Saksprotokoll. Saksprotokoll: Detaljregulering av Persaunvegen 54 gnr/bnr 56/85 og 56/88, sluttbehandling

Transkript

1 Saksprotokoll Utvalg: Bystyret Møtedato: Sak: 63/14 Tittel: Saksprotokoll: Detaljregulering av Persaunvegen 54 gnr/bnr 56/85 og 56/88, sluttbehandling Resultat: Behandlet Arkivsak: 11/54218 VEDTAK: Bystyret vedtar forslag til detaljregulering av Persaunvegen 54 som vist på kart i målestokk 1:1000, merket Voll arkitekter senest datert med bestemmelser senest datert Vedtaket fattes i henhold til plan- og bygningsloven Behandling: Votering: Innstillingen ble enstemmig vedtatt. Elektronisk dokumentert godkjenning uten underskrift Saksprotokoll for Bystyret

2 Saksframlegg Detaljregulering av Persaunvegen 54, sluttbehandling Arkivsaksnr.: 11/54218 Forslag til innstilling: Bystyret vedtar forslag til detaljregulering av Persaunvegen 54 som vist på kart i målestokk 1:1000, merket Voll arkitekter senest datert med bestemmelser senest datert Vedtaket fattes i henhold til plan- og bygningsloven Sammendrag Hensikten med planarbeidet er å legge til rette for utbygging av boliger egnet for studenter på Persaunvegen 54. Fordi det ikke kan reguleres til studentboliger, er det gjort en vurdering av sannsynligheten for at det blir studenter som vil bo her. I bestemmelsene er det tilrettelagt for å fremme denne beboergruppen ved leilighetssammensetningen og justering av krav til parkering i forhold til overordnet plan. Planområdet ligger inntil en stor park og krav til uterom er senket tilsvarende krav i indre sone. Eksisterende bebyggelse er regulert vekk, uten rekkefølgekrav om riving. Planen hindrer ikke videre drift av transittmottaket, men det er tilrettelagt for etablering av et nytt bygg med boliger. Endringer etter offentlig ettersyn er beskrevet under endringer etter høring. Det var ingen innsigelser til planen. Bakgrunn Planforslaget er utarbeidet av Faveo Prosjektledelse AS som forslagstiller, i samarbeid med Voll arkitekter, på vegne av tiltakshaver Persaunet Utvikling AS. Planområdet omfatter i hovedsak eiendommene 56/85 og 56/88, eid av Persaunet Utvikling AS og deler av eiendommene 56/64 og 56/1 (Trondheim kommune), 56/73 (Boligstiftelsen For Trygdeboliger) og 9/628 (Persaunet Borettslag v/trio Eiendomsservice). Persaunet Utvikling AS kjøpte det ferdig regulerte området av Trondheim kommune i Påfølgende søknad om rammetillatelse ble bedt trukket på grunn av manglende skolekapasitet. Skolekapasiteten ble løst og rammetillatelse ble gitt i 2008 for fem blokker med i alt 81 leiligheter. I samme tid ble det vedtatt å plassere et transittmottak for asylsøkere på naboeiendommen, Gamle Strinda Sykehus. Persaunet Utvikling AS så at det på kort sikt ble vanskelig å utnytte eiendommene til boligformål, og inngikk i april 2009 leieavtale med UDI for eksisterende bygningsmasse på eiendommen. Deretter ønsket Persaunet Utvikling AS å bygge boliger tilrettelagt for studenter på den øvrige del av tomten. Det ble rettet en forespørsel om dispensasjonssøknad eller mindre vesentlig endring av gjeldende plan, da kun krav til variert leilighetsstørrelse og parkeringsdekning ville bli fraveket. 1

3 Dette ble ikke akseptert, og prosjektet er nå gjennom full detaljregulering. Gjeldende reguleringsplan Reguleringsplan for Persaunet, R455, ble vedtatt Arealet er regulert til boligformål benevnt B3e og parkeringsplass Fp2. Parkeringsplassen er i gjeldende plan felles for B3e og B1 (Gamle Strinda Sykehus). Det er bevaringsbestemmelser knyttet til B1 og deler av parken FRI1. Atkomst til både B3e og B1 er fra Gina Kroghs veg via alleen. Innkjøringen fra Persaunvegen er regulert strengt for biltrafikk. Tidligere vedtak og planpremisser Det innsendte planforslaget ble i delegasjonsvedtak 4405/13 vedtatt lagt ut til offentlig ettersyn med krav til følgende endringer ved sluttbehandling: - Vurdere om det er nødvendig med tiltak for gående langs f_k2. Bygningsrådets vedtak 39/14; Persaunvegen 56 - søknad om forlengelse av midlertidig dispensasjon for etablering av transittmottak for asylsøkere, ble vedtatt Dispensasjonen er gyldig i fem år og gjelder den eksisterende bebyggelsen på tomta og Gamle Strinda Sykehus. Forholdet til overordnet plan - kommuneplanens arealdel (KPA) I KPA er arealet vist som boligbebyggelse i ytre sone. Parkeringsdekningen er vurdert ut i fra krav for andre sammenlignbare prosjekter og nærliggende boligbebyggelse. Uteromskravet er redusert til kravet for indre sone. Renovasjonsløsningen er lagt på offentlig grunn, men vil bli regulert til privat areal. Dette er på grunn av problematiske adkomstmuligheter, trafikksikkerhet og av hensyn til antikvariske verdier. Planforslaget åpner for at det tillates bruksenheter (soverom) i kollektiv i gul støysone (55-60 db). Dette er diskutert videre i beskrivelse av planforslag. Tilgrensende planarbeid I oktober 2013 ble det vedtatt en detaljplan på nabotomta 56/1. Arealet skal benyttes til helse- og velferdssenter (HVS) med et bruksareal på inntil m² BRA. Inntil 30 % av bebyggelsen er tillatt oppført opp til kote +102, mens arealet i bestemmelsesområde # 1 skal ha maks høyde + 98,5, tilsvarende høyden på Gamle Strinda Sykehus. Risiko- og sårbarhetsanalyse Det er utarbeidet en ROS analyse som tar for seg følgende tema: vannforsyning, støv/støy i anleggsfasen og fra trafikk og ulykke ved gjennomføring. Se virkninger av planforslaget 2

4 Planområdet, eksisterende forhold Beliggenhet Planområdet er på m² og ligger på Persaunet, i østre del av Trondheim. De nærmeste studiestedene til HiST og NTNU er mellom 1,6 2,8 km unna. Stedets karakter Planområdet er avgrenset av Persaunvegen mot vest og tomt for nytt helse- og velferdssenter i øst. Boligområdet i nord har boliger i 2-4 etasjer. Mot sør ligger Gamle Strinda Sykehus og en park. Transittmottaket Eksisterende bebyggelse er en fløy av tidligere Persaunet sykehjem. Det er gitt en ny midlertidig dispensasjon i 5 år fra gjeldende regulering, for bruksendring til transittmottak. Bygget benyttes til beboerrom for asylantene ved transittmottaket på Gamle Strinda Sykehus. En liten del av bebyggelsen, ca 20 m², går inn på nabotomta, 56/1. Det er opprettet dialog om kjøp av dette arealet fra Trondheim kommune, alternativt leie mens bebyggelsen står. Kulturminne og kulturmiljø Eksisterende bebyggelse i planområdet er ikke regnet å ha kulturminneverdi. Gamle Strinda Sykehus, som ligger inntil planområdet, er registrert med høy antikvarisk verdi, og er regulert som spesialområde bevaring. Bygget er ført opp i 1924 som sykehus og fra 1991 ble det del av Persaunet sykehjem. Landskap Planområdet ligger som en åpen, østvendt slette mellom Gamle Strinda Sykehus og gamle Persaunet sykehjem. Terrenget stiger mot vest med en høydeforskjell på inntil syv meter fra kote +83 til +90. En større parkeringsplass fra sykehjemsdrifta ligger igjen mot eksisterende bebyggelse. Naturverdier og rekreasjonsverdi I planområdet er det anlagt et uteoppholdsareal og en lekeplass tilknyttet transittmottaket. Parken sør for planområdet er benyttet til lek og aktivitet, og er eksisterende grønnstruktur i kommuneplanens arealdel. Den er registrert som svært viktig lokal verdi i temakart for biomangfold og naturverdier, og den er regulert til spesialområde bevaring. 3

5 Parken har to alleer; furualleen fra Gina Krogs veg til Aasta Hansteens veg som er regulert som gang- og sykkelveg, og bjørkealleen fra Gina Krogs veg til Gamle Strinda Sykehus. Trafikkforhold Kjøreatkomster I gjeldende regulering er atkomsten til feltet via bjørkealleen med innkjøring fra Gina Krogs veg. Grusveien gjennom parken er regulert vekk, men benyttes også som adkomst. Stikkveien nord for planområdet er belastet med en del gjennomgangstrafikk via sykehjemmet i forbindelse med barnehagen i Ubåtsvingen. Denne gjennomkjøringsmuligheten er regulert vekk i ny plan for HVS. Gang- og sykkeltilbud Det går et tråkk gjennom planområdet, som snarveg fra Persaunvegen til grusvegen mot Gina Krogs veg. Asylantene benytter fasiliteter i Gamle Strinda Sykehus, og det er en del gangtrafikk mellom bygningene. Kollektivtilbud Det er bussholdeplass rett ved planområdet, hvor buss 22 går til/fra sentrum og Gløshaugen. Holdeplassen i Bromstadvegen, 350 m fra planområdet, betjenes av buss 60 som forbinder Valentinlyst med Lerkendal og Gløshaugen. Begge bussene går hvert kvarter i rush og ellers halvtime. Sosial infrastruktur Skole og barnehage Planområdet ligger i skolekretsen til Strindheim barneskole og Rosenborg ungdomsskole. Det er barnehage på Persaunet, Tyholt og Valentinlyst. Tilgjengelighet Høydeforskjellene internt på tomta legger noen føringer for plassering av bebyggelsen og opparbeidelsen av utearealene for å kunne tilfredsstille kravene til universell utforming. Teknisk infrastruktur Hovedvannledningen som ligger på tvers av planområdet må legges om. Det er en trafo i eksisterende bygg. Anlegget ligger innenfor konsesjonsområdet for fjernvarme. Fjernvarmeledning må legges om som del av prosjektet med nytt helse- og velferdssenter på nabotomta. Grunnforhold Undersøkelser viser at det generelt er meget fast siltig tørrskorpeleire under varierende lag med fyllmasser og humus. Fjell er registrert i ett borepunkt, for øvrig er sonderingene avsluttet i meget faste masser uten fjellkontakt. Det er ikke noe som indikerer at det er forurensede masser. 4

6 Beskrivelse av planforslaget Plandata og planlagt arealbruk Arealbruksformål i planen Sum Planlagt bebyggelse BRA Eksisterende bebyggelse BRA grunnareal Over terreng Under terreng Over terreng Under terreng Blokkbebyggelse, B3e m² - Bygg A 1095 m² 219 m² - Bygg B 2315 m² 463 m² - Bygg C 2551 m² 534 m² - Eksisterende bygg/bygg D ca 600 m² ca 300 m² Boligbebyggelse, B3a 255 m² 0 m² (9/628 og 56/64) Tjenesteyting, o_tj 563 m² 0 m² Renovasjon, o_r 271 m² 0 m² Sum alle byggeformål m² m² m² ca 600 m² ca 300 m² Offentlig gang-/sykkelveg, o_gs 147 m² Felles kjøreveg, f_k1, f_k m² Felles gang-/sykkelve, f_gs 185 m² Felles parkering, f_fp2 844 m² Sum planområdet m² Blokkbebyggelse B3e Hovedgrep og struktur Eksisterende bygg i nord reguleres vekk og kan erstattes av et nytt bygg. I tillegg omfatter reguleringsformålet tre nye blokker i opptil fem etasjes høyde. Strukturen på bebyggelsen tar opp retningen til Gamle Strinda Sykehus og eksisterende bygg i nord. Plasseringen åpner opp mot nye HVS i øst. Sammenhengen til dette anlegget er uavklart inntil prosjektvalg foreligger. Utearealet for beboerne åpner seg mot parken og det er krav om visuell avgrensing, slik at parkens arealer ikke privatiseres. Eksisterende bebyggelse Det tillates drift som transittmottak i fem nye år. Bårehuset er i dag i bruk som aktivitets- og oppholdsarealer for transittmottaket, og er planlagt revet. Det har ikke antikvarisk verdi. Ny bebyggelse Bebyggelsen er planlagt som midlertidige boliger. Det vil være en blanding av kollektiv for opptil seks beboere rundt felles kjøkken og bad, og hybler for en til to beboere med både oppholdsrom, kjøkken og soverom. I bygg A, B og C tas utgangspunkt i 89 enheter, fordelt på 19 kollektiv og 70 enkeltboliger. Utnytting og høyder Gjeldende regulering definerer en maksimal utnyttelse på m² BRA. Planforslag har samme grense for utnyttelse, men for å sikre utearealet er det valgt å definere BYA og maks byggehøyde. Illustrasjonsmaterialet viser samlet bebygd areal på bygg A, B og C på m² BYA, mens reguleringsplanen hjemler m² BYA. 5

7 Snitt gjennom nabobygg, eksisterende fløy mot nord, bygg A, bygg B og Gamle Strinda Sykehus. I bakgrunnen, markert med grått, maksimalt volum for det nye helse- og velferdssenteret på nabotomta. Maksimal byggehøyde er fem etasjer (+101,5) for bygg A og B og fem etasjer (+105) for bygg C med fire etasjer (+102) på den delen som er nærmest parken. For fleksibilitet er det romslige omriss av planlagt bebyggelse, med krav til minsteavstand mellom de nye byggene i bestemmelsene. Eksisterende bygg i nord kan erstattes med et nytt bygg med inntil 600 m² BRA, som omtrent tilsvarer dagens bruksareal. Maksimal byggehøyde er fem etasjer (+101,5), som gir en grunnflate på 120 m² BRA. Plankartet viser omriss av planlagt bebyggelse som gir maksimal utstrekning for ny bebyggelse på 230 m² BYA. Dette gir rom for et bygg i 3-4 etasjer. Støyforhold Støyberegningene viser at (medregnet) felles uteoppholdsareal ligger utenfor gul/rød sone. Vestfasaden på bygg C ligger i gul sone, som må hensyntas ved prosjekteringen. I støyrapporten antas det at dagens energikrav i fasaden vil medføre at man samtidig oppnår tifredsstillende støynivå på innendørs oppholdsareal. Ved søknad om tiltak skal det foreligge en støyrapport som viser at kravene tilfredsstilles. Uterom I KPA er kravet til uterom i midtre og ytre sone 50 m² pr 100 m² BRA eller pr boenhet. Planforslaget har senket krav til tilsvarende indre sone; 30 m² uterom pr 100 m² BRA. Det er vurdert ut i fra at tomten ligger inntil en vernet park, som er et veldig godt supplement til uteareal. Det skal etableres en visuell avgrensning mellom det offentlig og private utearealet, da det ikke er en tydelig overgang i dag. Ved indre sone er minimumskravet til uterom m². Planforslaget viser et uteareal på m², utenfor gul støysone. I tillegg er det mulighet for takterrasse på den laveste delen av bygg C, som kan medberegnes som uterom hvis det har tilfredsstillende støyforhold. Uteromsarealet på bakken vil være felles for beboerne og eventuelle asylanter. Dagens lekeplass, som benyttes av transittmottaket, vil bli erstattet innen området som et fellesanlegg. 6

8 Sol/skygge En forutsetning for å akseptere at krav til indre sone legges til grunn, er at prosjektet kan vise til gode solforhold på utearealet. Dette har vært definert som at halvparten av uteromskravet (50 % av m²) må ha sol på gitte sentrale tidspunkt. Arealet mellom bebyggelsen vil ha gode solforhold på formiddagen/dagen. Rommene mellom eksisterende bygg og bygg A, samt mellom bygg A og bygg B vil få gode solforhold på ettermiddagen. I tillegg vil beboerne ha tilgang til balløkka og den 20 daa store sykehusparken, som er i umiddelbar nærhet. Her er store åpne arealer og gode solforhold hele dagen. 21. mars kl 15 Solfylt uteareal: m² 21.juni kl.18 Solfylt uteareal: m² Universell utforming Utearealene og den nye bebyggelsen er planlagt etter prinsippene for universell utforming og kravene i TEK 10. Sykkelparkering Det legges godt til rette for sykkelparkering med fire sykkelplasser pr 70 m² BRA. Minst halvparten av disse skal etableres under tak, i kjeller eller sokkel. Med BRA på m² ny bebyggelse gir dette et krav på 337 plasser for boligområdets beboere. Transittmottaket har ikke behov for sykkelplasser, da asylantene er på mottaket i kun kort tid (gjennomsnittlig fire uker) og ikke disponerer sykkel. Ved en omgjøring av eksisterende bebyggelse til hybelhus, vil det bli etablert nye sykkelplasser i tråd med bestemmelsene. Atkomst Gjeldende regulering viste atkomst til parkeringsplassen f_fp2 via bjørkealleen, men av hensyn til trærne er denne nå endret til gang- og sykkelveg. Ny atkomst blir regulert via grusvegen gjennom parken og stikkvegen i nord. Som vist i gjeldende regulering vil Gina Krogs veg bli opparbeidet med ensidig fortau på østsida, og krysset mot Persaunvegen blir stengt. 7

9 Offentlig tjenesteyting o_tj og boligbebyggelse B3a Plankartet har øst for vei f_k2, feltene o_tj og boligformål B3a. Arealet er tatt med i planen ettersom gjeldende regulering regulerte ny trase for stikkvegen i dette området. Det er ikke lenger aktuelt å gjennomføre endring av stikkvegen og den blir nå regulert tilbake i eksisterende trasé. o_tj er en del av eiendom 56/1 og inngår i tomta for det nye helse- og velferdssenteret. Boligformålet er deler av Persaunvegen 50, 56/64 og Persaunvegen 48, eiendom 9/628. Renovasjon f_r Planområdet er ikke knyttet direkte til offentlig veg eller privat veg av god kvalitet. Eksisterende adkomst i nord (f_k2) har svært dårlig sikt rundt Persaunvegen 50, og det er trangt i snu inne ved bebyggelsen. Av antikvariske årsaker er det ønskelig med minimalt med trafikk gjennom parken (f_k1), spesielt med store kjøretøy. Renovasjon skal i prinsippet løses på egen grunn, men av hensyn til trafikksikkerhet og antikvariske verdier er det valgt en annen løsning med privat renovasjonspunkt i offentlig vegareal. Plassering av punktet er valgt slik at man i minst mulig grad berører de store trærne langs Persaunvegen. Dette gir en effektiv og trafikksikker løsning uten behov for rygging og som ikke gir ekstra belastning i adkomsten i parken. Renovasjonspunktet og veilommen vil bli privat og vil vedlikeholdes av eierne. Illustrasjonen viser prinsippet for avfallsløsningen. Fortau og renovasjonsareal vil bli flyttet nærmere bebyggelsen, da det skal være en vegskiller mellom Persaunvegen og veglommen som er én meter bred. Renovasjonspunktet omfatter en utvidelse av Persaunvegen til oppstillingsplass med veiskiller for renovasjonsbil og sugestasjon for søppelsuganlegget, samt nedgravde containere for plast og papp/papir. Nedslippspunkt til søppelsuganlegget legges slik at det er maksimalt 50 m fra bygningens utgangsdør. Kjøreveger Kjøreveg f_k1 Kjøreveg f_k1 er grusvegen gjennom parken, som i praksis benyttes som adkomst til planområdet i dag. Denne opprettholdes som adkomst til parkeringsplassen f_fp2. Selv om det i utgangspunktet ikke er ønskelig med trafikk gjennom parken, så er antallet parkeringsplasser vesentlig redusert i forhold til gjeldende regulering. Kjøreveg f_k2 Arealet er dagens adkomstveg fra nord, og skal fortsatt benyttes til kjøreveg for eiendommene Persaunvegen 50, 52 og 54. Gjennomkjøringstrafikken vil bli borte ved etablering av HVS på nabotomten. Trafikken her vil bli meget begrenset, og dagens standard opprettholdes. 8

10 Gang- og sykkelveger f_gs Gang- og sykkelveg f_gs er bjørkealleen fra Persaunvegen. Den er i gjeldende regulering vist som kjøreadkomst til planområdet, men av hensyn til trærne endres denne nå til gang- og sykkelveg. o_gs I forbindelse med renovasjonspunktet er en del av eksisterende gang- og sykkelveg tatt med i planen. Parkeringsplass f_fp2 Arealet tillates benyttet til felles parkering for boligbebyggelsen i det nye planområdet og virksomheten i Gamle Strinda Sykehus, 56/87. Hovedbygget for transittmottaket ble i sin tid godkjent bruksendret uten at det ble stilt krav om parkeringsplasser for de ansatte, men i henhold til privat avtale mellom grunneierne skal Gamle Strinda Sykehus disponere 8 plasser her. Det åpnes i bestemmelsene for at det kan etableres parkeringsanlegg under bakken innen formålet. Dette på bakgrunn av krav i gjeldende regulering om at ytterligere parkering for Gamle Strinda Sykehus skal kunne etableres under bakken her. I KPA er kravet for ytre sone minimum 1,2 plasser pr 70 m² BRA eller pr boenhet. Dekningsbehovet er vurdert ut i fra studenters bilbruk. Da studenter generelt har et lavere bilhold foreslås et lavere krav med minimum 0,4 plasser pr 70 m² BRA. Om det blir andre enn studenter som bor her og det blir behov for flere parkeringsplasser, kan det etableres parkeringskjeller under f_fp2. Det reduserte parkeringskravet er vurdert ut ifra dekningskrav på Persaunet leir og i andre tilsvarende prosjekter. Det mest sammenlignbare er Voll studentby med 0,18 plasser pr 70 m², som ligger i midtre sone. Midtre og ytre sone har samme krav, men Voll studentby ligger nær lokalsenter og i kollektivsone, og kan ha en lav dekning. Persaunet leir er ordinære boliger og har et krav på minimum 0,6 plasser per bolig under 40m². Bestemmelsen om 0,4 plasser pr 70 m² BRA ligger dermed høyere enn kravet for Voll studentby og lavere enn Persaunet leir. Dette gir et krav på 34 p-plasser for boligene i bygg A, B og C, og et samlet framtidig behov på 37 plasser ved etablering av nytt bygg D. Forslag til situasjonsplan viser en mulighet for totalt 35 plasser på f_fp2; 27 for boligene og 8 for Gamle Strinda Sykehus. I tillegg er det mulighet for 8-10 plasser nord for bygg C og D. Det er lagt opp til en høy andel sykkelparkering, med 4 plasser per 70m² boligareal. Halvparten skal være under tak. Planlagt gjennomføring 0-alternativ: Dersom detaljplanen ikke blir vedtatt, vil tomta fortsatt bli liggende ubebygd. Dette betyr at det blir 200 færre boliger for personer med behov for midlertidige boliger. 9

11 Gjennomføring: Den nye bebyggelsen planlegges oppført med moduler. Atkomst til byggeplass foreslås foreløpig direkte fra Persaunvegen, eller på en midlertidig veg gjennom parken utenom alleen. Til søknad om igangsettingstillatelse vil det bli gjort rede for gjennomføringen, med blant annet avbøtende tiltak for å sikre myke trafikanter, inkl asylanter som skal bevege seg mellom transittmottakets to bygg. Estimert byggeperiode er 10 mnd. Byggestart planlegges umiddelbart etter godkjent plan og byggesøknader, og omlegging av infrastruktur, forventet våren Virkninger av planforslaget I følge boligprogrammet skal kommunen bidra til flere boliger for studenter i områder som oppleves som attraktive og som understøtter god byutvikling. Etableringen av disse boligene vil kunne forbedre boligsituasjonen for personer som har behov for midlertidige boliger. Stedets karakter Så lenge det eksisterende bygget i nord beholdes, blir boligene nord for planområdet lite berørt av den nye bebyggelsen. Ved etablering av bygg C, vil det bli noe mer skyggebelastning på utearealet til Persaunvegen 52. Det vurderes at bebyggelsen i mindre grad vil påvirke det nye helse- og velferdssenteret. Kulturminner og kulturmiljø Av hensyn til bevaringsverdige Gamle Strinda Sykehus viderefører den nye bebyggelsen retningen til bygningen, og det dannes et åpent rom mellom bygningene. Det vurderes at den nye bebyggelsen ikke vil påvirke bebyggelsen på Persaunet leir. Rekreasjonsinteresser/rekreasjonsbruk Parken sør rundt Gamle Strinda Sykehus representerer et verdifullt rekreasjonsareal for nærområdet. Da det ikke er et tydelig skille mellom planområdet og parken skal det legges inn en visuell avgrensning mellom det private utearealet og det offentlige parkarealet. Dette er for å unngå privatisering av parken. Uteområder Utearealene ligger i det åpne gårdsrommet mellom bebyggelsen. Solforholdene vil være gode på dagtid, noe mer begrenset på ettermiddagen. Det redegjøres for at minst 50 % av utearealet er solfylt ved nøkkeltidspunkt. Takterrasse er tillatt på bebyggelse lavere enn fire etasjer, og vil kunne ha gode solforhold hele dagen. På ettermiddagen vil de åpne arealene i parken være godt supplement. Dette er årsaken til at det er vurdert som en akseptabel løsning at uteromskravet er basert på indre sone. Forhold til tilliggende plan Bebyggelsen ligger med gavl mot helse- og velferdssenteret, som gir økt grad av åpenhet mot denne planen. Byggegrense på 4,0 meter er opprettholdt, da hensynet til det indre uterommet er prioritert. Transittmottaket Planforslaget legger til rette for at transittmottaket kan bestå i eksisterende bebyggelse. Det er innvilget en ny dispensasjon fra gjeldende plan, med forutsetning om bl.a. at det tidsbegrenses til fem år og at gjennomsnittlig botid ikke skal overstige fire uker. Uteoppholdsareal for asylantene 10

12 vil bli felles med uteoppholdsarealet for de øvrige beboerne. I uteromsregnskapet er det tatt høyde for dette. Dagens lekeplass vil bli erstattet innen planområdet. Det er ikke behov for parkeringsplasser for verken bil, sykkel eller moped da det er ingen ansatte i denne delen av transittmottaket. Det er avsatt åtte parkeringsplasser på f_fp2, da dette arealet skal dekke parkeringsbehovet også for virksomheten i Gamle Strinda Sykehus. Trafikkforhold Det vurderes at planforslaget vil generere lite trafikk sammenliknet med gjeldende regulering, da studenter har lavere bilhold. Om det blir andre med høyere bilhold som blir boende her, er det mulighet for å etablere parkeringskjeller. Stengingen av krysset Gina Krogs veg Persaunvegen ligger allerede inne i gjeldende regulering, men er ikke gjennomført. Dette er et rekkefølgekrav i den nye planen og vil medføre en bedret situasjon for naboene i Gina Krogs veg, da gjennomkjøring til Tyholtvegen og Aasta Hansteens veg ikke lenger vil være mulig. Barn og unges interesser Det vurderes at planforslaget ikke berører eller endrer arealer som nyttes av barn og unge da det er sikret lekeplass i bestemmelsene. Trafikksikkerhet langs Persaunvegen i byggefasen vil bli ivaretatt i gjennomføringsplanen. Sosial infrastruktur Det vurderes at planforslaget ikke vil medføre behov for økt skole- eller barnehagekapasitet, da botilbudet ikke er tilrettelagt for familier med barn og da de som skal bo her heller ikke fristiller boliger andre streder. Energi Bebyggelsen vil bli tilknyttet fjernvarmenettet. Teknisk infrastruktur En del teknisk infrastruktur må legges om som følge av dette planforslaget og planen for nytt HVS på nabotomta. Planene for ny infrastruktur er sikret i bestemmelsene. Risiko og sårbarhet Momentene i ROS analysen er videreført som rekkefølgekrav i bestemmelsene: - Vannforsyning: Før brukstillatelse skal tekniske anlegg som krysser tomta være lagt om. - Støv/støy i anleggsfasen og fra trafikk, og ulykke ved gjennomføring: Plan for beskyttelse av omgivelsene mot støy, støv og andre ulemper i bygge- og anleggsfasen skal følge søknad om igangsetting. Avveiing av konsekvenser Økonomiske konsekvenser for kommunen Det foreligger en kjøpsavtale mellom Trondheim kommune som selger av tomta og Persaunet Utvikling AS, som definerer hvilke anlegg utbygger skal bidra og bekoste. Rekkefølgekrav i planforslaget er i store trekk i samsvar med kjøpsavtalen og gjeldende reguleringsplan for Persaunet. 11

13 Innspill til planforslaget før første gangs behandling Ved oppstart hadde Fylkesmannen i Sør-Trøndelag, Sør-Trøndelag fylkeskommune, og flere naboer innspill til planforslaget. De omhandlet parkeringskjeller, støyvurderinger, forholdet til gjeldende plan og naboplan. Innspillene ble ivaretatt i førstegangsbehandlingen. Høringsuttalelser og merknader etter offentlig ettersyn Fylkesmannen i Sør-Trøndelag, datert : Ut i fra hensyn til barn og unge er det viktig å legge inn forutsetninger for hensiktsmessige uteleksområder. Kommentar: I 6.1, står det at detaljert utomhusplan skal vise lekeområder. Sør-Trøndelag Fylkeskommune, datert : Det er ikke registrert automatisk fredede kulturminner i området. Minner om den generelle aktsomhetsplikten. Bygninger som skal rives bør fotodokumenteres. Kommentar: I 3.1 står det at bygninger som skal rives skal fotodokumenteres. Norges vassdrags- og energidirektorat, datert : Sweco Grøner har utarbeidet en geoteknisk vurdering for tiltaket i Selv om rapporten er noen år gammel er konklusjonen entydig på at grunnforholdene er gode og egnet til formålet. Kommentar: Det er tatt til etterretning. Statens Vegvesen, datert : Anbefaler at offentlig areal langs kommunal veg ikke benyttes til privat avfallshåndtering. Dette for å skjerme vegen med tanke på snøopplag og utbedringer av trafikkareal. Kommentar: Renovasjonsarealet og fortauet er blitt noe sideforskjøvet slik at det blir plass til en vegskiller på en meter mellom veilommen og Persaunvegen. Det vil bli et privat anlegg som må vedlikeholdes av eierne. Trøndelag brann- og redningstjeneste IKS, datert Det må legges til rette for at brann- og redningstjenesten skal kunne utføre effektiv rednings- og slokkeinnsats. I tillegg til adkomstveier gjelder dette også en hensiktsmessig plassering av og nødvendig antall brannkummer, ivaretakelse av forskriftsmessig slokkevannskapasitet, tilgjengelighet for slokke- og redningstjeneste, tilstrekkelig brannavstand mellom bebyggelse og tilstrekkelig radiokommunikasjon. Bruk av farlig gass må risikovurderes. Det minnes om at det fra før ligger et anlegg med brannfarlig gass i området. Kommentar: Dette vil bli ivaretatt i detaljprosjekteringen. AtB, datert : Det forventes at studenter som er bosatt på Persaunvegen 54 vil i størst utstrekning sykle eller gå til og fra studiestedet. En utbygging her vil gi en marginal tilvekst av kollektivandelen på rute 22 og 60, som ikke vil påvirke dagens kapasitet og frekvens. Kommentar: Det er tatt til etterretning. Endringer etter offentlig ettersyn Plankart: Den delen av bebyggelsen som ligger på nabotomten er fjernet fra plankartet, da dette allerede er regulert vekk i gjeldende plan for HVS. Boligformålet ved f_k2 har fått navnet B3a etter inntilliggende boligformål i gjeldende plan. Endringer på renovasjonspunktet er beskrevet under. 12

14 Leilighetssammensetning: Bestemmelsen om boligfordeling er blitt omformulert slik at det blir tydeligere hva som defineres som kollektiv og hva som er småleilighet. Ny bebyggelse skal benyttes til boliger. Minimum 20 % av boligene skal være kollektiv, med fire-seks hybler og felles kjøkken/oppholdsrom og bad. Øvrige boenheter skal være maksimalt 40 m². Ved flere byggetrinn skal det sammen med hver søknad følge en redegjørelse for oppfyllelse av sammensetningskravet. Bomiljø: Noen bruksenheter i kollektivene kan bli liggende mot nord og øst. For å sikre gode lysforhold i disse rommene er følgende krav lagt til 4.1.6: Der fellesareal i kollektivene eller hybelrom er ensidig belyst mot nord eller øst, skal redusert dagslyskvalitet kompenseres med en økning av vindusarealet. Innvendige boder: Bestemmelsen om bodareal er blitt fjernet, slik at TEK 10 vil bli gjeldende. Støy: Alle gjennomgående bruksenheter vil få stille side og kan oppfylle KPAs støykrav. Det åpnes for at bruksenheter i kollektiv kan ligge i (lys) gul støysone. Deler av støybestemmelsene i endret til: I gul støysone mellom db tillates kollektiv og annen støyfølsom arealbruk som har en stille side, dersom det er tilgang til egnet uteplass med tilfredsstillende støynivå. Som kompenserende tiltak må det etableres tilstrekkelig solskjerming for støyutsatte vindu. Ved søknad om tillatelse til tiltak skal det foreligge detaljert støyrapport. Renovasjon: Det er endret fra offentlig (o_r) til privat (f_r) renovasjon og det er definert hvilke renovasjonsløsninger som er tillatt. Bestemmelsen er omformulert til: Boligbebyggelsen skal tilkobles mobilt avfallssug. Nedkast skal ligge maksimalt 50 m fra bygningenes utgangsdør. For papp- og papiravfall og midlertidig for plast skal det etableres nedgravde containere innenfor angitte område. Veglommen er regulert om til eget formål; f_avt - annen veggrunn - tekniske anlegg. For å få plass til en vegskiller på én meter er o_gs sideforskjøvet, slik at den kommer nærmere bebyggelsen. Av hensyn til drift, er det krav om en minsteavstand på 1,5 meter mellom o_gs og ny bebyggelse. Uterom: Planområdets uteareal og tilliggende park har ikke en tydelig avgrensning som antyder hva som er privat og offentlig. Av hensyn til andre brukere av parken er følgende lagt til 6.1: Det skal etableres et tydelig visuelt skille mellom boligenes uteareal og parken. Geoteknikk: Følgende rekkefølgekrav er tatt med: Geoteknisk prosjektering må være ferdig før igangsettingstillatelse gis. Av prosjekteringsrapporten skal det framgå om det er behov for geoteknisk oppfølging av spesielle arbeider i byggeperioden. Tekniske anlegg: Rekkefølgekrav om tekniske anlegg er tatt med og rekkefølgekravet til hovedvannledningen er endret til den samme som for planen for HVS på nabotomten: Før igangsettingstillatelse kan gis, skal det foreligge teknisk plangodkjenning av infrastrukturanlegg som skal tilknyttes offentlig infrastruktur, herunder også avfallssuganlegget. 13

15 Hovedvannledning må legges om før igangsettingstillatelse. Plan for omlegging må legges ved søknad om tiltak. Gang og sykkelveger: Det er lagt inn nye rekkefølgekrav og videreført rekkefølgekrav fra gjeldende plan R455: Før ferdigattest kan gis for ny bebyggelse skal sikker kryssing av Persaunvegen til eksiterende bussholdeplass skal være etablert. Før ferdigattest kan gis til ny bebyggelse skal gang- og sykkelvei fra Gina Kroghs veg til Fernanda Nissens veg være etablert i henhold til gjeldende plan. o_gs skal være lagt om til regulert trasé før brukstillatelse. Før ferdigattest kan gis for bebyggelsen, skal fortau langs Persaunvegen være etablert. Traseen skal følge reguleringsplan R455 fra stien som går opp til Kuhaugen til eksisterende busslomme i krysset Gina Kroghs veg og Persaunvegen. Rådmannens vurdering Boligbebyggelse for studenter Det kan ikke reguleres spesielt til en beboergruppe, slik at planen må vurderes ut i fra sannsynligheten for at studenter vil bosette seg her. Det er ikke andre studentbyer i nærheten, og området ligger i akseptabel avstand fra flere studieinstitusjoner. I Handlingsprogram for helhetlig studentpolitikk vurderes det blant annet at det er viktig å legge til rette for utviklingen av flere boliger for studenter i Trondheim. I Boligprogrammet tilrådes det at kommunen etter konkrete vurderinger skal kunne utvise et skjønn i forhold til krav til utearealer og parkeringsdekning der det er åpenbart at bygget forblir benyttet for studenter eller andre med kortvarig boligbehov. Basert på tiltakshavers ønske om å tilrettelegge for boliger for studenter har bestemmelsene spesielt lagt til rette for små boenheter og kollektiv. Skulle det være færre studenter som flytter til Trondheim, vil det være mulig for andre med behov for små boliger, for eksempel unge som nylig er kommet på boligmarkedet og/eller enslige, som kan benytte seg av boligene. Leilighetsfordeling Bestemmelsen sikrer minimum 20 % kollektiv med opptil seks hybler. Resten av kan være maksimalt 40 m², som sikrer muligheten for universell utforming og at leilighetene kan være gjennomgående. Det er spesielt viktig i bygg C som ligger utsatt for støy fra Persaunvegen. Støy: Det åpnes for at hybler i kollektiv kan ha soverom mot lysgul støysone (55-60 db). Småleilighetene kan være i gul støysone med må ha en stille side. Det er sikret tilstrekkelig solskjerming for støyutsatte hybler, slik at det ikke er nødvendig å åpne vindu for å lufte ut overskuddsvarme. Parkering: Bestemmelsene stiller lavere krav til parkeringsdekning enn overordnet plan. Vurderingen baseres på andre sammenlignbare planer med både høyere og lavere dekningskrav. I det tilfelle at det ikke skulle bo studenter her og det skulle være behov for flere parkeringsplasser, kan det etableres 14

16 parkeringskjeller under f_fp2. Uterom: Kravet til uterom er lavere enn i overordnet plan. Planområdet ligger inntil et unikt rekreasjonsareal, som vil kunne få mye aktivitet som følge av planforslaget. Om dette får negative følger for andre brukere kan den visuelle avgrensningen mellom parken og planforslaget forsterkes, for å unngå privatisering av parken. Renovasjon: Ulike løsninger for renovasjon er blitt vurdert og den valgte løsningen ivaretar både trafikksikkerhet og antikvariske hensyn. Områder vil bli regulert om til privat areal, slik at eierne av boligene vil ha ansvaret for drift av renovasjonspunktet, iht. snømåking og lignende. Eksisterende bebyggelse Eksisterende bebyggelse er i gjeldende plan regulert vekk, men det er ikke rekkefølgekrav om riving. Den nye midlertidige dispensasjonen fra gjeldende plan legger til rette for drift som transittmottak i fem år til. Delegasjonsvedtaket for førstegangbehandling: I byplansjefens vedtak om offentlig ettersyn stod det at følgende skulle gjøres i sluttbehandlingen: - Vurdere om det er nødvendig med tiltak for gående langs f_k2. f_k2 er en eksisterende veg som blir regulert tilbake i nåværende trasé. Vegen er smal og ligger svært nær nabobebyggelsen. Den nylig vedtatte planen for HVS vil ikke benytte denne vegen som adkomst, og gjennomkjøringsmuligheten er regulert vekk, slik at trafikken vil bli redusert. Det vil kun være Persaunvegen 50, 52 og 54 som vil benytte vegen til et begrenset antall parkeringsplasser. Den vurderes derfor til å være tilstrekkelig trafikksikker. Konklusjon Rådmannen anbefaler at planforslaget vedtas. Rådmannen i Trondheim, Einar Aassved Hansen kommunaldirektør Hilde Bøkestad byplansjef Anette Rudshaug saksbehandler Elektronisk dokumentert godkjenning uten underskrift Vedlegg 1: Vedlegg 2: Vedlegg 3: Vedlegg 4: Reguleringskart Reguleringsbestemmelser Oversiktskart Illustrasjonsplan 15

17 Vedlegg 5: Vedlegg 6: Vedlegg 7: Vedlegg 8: Snitt Sol/skyggeanalyse Illustrasjoner Høringsmerknader 16