ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER SEKSJON FOR BYGGESAK Allehelgens gate 5 Postboks 7700, 5020 Bergen Telefon 55 56 63 10 Telefaks 55 56 63 33 postmottak.byggesak@bergen.kommune.no www.bergen.kommune.no Arkoconsult AS Postboks 103 5291 VALESTRANDSFOSSEN Deres ref. Deres brev av Vår ref. Emnekode Dato 201405656/7 EBYGG-5210 161014 KAVE AVSLAG PÅ SØKNAD Svar på søknad om tillatelse til tiltak etter plan- og bygningsloven kapittel 20. Eiendom : Gnr 41 Bnr 1264 Tiltakets adresse Tiltakets art Tiltakshaver : Adresse Ikke Definert I Gab : Nybygg bolig : Martin Horn og Anne Therese Alnes Horn Saksgrunnlaget: Saken gjelder søknad om rammetillatelse til oppføring av enebolig med garasje og tilhørende uteareal, herunder uteoppholdsareal, avkjørsel, terrengtilpasning og murer. Tiltaket medfører et areal på 284 m² BRA, og grad av utnytting som følge av tiltaket er oppgitt til 33.45 % BRA. Tiltaket kommer i strid med reguleringsplan hva gjelder regulert avkjørsel, byggegrense og maksimal tillatt tomteutnyttelse. Det foreligger søknader om dispensasjon i saken. Søknad om dispensasjon for plassering av mur utenfor byggegrense må vurderes i forhold til et prosjekt som kan innvilges, og er følgelig ikke vurdert eller behandlet i dette vedtak. Rettslig grunnlag: Saken er behandlet etter plan- og bygningsloven (pbl) med tilhørende forskrifter; byggteknisk forskrift (TEK10) og byggesaksforskriften (SAK10). VEDTAK: Dispensasjoner: Med hjemmel i pbl 19-2 gis ikke dispensasjon fra pbl 12-4 Rettsvirkning av reguleringsplan, jf. reguleringsplan R. 6160004 2.1.3 Grad av utnytting og regulert avkjørsel. Etter en samlet vurdering vil ikke fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene. I tillegg blir hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra vesentlig tilsidesatt.
Tiltaket: Med hjemmel i pbl 12-4 Rettsvirkning av reguleringsplan, jf. reguleringsplan R. 6160004 2.1.3 Grad av utnytting og regulert avkjørsel, avslås søknad om tillatelse til oppføring av enebolig med garasje og tilhørende uteareal, 284 m² BRA og 33.45 % BRA. Det vises til søknad med innsendt dokumentasjon mottatt bygningsmyndigheten 14.04.2014. SAKSUTREDNING/BEGRUNNELSE FOR VEDTAKET: Planstatus: Eiendommen omfattes av reguleringsplannr 6160000, FANA. GNR 41 BNR 32, 33-42, BNR 34, 41-114 M.FL., TROLDHAUGEN, stadfestet 27.06.1983, og mindre reguleringsendring med plannr 6160004, FANA. GNR 41 BNR 33 M.FL., TROLDHAUGEN, stadfestet 02.02.2012. Eiendommen er regulert til boligbebyggelse Frittliggende småhusbebyggelse (BF4). I kommunedelplan for NY-PARADIS, HOP, NESTTUN, NESTTUN VEST med planid 15700000 er eiendommen vist som eksisterende boligområde. Den er i kommuneplanens arealdel vist som bebyggelse og anlegg. Dispensasjon: Tiltaket kommer i strid med reguleringsplan hva gjelder regulert avkjørsel, byggegrense og maksimal tillatt tomteutnyttelse. I reguleringsplanen er både avkjørsel og byggegrense fastsatt i plankartet og juridisk bindende. Maksimal tillatt tomteutnyttelse på 30 % BRA er også påført plankart, samt at det fremgår av planens bestemmelser 2.1.3 Grad av utnytting. En tillatelse som omsøkt kan derfor bare gis dersom det med hjemmel i pbl 19-2 kan gis dispensasjon fra reguleringsplanen. For at dispensasjon kan gis, kreves det i henhold til pbl 19-2, at verken hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Søknad om dispensasjon for plassering av mur utenfor byggegrense må vurderes i forhold til et prosjekt som kan innvilges, og er følgelig ikke vurdert. Grad av utnytting: Hovedhensynet bak maksimal tillatt prosent bruksareal er hensynet til å regulere forholdet mellom bruksareal for bebyggelse på en tomt og tomtearealet. I den konkrete saken søkes det om overskridelse av maksimal tillatt prosent bruksareal med 3.45 %, for å oppføre en enebolig med garasje på til sammen 284 m² BRA. Tiltaket vurderes å komme i strid med de hensyn bestemmelsen skal ivareta. Fordelene ved å gi dispensasjon er i følge søker at tiltakshaver oppnår god utnyttelse av sin eiendom, samtidig som planlagt tiltak ivaretar kriterier som god bokvalitet, harmonisk helhet og hensyn til omgivelser. Det er også poengtert at valgt løsning av hus og garasje også har sammenheng med funksjonshemming i nærmeste familie, og at denne løsning er valgt for best å ivareta hensynet til tilgjengelighet og tilpasning for funksjonshemmede. Eksempelvis er det søkt om en forholdsvis stor garasje for å kunne ta ut bilrampen til rullestol. Bygningsmyndighetene bemerker her at det i reguleringsplan er satt krav om at bolig på gjeldende eiendom skal utformes ut fra prinsippet for universell utforming, og det innenfor gitte rammer for tomteutnyttelse. Søker anfører også at 30 % bruksareal (BRA) i reguleringsendringen fra 2012 er kommet frem ved en feil da det i foregående reguleringsplan er lagt til grunn grad av utnytting på 30 % bebygd areal (BYA), da formålet med endringen ikke var den spesifikke tomteutnyttelse, men å gi en større buffer mot grøntarealet i sørvest, Side 2 av 7
samt å samle tilkomstveger etc. Til dette bemerker bygningsmyndighetene at reguleringsendringen fra 2012 også tok for seg en endring av antall boliger innenfor området, fra seks til fire. I planbeskrivelsen kan man lese følgende: Planforslaget tilpasser seg overordnede krav og legger til rette for %-BRA=30% for BF1-5. Altså har ikke intensjonen vert å videreføre gjeldende krav, men å tilpasse seg. Formålet med endringen var å justere plasseringen av boligtomtene og veiarealet, samt å tilrettelegge for felles lekeområde. Reguleringsendringen medførte en reduksjon i antall boliger/enheter i forhold til gjeldende plan, for å beholde områdets grønne karakter. Ved å redusere antall boliger og samtidig opprettholde samme grad av utnytting ville dette kun lagt til rette for større boliger, og ikke nødvendigvis sikret at området beholdt sin grønne karakter. Etter bygningsmyndighetenes syn fremstår det som et naturlig valg å justere grad av utnytting ved reduksjon av antall boliger i planen. Ulempene med å gi dispensasjon vil etter bygningsmyndighetenes syn være at overskridelse av maksimal tillatt grad av utnytting kan medføre uheldig presedensvirkning, og påvirke utbyggingen av de resterende tomtene innenfor planområdet, samt legge føringer for fremtidige utvidelser av eksisterende bebyggelse. Planen/reguleringsendringen er vedtatt i 2012, og ansees som relativt ny. Det må utvises forsiktighet med å dispensere fra nyere planer, spesielt der dette kan medføre uheldig presedensvirkning og legge til rette for en utbygging i strid med planens intensjoner. I denne saken er det foretatt en reguleringsendring der antall boliger og tomter er redusert fra 6 til 4. Dette for å legge til rette for en villamessig og åpen eneboligbebyggelse der mest mulig av områdets grønne karakter skal beholdes. Bygningsmyndighetene kan ikke se at det er fremlagt overveiende hensyn for at dispensasjon skal gis, og anfører at tomten kan bebygges innenfor gitte remmer med en funksjonell bolig. Ønske om større bolig vil i utgangspunktet ikke være tilstrekkelig til å konstatere at fordelene er større enn ulempene. Etter en samlet vurdering vil ikke fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene. I tillegg blir hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra vesentlig tilsidesatt. Med hjemmel i pbl 19-2 gis ikke dispensasjon fra pbl 12-4 Rettsvirkning av reguleringsplan, jf. reguleringsplan R. 6160004 2.1.3 Grad av utnytting. Regulert avkjørsel: Eiendommen har regulert avkjørsel til offentlig kjøreveg(o_v1), og søknad om dispensasjon for endring av avkjørsel er oversendt Trafikketaten for uttale. Etter bygningsmyndighetenes syn bør en slik endring foretas i plan. Trafikketatens uttalelse sammenfaller med bygningsmyndighetenes vurdering og dette fremgår av deres uttalelse der de ber om oppdatering av plankartet slik at avkjørselens plassering blir i tråd med de reelle forhold. Dette vil medføre en reguleringsendring. Følgelig avslår bygningsmyndighetene søknad om dispensasjon fra reguleringsplan hva gjelder regulert avkjørsel. Nabovarsling: Det er foretatt nabovarsling i samsvar med bestemmelsene i plan- og bygningsloven 21-3, og det er registrert merknader fra eiere av gnr 41, bnr 1053 og eiere av gnr 41, bnr 1263. Merknadene fra eiere av gnr 41, bnr 1053 går i hovedsak på at overskridelse av maksimal tillatt grad av utnytting vil skape presedens, og at det ikke er i nabolagets interesse å ha så stor utnyttelse av eiendommen at nabolaget fremstår som trangt, med for tett og høg utnyttelsesgrad. Vedørende bygging av mur utenfor byggegrense fremgår det av merknaden at denne vil fremstå som svært dominerende sett i sammenheng med stup like ved eiendommen, Side 3 av 7
samt at heving av terreng og oppføring av mur vil virke kunstig i forhold til eksisterende terreng og bebyggelse. Videre er det anført at huset vil fremstå som høgt og prangende, og gi et unødig inntrykk av eplehageutbygging. Merknadene fra eiere av gnr 41, bnr 1263 går i hovedsak på at ekstra bruksareal som følge av overskridelse av maksimalt tillatt bruksareal vil påvirke både innsikt/utsikt samt solforhold på merknadshavers tomt. Det er også påpekt at reguleringsplanen er nylig utarbeidet og bør følges. Det foreligger også merknader/spørsmål knyttet til oppføring av mur. Disse synes besvart av søker og det er gitt samtykkeerklæring fra gjeldende eiendom til oppføring av mur nærmere eiendomsgrense enn de avstander som er angitt i pbl 29-4. Søker redegjør for at tiltaket ikke vil medføre presedens da det foreligger spesielle forhold for å gi dispensasjon fra maksimal tillatt grad av utnytting. Videre skriver søker at selv om reguleringsplanen er ny betyr ikke dette at det ikke kan gis dispensasjon, og at dispensasjon fra grad av utnytting i denne saken vil være i tråd med planens intensjon. Det er også anført at tomtens utforming medfører at tiltaket vil være helt avhengig av oppføring av mur for å oppnå et godt og nyttbart uteoppholdsareal. De to tomtene til merknadshavere og tiltakshaver ligger på en linje med skrånende terreng, med tiltakshavers tomt i midten. Søker redegjør for at disse vil ligge på kote 22, 21 og 20, og at plassering av tiltakshavers hus på kote 21 vil medføre et naturlig stigningsforhold mellom tomtene. Uttalelse/krav fra andre myndigheter: Saken er ikke oversendt andre myndigheter for uttale. Kopi av dette brev oversendes Fylkesmannen i Hordaland som orientering om vedtak. Fylkesmannen kan påklage vedtaket. Uttalelser fra andre kommunale etater/avdelinger: Det foreligger uttalelse fra Trafikketaten i saken, datert 11.06.2014, vedrørende flytting av regulert avkjørsel. Etter Trafikketatens vurdering vil tiltaket ikke berøre veiinteressene på en måte som er til hinder for veivedlikeholdet eller eventuell fremtidig veiutvidelse. Trafikketaten kan anbefale avkjørselen på gitte betingelser. Viser for øvrig til uttalelsen i sin helhet som er vedlagt dette brev. Atkomst/avkjørsel: Omsøkt avkjørsel er i strid mer reguleringsplan. Det vises til uttalelse fra Trafikketaten datert 11.06.2014. Vannforsyning og avløp: Etter pbl 27-1 og 27-2 skal eiendommen være sikret lovlig vann og avløpsordning før rammetillatelse kan gis. Fjernvarme: Byggverket ligger innenfor konsesjonsområde for fjernvarme. Innenfor konsesjonsområdet for fjernvarme er det tilknytningsplikt for nybygg, hovedombygging og feltutbygging med samlet areal på over 500 m² BRA, eller dersom tiltaket er en del av et fremtidig større utbyggingsprosjekt. Omsøkte tiltak faller ikke innunder disse kriteriene, og følgelig gjelder ikke tilknytningsplikten. Side 4 av 7
Energibruk: I reguleringsplanens 1.1.6 Energibruk står det at lavenergiløsning skal vurderes for ny bebyggelse, og at det ved innsending av søknad om byggetillatelse skal redegjøres for hvilke tiltak som er iverksatt for å redusere tiltakets energibehov. Bygningsmyndighetene kan ikke se at det er redegjort for dette i søknaden. Forurenset grunn: Tiltaket ligger i et område hvor grunnen er kan være forurenset. Det vises til reguleringsplanens bestemmelser 1.1.5 Forurensning der det står at kartlegging av forurensing i grunnen skal dokumenteres ved innsending av søknad om tillatelse til tiltak m.m. Universell utforming: Bolig på gjeldende eiendom skal utformes ut fra prinsippet for universell utforming, jf. reguleringsplanens bestemmelser 1.1.8 Universell utforming. Støy: Tiltaket er berørt av gul støysone fra veg. I reguleringsplanens bestemmelser 1.1.7 Støy står det at støynivå på felles utendørs oppholdsareal ikke skal overstige Lden=55dB, og at det for boligene i BF4 og BF5 skal gjennomføres støyreduserende tiltak mot nordøst (gul støysone langs hovedvei). Bygningsmyndighetene kan ikke se at det er redegjort for støyforholdene på eiendommen i saken. Det foreligger heller ikke dokumentasjon vedrørende tilfredsstillende støyforhold på uteoppholdsareal. Utforming/visuelle kvaliteter, forholdet til pbl 29-2: Etter pbl 29-2 Visuelle kvaliteter, skal ethvert tiltak prosjekteres og utføres slik at det får en god arkitektonisk utforming og innehar gode visuelle kvaliteter både i seg selv og i forhold til omgivelser og plassering. Etter bygningsmyndighetens vurdering er disse forhold tilstrekkelig ivaretatt for omsøkte tiltak. I reguleringsplanens bestemmelser 2.1.4 Utforming står det at alle bygg skal gis en god materialbruk og en utforming med høy arkitektonisk kvalitet som samsvarer med strøkskarakter i området. Det foreligger redegjørelse for den arkitektoniske utformingen i saken. Kulturminne: Bygningsmyndigheten vil gjøre oppmerksom på gjeldende reguleringsplans bestemmelse 1.1.9, Automatisk fredete kulturminner, der det står at dersom gjenstander, konstruksjoner eller andre funn oppdages i forbindelse med gravearbeid, skal arbeidet stanses omgående og kulturminnemyndighetene underrettes jf Lov om kulturminner 8.2, andre ledd. Bygningsmyndighetenes drøfting/begrunnelse: På bakgrunn av overforstående saksutredning avslås tiltaket, da bygningsmyndighetene finner at omsøkte dispensasjon fra maksimal tillatt tomteutnyttelse og regulert avkjørsel ikke kan gis. Det gjøres forøvrig oppmerksom på at det for noen av punktene i reguleringsplanen ikke er redegjort tilstrekkelig, jf. overforstående saksutredning. Ved en eventuell klage på dette vedtak eller innsending av ny søknad ber bygningsmyndighetene om at det redegjøres for disse punktene. Side 5 av 7
ALMINNELIGE BESTEMMELSER: Myndighet: Saken er behandlet og avgjort administrativt i medhold av delegert myndighet. Klageadgang: Denne avgjørelse er et enkeltvedtak etter forvaltningslovens bestemmelser som kan påklages av partene til overordnet forvaltningsorgan innen 3 uker, jf forvaltningsloven 28 ff. Orientering om rett til å klage på forvaltningsvedtak er vedlagt som siste side i dette vedtaket. En slik klage kan føre til at avgjørelsen blir omgjort. Kommunen er ikke ansvarlig for tap som tiltakshaver måtte lide ved en slik omgjøring. Vilkår for å reise sak for domstolene om vedtaket: Partene gjøres herved oppmerksom på at søksmål om gyldigheten av vedtaket eller krav om erstatning som følge av vedtaket, ikke kan reises uten at vedkommende part har nyttet sin adgang til å klage over vedtaket, og at klagen er avgjort av høyeste klageinstans som står åpen (fylkesmannen). Søksmål skal likevel i alle tilfelle kunne reises når det er gått 6 måneder fra klage første gang ble fremsatt, og det ikke skyldes forsømmelse fra klagerens side at klageinstansens avgjørelse ikke foreligger. Jf forvaltningsloven 27 b. Ved all videre kontakt i denne saken, vennligst referer til saksnummer 201405656. Saker som behandles ved etaten kan følges på internett via kommunens nettside: www.bergen.kommune.no/innsynpb For å få tilgang til å se dokumenter og kommentarer i saker som gjelder din eiendom, må du logge deg på "Din side" med nettadresse: www.bergen.kommune.no/dinside Saksbehandler for denne saken har telefonnr. 55566477 og e-postadresse: katrine.ve@bergen.kommune.no ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER for byggesakssjefen Dette dokumentet er godkjent elektronisk. Katrine Ve - Saksbehandler Trond Haugen - gruppeleder Kopi: Martin Horn og Anne Therese Alnes Horn, Troldhaugvegen 56, 5232 PARADIS Bjørn og Marit Alver, Troldhaugvegen 45, 5232 PARADIS Helge Monsen og Hildegun Tveit, Nordåsneset 4, 5235 RÅDAL Fylkesmannen i Hordaland, Postboks 7310, 5020 BERGEN VEDLEGG Side 6 av 7
Orientering om rett til å klage på forvaltningsvedtak: Klagerett: (forvaltingslovens 28) Hvem kan det klages til: (forvaltingslovens 28) Den som er part eller har rettslig klageinteresse, har rett til å klage over vedtaket. Klageinstans er Fylkesmannen i Hordaland. Klagen sendes til: Bergen kommune, Etat for byggesak og private planer, Postboks 7700, 5020 Bergen. Klagefrist: (forvaltingslovens 29, 30 og 31) Klagefristen er tre - 3 - uker fra den dag underretningen om vedtaket kom frem til vedkommende part. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt innen fristens utløp. Dersom klagen kommer inn etter fristens utløp vil den bli avvist. Klagen kan imidlertid tas under behandling når det foreligger særlige grunner, som tilsier at klagen blir prøvd. Det må derfor opplyses om årsaken til forsinkelsen. En klage som er avgjort av Fylkesmannen, kan ikke påklages videre. Rett til å kreve begrunnelse: (forvaltingslovens 24 og 25) Klagens innhold: (forvaltingslovens 32) Utsetting av gjennomføring av vedtaket: (forvaltingslovens 42) Dersom en part mener at vedtaket ikke er begrunnet, kan det settes frem krav om det. Slik krav må fremsettes innen klagefristen utløp. Klagefristen blir i så fall avbrutt og ny frist begynner å løpe fra den dag begrunnelsen er kommet frem til klager. I klagen må det nevnes det vedtaket som det klages over og hva som ønskes endret. Den må begrunnes og for øvrig vise til de momenter som kan være relevante for bedømmelsen av saken. Klagen må dateres og undertegnes av klager eller hans fullmektig. Selv om partene har klagerett, kan vedtaket vanligvis gjennomføres straks. Det er imidlertid gitt adgang til å søke om å få utsatt iverksettingen av vedtaket, inntil klagefristen er ute eller klagen er avgjort. Fylkesmannen kan på selvstendig grunnlag ta stilling til begjæring om utsettende virkning. Rett til å se sakens dokumenter og kreve veiledning: (forvaltingslovens 11) Med visse begrensninger har partene rett til å se dokumentene i saken. Det må ved et slikt ønske tas kontakt med Kundesenteret til Etat for byggesak og private planer i Allehelgens gate 5. Der vil en også kunne få nærmere veiledning om adgangen til å klage og den videre saksbehandlingen. Kostnader ved klagen: (forvaltingslovens 36) Det er adgang til å kreve dekning for nødvendige og vesentlige kostnader i forbindelse med klagesaken, f. eks advokatbistand, der vedtaket er endret til gunst for klager. Kravet må være fremsatt innen 3 uker etter at underretning om det nye vedtaket er kommet frem til vedkommende part. Det kan også søkes om å få dekket utgifter til nødvendig advokathjelp etter lov om fri rettshjelp. Fylkesmannens kontor eller advokat kan gi nærmere veiledning. Side 7 av 7