S A K S F R A M L E G G

Transkript

1 Sak-Dok.nr.: 16/ Emnekode: Saksbehandler: Kristin Søhagen Nilsen S A K S F R A M L E G G NY KOMMUNEPLANBESTEMMELSE. OPPDELING AV HYBLER I BOLIG. Rådmannens forslag til vedtak: I medhold av plan- og bygningslovens og legges følgende forslag til ny bestemmelse i kommuneplanens arealdel ut til offentlig ettersyn som mindre endring av Langtidsplan Å etablere hybelhus/hybelkollektiv krever særlig tillatelse fra kommunen og må søkes om, jfr pbl 11-9 nr.5 jfr Ved avgjørelse av om tillatelse skal gis, skal det tas hensyn til om det etter kommunens skjønn er en forsvarlig utnytting av boligmassen. Med hybelhus/hybelkollektiv menes bolig med mer enn 2 hybler. Bruk knyttet til ordinær husholdning faller utenfor. Med hybler menes enkeltrom i eksisterende bolig som benyttes til utleie og hvor man deler kjøkken, bad og wc enten med andre hybler eller primærboligen. Hybelen er en del av boligen og inngår i samme branncelle. Hybel er ikke en selvstendig boenhet. Vedlegg: Retningslinjer for behandling av oppdeling av hybler i bolig. Utrykte vedlegg: Brev til kommunal- og moderniseringsdepartementet 15/ , «Henvendelse om bruksendring av bolig til hybelhus i strid med reguleringsplan» med tilsvar. Innledning Plan og bygningsloven 11-9 nr 5 jfr 31-6 gir kommunen hjemmel til gjennom kommuneplanbestemmelse å kreve at blant annet oppdeling av bolig til hybler skal ha særlig tillatelse fra kommunen. Flere kommuner har allerede tatt inn en slik bestemmelse i sin kommuneplan. Dette gjelder blant annet Kristiansand kommune, Tromsø kommune, Hemsedal kommune og Nøtterøy kommune. Rådmannen ønsker nå å gjøre det samme i Gjøvik kommune.

2 Fakta: Det er en stor økning i antall tilfeller der boliger blir kjøpt opp med det formål å dele opp boligen i hybler som senere leies ut. Dette gjelder særlig boliger i nærheten av NTNU Gjøvik. Det finnes også tilfeller andre steder i byen. Av områder med sterk økning i antall hybler nevnes Tongjordet spesielt. Dette er et gammelt etablert boligområde som nå er i ferd med å endre karakter. Dette uten at kommunen til nå har hatt noen mulighet til å påvirke situasjonen. Rådmannen har i kjølvannet av slike oppkjøp mottatt flere «bekymringsmeldinger» fra beboere i slike områder. Klagene gjelder særlig økt støy og trafikksituasjonen som følge av økt parkering i gatene. Rådmannen vil gjennom dette fiktive eksemplet belyse problematikken: «Gjøvik kommune får en oppringning fra en bekymret nabo. Nabohuset som før var en enebolig eid av en familie, er nå oppkjøpt av et firma som har gjort om boligen innvendig ved å etablere ti soverom. Boligen er leid ut til ti studenter hvorav åtte eier egen bil. På eiendommen er det en enkelgarasje og det er ikke plass til ytterligere parkering på egen tomt. Beboerne parkerer derfor i gatene rundt. Naboene har problemer med å komme forbi og å kjøre inn egen avkjørsel da det står biler parkert på begge sider av veien. Det samme gjelder annen trafikk i gaten. Det står flere poser med søppel utenfor søppelkassen, da det kun er en dunk beregnet på en «normal» husstand som tilhører eneboligen. Det utvendige vedlikeholdet blir dårlig ivaretatt (snømåking, plenklipping mm). Det er kun en av beboerne som har meldt flytting til boligen. Utifra dette har brannvesenet og andre offentlige instanser opplysninger som tilsier at det bor to personer på eiendommen, eier og en student. Ved eventuelt behov for redning, vil det ikke bli sett eller søkt etter flere personer. Samme dag får kommunen en telefon fra en av studentene som leier et rom i huset. Han har noen spørsmål rundt boligen. Vedkommende bor i kjelleren og der er det kun 2 meter i takhøyde. Det er kun små vinduer i flere av soverommene og flere av soverommene har ingen direkte rømningsvei. Dette, sammen med lite utsyn og dårlig lysforhold, gjør at han kontakter kommunen. «Kommunen kan utifra dagens regelverk kreve at eier av eiendommen søker en bruksendring, men kommunen har ikke hjemmel til å stille krav om f.eks parkeringsdekning på egen grunn, større vinduer/lysforhold eller takhøyde. Ikke alle tilfellene er av en slik karakter som i eksempelet ovenfor. Det finnes også eksempler på at eier av boliger som omgjøres til hybler har etablert tilfredsstillende løsninger hva gjelder sikkerhet for beboere, hensyn til naboer mm. Dagens juridiske situasjon Som følge av den nye situasjonen og reaksjoner fra naboene, har rådmannen undersøkt hvilke muligheter kommunen har for å kunne regulere situasjonen rundt omgjøring til hybler/hybelhus. Rådmannen baserer sin vurdering av de juridiske forholdene på svar fra Kommunal og moderniseringsdepartementet til Bergen kommune i «henvendelse om

3 bruksendring av bolig til hybelhus i strid med reguleringsplan». Denne fortolkningen er bekreftet i telefonsamtalen med jurist i departementet. I Sundvolden plattformen er det slått fast at kravene til utleieboliger skal forenkles. De nye reglene trådte i kraft fra 1. januar Begrepet «hybel eller hybelhus» eksisterer ikke i dagens plan- og bygningslov, og det finnes ingen lovfestede reguleringer rundt omgjøringen av eneboliger til hybelhus. Konklusjonen er imidlertid at kommunen kan kreve en søknad om bruksendring. Dette gjelder imidlertid bruksendring fra «bolig til bolig». Dagens juridiske situasjon innebærer altså at Gjøvik kommune kan kreve en søknad om bruksendring i tilfeller der man endrer en bolig til hybelhus. Da hybelhus fortsatt er å regne som bolig i lovens forstand, vil imidlertid hybelhuset i utgangspunktet oppfylle lovens krav om godkjent bolig. Man er dermed nærmest like langt. Det har dog ikke vært lovgivers hensikt at dette området skal stå uregulert, og at hybelhusene uten videre oppfyller lovens krav. Åpning i plan- og bygningsloven for at kommunen selv vedtar egne reguleringer Lovens system er her at loven er taus, men at den gir kommunene en mulighet til selv å ta inn konkrete reguleringer av slike tilfeller som vi nå opplever i forbindelse med omgjøringer til hybelhus. For at kommunen skal kunne stille krav til de såkalte hybelhusene, må kommunen derfor kunne vise til en hjemmel i arealplaner. For å kunne påvirke situasjonen som er oppstått som følge av mange etableringer av hybelhus er det ønskelig at vi får inn en slik hjemmel så snart som mulig. Gjøvik kommune vil dermed få en hjemmel til å kreve at hybelhuset oppfyller visse kriterier for at det skal kunne godkjennes. Dette fører med seg en forutsigbarhet og likebehandling av sakene for alle parter. Bruken av ny kommuneplanbestemmelse Rådmannen foreslår å legge til en bestemmelse i kommuneplanens arealdel som gjør at oppdeling av bolig til flere enn to hybler skal kreve særlig tillatelse fra kommunen. Kommuneplanbestemmelsen blir ikke tatt inn som en avslagshjemmel, men som et hjelpemiddel for å få regulert situasjonen som rådmannen i stor grad opplever som utfordrende å behandle og følge opp på en god måte. Etablering av vilkår og retningslinjer for behandling av søknadene. Rådmannen har utarbeidet retningslinjer for behandling av oppdeling av hybler i bolig. Disse vedtas sammen med ny kommuneplanbestemmelse og ligger vedlagt saken. Rådmannen ønsker å begynne å bruke retningslinjene i behandlingen av sakene så snart disse er vedtatt. Dette for å sørge for likebehandling og forutsigbarhet for søkere og andre berørte parter. Saksbehandlingsfristen settes til 3 uker i komplette saker hvor disse er i medhold av plan og lovverk. Søknadene vil få høy prioritet når de kommer inn.

4 Prosess: Den nye bestemmelsen til kommuneplanens arealdel er å anse som en mindre endring av kommuneplanen, jf plan- og bygningslovens Forslaget til ny bestemmelse legges frem for orientering til utvalgene for teknisk og kultur og samfunnsutvikling. Formannskapet som kommuneplanutvalg kan vedta å legge forslaget ut til offentlig ettersyn. Forslaget til ny bestemmelse vil ved offentlig ettersyn bli forelagt berørte myndigheter, og bli kunngjort ved annonse i avis og på kommunens hjemmeside. I etterkant av høringsperioden vil innkomne merknader bli vurdert før saken på nytt legges frem for fagutvalgene, og formannskapet for endelig vedtak. Saken fremmes ikke for kommunestyret siden det er en mindre endring av kommuneplanen, og formannskapet har delegert fullmakt til å vedta slike endringer. Rådmannen ønsker å fremme denne saken nå som mindre endring i stedet for å vente på revisjonen av kommuneplanens arealdel. Bakgrunnen for dette er at det er ønskelig å ha et egnet styringsverktøy for håndtering av etablering av hybelhus så snart som mulig. Prosessen med revisjon av kommuneplanen er i gang med forventet vedtak om ett år. En mindre endring vil kunne vedtas med en vesentlig kortere tidshorisont. Egenvurdering: Utviklingen av Gjøvik som studentby er svært positivt og gir positive ringvirkninger for mange områder. Det er derfor viktig at det legges til rette for bosetting av flere studenter enten dette gjelder gjennom omgjøring av boliger til hybler eller ved etablering av nye studentbygg. Kommunen har imidlertid et ansvar for at etableringen av boliger for studenter skjer på en betryggende og positiv måte, både for studentene som skal bo i disse boligene, men også for naboer og andre innbyggere. Spesielt gjelder dette sikkerhet mot brann, hensynet til gode bomiljøer og trafikale forhold. At slike oppkjøp fører til endring i boligmarkedet har både positive og negative konsekvenser. Positive i den forstand at det blir attraktivt å bygge og utvikle boliger og områder. Men det kan også oppleves negativt fordi områdenes karakter endrer seg. Videre fører slike oppkjøp til en endring i boligmarkedet ved at profesjonelle aktører presser opp prisene og at privatpersoner presses ut av boligmarkedet i de mest aktuelle nærområdene til NTNU. Med den utviklingen dette har tatt mener rådmannen at Gjøvik kommune trenger noen virkemidler for i større grad å styre denne utviklingen slik at den blir positiv både for studenter og innbyggere. Å vedta en slik bestemmelse i kommuneplanen vil i større grad gjøre det mulig å styre utviklingen i en ønsket og formålstjenlig retning. Samtidig vil det at det er noen kjøreregler knyttet til behandlingen av slike søknader, gjøre det mer forutsigbart for eier, men også for naboer ved at det er noen føringer knyttet til løsningen av brannsikkerhet, parkering og utomhusarealer. Konsekvens for folkehelse:

5 Saken har konsekvens for folkehelse da den omhandler sikkerhet og bomiljø både for studenter og naboer til hybelbygg. Gjøvik, [ sett inn dato] Magnus Mathisen rådmann Marit Lium Dahlborg