SAKSFRAMLEGG. Saksbehandler: rådgiver Arkiv: GNR 101/198 Arkivsaksnr.: 12/

Transkript

1 SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: rådgiver Arkiv: GNR 101/198 Arkivsaksnr.: 12/ REALITETSBEHANDLING AV KLAGE PÅ PÅLEGG OM RETTING AV ULOVLIG BRUKSFORHOLD GITT I DELEGERT VEDTAK 77/14 Ferdigbehandles i: Formannskapet (Dersom klager ikke gis medhold, sendes saken til Fylkesmannen for endelig behandling). Saksdokumenter: 12/ Omgjøringsvedtak fra Fylkesmannen i Sør-Trøndelag 12/ Protokoll i sak 72/14 avvisning av klage. 12/ Delegert vedtak 77/14 pålegg om retting av tiltak og varsel om tvangsmulkt 12/ Klage på delegert vedtak 77/14 skriv fra advokat Kjøsnes, dat / Skriv fra advokat Kjøsnes, dat / Skriv fra advokat Kjøsnes, dat med vedlegg. 12/ , vedl. 1 Utdrag fra veiledning til byggesaksforskriftens 2-1 bruksendring 12/ , vedl. 2 Brev fra Kommunal- og Regionaldepartementet dat / , vedl. 3 RT , Uttalelse fra Høyesterett i forbindelse med domsavsigelse 12/ Skriv fra Hero mottak dat med opplysning om bruk av bolig 12/ , vedl. 11 Brev fra Kommunal- og Regionaldepartementet dat / , vedl. 1 Stedlig tilsyn utført Saksopplysninger: Saken gjelder pålegg om retting av ulovlig bruksforhold i Hasselveien 10. Fylkesmannen i Sør- Trøndelag har fattet vedtak om omgjøring av kommunens vedtak i sak 72/14. I kommunens vedtak 72/14 fikk Hemne Kraftlag Eiendom AS avvist sin klage på pålegg om retting og varsel om tvangsmulkt, gitt i delegert vedtak 77/14 av Klagen ble avvist på grunn av oversittet klagefrist. I henhold til forvaltningslovens (fvl) 31 kan klagen i visse tilfeller tas under behandling selv om klagefristen er oversittet. Fylkesmannen har omgjort kommunens vedtak og returnert saken for realitetsbehandling i henhold til fvl. 31, første ledd bokstav b. Fylkesmannen ber om at kommunen gjør en konkret vurdering av anførslene i klagen og etterfølgende brev. Utdrag av forvaltningsloven:

2 Klage på vedtak 77/14 av Advokat Roar Kjøsnes klage i brev av på delegert vedtak 77/14 av , på vegne av Hemne Kraftlag Eiendom AS. Hemne Kraftlag Eiendom AS vil rette seg etter pålegget å søke om bruksendring, men mener at vedtaket framstår som ugyldig og må omgjøres i henhold til fvl 35. Klager mener at det ikke foreligger en endring som berører forhold som plan- og bygningsloven skal ivareta. Klager mener at vedtaket har saksbehandlingsfeil ved at det er mangelfullt begrunnet og bygger delvis på feil faktum og feil lovanvendelse. I skriv fra advokat Roar Kjøsnes datert og skriver advokaten at saken bør behandles, da saken er av prinsipiell betydning og som bør avklares av hensyn til fremtidige saker. Vedlagt skriv datert følger e-post fra Aage Sørli av der han søkte om fristforlengelse for retting av tiltak og tilsvarende ny svarfrist. I e-posten står at det har tilflytt eier og leietaker nye synspunkter og opplysninger av juridisk og bruksmessig art. Aage Sørli skriver videre: Vurdering: Utdrag fra sak 72/14: Kommunens rett til å kreve søknad om bruksendring er beskrevet i varsel om pålegg og i gitte pålegg og framgår av byggesaksforskriften 2-1, 1. ledd bokstav b og veiledning til denne. Som nevnt ovenfor kan det være vanskelig å avgjøre om endret bruk omfattes av lovens begrep «bruksendring», da det ikke er nærmere definert i loven. KRDs brev til kommuner og fylkesmenn datert omhandler asylmottak og kommunens behandling etter plan- og bygningsloven. I KRDs brev står spesielt nevnt forhold til desentraliserte plasser og det står at terskelen for å søke bruksendring er relativt lav. Formålet med søknadsplikten er at bygningsmyndigheten skal få

3 mulighet og settes i stand til å vurdere om den omsøkte bruken er lovlig. Dette framgår også av uttale fra Høyesterett RT : «Det er tilstrekkelig for at det skal være nødvendig med brukstillatelse, at den nye bruken av bygningene skapte behov for plan- og bygningsmyndighetene å vurdere slike forhold» Ny bruk uten søknad medfører også en undersøkelsesplikt hos tiltakshaver. Spørsmålet her er om endret bruk av bygget har skapt et behov for kommunen å vurdere om bruken berører hensyn som plan- og bygningsloven skal ivareta. Behov som er nødvendige å vurdere opp mot bruken her er planforhold og boforhold. Vurdering av boforhold vil igjen kunne gjøre det nødvendig å vurdere teknisk vurdering i forhold til brannsikkerhet og vurdering i forhold til påvirkning av omgivelsene. Ut fra ovenstående anser kommunen at de har hjemmel for å kreve bruksendring. I klagen ønskes avklart prinsipper for søknad om bruksendring. Ingen bruksendringssøknad er lik. Det kan være planforhold i forhold til bruken som krever dispensasjon. Det kan være forhold ved bygningen, tomta eller beliggenheten som sette begrensninger eller innebære behov for å sette vilkår til bruken. Forhold som har vært nødvendig å vurdere i forhold til plan. Kommunedelplanen har et område avsatt med særskilt angitte formål: Asylmottak. Det er ikke definert hva som faller innenfor formålsbegrepet, men dersom formålet opphører kan området

4 tillates benyttet til boligformål. Ut fra dette viser kommuneplanen at kommunen anser asylmottak som noe annet enn boligformål og indirekte at slik bruk må avklares særskilt. Eiendommen har formål eksisterende boligformål i Kommunedelplan Kyrksæterøra. Planen har ingen nærmere beskrivelse av type boliger innenfor formålet. I forhold til planformålet kan det etableres et hybelbygg for beboelse på eiendommen. I henhold til skriv fra Hero mottak den , benyttes boligen til beboelse og Hero har kun månedlig kontroll av brannsikkerhet og renhold/vedlikehold. Da bygget ikke inneholder administrasjon av virksomheten eller andre arbeidsplasser anses bruken ikke å være i strid med boligformålet i Kommunedelplanen. I forhold til en bruksendringssøknad vurderes det ikke å være nødvendig med dispensasjon fra planformålet i Kommunedelplanen eller krav om reguleringsplan. I stortingsmelding 17 ( ) s. 82 er desentraliserte mottak omtalt som «mottak der asylsøkere blir innkvartert i bustader i ordinære buområde». Forhold som har vært nødvendig å vurdere i forhold til boligbruken og med tanke på påvirkning og krav/vilkår. Bruksendringens virkning for omgivelsene vedrørende uteoppholdsareal, parkering og trafikkforhold. I henhold til tilsyn den var det etablert 5 hybelrom i bygget. Det sjette rommet som framgikk fra tidligere gitt tiltak av vedrørende fasadeendring, reparasjon av bygning, rivning av deler av bygning, reparasjon og endring av tekniske installasjoner, var i henhold til tilsynet omgjort til fellesrom/lekerom. Ut fra skriv fra Hero mottak av var det fortiden 7 beboere i bygget bestående av kvinner og barn. Antall beboere er ikke høyere enn man kan forvente å finne i en enebolig eller dersom bygget hadde vært delt i en horisontaldelt tomannsbolig. Ut fra størrelsen på tomta vil den ha tilfredsstillende uteoppholdsareal. Da Hero mottak kun har månedlig tilsyn, vil trafikk til og fra eiendommen være begrenset. Ut fra dagens utleie er parkeringsplassen på tomta tilfredsstillende. Dersom det hadde vært en annen for form hybelutleie og hybelbeboerne hadde disponert bil, er tomta så stor at det muligens ville kunne etableres tilfredsstillende antall parkeringsplasser på tomta uten at det har gått utover et tilfredsstillende uteoppholdsareal. Dette måtte imidlertid blitt vurdert nærmere.

5 Ved en søknadspliktig bruksendring vil kravene i TEK10 gjelde. Ved eksisterende bygg kan det imidlertid ut fra visse kriterier gjøres tilpasninger til tekniske krav, jfr i plan- og bygningsloven. Dette er et eldre bygg og krav som vil komme til vurdering ved en bruksendring her er universell tilgjengelighet, energi- og ventilasjonskrav. Fylkesmannen har i brev med omgjøringsvedtaket henvist til KRDs skriv av til Bergen kommune og at dette skrivet må brukes i fortolkningen av boforhold og om en bygning har institusjonslignende bruk. Som nevnt under forhold til plan har bygget kun månedlig tilsyn og inneholder ikke administrasjon eller andre arbeidsplasser. Bygningen er dermed ikke å betrakte som en institusjon. Utleie av hybel i form av ett eller flere rom som utgjør en mindre del av boligen og ikke har separat inngang regnes som tradisjonell boform, representerer ikke en bruksendring. Her er hele bygget utleid hvor mottaksbeboere har sitt eget rom og der stue, kjøkken og bad er fellesrom. Dersom beboerne etablerer et bokollektiv og disponerer denne som en husstand vil det ikke kunne kreves bruksendring. Krav til rømningsveier vil da være som for en enebolig. Minst annet hvert rom skal ha rømningsvindu, alternativt kan rømningsvindu erstattes med utgang til balkong. Hero mottak skriver i av at de ikke legger seg borti hvordan beboerne organiserer seg. Som nevnt i pålegget viser UDIs rapport at botiden vil være uforutsigbar og varierende for hver beboer som måtte bo der i leietiden. I henhold til utført tilsyn var det kjøleskap på rommene. Hvordan beboerne organiserer seg vil kunne variere i leietiden avhengig av hvilken boform som velges av de som til enhver tid velger. For beboerne i første etasje som oppholder seg i fellesrom i 2. etasje vil kan man ikke kunne medregne rømningsvindu via soverom dersom det ikke er et familielignende boforhold. Fellesrom stue har ikke rømningsvindu og vindu på kjøkken stilfredstiller ikke kravene. Som nevnt ovenfor er rom med balkongdør i henhold til tilsyn gjort om til fellesrom. Balkongdør er litt for smal etter kravene, men ut fra antall beboere anses det ikke å påvirke rømningsmuligheten. En ferdigstilling av tidligere omsøkte fasadeendring ville ha oppfylt rømningskrav selv om det sjette hybelrommet hadde vært etablert. En bruksendring ville i forhold til rømningsforhold krevd ferdigstilling av omsøkte fasadeendring som vilkår. Begrepet hybel er ikke definert i TEK 10, men begrepet boenhet er definert som bruksenhet som anvendes til boligformål. Et hybelrom innehar ikke alle nødvendige romfunksjoner for å kunne fungere som en selvstendig bruksenhet, og det vil dermed ikke kreves at hybelrommet skal være en selvstendig branncelle. Krav til røykvarslere i TEK vil da være det samme uansett boforhold i bygget.

6 Bruksendring kan som nevnt tidligere i saksfremlegget være ulik fra tilfelle til tilfelle. Det kan være planforhold i forhold til bruken som krever dispensasjon. Det kan være forhold ved bygningen, tomta eller beliggenheten som sette begrensninger eller innebære behov for å sette vilkår til bruken. Planforhold, påvirkning på omgivelser, boforhold, vil være forhold som må vurderes i forhold til bruksendring som omhandler beboelse. Rådmannens tilråding: Klage fra advokat Roar Kjøsnes på vegne av eier av gnr 101 bnr 198, Hemne Kraftlag Eiendom AS, på vedtak om pålegg om retting gitt i delegert vedtak 77/14 av , tas ikke til følge. Ut fra en samlet vurdering, mener kommunen at de har hjemmel for å kreve bruksendring, da det her har vært behov for å vurdere bruksendringen i forhold til de hensyn som plan- og bygningsloven skal ivareta.