REGULERINGSPLAN FOR PANS VEG 20

Planbeskrivelse REGULERINGSPLAN FOR PANS VEG 20 1. Bakgrunn Dream AS er grunneier av Pans veg 20. Eiendommen ligger på Heistad og har tidligere vært i bruk som skole og forsamlingslokale. Dream AS har overtatt eiendommen etter Telemark fylkeskommune, Osebakken vgs. avdeling Heistad. Eksisterende bebyggelse i området består av skolebygg og internat, garasjeanlegg og vaktmesterbolig. Grunneier ønsker å benytte eksisterende bebyggelse til mindre boenheter, hybler og leiligheter, kontorlokaler og lagerplasser for utleie (minilager). I planforslaget er det forslått ny konsentrert småhusbebyggelse i den ubebyggede delen syd på området. Arkitektkontoret Børve og Borchsenius as er engasjert for å utarbeide reguleringsplan. 2. Planstatus Området er i gjeldende kommuneplan vist som område for offentlig bebyggelse. Planforslaget vil erstatte deler av reguleringsplan for Skavrakåsen IV (området ved Heistadhus), del av gnr. 69, bnr. 9 og 11 m.fl. I gjeldende plan er området vist som allmennyttig formål. Forespørsel om endring av formål til boligbebyggelse er behandlet i formannskapet ved prinsippavklaring 29.10.09 (sak 103/09). Formannskapet vedtok å anbefale endring fra offentlig formål til byggeområde for boliger under forutsetning at det i endringsforslaget kan oppnås tilfredsstillende forhold for lek, trafikksikkerhet og estetisk utforming. Det forutsettes at endringen innarbeides i neste revisjon av kommuneplanens arealdel. 3. Eiendomsforhold Grunneiere i området er: Dream AS, gbn 69/132 Porsgrunn kommune, gbn 69/197 og 69/198 og deler av gbn 69/12, 69/218 og 69/282 Side 1 av 19

4. Beskrivelse av planområdet 4.1 Beliggenhet Planområdet er avgrenset av Pans veg i nord og øst, planlagt g/s veg i sør og terrengskrent mot Dalen Borettslag i vest. Planområdet Side 2 av 19

4.2 Eksisterende bebyggelse Eksisterende bebyggelse i området er tidligere skolebygg, internat, vaktmester bolig og garasjeanlegg. Skolebygget er sammenbygget med internatdelen på 2. etasje nivå. Under sammenbygget er det kjøreatkomst til gårdsplass og garasjeanlegg og til vaktmesterboligen i syd. Bebyggelsen bærer preg av flere små og store tilbygg med ulik materialbruk. Den eldste delen, i rød teglstein, er fra 1960- årene og har vært benyttet som gymsal og forsamlingslokale (Heistadhus). Skolebygget og internatet består av en blanding av betong, plater og treverk. Plater og treverk er malt i en matt oker farge som binder bygningsdelene sammen. Vaktmesterboligen er et typehus i tre fra slutten av 1970-årene oppført i 1 etasje med sokkeletasje. Planområdet fra øst, vaktmesterbolig og internat Garasjeanlegg og skolebygning Gymsaldel Atkomst nedre nivå Atkomst øvre nivå Side 3 av 19

4.3 Topografi, grunnforhold, vegetasjon Området ligger i åssiden like bak Heistad sentrum vendt mot syd-øst med utsyn mot Eidanger fjorden. Eksisterende bebyggelse ligger på et flatt parti i åssiden. Terrenget er fordelt på to nivåer. Syd i området faller terrenget ned mot Heistad skole. I vest er det en naturlig skrent opp mot Dalen borettslag. Pans veg ligger i en bue på øst- og nordsiden av bebyggelsen og følger åssiden videre opp. Bare et lite parti av fjell er sprengt for å tilpasse vegen. Området ligger på kalksteinsfjell. Den sydlige delen av området er ubebygget. Området er ryddet for en del vegetasjon den senere tid og i dag er det hovedsakelig løvtrær som står igjen sammen med busker og kratt. Se rapport fra Biofokus, vedlegg 6. 4.4 Trafikkforhold Atkomst til området er fra Pans veg. Det er to kjøreatkomster, en til øvre og en til nedre nivå. Pans veg er kommunal veg som går fra Breviksvegen (F354) ved eksisterende Heistad skole og til Lundedalen ved nye Heistad skole. På østsiden av vegen mot Heistad skole og innenfor planområdet er det anlagt fortau, avkjørsel til korttidstopp for SFO og på- og avstigning for buss. 4.5 Automatisk fredete kulturminner Det er ikke registret automatisk fredete fornminner i området. 5. Planprosess og medvirkning 5.1 Prinsippavklaring i utvalg for plan og kommunalteknikk Forespørsel om endring av formål til boligbebyggelse er behandlet i formannskapet ved prinsippavklaring 29.10.09 (sak 103/09). Formannskapet vedtok å anbefale endring fra offentlig formål til byggeområde for boliger under forutsetning at det i endringsforslaget kan oppnås tilfredsstillende forhold for lek, trafikksikkerhet og estetisk utforming. Det forutsettes at endringen innarbeides i neste revisjon av kommuneplanens arealdel. 5.2 Møte ved byggesaksavdelingen Det ble avholdt møte med byggesaksavdelingen om disponering av Pans veg 28.01.11. Referat fra møtet er vedlagt beskrivelsen, vedlegg 7. I referat vises det til at det kan godkjennes bruksendring fra internat til bolig, når tekniske krav er dokumentert og med forutsetning at en planprosess varsles og igangsettes. 5.3 Oppstartsmøte Oppstartsmøte ble avholdt 24.06.11. Planforslaget skal utarbeides som detaljplan. Planarbeidet utløser ikke krav om konsekvensutredning. Referat fra møtet er vedlagt beskrivelsen, vedlegg 3. 5.4 Varsel om igangsetting av planarbeid Oppstart av planarbeid ble varslet med brev datert 05.07.11 til berørte parter, og i annonse i TA og Varden den 07.07.11. Svarfristen ble satt til den 26.08.11. Kopi av varslingsmateriale med liste er vedlagt beskrivelsen, vedlegg 1 og 2. Side 4 av 19

5.5 Kartlegging av biologisk mangfold Fylkesmannen ba om kartlegging av biologisk mangfold i sin merknad til varsel. Biofokus foretok 01.09.11 feltarbeid på det aktuelle området. Naturtyper pr. i dag finnes ikke. Notat fra Biofokus er vedlagt beskrivelsen, se vedlegg 6. 5.6 Møte med planavdelingen i kommunen, 07.12.11 Gjennomgang av skisse til plan. 5.7 Innspill fra planavdelingen E-post datert 06.01.12 med foreløpige merknader til skisse 07.12.11. 5.8 Innspill fra planavdelingen Notat datert 27.03.12 med innspill til utkast til plankart, bestemmelser og illustrasjonsplan. Side 5 av 19

6. Uttalelser til varsel om planarbeid Det er innen varslingsfristen mottatt 10 merknader. Uttalelsene er oppsummert og kommentert nedenfor. 6.1 Fylkesmannen i Telemark, brev datert 22.08.11 Fylkesmannen har følgende merknader: Hensynet til barn og unge Fylkesmannen viser til Rikspolitiske retningslinjer for barn og unge pkt.5. Arealer som skal brukes av barn og unge skal være sikret mot forurensing, støy, trafikkfare og annen helsefare. I forbindelse med etablering av nye boligområder må det gjøres en vurdering av behovet for leke og oppholdsarealer. Leke- og oppholdsarealer skal være skjermet for trafikk og forurensing og være store nok og tilpasset barn og unges lek og opphold til ulike årstider. Biologisk mangfold Fylkesmannen viser til internasjonale konvensjoner og Naturmangfoldloven. Fylkesmannen kjenner ikke til undersøkelser av naturmangfoldet i planområdet og mener det bør gjøres en kvalifisert vurdering av om det er potensial for naturmangfold av en viss verdi sør i området. Dersom en mener det potensielt kan finnes verdifulle forekomster bør dette undersøkes nærmere ved feltundersøkelser. Universell utforming Prinsippet om universell utforming skal ligge til grunn for planlegging og kravene til det enkelte byggetiltaket. Alternative energiformer Fylkesmannen viser til nasjonale forventninger til regional og kommunal planlegging, 2011 og stortingsmelding 29 om energipolitikken omlegging til et mer bærekraftig energisystem og stortingsmelding 34 Norsk Klimapolitikk. Det forventes at kommunene i sin arealplanlegging legger til rette for en mer robust energiforsyning og at nye områder for nærings- og boligformål vurderes ut fra klimatiske forhold, behov for energi til oppvarming og tilgang på varme fra omgivelsene, for eksempel spillvarme, jordvarme eller sjøvarme. Samfunnssikkerhet og beredskap Fylkesmannen minner om krav til risiko- og sårbarhetsanalyser ved utarbeiding av planer for utbygging etter plan- og bygningsloven. Områder med fare, risiko eller sårbarhet avmerkes i planen som hensynssoner. Forslagstillers foreløpige kommentar: Leke- og uteoppholdsarealer er innarbeidet i planforslaget. Vurdering av biologisk mangfold i området er foretatt av Biofokus 01.09.11. Notat i forbindelse med kartlegging av området er vedlagt beskrivelsen, vedlegg 6. Grunneier har nylig ryddet vegetasjon på eiendommen. Biofokus påpeker at dette er uheldig og at det gjør det vanskelig å gjøre undersøkelser og at eventuelle kvaliteter tilknyttet tidligere skog er ødelagt. Det er usikkert om den tidligere skogen kunne vært en naturlig del av det viktige naturtypeområdet(a) videre vestover. Men trolig da kun som en smal stripe med mindre verdier enn de beste kjerneområdene som finner i skrenten lenger vest. Naturtypeverdier pr. i dag finnes ikke. Side 6 av 19

Vi oppfatter innholdet i notatet slik at det ikke er aktuelt å vurdere den sydlige delen som verdifull i forhold til naturverdier. Krav til universell utforming og krav om alternativ oppvarming er medtatt i reguleringsbestemmelsene. Det er utarbeidet risiko og sårbarhetsanalyse (ROS), se kapittel 8 i beskrivelsen. Frisiktlinjer er vist på plankartet. 6.2 Telemark fylkeskommune, brev datert 12.08.11 Telemark fylkeskommune har følgende merknader: Automatisk freda kulturminner Fylkeskommunen kjenner ikke til automatisk freda kulturminner i området. Dersom tiltak virker inn på kulturminner skal arbeidet straks stanses i den utstrekning det kan berøre kulturminnet og myndighetene varsles. Nyere tids kulturminner Fylkeskommunen kjenner ikke til nyere tids kulturminner som kan være i konflikt med tiltaket. Andre innspill Fylkeskommunen slutter seg til de foreslåtte utredningstemaene som fremkommer i kap. 5 i referat fra forhåndskonferansen. Forslagstiller foreløpige kommentarer: Meldeplikt om eventuelle funn er medtatt i reguleringsbestemmelsene. 6.3 Statens vegvesen, brev datert 18.08.11 Statens vegvesen har ingen merknader til planarbeidet. 6.4 Miljørettet helsevern i Grenland, brev datert 18.07.11 Miljørettet helsevern har følgende merknader: Støy Miljørettet helsevern anbefaler at retningslinjer for støy blir lagt til grunn ved etablering av boliger for tilfredsstillende støyforhold innendørs og i uteopphold- og lekearealer. Reguleringsformål Lager Miljørettet helsevern påpeker at kombinasjon bolig og lager kan gi miljømessige ulemper for beboerne. Det anbefales at innkjøring til lagerområdet ikke legges på samme side som soverom og stuer i boligene og at innkjøring etableres slik at sikkerhetene ivaretas for beboere og slik at det ikke kommer i konflikt med leke- og oppholdsareal. Forurenset grunn Miljørettet helsevern viser til at for prosjekter som innebærer terrenginngrep skal tiltakshavere vurdere om det er forurenset grunn i området der terrenginngrepet er planlagt og eventuelt sørge for at det blir utført nødvendige undersøkelser. Side 7 av 19

Radon Miljørettet helsevern viser til anbefalinger fra Statens strålevern og krav i plan- og bygningsloven om at radonnivået bør holdes så lavt som mulig i alle bygninger og ikke overskride maksimumsgrensen og at bygninger skal bygges med radonsperre. Det forutsettes at kravene følges. Universell utforming Miljørettet helsevern viser til rikspolitiske retningslinjer for samordnet areal- og transportplanlegging om størst mulig tilgjengelighet for alle og anbefaler at universell utforming legges til grunn ved planleggingen. Sikkerhet og fysisk aktivitet Miljørettet helsevern viser til Folkehelseprogram for Telemark 2006 2009 og påpeker at det er viktig å ha lett tilgang på god og trygge områder for rekreasjon, lek og friluftsliv, trafikksikkerhet og universell utforming. Forslagstillers foreløpige kommentarer: Krav om at retningslinjer for støy skal ligge til grunn for planarbeidet er innarbeidet i reguleringsbestemmelsene. Krav om at det skal redegjøres for om det er forurensede masser i grunnen og krav om forebygging mot inntrengning av radon er ivaretatt i TEK10. 6.5 Skagerak energi, datert 05.08.11 Skagerak Nett AS har allerede nettstasjoner montert i nærheten av planområdet. Nye kunder vil bli forsynt via lavspent fordelingsanlegg fra disse. Skagerak Nett har elanlegg innenfor planområdet og dersom det blir behov for å flytte på noen av disse må dette i sin helhet bekostes av utbygger. Det bør i tidlig fase avklares om prosjektet vil omfatte ny vegbelysning og om dette skal være offentlig eller privat. Skagerak Nett AS ønsker å bli kontaktet i god tid før bygging slik at det nye lavspentnettet kan planlegges. Det er ønskelig at fremdriftsplan avklares før arbeidet starter opp. Nye anlegg utføres etter Skageraks Nett as anleggsbidrag. Grave- og grunnarbeid skal utbygger bekoste. Forslagstillers foreløpig kommentar: Uttalelsen tas til etterretning. Det er ikke behov for ny vegbelysning. 6.6 Norges Handikapforbund, e-post datert 15.08.11 Norges Handikapforbund påpeker at universell utforming skal ligge til grunn for planleggingen og utformingen av reguleringsplanen. Forslagstillers foreløpige kommentarer: Krav til universell utforming er ivaretatt i reguleringsbestemmelsene. 6.7 Rådet for funksjonshemmede i Porsgrunn, e-post datert 22.08.11 Rådet for funksjonshemmede henstiller til ar regler for universell utforming blir fulgt ute og inne. Forslagstiller foreløpige kommentarer: Krav til universell utforming er ivaretatt i reguleringsbestemmelsene. Side 8 av 19

6.8 Heistad Bydelssenter AS co/ Inter Eiendom AS, e-post datert 25.08.11 Inter Eiendom AS har tatt kontakt med forslagstiller for å forhøre seg om eventuell ny bebyggelse sør i det varslede planområdet og om det eventuelt kan være aktuelt å ta med deres eiendom gbn 69/11 i planforslaget. Inter Eiendom AS ønsker å vurdere om området i skråningen bak bydelssenteret kan reguleres til boligformål og at det eventuelt bør kunne legges til rette for universelt utformede terrasseleiligheter. Inter Eiendom AS viser til at området vil få nærhet til Heistad Bydelssenters servicefunksjoner, lege, kollektivtransport og lignende, og at en utbygging vil bygge opp under kommunens ønske om å skape et sterkt bydelssenter og gi grunnlag for økt handelsetablering i bydelen Heistad. Forslagstillers foreløpige kommentarer: Eiendom gbn 69/11 ligger utenfor det varslede planområdet og er ikke medtatt planforslaget. 6.9 Amundajordet Borettslag, datert 25.08.11 Amundajordet Borettslag har ikke noe mot planene for Pans veg 20, men håper det blir stilt karv til ombygging av Heistadhuset og at det ikke blir utleid til rusmisbrukere. Det vises til leilighetene i Jerpevegen som bebos av rusmisbrukere og at det vil oppleves som utrygt for de eldre med flere slike leiligheter i nærområdet. Forslagstillers foreløpige kommentar: Uttalelsen tas til etterretning. Eksisterende bebyggelse planlegges tilrettelagt for hybelboenheter for folk som ønsker å leie et mindre sted for kortere eller lenger periode. Grunneier ønsker å leie ut til arbeidstakere og studenter. I reguleringsbestemmelsene settes det krav til boenhetene, uteoppholdsareal og parkering. Dette er med på å sikre at området gis gode rammer og at det kan bli et godt sted å bo. 6.10 Naboer ved John og Ann-Lise Evensen, datert 22.08.11 Naboene viser til at deler av eksisterende bebyggelse er tatt i bruk som hybler og at det kan se ut som det skal tilrettelegges for ytterligere flere hybler. Naboene mener at det hovedsakelig er rusmisbrukere som ikke kan ta vare på seg selv som har bodd i området og at politiet har vært der en rekke ganger. Naboene er bekymret for videre utvikling i området og viser til negative og ubehagelige hendelser ved ungdomsboligene i Jerpevegen og hybler i Pans veg og ved beboernes adferd. Naboene frykter at området kan utvikle seg til et slumområde og at dette vil føre til at ingen vil bo i nærområdet. Naboene ønsker større leiligheter i Heistadhuset som vil trekke til seg andre type beboere. Forslagstillers foreløpige kommentar: Uttalelsen tas til etterretning. Viser til pkt. 6.9. Side 9 av 19

7. Beskrivelse av planforslaget 7.1 Planforslaget Plannavn: Reguleringsplan for Pans veg 20. Planforslaget består av: Plankart i målestokk 1:1000 på papir datert 25.06.12. Plankartet foreligger digitalt i dwg- og sosiformat. Reguleringsbestemmelser datert 25.06.12. Beskrivelse med vedlegg datert 25.06.12. Illustrasjonsplan for området i målestokk 1:1000 datert 25.06.12. Planområdets avgrensing er vist på plankartet. 7.2 Reguleringsplanens hensikt Hensikten med planen er å legge til rette for boliger, kontor- og lagervirksomhet. 7.3 Reguleringsformål Formålene i planen er: Arealformål: Bebyggelse og anlegg: Konsentrert småhusbebyggelse BK1 Blokkbebyggelse BB1 Uteoppholdsareal UA1 Lekeplass LEK1 Kombinert bebyggelse og anleggsformål - bolig, kontor, lager B/K/L1 Angitt bebyggelse og anleggsformål i kombinasjon med andre angitte hovedformål - bolig, atkomst AB1 Samferdselsanlegg og infrastruktur: Veg Fortau Annen veggrunn, grøntanlegg Parkeringsanlegg V1 FT1 FT2 P1 P3 Side 10 av 19

Illustrasjonsplan, vedlegg 5 Side 11 av 19

7.4 Utforming av området Grunneier ønsker å gjenbruke eksisterende bebyggelse og tilrettelegge for arealbruken som er vist i planforslaget. Internatdelen og deler av skolebygningen planlegges benyttet til hybelhus med hybler for personer som har behov for en liten bolig i et begrenset tidsrom. Det er planlagt ca. 50 hybler innenfor planområdet. Det er ønskelig for grunneier å leie ut hybler i eksisterende vaktmesterbolig og 4 av hyblene er planlagt i eksisterende bygg i område BK1. Grunneier ønsker å benytte hovedetasjen i tidligere vaktmesterbolig til egen bolig. Det er lagt til rette for ny konsentrert småhusbebyggelse syd for eksisterende bygningsmasse. Som illustrasjonsplanen viser vil en ny bebyggelse kunne danne en avrunding av eksisterende bebyggelse i området. De nye boligene vil kunne få gode lysforhold og utsyn mot fjorden. Arealene på inngangsnivå i skolebygningen ønskes brukt til kontorvirksomhet og tidligere gymsal og deler av skolebygningen som minilager. Minilager er mindre lagerplasser/ enheter for utleie. Leietakere er i hovedsak private og gods blir levert med personbil med tilhenger. Det er innarbeidet felles uteoppholdsarealer og lekeareal (sandlekeplass) i området. Eksisterende kjøreatkomster til området beholdes. Det legges til rette for kjøring til den sydlige delen av området under eksisterende sammenbygg. 7.5 Atkomstforhold Atkomst til området vil være fra Pans veg til eksisterende atkomster på øvre og nedre nivå. Atkomst til boliger i BB1, B/K/L1 og BK1 og kontorarealer skal være på nedre nivå. Videre atkomst til område BK1 er under eksisterende sammenbygg. Atkomst til minilager skal være på øvre nivå adskilt fra atkomst til boligene. 7.6 Bebyggelse og anlegg 7.6.1 Boligområder BK1, BB1, BKL1 og AB1 Hybler for utleie For hybler i hybelbygg regnes hver hybel som selvstendig bolig selv om beboerne deler viktige funksjoner som kjøkken og/eller bad. Kjøkken, bad og gang som deles av flere beboere regnes som fellesareal og ikke sin egen del av andres bolig. (Føringsinstruks for matrikkelen, 6.1.6 Definisjon av bolig.) Det finnes lite dokumentasjon og referanseprosjekter på utleie av hybler ut over studenthybler. Mindre boenheter kan være samlet som rimelige hotell/ pensjonat eller som hybelhotell. Utleiepris for rom på hotell kan bli høye dersom man leier for måneder, og miljøet preges av flyktighet og ulike typer kunder. For arbeidstakere som kommer til området for et begrenset tidsrom er det behov for tilrettelagte ordnede boforhold. Leietakerne er som regel interessert i å arbeide maksimalt mens de er her og ta ut fritid og avspasering på hjemstedet. Ønske om sosial kontakt ved felles kjøkken og oppholdsrom viser seg å være begrenset for denne målgruppen. Felles kjøkken blir brukt til matlaging og i liten grad fellesskap som er et viktig poeng i bofellesskap for studenter. Porsgrunn kommune har påpekt viktighet av fellesrom for å legge til rette for sosialt tilbud og for avveksling fra hybelen. Krav om felles oppholdsrom vil innarbeides i planforslaget. Side 12 av 19

Det er ønskelig og en forutsetning for planforslaget at rominndeling i eksisterende internatbygning kan brukes i størst mulig grad. Rommene varierer i størrelse fra ca. 8,5 m2 til ca. 17 m2. De fleste er ca. 10 m2. For å kunne benytte eksisterende internat er krav til romstørrelse for eksisterende bebyggelse i område BB1 foreslått til minimum 8,5 m2. I veileder til TEK 10 er det anbefalt en minste romstørrelse for varig opphold på 7 m2. Internatdelen er ikke tilrettelagt for universell utforming. I tidligere skolebygning kan det legges til rette for hybler med tilfredsstillende krav til UU og det kan etableres trappeheis i eksisterende trappehus. I planforslaget er det foreslått at 25 % av hyblene i denne delen skal være universelt utformet. Porsgrunn kommune har i «Delrapport 3 Private leiemarked», som er del av programmet «På vei til egen boligkarriere», sett på forhold rundt det private leiemarkedet. Rapporten viser at Porsgrunn kommune har høye leiepriser sammenlignet med landsgjennomsnittet og at det er behov for rimelige steder å leie. Grunneier har fått henvendelser fra Porsgrunn kommune om utleie av hybler, men har valgt å ikke inngå samarbeid. Grunneier ønsker å ha forutsigbarhet og vil selv vurdere eventuelle leietakere og har valgt å leie ut hybler til arbeidstakere og studenter. Krav til hybelboenhet Det skal tilrettelegges for felleskjøkken for maks 6 boenheter på min. 15 m2. Dersom det monteres hybelkjøkken på hybelboenheten er det ikke nødvendig å regne hybelen inn i felleskjøkken. Kjøkken skal ha tilstrekkelig benkeplass og skapplass tilpasset antall brukere. Kjøkkenet skal ha plass for oppvaskmaskin og spisebord for min. 4 personer. For hybler mindre enn 15 m2 skal det etableres felles oppholdsareal på min 15 m2 for maks 6 boenheter. Felles kjøkken og felles oppholdsrom skal være på samme plan som hybelboenhetene. Hybelboenhetene skal ha tilfredsstillende tilgang til baderom og toaletter. Baderom skal ha håndvask og dusj. Hybelboenhetene skal ha tilgang til vaskemaskin og tørketrommel. Hver hybelboenhet skal ha lett tilgjengelig bod på min. 3 m2. Utnyttelse Utnyttelsesgraden for område BK1 er foreslått til maksimalt 40 % BYA. For de øvrige områdene er BYA tilpasset eksisterende situasjon. Utnyttelsesgraden for B/K/L1 er høy, siden bebyggelsen utgjør nesten hele eller hele området. Uteoppholdsarealer for B/K/L1 kan innarbeides i eget område eller i område UA1. Beregning av prosent bebygd areal (BYA) omfatter alle bygninger, konstruksjoner, overbygde arealer og nødvendig biloppstillingsplass. Byggegrenser Bebyggelsen skal plasseres innenfor byggegrenser angitt på plankartet. Byggegrense mot V1 er 11,5 meter fra senter veg. Side 13 av 19

Byggehøyder Maksimale byggehøyder er angitt på plankartet. Byggehøyde i områdene BB1, B/K/L1 og AB1 er ca. eksisterende høyde. Det er i område BK1 lagt til rette for ny bebyggelse i 2,5- etasjers byggehøyde med sokkeletasje. Uteoppholdsareal UA1 For hybler er det er satt krav til minst 15m2 uteoppholdsareal på bakken eller 6 m2 på egen eller felles balkong. Uteareal i område BB1 og AB1 skal dekkes innenfor eget område. Uteareal for områdene B/K/L1 dekkes innenfor eget område og område UA1. Krav til uteareal for konsentrert bebyggelse i område BK1 er 65 m2 og dekkes innenfor eget område. 7.6.2 Parkering For hver boenhet/ hybel skal det opparbeides 0,5 oppstillingsplass i områdene P1 P3 og i eksisterende kjeller i område AU1. For ny konsentrert småhusbebyggelse i område BK1 skal det opparbeides 1 oppstillingsplass og 0,5 gjesteplass pr. enhet i område BK1. Parkering for leilighet og hybler i eksisterende bebyggelse i område BK1 er planlagt i område UA1 og P3. Det er beregnet 2 plasser pr. 100m2 kontor og 1 plass pr. 100m2 lager. Plassering av sykkelparkering er vist i illustrasjonsplanen. 7.6.3 Lekeplass LEK1 Område LEK1 skal opparbeides i tråd med kommunens vedtekter for lekeplasser. 7.6.4 Uteoppholdsareal UA1 Området ligger delvis på støpt dekke over eksisterende garasjeanlegg. Området skal opparbeides som uteoppholdsareal for beboere i områdene B/K/L1 og AB1. 7.6.5 Vann og avløp I forbindelse med opparbeiding av nye boliger i område BK1 skal det opparbeides teknisk plan for vann- og avløpsledninger. Plan for håndtering av overflatevann skal vurderes sammen med landskapsplan. 7.6.6 Varmekilder Nye bygningene skal prosjekteres og utføres iht. forskrift om tekniske krav til byggverk, 14 fra 1. juli 2010. 7.6.7 Renovasjon Renovasjon skal løses i felles miljøstasjon i område P1 og P2. 7.7 Samferdselsanlegg og infrastruktur 7.7.1 V1, FT1, FT2 og annet kjøreareal Områdene V1, FT1 og FT2 er eksisterende vegareal i Pans veg. Det er lagt til 1m bred kant (annet vegareal) langs V1 mot Pans veg 20. Områdene fra fortau FT1 og FT2 inn mot planens avgrensing i øst er foreslått til annen veggrunn. Avkjørsler til eksisterende korttidstopp ved Heistad skole er vist på plankartet. 7.7.2 Parkeringsanlegg P1 P3 Side 14 av 19

Områdene skal benyttes som atkomst og parkeringsanlegg for området. Områdene ligger på to ulike nivåer. Atkomst til boliger og kontorlokaler fra det nedre nivået, P1 og atkomst til lager er fra det øvre nivået P2. Denne delingen er innarbeidet i reguleringsbestemmelsene og vil også oppleves naturlig fordi tilgang/ atkomst til de ulike sonene i bygningen allerede har innganger fra de ulike nivåene. 7.8 RPR Areal og transportplanlegging - Barn og unges interesser Planlagt boligområde er sentrumsnært. Det er god kollektivdekning i området. Planforslaget er i samsvar med RPR for areal og transportplanlegging. Lekeområde LEK1 skal være tilfredsstillende som sandlekeplass. Skoleområdet ved Heistad skole har et stort lekeareal som kan disponeres på ettermiddag og kveldstid. 7.9 Krav til samtidighet Det vises til bestemmelsene 2. 7.10 Arealoppstilling BK1 - boligbebyggelse 3,14 daa BB1 - boligbebyggelse 0,95 daa B/K/L1 - boligbebyggelse 1,68 daa A/B1 - bolig/atkomst 0,10 daa UA1 - uteareal 0,15 daa LEK1 - lekeplass 0,32 daa V1 - veg 1,66 daa FT1 - fortau 0,58 daa FT2 - fortau 0,07 daa - - annen veggrunn, grøntanlegg 1,72 daa P1 - parkering 0,76 daa P2 - parkering 0,85 daa P3 - parkering 0,22 daa ---------------------- Sum 12,21 daa Side 15 av 19

8. ROS - analyse Vurdering av risiko og sårbarhet er gjort med utgangspunkt i DSBs mal for risikoanalyser. 8.1 Beskrivelse av analyseobjekt Området ligger på fjell i åssiden bak Heistad sentrum/ Heistad skole. Øst for området er Pans veg som fører oppover åsen og videre til Lundedalen. Viser til beskrivelsen pkt. 7.4 og 7.5. 8.2 Registrering av mulige farer/ uønskede hendelser 1. Radonfare 2. Klimaendring kraftige nedbørsmengder 3. Trafikkuhell og ulykker 4. Støy over grenseverdi 5. Forurensing i grunnen 6. Skade på lokalt viktige biotoper 8.3 Vurdering av konsekvenser 1. Radonforekomst i grunnen kan forårsake konsentrasjoner av radongass i bygning. 2. Klimaendringer med økte/ mer intense nedbørsmengder kan medføre økt fare for flom, erosjon og utvasking. 3. Trafikkulykker kan føre til tap av liv og helse og materielle verdier. 4. Eksponering for trafikkstøy kan være helseskadelig. 5. Eksponering for forurensing i grunnen kan være helseskadelig og føre til fare for miljøet. 6. Skade på biotoper som er viktige i lokal, regional eller nasjonal sammenheng. 8.4 Risikovurdering og forslag til oppfølging 8.4.1 Radon Det er krevende å kartlegge/ vurdere risiko for radonforekomster. Problemet kan håndteres ved at konsentrasjon av bygg utføres på en slik måte som hindrer inntrengning av radon. Forebygging mot inntrenging av radon i bygg er ivaretatt i TEK10. 8.4.2 Klimaendringer Områder med bebyggelse og ikke drenerende overflater dekker deler av området. I forbindelse med intens/ vedvarende nedbørsmengde kan det oppstå betydelige mengder overvann. Terrengfall og drenering internt i området må planlegges slik at man også i perioder med ekstrem nedbørsmengde unngår problemer med vanninntrenging i bebyggelsen. Reguleringsbestemmelsene må sikre at det i forbindelse med byggesøknad framlegges dokumentasjon som viser løsninger for drenering av overvann og fallforhold/ flomveger i utomhusarealer. Overvann må håndteres lokalt og på en måte som forebygger mot utvasking, erosjon eller flomskade i planområdet. Side 16 av 19

8.4.3 Trafikkulykker Tilrettelegging av hybelhus og nye boliger på området vil trolig ikke generere mer trafikk enn da området var i bruk som videregående skole. Eksisterende grusveg i svingen planlegges fjernet. Det er oversiktlig kryssing av Pans veg fra gangveg ved eksisterende bebyggelse i område BB1 og områdene P1 og P2. Atkomst til minilager i område BKL1 er begrenset til område P2 og kommer ikke i konflikt med atkomst til boligområdene fra område P2. Reguleringsbestemmelsene må ivareta atkomstforhold. Eventuelle siktsoner må innarbeides på plankartet. 8.4.4 Støy Støy fra Pans veg og internt i området skal håndteres i tråd med gjeldende retningslinjer. Reguleringsbestemmelsene må sikre at offentlige retningslinjer for behandling av støy ligger til grunn for planleggingen. 8.4.5 Forurensing i grunnen I forbindelse med drift av skolen kan det være forurenset grunn i området rundt eksisterende bebyggelse. TEK10 ivaretar håndtering av eventuell forurenset grunn. 8.4.6 Biologisk mangfold Området ble undersøkt høsten 2011 i forbindelse med merknader til varsel om oppstart av planarbeid. Det er ikke registrert naturtyper av verdi i området. 9. Konsekvenser av planforslaget Punktene nedenfor er drøftet med utgangspunkt i Grenlandsstandardens sjekkliste for planlegging. 9.1 Planfaglig vurdering Planforslaget er ikke i samsvar med kommuneplanens arealdel. Endring av formål til boligformål er behandlet i formannskapet i prinsippavklaring 29.10.09. Se pkt. 5.1. i beskrivelsen. Planforslaget utløser ikke krav om konsekvensutredning. Planområdet består hovedsakelig av fjell og det er gode grunnforhold i området. Planområdet ligger mot øst i åssiden opp mot Skavrakåsen. Det er gode lys- og solforhold i hoveddelen av området. Utnyttelsesgrad er vist på plankartet. Det er vist høy utnyttelsesgrad i område B/K/L1 siden området i hovedsak består av eksisterende bygningsmasse. Uteoppholdsareal kan etableres i område UA1. Byggehøyder er vurdert ut fra eksisterende bygningsmasse. Ny bebyggelse i område BK1 tillates bygget i tilsvarende høyde som eksisterende vaktmesterbolig. Krav til samtidighet er ivaretatt gjennom rekkefølgebestemmelsene. Planforslaget er i tråd med kommunens intensjoner om fortetting i sentrumsnære områder og forsterkning av bybåndet. Det er 50 meter til eksisterende Heistad barneskole og 1150 meter til nye Heistad skole. Side 17 av 19

Kollektivtilbudet er godt. Metrobuss M1 går hverdager på dagtid med 15 min. mellomrom med stopp ved Heistad sentrum. Buss P8 kjører i rute fra Stathelle via Pans veg til bussterminalen på Skjelsvik med avganger hver time. Nærlekeplass og grendelekeplass er ved eksisterende skoleområde i avstand ca. 50 meter. 9.2 Jordvern- og landbruksfaglige vurderinger Temaene under dette punktet er ikke aktuelle. 9.3 Miljøvernfaglige vurderinger Den sydlige delen av planområdet er vist som område med meget høye verdier i temakart for kommunen. Biofokus har i sine registreringer 01.06.11 ikke funnet naturtyper av verdi i området, se vedlegg 6. Området er ikke registrert i Naturbase. Biofokus har meldt 2 typer insekter og en plante (ask) til Artsdatabanken. Alle er vurdert til å ha sikker bestandssituasjon. Området er ikke registrert som miljøfigur i skogbruksplan. Planavdelingen har anbefalt at den sydlige delen av området legges inn i bebyggelse og anleggsformål. Krav til håndtering av støy er ivaretatt i bestemmelsene 2, pkt 2.3.1. Forhold knyttet til alternativ energiforsyning er ivaretatt i bestemmelsene 2, pkt. 2.3.2, renovasjon i 3, pkt. 3.1.10 og til VA i 2, pkt. 2.2. 9.4 Kulturlandskap og kulturminner Det er ikke registrert fredete kulturminner i områder. 9.5 Samfunnssikkerhet og beredskap Hensyn til eventuell fare med tanke på radon er ivaretatt i TEK10. Det er utført enkel ROS analyse for planforslaget, se kapittel 8 i beskrivelsen. 9.6 Folkehelse, barn og unges, funksjonshemmedes og eldres interesser Lekeareal er planlagt på den flateste delen av tomta og ligger skjermet fra Pans veg og atkomstområdene P1 og P2. Solforholdene er gode. Større lekeområder finnes ved eksisterende Heistad skole. Det er stilt krav til opparbeiding av område LEK1 i rekkefølgebestemmelsene. Krav til universell utforming er ivaretatt i bestemmelsene 2, pkt. 2.4. Krav til utarbeiding av landskapsplaner er ivaretatt i bestemmelsene 2, pkt. 2.1 og 2.2.1. Side 18 av 19

9.7 Veg- og vegtekniske forhold/ trafikksikkerhet Tiltaket vil trolig ikke føre til mer trafikk til området enn da skoleområdet var i bruk. Det er lite trafikk knyttet til kontorvirksomhet og minilager. Se pkt. 7.5 og Ros-analyse kapittel 8 i beskrivelsen. Kapasitet for parkering er tilstrekkelig. Planen er vurdert i forhold til eksisterende veg og fortau og standard for kommunale veger. Frisiktlinjer er vist på plankartet. Byggegrenser er vist på plankartet. Byggegrense følger eksisterende bebyggelse i område BB1 og 11,5 meter fra senterlinje veg i område BK1. Kollektivtilbudet er godt. 10. Vurderinger av planforslaget Planforslaget er i samsvar med kommunes ønske om fortetting i bebygde områder. Området ligger nært til Heistad bydelssenter med godt kollektivtilbud. Det er lagt vekt på å få til gode løsninger for gjenbruk av eksisterende bebyggelse og det har vært viktig å få til løsninger for hybelboenhetene som er gode for leietakere, utleier og for kommune og naboer. Porsgrunn kommune har i forhold til landsbasis en lav andel små boenheter. Det er behov for å legge til rette for rimelige bosteder som oppleves ordentlige og trygge og forutsigbare. Dette kan i stor grad sikres ved oppfølging av planforslaget. Porsgrunn den 25. juni 2012 Arkitektkontoret Børve og Borchsenius as Marie Bang Synnes Vedlegg: 1. Kopi av varslingsbrev m/ varslingsliste 2. Kopi av kunngjøring (varsel), annonse 3. Kopi av mottatte uttalelser til varsel 4. Kopi av referat fra oppstartsmøte 5. Illustrasjonsplan 1:1000 6. Notat fra Biofokus datert 01.09.11 7. Referat fra møte med byggesak 28.01.11 8. Sjekkliste for planlegging Side 19 av 19