1 Q3-2016
2 1) HOVEDPUNKTER OM DEN TYSKE ØKONOMIEN GENERELT BUSINESS CLIMATE Stemningen i den tyske økonomien har bedret seg betraktelig. Ifo forretningsklima-indeksen for tysk industri og handel steg fra 106,3 poeng i august til 109,5 poeng i september. Dette er det høyeste nivået siden mai 2014. Selskapene ser dermed vesentlig mer optimistisk på fremtiden. I tillegg var de mer tilfreds med situasjon når det gjaldt sin nåværende virksomhet. LEDIGHETSTALL I august var det ifølge foreløpige beregninger gjort av det tyske statistisk sentralbyrået (DeStatis) rundt 43,6 millioner mennesker sysselsatt. Sammenlignet med forrige måned har antall sysselsatte økt med 505 000 personer, eller 1,2%. Antall sysselsatte personer har siden mai 2010 fortsatt å ligge over nivået fra måned året før. Siden desember 2015 har vekstraten vært konstant på 1,2%.
3 Justert for sesongmessige og uregelmessige effekter, var det om lag 1,82 millioner arbeidsledige mennesker i august 2016. Den justerte ledigheten i august 2016 var på 4,2%. Ansatte i millioner (ILO-definisjon): Kilde: Deutsches Statistisches Bundesamt (DeStatis) INFLASJON Prisene i Tyskland var i september 2016 0,7% høyere enn i september 2015. Inflasjonen - målt gjennom konsumprisindeksen har dermed økt noe de siste to månedene. I september 2016 var prisøkningen 0,1% høyere enn i august. RENTENIVÅ I ESB møtet 08.09.2016 lot man styringsrenten i eurosonen forbli uendret med 0,00%. Tilsvarende forble straffe-renten uendret på -0,40%, dette er renten bankene som har overskuddslikviditet må betale for å ha likvider stående hos ESB, fremfor å låne de ut
4 Deutsche Bank Research forventer at ESB i desember kommer til å kunngjøre en utvidelse av den "kvantitative lettelsen". Det makroøkonomiske bildet er fortsatt svært usikkert og ESB vil unngå spekulasjoner i de forskjellige markedene. Deutsche Bank Research forventer derfor at ESB ønsker å understreke sin beredskap, hvis det skulle være nødvendig å iverksette alle sine tilgjengelige midler, dette for å hindre en uønsket destabilisering av finansmarkedene. Renten for boliglån (gul) forblir fortsatt lav MAKROØKONOMISKE UTSIKTER I rapporten fra Deutsche Bank Research fra 2.September 2016 kommer de med følgende prognoser for økonomien og utviklingen i offentlige budsjetter: Prognosen for vekst i bruttonasjonalproduktet for 2016 er hevet fra 1,7% til 1,9%. For året 2017 er vekstanslaget redusert fra 1,3% til 1,0%. En noe svakere lønnsvekst forventes å redusere forbruket, samt at de noe dempede eksportutsiktene og den høye globale usikkerheten vil påvirke investeringene. Tysklands budsjettbalanse vil øke til tross for økte utgifter for flyktninger. Prognosen for overskudd for årene 2016 og 2017 økte til 0,5% (tidligere 0% pr år). Den offentlige gjelden er forventet å reduseres allerede i år, og vil kunne synke til under 69% av BIP.
5 Tysklands enorme overskudd på driftsbalansen vil falle betydelig i årene som kommer. Det tyske overskuddet vil sannsynligvis reduseres med 20% til 7% av BIP som følge av den demografiske utviklingen, eiendoms-boomen og en saktere utvikling av globaliseringen frem til 2020. Den fortsatte strømmen bort fra Europa når det gjelder investeringer i rentepapirer forventer å ytterlige øke presset når det gjelder svekkelsen av euroen. Veksten i sysselsettingen i den tyske industrien vil etterhvert avta. Gitt den lave veksten i verdensøkonomien og lav investeringsaktivitet er derfor sannsynlig at den industrielle sysselsetting vil stagnere i 2017 - om enn på et høyt nivå. For 2016 forventes en inflasjon på 0,5% på grunn av stigende energipriser. I 2017 kan inflasjon øke til 1,5%, men på grunn av den høye volatiliteten i oljeprisen er usikkerhetene i prognosene fortsatt høye. 2) DET TYSKE EIENDOMSMARKEDET Per 30.09.2016 var transaksjonsvolumet for næringseiendommer i Tyskland ca 32,7 milliarder euro. Sammenlignet med samme periode i fjor utgjorde det fortsatt et minus på 14%, men pga det sterke tredje kvartalet ble avstanden til rekordåret året før betydelig redusert. Som i Norge, er det tilgangen på gode investeringsobjekter som legger en demper på transaksjonsvolumet og ikke etterspørselen. Den videre utviklingen i transaksjonsvolumene er forventet å bremse noe ned pga den begrensede tilgangen av objekter i markedet, samt den lave utviklingen i nybygg og renoverte objekter. Likevel er det, som alltid mot slutten av året, mange større transaksjoner under arbeid. For hele året 2016 forventes ingen ny transaksjonsrekord, men avhengig av hvor fort salgsprosessene gjennomføres, så kan vi igjen oppnå et resultat på opp mot 50 milliarder euro. Dette ville da bringe 2016 opp på 3. plassen historisk sett, bak 2007 og 2015, iflg JLL Tyskland. Videre sier JLL, "... etter vårt syn er det er på mellomlang sikt ikke noe krise scenario, som spesifikt vil kunne påvirke eiendomsmarkedene slik at det vil kunne oppstå en kraftig oppbremsing eller et krasj. Imidlertid må man nå være fokusert på utviklingen i leiemarked og så lenge det er i sin nåværende forfatning så er lyset for investering i det tyske eiendomsmarkedet fortsatt på grønt." Når det gjelder de forskjellige aktiva klassene så utgjør kontoreiendommer rundt 40%, etterfulgt av detaljhandel med 25%. De resterende segmentene er fordelt på logistikkeiendommer med nesten 10% og hotelleiendommer med nesten 9%, og kombi eiendommer med ca 7%. De resterende 10%, utgjør primært eiendommer med mer spesielle funksjoner som sykehjem og aldershjem. Prisene på næringseiendom fortsetter å stige. Etter at yielden på næringseiendommer i andre kvartal falt med 20 basispunkter til 3,93% i snitt for alle Big-7 byene, forsterket fallet seg ytterligere i månedene juli-september, drevet av en sterk etterspørsel fra investorer, med en reduksjon på ytterligere 22 basispunkter til en snittyield på 3,71%. I Stuttgart og i Berlin sank yielden kraftigere enn gjennomsnittet med hhv 65 med 40 bp.
6 Når det gjelder det tysk markedet for boliginvesteringer, så ble det ifølge Savills i de 9 første månedene omsatt porteføljer for ca 7,2 milliarder euro. Sammenlignet med samme periode i fjor, er det en nedgang på mer enn 60%. "Den betydelige nedgangen kan i hovedsak tilskrives få antall transaksjoner med minimum 5000 enheter. Av dette var det kun en eneste transaksjon i inneværende år, mens i året før fant seks salg av denne størrelsesorden sted, "iflg Savills Tyskland. Det er fokus på mindre porteføljer. Transaksjoner i størrelsesorden mellom 20-50 millioner euro viser en økning på +68 prosent og 50-100 millioner euro +56 prosent. 3) OVERSIKT OVER PORTEFØLJEN TIL GP AS German Property Portfolio Overview 01.10.2016: GP Objekt Type eiendom Total areal i m² Forventet utløp av leieavtale Ledighet i % (m 2 ) Ledighet i% (ec.) leie på årlig basis net yield p.t Aschaffenburg Office 6.703 31.12.17 0,0% 0,0% 766.142 5,75% Bensheim Office 7.646 17.01.18 13,9% 11,9% 683.686 4,82% Dreieich Office 4.459 26.01.20 7,6% 7,8% 480.048 5,37% Düsseldorf Residential 20.338 0,3% 0,8% 1.688.182 6,63% Hamburg Residential 2.937 0,0% 0,0% 311.511 6,29% Herborn Hennef Production/ Logistics 55.702 24.03.22 6,0% 2,5% 1.984.520 8,44% Office/ Production 5.975 13.05.18 0,0% 0,0% 485.796 6,43% Köln-Wachsfabrik Office 6.050 03.04.19 6,3% 4,1% 549.024 5,07% Köln - Industriestraße Office 4.385 20.03.18 1,6% 1,2% 535.896 6,28% Mannheim Logistics 7.255 16.11.21 0,0% 0,0% 445.068 5,86% Monheim Logistics 14.930 10.02.17 0,0% 0,0% 676.387 7,29% Mülheim Logistics 7.645 20.06.18 11,7% 12,5% 355.241 3,35% Neu-Isenburg Office/ Logistics 3.733 06.05.20 34,8% 26,2% 184.866 2,70% Stuttgart - Feuerbach Office 9.984 31.12.25 0,0% 0,0% 1.395.810 7,41% SUM 157.742 21.09.20 4,7% 2,9% 10.542.176 6,55%
7 4) FINANSIERING Alle eiendommer er nå langsiktig finansiert og rentesikret, boligeiendom frem til 2020 og næringseiendom frem til 2025. Den siste refinansieringen som er blitt gjort, var for eiendommene Aschaffenburg og Stuttgart. Rentebelastningen for disse ble inngått til 1,31% (margin + swap). 5) YTTERLIGERE INFORMASJON For øvrig jobbes det konkret med salg av en eller flere eiendommer. Ytterligere informasjon om dette vil ble meddelt aksjonærene fortløpende. AKSJONÆRINFORMASJON LEGGES UT PÅ: WWW.GERMANPROPERTY.NO VIDERE SPØRSMÅL KAN RETTES TIL: GEORG WESSEL (Daglig Leder, German Property AS) MAIL: WESSEL@GPM.AG TLF: 0047 911 917 00 STAALE ANDRESEN (Styremedlem, German Property AS) MAIL: ANDRESEN@GPM.AG TLF: 0041 79 852 02 85