Generalforsamling 15. JUNI 2016

Transkript

1 Generalforsamling 15. JUNI

2 1. Struktur - German Property AS BOARD Odd Einar Christophersen, Erik Larre, Eirik Furuseth, Halvor Svartdal & Staale Andresen GERMAN PROPERTY AS CEO - Georg Wessel 0% Estator AG German Property Operations GmbH German Property Düsseldorf GmbH German Property Hamburg GmbH 100% 100% 100% German Property Holding GmbH 0% Ø German Property Objekt Monheim GmbH & Co. KG Ø German Property Objekt Dreieich GmbH & Co. KG Ø German Property Objekt Neu-Isenburg GmbH & Co. KG ØGerman Property Objekt Aschaffenburg GmbH & Co. KG Ø German Property Objekt Stuttgart-Feuerbach GmbH & Co. KG Ø German Property Objekt Mülheim GmbH & Co. KG Ø German Property Objekt Mannheim GmbH & Co. KG Ø German Property Objekt Köln-Wachsfabrik GmbH & Co. KG Ø German Property Objekt Köln-Industriestraße GmbH & Co. KG Ø German Property Objekt Herborn GmbH & Co. KG Ø German Property Objekt Hennef GmbH & Co. KG Ø German Property Objekt Bensheim GmbH & Co. KG 2

3 2. Tyskland - Økonomiske situasjon Prognostisert vekst (DIW) 1,6% i 2016 og 1,5% i 2017 I 2015 eksporterte Tyskland varer og tjenester for 1.196,4 mrd = ny rekord Importen var på 984,5 mrd. Handelsoverskudd 247,88 mrd (+16%) For 2016 forventes handelsoverskuddet å holde seg stabilt I april 2016 var det 1,76 millioner arbeidsledige mennesker, noe som tilsvarer en arbeidsledighet på 4,2%, ned fra 2,03 millioner (= 4,9%) i april 2015 Økningen i privat konsum i 2015 på det høyeste nivå siden 2000 (+1,9%). For 2016 regner man med en økning på ca 1,5% (=merkonsum på 23mrd) Statsbudsjettet for 2016 forventes å gå i pluss Risikofaktorer: Veksten i Kina, Brexit, gjeldsgraden i en del europeiske land, spesielt Hellas, valutakursutvikling 3

4 3. Eiendomsmarkedet Boligeiendom Prisutvikling leiligheter Düsseldorf ( /m2) 3, , , , , , , , , , , Kilde: 4

5 3. Eiendomsmarkedet Boligeiendom Prisutvikling leiligheter Hamburg ( /m2) 4, , , , , , , Kilde: 5

6 3. Eiendomsmarkedet Næringseiendom Yieldutvikling i Frankfurt Kilde: Colliers International Report Office and Investment Q

7 3. Eiendomsmarkedet Næringseiendom 70.0 Utvikling i transaksjonsvolumet for næringseiendom mrd mrd Kilde: Report Ernst&Young Real Estate GmbH 7

8 3. Eiendomsmarkedet Boligeiendom Utvikling i transaksjonsvolumet for boligeiendom mrd Kilde: Report Ernst&Young Real Estate GmbH 8

9 4. GPAS Oversikt Eiendommer Selskapet besitter 27 eiendommer - 12 næringseiendommer - 15 boligeiendommer Tilsammen ca kvm bygg / verdi , kvm næring / verdi , kvm bolig / verdi ,- Totalt 465 leieforhold hvor av, - 82 i næringseiendom i boligeiendom Årlige leieinntekter på ca 10,5m ca NOK 97,5m 9

10 4. GPAS Oversikt Eiendommer in % value in % sqm Residential 20.32% Office/Storage 11.99% Logistic/Light Industr % Office/Storage 10.31% Residential 15.23% Logistic/Light Industr % Office 40.30% Office 21.71% 10

11 5. GPAS - Utvikling ,800,000 10,600,000 10,400,000 10,200,000 10,000,000 9,800,000 9,600,000 9,400,000 9,200,000 9,000,000 Development Gross Rent 6,000,000 5,000,000 4,000,000 3,000,000 2,000,000 1,000,000 - Development Cash Flow pre Amort (budget) 6,000,000 5,000,000 4,000,000 3,000,000 2,000,000 1,000,000 0 Devlopment Interest Paym (budget) 105,000, ,000,000 95,000,000 90,000,000 85,000,000 80,000,000 75,000,000 70,000,000 65,000,000 60,000,000 Development Loan Amounts 11

12 6. GPAS - Verdivurdering Property Purchase price Aschaffenburg Bensheim Dreieich Hennef Herborn Köln-Wachsfabrik Köln-Industriestr Mannheim Monheim Mühlheim Neu-Isenburg Stuttgart Commercial in total Düsseldorf-Portfolio Hamburg-Portfolio Residential in total in total

13 7. GPAS Finansiering Bank Næringseiendom Løpetid Lån Q2/16 Sparkasse Dillenburg Herborn ,44m HypoVereinsbank 9 Næringseiendommer ,20m KSK Böblingen 2 Næringseiendommer ,18m Bank Boligeiendom Løpetid Lån Q2/16 HypoVereinsbank Düsseldorf/Hamburg ,22m Sum bankgjeld per ,04m 13

14 7. GPAS Finansiering Selskapets belåningsgrad (LTV) utgjør ca 49% pr SWAP rentesikring på totalt 61,8m (88,3%) gjennomsnittsrente 1,23% Gjennomsnittlige løpetid på rentesikringen Gjennomsnittlig lånerente pr = 2,64% (flytende rente+swap+margin) Amortisering av lån på boligeiendom 0,27m p.a. = 1,38% av opprinnelig lånebeløp (1,56% av gjeldene belåning) Amortisering av lån på næringseiendom 2,68m p.a. = 4,27% av opprinnelig lånebeløp (5,07% av gjeldene belåning) Pr har selskapet 4.44m i kassen hvorav er bundet opp som likviditetsreserve (HypoVereinsbank + Sparkasse Dillenburg) 14

15 8. GPAS - Status 2016 Årlige leieinntekter på 10,5m (NOK 97m) Vektet løpetid for de 20 største leietakere (67%) 4,78 år Vektet økonomisk ledighet (02/2016): 5,5% Verdiøkning fra 2014 til ,98m (+ NOK 55m) Lån per m = LTV 49% Verdijustert EK ,8m Cash flow før amortisering ,3m (NOK 49m) 15

16 9. GPAS - Utvikling VEK per aksje VEK per aksje - NOK VEK per aksje - Euro Start 10, Start 1, Endringer i VEK fra kjøpstidspunktet: Tegningskurs per aksje 10,00 Tilretteleggings- og transaksjonskostnader -2,15 Valuta endring 1,43 Verdi eiendomsporteføljen 1,21 Negativ verdi løpende rentebindingsavtaler (Swap) -0,60 Latent skatt -0,13 Endring arbeidskapital 4,06 VEK per ,82 Verdijustert egenkapital (VEK) er et uttrykk for substansverdi per aksje i selskapet basert på eksterne verdivurderinger. VEK per aksje beregnes med utgangspunkt i eksterne verdivurderinger av hele eiendomsporteføljen med fradrag for gjeld, korrigert for netto arbeidskapital, latent skatt og markedsverdi av finansielle instrumenter. Beregningen gjøres i norske kroner basert på valutakurs ved hvert måletidspunkt. /NOK = 9,28 per og 9,48 per

17 10. GPAS - Business Plan (euro) German Property - Businessplan Total Gross Rent fully let Vacancy Rent (= potential) - in 2017 Stuttgart Economic vacancy in % 6,50% 5,54% 11,41% 5,28% 5,05% 5,00% Gross Rent Costs GP AS Level Owner s Costs Management Costs in total Interest cost Depreciation Pre-tax profit Tax Net profit Cash flow pre amortization Amortization Net cash flow after amortization Capitalized expenses * (in 2017 aircondtion Stuttgart) Extra Loan for Refurbishment Stuttgart Cash Balance (31.12.) ** Potential dividend in in % from initial equity 3,84% 8,63% 4,80% 4,80% 4,80% 5,76% Cash Balance after dividend Market Values total starting with Loan Amount starting with LTV 50% 48% 48% 46% 43% 41% Latent Tax + Negative Swap Values Net Asset Value Portfolio before tax Net Asset Value per share in (31.12.) 1,49 1,51 1,50 1,61 1,71 1,79 Net Asset Value per share in NOK (31.12.) 14,08 14,05 13,94 14,94 15,88 16,65 Yield = Cash flow pre amortization/initial Equity 10,29% 10,16% 4,30% 11,39% 10,86% 11,13% 17

18 10. GPAS - Business Plan (euro) German Property - Businessplan Total Gross Rent fully let Vacancy Rent (= potential) Economic vacancy in % 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% Gross Rent Costs GP AS Level Owner s Costs Management Costs in total Interest cost Depreciation Pre-tax profit Tax Net profit Cash flow pre amortization Amortization Net cash flow after amortization Cash Balance (31.12.) Potential dividend in in % from initial equity 5,76% 5,10% 5,10% 5,10% 5,95% 5,95% Cash Balance after dividend Market Values total Loan Amount LTV 38% 36% 34% 31% 29% 27% Latent Tax + Negative Swap Values Net Asset Value Portfolio before tax Net Asset Value per share in (31.12.) 1,89 1,97 2,06 2,16 2,24 2,32 Net Asset Value per share in NOK (31.12.) 17,56 18,30 19,15 20,03 20,81 21,57 Yield = Cash flow pre amortization/initial Equity 11,40% 11,68% 11,96% 12,24% 12,52% 12,80% 18

19 11. GPAS - Regnskap 2015 Resultatregnskap (euro) Morselskap Konsern Inntekt Salgsgevinst Annen driftsinntekt Sum driftsinntekter Driftskostnader - - Avskrivning på driftsmiddel Nedskrivning på driftsmiddel Tap på fordringer Annen driftskostnad Sum driftskostnader Driftresultat Finansinntekter Renteinntekt Annen finansinntekt Sum finansinntekter Finanskostnader Nedskrivning av finansielle anleggsmidler Rentekostnader Annen finanskostnad Sum finanskostnader Ordinært resultat før skattekostnad Skattekostnad på ordinært resultat Ordinært resultat

20 11. GPAS - Regnskap 2015 Balanse (euro) Morselskap Konsern Eiendeler Anleggsmidler Varige driftsmidler - - Tomter, bygninger og annen fast eiendom Driftsløsøre, inventar o.i Sum varige driftsmidler Finansielle anleggsmidler Investeringer i datterselskap Lån til foretak i samme konsern Sum finansielle anleggsmidler Sum anleggsmidler Omløpsmidler Fordringer - - Kundefordringer Fordringer offentlige avgifter Andre fordringer Sum fordringer Bankinnskudd, kontanter og lignende Sum omløpsmidler Sum eiendeler

21 11. GPAS - Regnskap 2015 Balanse (euro) Morselskap Konsern Egenkapital Innskutt egenkapital Aksjekapital Sum innskutt egenkapital Opptjent egenkapital Annen egenkapital Sum opptjent egenkapital Sum egenkapital Gjeld Annen langsiktig gjeld - - Gjeld til kredittinstitusjoner Gjeld til foretak i samme konsern Sum annen langsiktig gjeld Kortsiktig gjeld - - Gjeld til kredittinstitusjoner Leverandørgjeld Skyldig offentlige avgifter Betalbar skatt Avsetninger Annen kortsiktig gjeld Sum kortsiktig gjeld Sum gjeld Sum egenkapitalog gjeld

22 12. GPAS - Strategi - Bakgrunn Styret jobber for å: o o o o optimalisere selskapet og dets eiendommer førfølge en opportunistisk strategi med salg av eiendommer når man kan oppnå en god avkastning betale utbytte så snart det er mulig bidra til å skape et godt fungerende annenhåndsmarked På ekstraordinær generalforsamlingen 9. februar 2016 redegjorde styret at man var i prosess med å kartlegge og avklare eventuelle salgsmuligheter og strategi ifht det 22

23 12. GPAS - Strategi - Muligheter Følgende er kartlagt og avklart: 1. Selskapet har ført samtaler med 4 forskjellige interessenter 2. 2 av disse har fremmet bud, en er falt fra og en har indikert et prisnivå, men ønsker å avvente aksjonærenes avgjørelse ifht fremtidig strategi 3. Av interessentene ønsket 2 direkte kjøp av aksjer, 2 kjøp av de underliggende selskapene hvorav 1 av disse kun kjøp av boligene 4. Betingelsene for salg av selskapet ved hjelp rådgiver i Norge og Tyskland salg via tyske rådgivere synes mest hensiktsmessig 23

24 12. GPAS - Strategi Muligheter Oversikt muligheter: NOK/ = 9,27 Ant aksjer: Interessent: Kjøp aksjer - X X - Kjøp SPV/eiendom X X -næring X -bolig X X Indikert pris (eks gjeld) pr aksje i NOK 10,16 10,00 11,00 3,41 Krav til eierandel 100% / 75% 51% 51% 100% Tax/Exit cost Pris etter kost Pris pr aksje i NOK 9,77 10,00-3,03 Status Avventer GF Bud Falt fra Indik. Bud 24

25 12. GPAS Strategiske Alternativer Etter styrets oppfatning foreligger følgende alternativer: 1. Selge aksjene i selskapet samlet. 2. Selge selskapets eiendommer/spver samlet og avvikle selskapet. 3. Drive selskapet videre over tid som et eiendomsselskap med fortløpende vurdering av muligheter for salg av selskapets eiendommer med en optimalisering av aksjonærenes verdi og avvikling av selskapet som endelig mål 4. Drive selskapet videre som et eiendomsselskap med optimalisering av aksjonærenes verdi som overordnet mål med fortløpende vurdering av muligheter for kjøp, salg, fusjon, børsnotering osv. Fokus på løpende utbytte. Styret ber generalforsamlingen ta stilling til hvilken strategi selskapet videre skal forfølge 25

26 12. GPAS Flertallskrav Vedtektsfestede krav ( 9) til gjennomføring av de forskjellige alternativene: 1. Salg av aksjer - den enkelte aksjonær kan til enhver tid selge sine aksjer 2. Salg av selskapet - aksjonærene kan, med minst 2/3 flertall blant aksjonærene, bestemme å selge alle selskapets aksjer 3. Salg av alle selskapets eiendommer - aksjonærene kan, med minst 2/3 flertall på GF, bestemme å selge selskapets eiendommer med en påfølgende avvikling av selskapet 26

27 Takk for oppmerksomheten! For ytterligere informasjon: 27