Drift- og utbyggingssektoren Oppmåling og byggesak Byggtec Entreprenør Myggveien 6 9514 ALTA Deres ref: Jørn H. Hanssen Vår ref Arkivkode Sak/Saksb Dato 23786/13 GNR/B 32/524 13/107-44/ATBA ALTA, 06.01.2014 ENDRING AV TILLATELSE ARONSKOGEN 7 MED DISPENSASJON Vedtaket er gjort etter delegasjon jfr. kommunestyrets vedtak dat. 26.04.2011 Byggested (Gnr/bnr) 32/524 Adresse: Aronskogen 7, 9514 ALTA Tiltakets art: Enebolig med leilighet Tiltakshaver: IMJ Utvikling AS Ansvarlig søker: Byggtec Entreprenør Saksopplysninger: Deres søknad er mottatt her: 31.12.2012 Tillatelse til tiltak gitt: 12.07.2013 Stoppordre i sak gitt: 02.09.2013 Tillatelse til oppstart av byggearbeidene gitt: 09.09.2013 Stoppordre garasjedel gitt: 08.10.2013 Søknad om endring mottatt her: 18.10.2013 Tillatelse til endring gitt: 12.11.2013 Vedtatt dato: 06.01.2014 Saksnummer: 448/13 Saksopplysninger: Det ble den 18.10.2013 søkt om endring av gitt tillatelse på eiendom gnr/bnr 32/524, Aronskogen 7. Endringen besto av at garasjedel ble omgjort til bolig, og at det var ønskelig å trekke dispensasjon til ny adkomst da denne ikke lengere var nødvendig. Det skulle etableres ny boenhet i den omgjorte garasjedelen. Det kom inn merknader til nabovarselet for endringssøknaden. Merknadene ble behandlet av ansvarlig søker og bygningsmyndigheten. Det vises til vedtak datert 12.11.2013 der merknader ble behandlet, men ikke tatt til følge. Det kom den 01.12.2013 inn klage på vedtak gjort den 12.11.2013 da klager mener grad av utnytting er oversteget, denne klagen ble tatt til følge. Vedtak datert 12.11.2013 ble opphevet, og klager ble gitt medhold jfr vedtak datert 13.12.2013. Ansvarlig søker sendte inn søknad om dispensasjon fra TEK10 5-2 og 5-7 den 13.12.2013. Da fristen for nabomerknader ikke var utløpt har søknaden ikke blitt
behandlet. Innkomne merknader er i ettertid blitt behandlet av ansvarlig søker, og bygningsmyndigheten har mottatt kopi av disse. Merknader: Det er kommet inn merknad til nabovarsel fra gjenboer Kjersti Bang og Roger Skarvik, Einegjerdet 6. 1. Gjenboer mener det ikke kan gis dispensasjon i saken og viser til pbl 19-2 andre ledd. «Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler». 2. Det vises til at en dispensasjon fra utnyttelesgraden slik prosjektet nå forligger vil medføre stor ulempe dem fordi de vil miste mer lys og utsyn enn forutsatt i planen. De kan ikke se noen fordeler ved en dispensasjon, og mener derfor vilkårene for dispensasjon ikke er oppfylt. Dersom det i tillegg bygges garasje på eiendommen vil ennå mer solys bli borte. 3. Ut fra det Roger Skarvik kjenner til er alle boliger bygget av Aronskogen Boliger innenfor maks utnyttelesgrad på 25%. Dersom det er slik at Byggtec Entreprenør AS har bygget ut eiendommer der BYA overstiger utnyttelesgraden på 25 % er dette svært uheldig da området vil bli mer fortettet enn forutsatt. Det vil også gi de forskjellige utbyggerne ulike vilkår, og området større trafikkbelastning som følge av flere boenheter. 4. Gjenboer viser til at det er krav om 4 parkeringsplasser på på eiendommen grunnet leilighet, noe som gir en utnyttelesesgrad på 30,2 %, og at det ikke kan bygges en garasje i tillegg til boligen. 5. Dersom garasjen ikke gjøres om til leilighet vil parkeringsbehovet dekkes innenfor grad av utnytting på 25 %. Bygningsmyndigheten viser til «Merknader til nabovarsel Aronskogen 7 gnr 32, bnr 524» datert 22.12.2013. Ansvarlig søkers/ tiltakshavers kommentarer til protester: 2. Søker viser til at bolig på eiendom gnr/bnr 32/524 ligger innenfor reguleringsbestemmelsene. Boligen står også i stil til eksisterene bebyggelse. Klimavernsonen på østsiden av tomten består av furuskog som er flere meter høyere enn bebyggelsen. Omsøkte bolig er trekt så langt som mulig mot øst på eiendommen for å gi mest mulig kvalitet for alle parter i feltet. Boligen kunne vært plassert 10 meter lengere mot vest, noe som hadde gitt bedre solforhold for boligen på eiendom gnr/bnr 32/524. Boligen kunne også vært 1 meter høyere enn omsøkt, men allikevel vært innenfor reguleringsbestemmelsene. Dette ville gitt naboer mindre utsyn, men gitt boligen bedre kvalitet. Søker er ikke enig i at en dispensasjon vil medføre mindre lys og utsyn en forutsatt i plan. 2 biloppstillingsplasserer skal ikke kunne forårsake mindre lys og sol. 3. Søker viser til eksempler på at boliger bygget av Aronskogen Boliger har gått over krav til grad av utnytting. 4. Søker viser til at det i plan ikke er beskrevet at parkering skal medtas i beregningen av BYA. Det er beskrevet at det skal settes av minst 50 m² egnet uteareal pr boenhet, 3 parkeringsplasser inne på tomten, 1 tilleggsplass pr boenhet under 60 m². Vedlagt situasjonsplan viser at dette ikke skal være et problem. Det vises til reguleringsplanen 6 i «Bebyggelsens grunnflate, inkl. garasje, må ikke overstige 25 % av eiendommens areal (BYA=25%)» Det vises til at parkeringsarealet ikke er medregnet i BYA grunnet avklaring på forhånd med bygningsmyndigheten. Det vises til at flere av de allerede Side 2
oppførte boligene er ført opp uten at det er søkt dispensasjon selv om utnyttelsesgraden overstiges når parkeringsarealet medregnes. Bygningsmyndigheten viser til «Svar på innsigelse til dispensasjonssøknad Aronskogen 7, 32/524» datert 26.12.2013 for mer utfyllende svar fra søker. Gjeldende plangrunnlag: Reguleringsplan for Aronskogen Del 2. PLANID 20040009. Dispensasjoner: Det søkes om dispensasjon fra TEK10 5-2 og 5-7 angående parkeringsareal. Det er ønskelig fra utbyggers side at parkeringsareal ikke skal tas med i beregningen av utnyttelesgrad. Søker begrunner dispensasjonssøknad med at omsøkte bolig på eiendom gnr/bnr 32/524, Aronskogen 7 er i samsvar med gjeldene reguleringsbestemmelser for Aronskogen. Søker vises til at «man har god plass på tomten til både parkering samt bra egnet uteoppholdsareal som er sør vendt. Ingen berørte naboer som vil miste sol på grunn av boligen. Nabo på på nordsiden (32/442) har satt opp et ca 1,5 meter høyt skjerm gjerde rundt sin eiendom så dem vil ikke miste noe neveneverdig utsyn da dem alt har stengt igjen for inn/ut syn». «Slik vi kan se det er det ikke noen ulempe for noen berørte naboer at bygget kan bygges slik det er søkt om. Fordelene med å bygge huset slik det er søkt om er større med at man får en ekstra boenhet som vil bidra til at flere har mulighet til å kjøpe egen bolig, samt ekstra boenhet hvor det er stor etterspørsel på utleie». Det vises til at praksisen ved å ikke ta med parkeringsareal er blitt benyttet i tidligere søknader i boligfeltet, også av Aronskogen Boliger selv. Vurderinger: Søknaden er i strid med TEK10 5-7. Søknaden kan derfor bare innvilges dersom det gis dispensasjon fra teknisk forskrift. Forutsetningen for å gi dispensasjon er at hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse ikke blir vesentlig tilsidesatt og at det etter en helhetsvurdering er klart større fordeler enn ulemper ved å gi dispensasjon, jf. pbl 19-2. For å komme frem til om lovens vilkår er oppfylt, må de hensyn som anføres i søknaden om dispensasjon vurderes opp mot hensynene bak bestemmelsene som det dispenseres fra og hensyn i lovens formålsbestemmelse. Bare dersom hensyn bak bestemmelsene eller hensyn i lovens formålsbestemmelse ikke blir vesentlig tilsidesatt, vil lovens vilkår være oppfylt, og det er da adgang til å gi dispensasjon. Videre må det ses hen til hvorvidt fordelene ved å gi dispensasjon vil være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Oppført bolig på eiendom gnr/bnr 32/524 er innenfor gjeldende reguleringsplan i størrelse og utforming. Boligen er en enebolig med en sekundær boenhet på ca 44 m². Det søkes om dispensasjon fra å måtte ta med parkeringsareal i beregning av grad av utnytting. Eiendommen er i dag bebygd med 20,3 %. Dersom parkeringsarealet skal medregnes vil eiendommen beregnes bebygd med ca 30 %, mens maks utnyttelsesgrad er satt til 25 % i reguleringsplanen. Dersom parkeringsarealet ikke medregnes i utnyttelsesgraden vil det også kunne oppføres en Side 3
dobbelgarasje på ca 33 m², uten at utnyttelsesgraden overstiger 25 % som fastsatt i reguleringsplan. Det er kommet inn nabomerknader angående dispensasjonssøknaden fra gjenboer Kjersti Bang og Roger Skarvik, disse merknadene skal behandles i forbindelse med behandlingen av dispensasjonen. 1 Gjenboer viser til at det ikke kan dispenseres fra saksbehandlingsregler. Bygningsmyndigheten viser til at det søkes dispensasjon fra teknisk forskrift (TEK10) 5-7, ikke fra byggesaksforskriften (SAK10). En dispensasjon vil derfor ikke være en dispensasjon fra sakbehandlingsreglene. 2 Det vises til at en dispensasjon fra utnyttelesgraden slik prosjektet nå forligger vil medføre stor ulempe gjenboer fordi de vil miste mer lys og utsyn enn forutsatt i planen. Bygningsmyndigheten kan ikke se at en dispensasjon fra grad av utnytting for parkering vil være til ulempe for nabobebyggelsen når det gjelder lys og utsyn. Boligen som er bygget er lavere enn tillatt i reguleringsplanen, og en eventuell garasje vil være lavere enn boligen igjen. En dispensasjon vil ikke medføre en større utbygging av boligfeltet enn det som er å forvente i et boligfelt med tomter av denne størrelsen. Intensjonen i reguleringsplanen er også at parkeringsarealet ikke skal medregnes. 3 Søker viser til at flere av de eksisterende boligene i feltet har en utnyttelses grad på over 25 % når parkering medregnes, nabo er ikke kjent med dette, men mener at en økt utnyttelsesgrad vil være til ulempe for hele feltet. Bygningsmyndigheten vises til reguleringsplan for Aronskogen del 2 6 i, «Bebyggelsens grunnflate, inkl garasje, ikke må overstige 25 % av eiendommens areal (BYA 25%)». I reguleringsplanen er altså grad av utnytting satt uten at det er tatt hensyn til parkeringsarealet selv om dette er beskrevet i TEK10 5-7. Reguleringsplanen er lagt til grunn i behandlingen av alle tidligere saker i feltet, og parkeringsarealet er derfor ikke medregnet i disse byggesakene. I tidligere saker er det kontrollert at krav om parkeringsplasser og krav til uteområdet er dekket, og at tiltaket er tilpasset byggetomta. 4 Gjenboer viser til at det er krav om 4 parkeringsplasser på på eiendommen grunnet leilighet, noe som gir en utnyttelesesgrad på 30,2 %, og at det ikke kan bygges en garasje i tillegg til boligen. Det er riktig at det er krav til 4 parkeringsplasser når det er etablert enebolig med leilighet. Det skal beregnes 18m² per parkeringsplass ihht veileder til grad av utnytting 3-12 Parkering. Det vil da være krav til 18 m² x 4 = 72 m² til parkering. Dersom parkeringsarealet medregnes vil grad av utnytting være på ca 30,2 %. Dersom det bygges en dobbelgarasje på 33,5 m² vil det være plass til to biler i denne, og bolig inkludert garasje vil være innenfor utnyttelsesgraden på 25 %. Utnyttelsesgraden vil ikke overstiges som følge av oppføring av garasje. 5 Gjenboer viser til at dersom garasjen ikke gjøres om til leilighet vil parkeringsbehovet dekkes innenfor grad av utnytting på 25 %. Dette er riktig, men bygningsmyndigheten har behandlet byggesaken etter intensjonen i plan, og mener derfor at tiltaket er innenfor reguleringsplanen selv om det etableres en leilighet. Bygningsmyndigheten kan ikke se at formålet i reguleringsplanen blir vesentlig tilsidesatt av en dispensasjon da intensjonen i planen er at parkering ikke skal tas med i beregningen av grad av utnytting (viser til behandling av nabomerknad). Parkeringsløsningen er vist på situasjonsplanen og er i samsvar med gjeldende reguleringsplan. Det er også satt av godt egnet uteområde for begge boenhetene. Det er videre god avstand mellom omsøkte eiendom og Side 4
eiendom til gjenboer Kjersti Bang og Roger Skarvik da det går en vei mellom disse to eiendommene. Et av formålene med TEK10 5-7 er at parkeringsdekningen skal sikres ved at arealet er satt av til parkering og ikke kan benyttes til annet formål. Bygningsmyndigheten vurderer krav til parkering som sikret ved at det er vist 4 parkeringsplasser i forbindelse med oppføring av bolig på eiendommen. I tillegg til parkeringsarealet er det rikelig med uteområde for boligenhetene på eiendommen. Ut i fra en helhetsvurdering av ovenstående finner kommunen at fordelene ved å gi dispensasjon er større enn ulempene, samt at dispensasjon ikke tilsidesetter hensyn i lovens formålsbestemmelse. Lovens vilkår er oppfylt og dispensasjon kan gis jf. 19-2. Det gjøres oppmerksom på at kostnaden ved eventuell flytting av kommunaltekniske anlegg eller offentlige installasjoner må dekkes av tiltakshaver. VEDTAK: 1. Tillatelse: 1. Med hjemmel i plan- og bygningslovens 20-1 gis det tillatelse til endring av tillatelse i henhold til deres søknad registrert den 18.10.2013 og dispensasjonsøknad. Tiltaket skal oppføres i samsvar med tegninger datert/ nummerert 04.09.2013/501 og 502 og situasjonsplan datert 26.09.2013. 2. Med hjemmel i plan- og bygningslovens 20-1 gis det tillatelse til oppstart av byggearbeidene på garasjedelen i henhold til deres søknad mottatt 18.10.2013. 3. Med hjemmel i plan- og bygningslovens 19-2 gis dispensasjon fra TEK10 5-7. Dispensasjonen medfører at avsatt parkeringsareal ikke medregenes i grad av utnytting for eiendommen. 4. Ihht forvaltningsloven 33 annet ledd opphever bygningsmyndigheten vedtak av 13.12.2013, behandling av klagesak. Vedtaket er etter dette ikke gyldig eller bindende. Vilkår: 1. Alt arbeid skal utføres i samsvar med gjeldende bestemmelser og forskrifter. Tilsyn: Det varsles om at det kan bli foretatt inspeksjon av bygget i løpet av byggeperioden. Inspeksjonen vil i hovedsak rette seg mot viktige og kritiske området i henhold til. kontrollplanen, eller til områder som bygningsmyndigheten har satt som viktige inspeksjonsområder. Merknader: Ansvarlig søker skal gi melding til kommunen om byggestart. Er tiltaket ikke satt i gang senest 3 år etter at tillatelsen er gitt, faller tillatelsen bort. Det samme gjelder hvis tiltaket innstilles i lengre tid enn 2 år, jf. pbl 21-9. Bygningen eller del av den må ikke tas i bruk uten at ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse er gitt, jf. pbl 21-10. Side 5
Bygningen eller del av den må ikke tas i bruk til annet formål enn det denne tillatelsen forutsetter. Skifte av tiltakshaver under gjennomføringen skal straks meldes kommunen både av opprinnelig og ny tiltakshaver. Det samme gjelder ved eierskifte, jf. pbl 23-2 Ansvar og risiko for å sette i gang arbeidet påhviler utbygger så lenge klagefristen ikke er utløpt, og eventuelle klager ikke er avgjort av klageinstansen. Klagefristen er tre uker fra vedtaket er mottatt. Klage: Vedtaket kan påklages til Fylkesmannen i henhold til plan- og bygningslovens 1-9 jf. forvaltningslovens 28. Klagen sendes til Alta kommune, oppmåling og byggesak, postboks 1403, 9506 Alta. Klagefristen er tre uker etter at underretning om vedtaket er kommet frem til vedkommende part. Part i saken har rett til innsyn i sakens dokumenter jf. Fvl. 18 og 19. Med hilsen Arnold Hammari Fagansvarlig byggesak Kopi til: Kjersti Bang, Einegjerde 6, 9514 ALTA IMJ Utvikling AS, Linekroken 16, 9515 Alta Anne Therese Bakken Arnesen Saksbehandler Ansvarlig søker har ansvaret for at dette dokumentet blir videresendt til øvrige parter i saken. Side 6