Bruksendring når trengs det søknad? Ingebjørg Haug Seniorrådgiver

Transkript

1 Bruksendring når trengs det søknad? Ingebjørg Haug Seniorrådgiver

2 Oversikt over emnet Hvorfor er det søknadsplikt? Hjemmel for å kreve søknad for bruksendring Hva er en bruksendring? Sak om asylmottak Sak om militærleir Oppsummering

3 Hvorfor er det søknadsplikt? Formålet med søknadsplikten er å sette bygningsmyndighetene i stand til å vurdere om den nye bruken er lovlig, og om den aktualiserer nye behov.

4 Søknadsplikt etter pbl 20-1 Tiltak som krever søknad og tillatelse, herunder bruksendring, jfr bokstav d) «Bruksendring eller vesentlig utvidelse eller vesentlig endring av tidligere drift av tiltak som nevnt i bokstav a.» Videreføring av Pbl

5 Hva er en bruksendring? Lovens ordlyd gir ingen definisjon 2-1 og 3-1 i Byggesaksforskriften, FOR , (SAK 10) Hvilken endring av bruken krever søknad? Hvilke hensyn skal legges til grunn?

6 SAK bokstav a) ANNET enn det som er tillatt eller lovlig bruk Hvor forskjellig må den nye bruken være fra den bruk som er lovlig? Hva er forutsetningene i byggetillatelsen? Planformålet er sentralt ved vurderingen Planstatus på vedtakstidspunktet Innenfor samme arealkategori: er næring næring?

7 SAK 2-1 bokstav b) Hvilke hensyn kan påvirkes av endret bruk? Det er tilstrekkelig at det er en rimelig mulighet for at endret bruk vil medføre at myndighetene ser annerledes på saken Bruk uten søknad medfører undersøkelsesplikt hos tiltakshaver Nedre grense Bruksendring på tvers av formål utløser søknadsplikt og krav om dispensasjon

8 SAK bokstav c) Bruksendring er søknadspliktig dersom: tilleggsdel tas i bruk til hoveddel eller omvendt Slik bruksendring vil kunne utløse bygningstekniske krav, særlig når tilleggsdel tas i bruk til hoveddel. Eks.: del av hoveddel brukes til garasje

9 SAK bokstav c) «Innenfor en bruksenhet» Veileder HO-1/2011 til Byggesaksforskriften: bruksendring fra loft til leilighet i boligblokk faller utenfor. Tilleggsdelen må være tilknyttet hoveddel.

10 Hvorfor skal det søkes? Bruksendring må ikke være i strid med planens arealformål og bestemmelser Hensyn som skal ivaretas i loven Nabovarsling Krav til dokumentasjon Kan kreve uavhengig kontroll Forhåndsvurdering av tiltaket er det lovlig? Behov for midlertidig forbud? Behov for dispensasjon?

11 Bruksendring noen særlige problemstillinger Ny søknad om bruksendring etter gitt tillatelse til bruksendring. Utgangspunktet for vurderingen er at den til enhver tid lovlige bruk legges til grunn for vurderingen av om det kreves ny søknad om bruksendring. Tilfeller der bruk ikke har vært vurdert av kommunen forutsatt at bygningen er lovlig oppført, er det den faktiske bruk som skal legges til grunn

12 Bruksendring noen særlige problemstillinger Endring av arealer Rammes arealbruk av søknadsplikten i 20-1? Ikke «byggverk» eller «tiltak»? 1-6 omfatter endring av arealbruk som vil være i strid med arealformålet Bruksendringen må gjelde et byggverk for å utløse søknadsplikt

13 Høyesterett Rt s Bilservice, salg av bilrekvisita, campingvogner og salg av sportsutstyr Bortleie til et matsenter Ikke søknadspliktig? HR: det avgjørende er om det er en endring av virksomhetens karakter som er av betydning ut fra de formål bygningsloven skal tjene. Konkret vurdering, må ikke trekkes for vide grenser for adgangen til å uten tillatelse å foreta bruksendring

14 SOMB sak 2007 s. 292 Bryggerhus hadde vært brukt til bolig frem til 1970-tallet Arealformålet endres til LNF-område Bygningen blir deretter stående tom inntil eiendommen selges i 2001, og pusses opp Søknad om bruksendring og dispensasjon Kommunen avslår begge søknadene SOMB mener det er uten betydning hvordan bygningen har blitt benyttet tidligere, det er ikke noe krav på å få gjenoppta tidligere bruk

15 Desentralisert asylmottak - endret bruk?

16 Desentralisert asylmottak Endring fra personalboliger for hotellansatte til bolig for asylsøkere. Først brukt som bolig for hotellansatte (bygget på 70- tallet) Etter hvert som bolig for sesongarbeidere 6 selvstendige enheter med bad og kjøkken/stue 20 m 2 Ble tatt i bruk som desentralisert bosted uten søknad Regulert til boligformål

17 Desentralisert asylmottak (forts.) Kommunen krever søknad om dispensasjon Ikke søkt bruksendring etter 20-1 d), men kommunen krever søknad om dispensasjon fra arealformålet Søkes om dispensasjon Kommunen avslår : Utvalget ønsker ikke å åpne for arealkategorien asylmottak «andre bygninger med særskilt angitte allmennyttige formål» i regulert boligområde.

18 Klage på avslag Eierne klager: Asylmottaket er ikke flyttet Samme antall mennesker som tidligere bruk Bruken er den samme Leiligheter som brukes som tilvenning til å bo i Norge Vurderer kommunen bosettingen annerledes dersom beboerne får oppholdstillatelse? Lite konflikter knyttet til mottaket Klagen tas ikke til følge

19 Søknadspliktig bruksendring?

20 Fylkesmannens vurdering Reguleringsformålet er bolig, uavhengig hvem som bor i boligene Brev fra Kommunal- og regionaldepartementet av Fleste asylmottak har preg av institusjon Etablering vil vanligvis være i strid med arealformålet «bolig» Desentraliserte plasser kan ligge nært opp til ordinære boforhold, og ligge innenfor formålet «bolig» Men: kan være aktuelt med særskilte vilkår for disse

21 Fylkesmannens vurdering (forts.) Bruken er ikke i strid med formålet «bolig» Boligfunksjonen sentralt Uviktig at beboerne er knyttet til asylmottaket Antallet asylsøkere på asylmottaket totalt er uten betydning for vurderingen Konklusjon: Ikke nødvendig med søknad om disp. Heller ikke andre forhold som utløser krav om bruksendringstillatelse, jfr d)

22 Heistadmoen militærleir

23

24

25 Faktum - Heistadmoen Utleie av 89 små enheter i 5 bygg Tatt i bruk uten søknad Uregulert, kommuneplanen gjelder Arealplankartet: blått, «erverv-fremtidig» K.plan 1.1 angir plankrav K.plan 2.9 fastsetter bruk aktivitetspark m/overnatting, kurs, kontorvirksomhet og lett industri

26 Søknaden Dispensasjon fra Arealbruk på plankartet Plankravet i om bruken TEK 10 om tilgjengelighet TEK 10 om energirammer Begrunnelse: Brukt til bolig Ikke ny bebyggelse Hensyn bak k.plan blir ikke tilsidesatt Fordeler klart større enn ulemper (utearealer, p- plasser)

27 Saksgangen Kommunen innvilger søknaden Vilkår om at reguleringsarbeid påbegynnes Ikke tilsidesette hensyn bak k.planen Forsvaret klager på vedtaket Boligformål er ikke forenlig med Forsvarets militære aktiviteter på stedet øving hele året Mye støy fra øvingsaktivitet Lagring av militært materiell

28

29 Fylkesmannens vurdering Foreligger søknadspliktig bruksendring? Konkret vurdering av bruken som bolig Lav terskel for å kunne kreve søknad Lekeplasser, skole/bhg, uteoppholdsarealer, parkering/trafikk, kollektivtransport JA Tiltaket må derfor ha disp. fra plankravet og fastsatt arealbruk

30 Fylkesmannen konkluderer Reell interessekonflikt rundt arealbruken Samfunnssikkerhet og beredskap taler for ordinær planprosess Mange øvingsdøgn pr.år; støy og miljøhensyn Transport/kollektivtrafikk Varslet oppstart av plan som er i strid med overordnet plan Ikke klart større fordeler enn ulemper - vilkår for disp foreligger ikke

31 Fylkesmannens konklusjon (forts.) Omgjøring av vedtaket: Søknad om dispensasjon fra plankravet og formålet avslås Som konsekvens av dette må også søknad om bruksendring avslås Ikke tatt stilling til dispensasjon fra TEK 10 Ordinær planprosess må til før det kan bli vanlige boliger på eiendommen

32 Oppsummering Det er lav terskel for å kreve søknad om bruksendring Formålet med søknadsplikten er at bygningsmyndighetene skal få mulighet til å vurdere om den omsøkte bruken er lovlig Inntil bygningsmyndighetene har vurdert søknaden, er det forbud mot å ta i bruk som omsøkt Bruksendring kan utløse bygningstekniske krav etter TEK 10

33 SAK bokstav a) Bruksendring er søknadspliktig dersom: a) byggverk eller del av byggverk tas i bruk til eller blir tilrettelagt for annet enn det som følger av tillatelse eller lovlig etablert bruk

34 SAK bokstav b) Bruksendring er søknadspliktig dersom: endret bruk av byggverk eller del av byggverk kan påvirke de hensyn som skal ivaretas i eller med hjemmel i plan- og bygningsloven i forhold til byggverket, tilhørende utearealer eller omgivelser

35 SAK Som mindre tiltak etter plan- og bygningsloven 20-2 første ledd bokstav a regnes oppføring, endring, fjerning og riving mv. av følgende tiltak, og som er i samsvar med plan- og bygningsloven 1-6 andre ledd: c) Bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel innenfor en bruksenhet.