Vår dato: 14.08.2013 Vår referanse: 2013/2961 Arkivnr.: 423.1 Deres referanse: Saksbehandler: Else Høstmælingen Hemsedal kommune Innvalgstelefon: 32 26 66 62 3560 HEMSEDAL Hemsedal kommune - Gbnr 76/64, 76/65 og 76/66 - Hemsedal Ski Lodge AS - klage på vedtak om midlertidig forbud mot tiltak VEDTAK Klagen tas til følge. I medhold forvaltningsloven 34, 4. ledd oppheves Hemsedal kommunes vedtak av 7. februar 2013 om å nedlegge midlertidig forbud mot tiltak. Fylkesmannens vedtak er endelig og kan ikke påklages, jf. forvaltningsloven 28 tredje ledd. Fylkesmannen viser til oversendelse av 10. april 2013. Vi beklager at saken ikke er ferdigbehandlet tidligere. Sakens bakgrunn Fylkesmannen har tidligere behandlet klage over avslag på søknad om dispensasjon fra utleieplikten på den aktuelle eiendom, gbnr 76/64, 76/65 og 76/66. Klagen ble ved Fylkesmannens vedtak av 21. november 2012 tatt til følge ved at kommunens avslag på bruksendring ble opphevet som ugyldig og saken returnert kommunen for videre behandling. I premissene for vårt vedtak ble bl.a. følgende anført: «I den aktuelle sak er det foretatt endringer som innebærer at arealer som er avsatt til frittliggende fritidsbebyggelse, dvs. fritidsboliger, kan bebygges med konsentrert fritidsbebyggelse, næringsformål. Etter Fylkesmannens vurdering er dette en endring av arealformålet og går utover de endringer om kan anses nødvendig for å gjennomføre den utbygging som reguleringsplanen legger til rette for i det aktuelle området. Dette innebærer at bebyggelsesplanen er å anse som ugyldig. Da saken er behandlet i henhold til en ugyldig bebyggelsesplan innebærer det at kommunens vedtak av 26. april 2012 er ugyldig. På denne bakgrunn finner Fylkesmannen å måtte oppheve kommunens vedtak av 26. april 2012 som ugyldig og returnere saken for videre behandling.» Telefon sentralbord: 32 26 66 00 Postadresse: Postboks 1604, 3007 Drammen Internett: www.fmbu.no fax: 32 89 32 36 Besøksadresse: Statens Hus, Grønland 32, Drammen Organisasjonsnr.: 946 473 111 E-post: fmbupost@fylkesmannen.no
Side 2 av 6 Bygningsmassen på den aktuelle eiendom som består av 3 leilighetsbygg med til sammen 22 leiligheter er oppført i 2008. I byggetillatelsen ble det presisert at tiltaket består i 3 leilighetsbygg for turistutleie i samsvar med reguleringsformålet i gjeldende plan (dvs. bebyggelsesplan for område Frf 6 av 11. oktober 2011). Den aktuelle klagesak gjelder klage på vedtak av Hovedutval for Plan og Ressurs av 7. februar 2013 om å nedlegge midlertidig forbud mot tiltak på eiendommen gbnr 76/64, 76/65 og 76/66. I vedtaket underrettes tiltakshaver om at søknad om bruksendring stilles i bero. Vedtaket er begrunnet med at kommunen ønsker å avklare reguleringsformålet. Vedtaket er påklaget av Hemsedal Ski Logde AS v/ advokat Ole G. Klevan i brev av 21. februar 2013. Innledningsvis anføres det at et vedtak om midlertidig forbud mot tiltak ikke rettslig sett vil ha noen negative virkninger for klager da han har gyldige tillatelser og dagens bruk således er lovlig. Videre anføres bl.a. følgende: Er uenig i at vedtak om midlertidig forbud mot tiltak og senere reguleringsplan vil kunne brukes som hjemmelsgrunnlag til ugunst for klager. Gjeldende regulering for utbygging av eiendommen er reguleringsplan for Storelia, vedtatt 17. juni 1999. Reguleringsformålet er «frittliggende fritidsbebyggelse». Det kreves dispensasjon fra kravet til reguleringsplan fra 1999 når reguleringsformålet er ugyldig. Rådmannen har ansett det som en formalitet å dispensere fra plankravet for området da utbyggingen tilfredsstiller kravet i overordnet plan, dvs. reguleringsplan fra 1999. Reseksjonering fra næringsformål til fritidsformål vil også være en formalitet. På denne bakgrunnen konkluderte rådmannen at det gis dispensasjon fra plankravet i reguleringsplanen og at bruksendring ikke er nødvendig da oppførte bygg er i tråd med formålet i reguleringsplanen. Hovedutvalg for Plan og Ressurs har i strid med rådmannens innstilling nedlagt midlertidig forbud mot tiltak. I henhold til forvaltningsloven 24 skal vedtak begrunnes. Plan- og Ressurs vedtak av 7. februar 2013 om å nedlegge midlertidig forbud mot tiltak oppfyller ikke forvaltningslovens krav til begrunnelse. Det ble i møte hvor saken ble behandlet ikke gitt noen begrunnelse for utvalgets vedtak utover at kommunen ønsker å avklare reguleringsformålet. Ut fra sakens art med innstilling fra rådmannen i klagers favør og med hemmeligholdt juridisk vurdering som ligger til grunn for innstillingen, må det kreves en angivelse av argumenter og redegjørelse for hvorfor rådmannens innstilling ikke følges. Dette for at klager skal kunne vurdere sin rettslige stilling. Vedtaket må således anses som ugyldig grunnet saksbehandlingsfeil. Når det gjelder det materielle innehold i vedtaket anføres det at en ny reguleringsplan ikke vil være bindende for bygg som er oppført med hjemmel i reguleringsplan fra 1999. Det dreier seg heller ikke om «tiltak» i henhold til plan- og bygningsloven 20-1 da det ikke er snakk om bruksendring. Oppførte bygg er i tråd med formålet i reguleringsplanen, samt i tråd med tekniske forskrifter og tekniske og materielle krav. Det kan åpenbart ikke foreligge hjemmel for å fatte vedtak om midlertidig forbud mot tiltak og stille behandlingen av klagers søknad om dispensasjon fra plankravet i reguleringsplanen fra 1999, samt reseksjonering fra næringsformål til fritidsformål i bero inntil ny reguleringsplan er vedtatt. Det vises til klagen i sin helhet.
Side 3 av 6 Videre har advokat Ole G. Klevan ved brev av 19. mars 2013 kommet med tilleggskommentarer til klagen. Klagen ble behandlet av Hovedutval for Plan og Ressurs i møte 21. mars 2013 som ikke fant grunnlag for å endre sitt tidligere vedtak. Fylkesmannen har tatt saken opp til behandling i medhold av plan- og bygningsloven 1-9 jf. delegasjonsfullmakt i rundskriv T-2/09 fra Miljøverndepartementet. Fylkesmannens merknader Saken gjelder klage på vedtak om å nedlegge midlertidig forbud mot tiltak, jf pbl 13-1. Planstatus I gjeldende arealdel til kommuneplan, vedtatt av kommunestyret 8. mars 2003, er eiendommen avsatt til byggeområde, bebyggelse/anlegg og gitt gul farge på plankartet. Av de utfyllende bestemmelsene til planen framgår det at reguleringsplanen for Storelia gjelder. Eiendommen omfattes således av reguleringsplan for Storelia, vedtatt av kommunestyret 17. juni 1999. Det er senere vedtatt mindre vesentlige endringer i planen 9. september 1999 og 16. desember 1999. I henhold til reguleringsbestemmelsene til planen er det krav om bebyggelsesplan før oppføring av ny bebyggelse bl.a. i det aktuelle området. I henhold til reguleringsplanen er den aktuelle eiendom regulert til byggeområde, område for konsentrert fritidsbebyggelse betegnet som Frf 6, område for frittliggende fritidsbebyggelse. På plankartet er områdene vist med gul farge. Ifølge planbestemmelsene er det krav om bebyggelsesplan før oppføring av ny bebyggelse i bl.a. det aktuelle område. Senere vedtatt bebyggelses som tilrettela for konsentrert fritidsbebyggelse/næring er ugyldig i henhold til Fylkesmannens vedtak av 21. november 2012 Formelle forhold Krav til begrunnelse, jf forvaltningsloven 24. Fylkesmannen har i henhold til forvaltningsloven 34, annet ledd, jf pbl 1-9 plikt til å foreta en reell og selvstendig overprøving av sakens faktiske, rettslige og skjønnsmessige sider. Forvaltningens plikt til å begrunne vedtak, jf forvaltningsloven 24 og 25, skal bl.a. sikre at parter og andre berørte eller interesserte skal få nødvendig og tilstrekkelig informasjon til å kunne forstå den avgjørelse som er truffet i saken. I saksframstillingen til møte i Hovedutvalg for Plan og Ressurs 7. februar 2013 har rådmannen redegjort nærmere for den faktiske og juridiske side av saken. Han konkluderer med at bruksendring ikke er nødvendig da de oppførte bygg er i tråd med gjeldende reguleringsplanen for området. Hans forslag til vedtak i saken var derfor at det gis dispensasjon fra plankravet med den begrunnelse at eiendommen er ferdig utbygd og at det er oppført bygninger på eiendommen som i sin helhet ble godkjent i medhold av bebyggelsesplan for Storelia/Sjåstadfeltet.
Side 4 av 6 Hovedutvalg for Plan og Ressurs vedtok å nedlegge midlertidig forbud mot tiltak i medhold av plan- og bygningsloven 13-1 og stille tiltakshavers søknad i bero, uten annen begrunnelse enn at kommunen ønsker å avklare reguleringsformålet. I forbindelse med den forberedende klagebehandling har hovedutvalget ikke gitt noen nærmere etterfølgende begrunnelse eller kommentert de ulike klageanførslene fra advokat Ole G. Klevan utover at det ikke finner at det foreligger vesentlige nye opplysninger i klagen som har betydning for det vedtak som er truffet i saken. Når det gjelder hvilke krav som må stilles til begrunnelse for å nedlegge midlertidig forbud mot tiltak, vil Fylkesmannen bemerke at det vanskelig kan stilles andre krav til begrunnelse enn at kommunen ønsker å endre reguleringsformålet fra fritidsbebyggelse til næring (konsentrert fritidsbebyggelse). Bakgrunnen for dette ønsket er at kommunen tidligere har lagt til grunn at det aktuelle området i henhold til bebyggelsesplan er regulert til næring og at kommunen mener at det aktuelle området fortsatt bør ha dette arealformålet. Under henvisning til overnevnte og sakens forhistorie, finner Fylkesmannen under noe tvil at vedtaket om midlertidig forbud mot tiltak er tilstrekkelig begrunnet i henhold til forvaltningslovens 24. Materielle forhold Det følger av 13-1 at dersom kommunen finner at et område bør underlegges ny planlegging, kan den bestemme at oppretting og endring av eiendom eller tiltak etter 1-6 og andre tiltak som kan vanskeliggjøre planarbeidet, ikke kan settes i gang før planspørsmålet er endelig avgjort. Når det gjelder tiltak etter 1-6 innebærer det i henhold til 1-6 første ledd første punktum at det kan nedlegges forbud mot oppføring, riving, endring, herunder fasadeendring, endret bruk og andre tiltak knyttet til bygninger, konstruksjoner og anlegg, samt terrenginngrep og opprettelse og endring av eiendom. Det følger av lovens 20-1, første ledd bokstav d) at bruksendring eller vesentlig bruk eller vesentlig endring av tidligere drift av byggverk er søknadspliktig tiltak. Hva som nærmere skal til for at en bruksendringen er søknadspliktig, framgår av forskrifter om byggesak, SAK 10, 2-1. Når et bygg er oppført, skal det brukes til det formålet og på den måten det er angitt i byggetillatelsen. Hvis byggverket skal brukes på en annen måte enn tidligere forutsatt, kreves det søknad om og tillatelse til dette. Grunnen til dette er at ny bruk kan medføre nye krav til bygnings- og bruksmessige forhold, for eksempel brannsikring, og andre forutsetninger for virksomheten i bygget som bygningsmyndighetene må ha anledning til å vurdere. Det sentrale spørsmålet om søknadsplikt er ikke om kommunen har innvending mot endret bruk, men at kommunen får mulighet til å vurdere eventuell ny bruk i forhold til någjeldende bestemmelser for arealdisponering og bygnings- og bruksmessige krav, dvs. om endringene berører hensynet som plan- og bygningsmyndighetene skal ivareta. Bebyggelsen på omsøkte eiendom bestående av 3 leilighetsbygg med til sammen 22 leiligheter ble oppført i 2008 i henhold til den gitte byggetillatelse. I byggetillatelsen ble det
Side 5 av 6 presisert at tiltaket består i 3 leilighetsbygg for turistutleie i samsvar med reguleringsformålet i gjeldende plan (dvs. bebyggelsesplan). Klagerne ønsker nå at bebyggelsen nå kan benyttes til fritidsformål og ikke til turistutleie/næring. Det er på det rene at bruken av de aktuelle leiligheter i flere år har vært turistutleie slik som forutsatt i søknaden og den gitte byggetillatelse. En endring av bruken fra turistutleie til fritidsformål er etter Fylkesmannens vurdering ikke å anse som søknad om fritak fra «utleieplikt». For øvrig har kommunen som det store utgangspunkt ikke hjemmel til å pålegge eier å leie ut leiligheter eller lokaler godkjent til næring. Kommunen kan bare nekte at bygg benyttes i strid med godkjent bruk. Spørsmålet er om den aktuelle bruksendring er søknadspliktig eller ikke. Det legges til grunn at klager har søkt om tillatelse til å endre bruken av de aktuelle leilighetsbygg fra turistutleie (næring) til fritidsformål/fritidsboliger, dvs. til et annet arealformål. Byggetillatelsen for leilighetsbyggene er hjemlet i en ugyldig bebyggelsesplan. Av prosessen rundt vedtakelsen av planen framgår det at kommunen var klar over at bebyggelsesplanen innebar et avvik fra formålet i reguleringsplanen og de eventuelle konsekvenser for gyldigheten av planen dette kunne ha. Omsøkte bruk er i samsvar med reguleringsplanen for området, reguleringsplan for Storelia, dog slik at det er et krav om bebyggelsesplan (nå reguleringsplan) før det kan gis tillatelse til ny bebyggelse. I denne saken står vi imidlertid overfor en allerede oppført bebyggelse bestående av 3 leilighetsbygg med til sammen 22 leiligheter, oppført i 2008. Høyesterett har i Rt- 1983-1067 på side 1071 uttalt at det «ikke skal trekkes vide grenser for adgangen til uten tillatelse fra bygningsmyndighetene å foreta bruksendringer» og at det avgjørende er om «det foretas en forandring av virksomhetens karakter som er av betydning ut fra de formål bygningsloven skal tjene.» Videre vil Fylkesmannen bemerke at endring av eierform ikke i seg selv utløser krav om søknad om bruksendring. Bebyggelsen vil for øvrig bli brukt av samme type brukere som tidligere. Etter det som er opplyst i saken legger Fylkesmannen til grunn at omsøkte bruksendring fra turistutleie til fritidsformål ikke utløser noen tekniske og materielle krav som plan- og bygningsmyndighetene har behov for å vurdere. Den nye bruken av bygningene har således ikke skapt behov for plan- og bygningsmyndighetene til å vurdere f.eks. planløsning, parkeringsforhold, adkomstforhold eller tekniske anlegg. På denne bakgrunn og etter en samlet vurdering, finner Fylkesmannen at den aktuelle bruksendring ikke er å anse som en søknadspliktig bruksendring som det kan nedlegges midlertidig forbud mot med hjemmel i plan og bygningsloven 13-1.
Side 6 av 6 Konklusjon: Klagen tas til følge. I medhold forvaltningsloven 34, 4. ledd oppheves Hemsedal kommunes vedtak av 7. februar 2013 om å nedlegge midlertidig forbud mot tiltaket. Etter fullmakt Runar Schau Carlsen Ass. Fylkesmann Bente Nyegaard Fjell Dette dokumentet er elektronisk godkjent og sendes uten underskrift Kopi til: Advokatfirmaet Schjødt v/advokat Ole G. Klevan Postboks 2444 Solli 0201 OSLO