rammetillatelse, ville erfaringsmessig generere langt flere turer pr dag enn hva besøksparkeringen for studenthyblene vil gjøre. Det framtidige behovet for B1 er beregnet til ca 30 p-plasser. I henhold til avtale med grunneier av B1 skal 8 av plassene kunne etableres på bakken, mens resten av plassene etableres under bakken i anlegg bekostet av eier av B1. Alternative atkomster Etter anmodning fra Byplankontoret har det blitt vurdert ulike alternative kjøreatkomster til området. Dette er: Via nytt helse- og omsorgssenter i øst Fra Gina Krogs veg via grusveg Fra Persaunvegen via alleen Direkte fra Persaunvegen Via eksisterende atkomstveg i nord Fra forlengelsen av Aasta Hansteens veg Alternativene er vurdert like mye ut fra hvordan planområdet påvirkes og hvilke bindinger atkomstens plassering gir inne i planområdet, som ut fra trafikkmessige hensyn.
Via nytt helse- og omsorgssenter i øst Byplankontoret spilte tidlig inn et ønske om at planarbeidet på disse eiendommene skulle sees i sammenheng, og at man skulle se på mulighetene for felles atkomst gjennom sykehjemmets p-anlegg. Høsten 2011 ble det gjennomført flere møter med Trondheim kommune Utbyggingsenheten og reguleringsarkitekt for helse- og omsorgssenteret hvor blant annet utbyggingsstruktur og volumoppbygging ble diskutert. Det var imidlertid ikke grunnlag for å etablere felles atkomst gjennom sykehjemmets p-kjeller, da studentboligprosjektet ikke kan bære kostnadene knyttet til p-kjeller, og må basere seg på parkering på bakken. Det foreslås også kun besøksparkering, og lukkede p-anlegg med adgangskontroll er mindre egnet for besøksparkering. I tillegg ville løsningen gi framdriftsmessige og framtidige driftsmessige bindinger som ikke ville være hensiktsmessig for studentboligprosjektet, og som vil kunne påføre prosjektet kostnader knyttet til midlertidige løsninger. Persaunet Utvikling AS meldte derfor til Byplankontoret i desember 2011 at det ikke var grunnlag til å gå videre med samarbeid med Utbyggingsenheten. Fra Gina Krogs veg via grusveg Fra Gina Krogs veg går det en gruset veg i det som romlig sett oppleves som ytterkant av parken. Vegen har en bredde på 3,5 4,0 m, og brukes i dag som «hovedatkomst» da det aller meste av kjøretrafikken går her, inkl f eks renovasjonsbiler. I vedlagte notat fra Reinertsen AS vedr parkeringsvurdering, anbefales denne traseen oppgradert som atkomst til planområdet, og alleen omdefinert til gang- og sykkelveg. Foto: www.maps.google.no Når en er på stedet oppleves grusvegen å gå i ytterkanten av parken, og ikke «midt i «parken slik som det framstår på kartet. Dette er kanskje på grunn av terrengets form og vegetasjonens plassering mot Gina Krogs veg, som gjør at sletta «avsluttes» før grusvegen. Denne atkomsten gir mulighet for den beste plasseringen av det felles p-anlegget, da atkomsten kommer mellom B1 og B3e, slik at p- anlegget får en naturlig tilknytning til begge boligområdene. P-anlegget vil også bli liggende som en åpen buffersone mot Strinda gamle sykehus, som er registrert med antikvarisk verdi. Den nye bebyggelsen kan derfor legges med noe avstand til det gamle sykehuset, slik at dette får mer «luft» rundt seg. Løsningen gir også mulighet for å holde resten av planområdet bilfritt (bortsett fra utrykningskjøretøy etc) Atkomstvegen foreslås opparbeidet med vegbredde 5,0m + 0,5 m skulder på hver side. Det vil være svært liten trafikk inn til området, og foreslått bredde vil gi grei passering mellom en lastebil og personbil. En slik vegbredde er også gjennomførbar mellom trærne i alleen. Løsningen kan evt kombineres med at atkomsten fra nord opprettholdes for dagens trafikk, dvs renovasjon og noen få p-plasser som er bak fløy F/dagens transittmottak. Krysset Gina Krogs veg x
Persaunvegen kan om ønskelig stenges for gjennomgangstrafikk, slik som forutsatt i gjeldende regulering. En parkering for framtidig boliger i B1 kan løses som et underjordisk anlegg under foreslått p-plass. Nedkjøring for denne kan enten løses med rampe ved innkjøringen til p-plassen eller ved ny atkomst og rampe øst for Strinda gamle sykehus. Prosjektgruppa vurderer denne løsningen som klart best for området som helhet. Fra Persaunvegen via alleen Denne atkomsten ligger inne i gjeldende regulering. Alleen er imidlertid smal, og svingen fra Gina Krogs veg er meget krapp. Et evt fortau eller gang- og sykkelveg kan etableres i egen trase nord for alleen. Inne på planområdet gir atkomsten de samme fordelene og mulighetene som alternativet fra Gina Krogs veg via grusvegen. Atkomsten vil fungere bedre for studentboligene enn for de planlagte familieboligene i gjeldende regulering, da trafikken nå vil bli vesentlig redusert. Direkte fra Persaunvegen I og med at krysset Gina Krogs veg x Persaunvegen ønskes stengt pga fare for gjennomgangstrafikk, er det vurdert muligheten for å etablere en ny direkte avkjørsel fra Persaunvegen til planområdet. På grunn av høydeforskjell mellom Persaunvegen og planområdet vil imidlertid p-anlegget bli liggende noe løftet i terrenget, noe som vurderes som visuelt meget uheldig. Løsningen legger også beslag på attraktive deler av utearealet. Et evt framtidig p-anlegg for boliger i B1 må etableres i et halvt nedgravd anlegg under p- plassen, med atkomst fra nord. Løsningen gir en tilknytning til boligene i B1 som er akseptabel, men ikke optimal. Via eksisterende atkomstveg i nord Atkomstveg i nord benyttes i dag som atkomst for de p-plassene som er etablert bak eksisterende bygg, samt som atkomt til naboeiendommene i nord. Vegen er ikke opparbeidet. Den er meget smal og det er ikke særlig rom for utvidelse og fortau. I gjeldende regulering er den vist som felles atkomst Fk3 med bredde ca 5 m uten fortau, lagt noe om slik at p-plassene for boligene utgår, og den er gitt ny trase rettet mot tomta for helse- og omsorgssenteret.
Prosjektgruppa vurderer dette som en lite aktuell hovedatkomst for planområdet. En atkomst fra nord gir enten kjøretrafikk gjennom boligområdet, eller plassering av p-plassene på den mest solrike delen av tomta. Tilknytningen til framtidige boliger på B1 blir også svak og unaturlig. Prosjektgruppa vurderer imidlertid at atkomsten kan opprettholdes som sekundær atkomst ihht dagens bruk, for de få p-plassene som er nord for eksisterende bebyggelse, renovasjon etc. Gang- og sykkeltrafikk bør legges utenom denne vegen, og det bør etableres en mer direkte atkomst fra g/s-veg langs Persaunvegen til studentboligenes utearealer. Foto: www.maps.google.no Fra forlengelsen av Aasta Hansteens veg I forbindelse med etableringen av helse- og omsorgssenteret antas det at Aasta Hansteens veg blir opparbeidet. Dette alternativet tar utgangspunkt i atkomst enten via privat veg i forlengelsen av Aasta Hansteens veg, eller i utkanten av tomta for helseog omsorgssenteret, og inn i planområdet øst for Strinda gamle sykehus. Arealet benyttes i dag kun til frastilling av containere. Løsningen gir en god atkomst dersom p-plassen legges slik som vist i gjeldende regulering, og med de fordeler som beskrevet under alternativet for grusvegen fra Gina Krogs veg. Det er imidlertid ikke rom for både atkomst til bakkeparkering og nedkjøringsrampe til et framtidig p-anlegg for boliger i B1. Løsningen kan ha en framdriftsavhengighet til oppgraderingen av Aasta Hansteens veg ved etableringen av helse- og omsorgssenteret. Løsningen vurderes derfor som mest aktuell for nedkjøringsrampene til det framtidige p-anlegget, og kombinasjonen med atkomst til bakkeparkering fra vest vil være meget god. I gjeldende regulering er vegen benevnt Tg2 og vist utvidet til en bredde på ca 7,5 m. Vegen er vist som atkomstveg for eksisterende boliger langs denne, for øvrig g/s-veg. Vegarealet inngår nå i planen for helseog omsorgssenteret.
Konklusjon Prosjektgruppa vurderer at dersom annen atkomst enn den som ligger i gjeldende regulering skal vurderes, så er atkomsten fra Gina Krogs veg via grusvegen den beste for bakkeparkeringen, evt supplert med atkomst fra Aasta Hansteens veg til p-kjelleren for de framtidige boligene i Strinda gamle sykehus. Situasjonen er vurdert både for planområdet og for omgivelsene som helhet. Studentboligene vil generere små trafikkmengder, og vesentlig mindre enn familieboligene som ligger til grunn for gjeldende regulering.