Boligkjøpernes stilling ved utbyggingsavtaler

Boligkjøpernes stilling ved utbyggingsavtaler Begrepet utbyggingsavtale er ikke nærmere definert i norsk lov. Vanligvis brukes betegnelsen på en kontrakt mellom en kommune og en entreprenør/grunneier som ønsker å bygge ut et område. Tekst: Per Sandvik, Høyesterettsadvokat & Partner i Kluge Advokatfirma DA Utbyggingsavtalene inneholder normalt en rekke bestemmelser om reguleringen av området. Det kan være frister for kommunens behandling av reguleringsplanen og det kan være selve innholdet av reguleringen, f eks antall boliger, utnyttelse mv. Avtalene inneholder ellers en nøye regulering av partenes rettigheter og plikter. Plikter å bygge Utbygger må regelmessig påta seg plikter til å bygge ut vei, vann og kloakk. I den senere tid har diskusjonen gått om kommunen kan gå lenger enn dette og kreve bidrag til infrastruktur eller at utbygger direkte plikter å bygge turveier, lekeplasser, barnehager, skoler mv. I utgangspunktet kan ikke utbygger pålegges slike tiltak, men problemet er at kommunen ikke har råd til å bygge alt dette straks. Utbygger har dermed et valg mellom å ta utgiftene selv eller å vente på ubestemt tid til kommunen får råd. Ikke bygget I en del tilfelle vil utbygger ikke oppfylle sine plikter etter avtalen. Lekeplass, turvei mv blir ikke bygget, i hvert fall ikke til rett tid. For boligeierne, som i praksis også har dannet et vel, er spørsmålet hvilke rettigheter de har i denne sammenheng. Juridisk sett vil utbyggingsavtalen bare forplikte partene i avtalen - altså kommunen og utbyggeren. Det kan tenkes at avtalen må fortolkes slik at den gir andre, slik som kjøperne av boliger, direkte rettigheter men det vil normalt ikke være tilfelle. I forhold til selve utbyggingsavtalen må derfor beboerne legge press på kommunen for å få gjennomført det som følger av avtalen. Selgers plikter

Dersom det er utbyggeren som har solgt boligene, vil kjøperne være part i denne avtalen. Regelmessig vil en slik avtale knytte seg til et prospekt, som viser hva som følger med kjøpet. For den som forhandler om et kjøp vil det derfor være viktig å få inntatt selgers plikter på disse områder i avtalen. Oppdages problemet i ettertid, må kjøperen se om han kan finne støtte for sitt krav i sin egen avtale. Gjør han ikke det vil eneste mulighet være å få kommunen, som part i utbyggingsavtalen, til å kreve at utbygger oppfyller pliktene i avtalen. Les mer Juridiske problemstillinger ved utbyggingsavtaler 28.05.08 Utbyggingsavtale kan språklig sett benyttes på alle avtaler som knytter seg til en utbygging. I praksis ser man også at helt forskjellige avtaletyper gis denne betegnelse. Når intet annet er sagt tenker man med utbyggingsavtale på en kontrakt mellom en kommune og en utbygger om utbygging av et område. Tekst: Tekst: Per Sandvik, Høyesterettsadvokat & Partner i Kluge Advokatfirma DA Også denne type avtaler varierer i adskillig grad. Noen avtaler inngås på et meget tidlig tidspunkt og omhandler også utarbeidelse av reguleringsplan, mens det i andre tilfeller er tale om gjennomføring av en utbygging i henhold til en vedtatt reguleringsplan. Det kan også være forskjell på hvem som eier grunnen. I noen tilfeller er dette kommunen, men det kan også være utbygger selv eller en tredjemann. Reguleringsmyndigheten En hovedproblemstilling knyttet til utbyggingsavtalene er om kommunen har adgang til å binde opp sin forvaltningsmyndighet. Dette spørsmål knytter seg særlig til reguleringsmyndigheten og ekspropriasjonsmyndigheten. Problemstillingen oppstår også i forhold til myndigheten til å gi byggetillatelse. Problemstillingen er ikke bare rent juridisk, men også om kommunestyret faktisk utsettes for et press på grunn av en vedtatt utbyggingsavtale, selv om den formelt ikke binder opp forvaltningsmyndigheten. Sterke virkemidler En annen sentral problemstilling knytter seg til den private part i avtaleforholdet. Denne side av saken er den en velforening og dens medlemmer lettest blir berørt av. Kommunen har en rekke sterke virkemidler, som gjør at presset på den private utbygger kan bli tungt. Kommunen har kompetansen til å vedta reguleringsplan, til å bruke sin ekspropriasjonsmyndighet og den har myndigheten til å gi de nødvendige tillatelser til

utbygging. Plan- og bygningsloven regulerer de plikter en privat part som grunneier og utbygger kan pålegges. Et sentralt, juridisk problem med utbyggingsavtalene er i hvilken utstrekning de kan gå lenger i å pålegge plikter enn det som følger av loven. Grenseland En problemstilling som har dukket opp i den senere tid er om kommunen lovlig kan pålegge utbygger å betale bidrag til kommunens utbygging av sosial infrastruktur. Juridisk er denne problemstillingen knyttet opp til grensedragningen mellom avtalefriheten på den ene siden og kravet til hjemmel for gebyr, skatter og avgifter. Utbyggingsavtaler ligger i grenselandet mellom offentlig myndighet og privat autonomi. Det oppstår et spørsmål om forvaltningsloven og offentlighetsloven gjelder. Hensynet til den private part setter altså grenser for hva som kan avtales. Et viktig spørsmål i denne sammenheng er i hvilken utstrekning kommunen i en utbyggingsavtale kan sette vilkår. Isolert sett og uavhengig av avtaler har forvaltningen en ulovfestet adgang til å stille vilkår for begunstigende vedtak under utøvelse av fritt skjønn. Når kommunen skal gi byggetillatelse er det tale om et lovbundet vedtak, som bare kan nektes dersom det er grunnlag for det i plan- og bygningslovgivningen, jf. Ombudsmannen årsmelding 1997 s. 296. Dispensasjon Det typiske i en utbyggingsavtale er at begge parter påtar seg plikter og får rettigheter. Adgangen til å sette vilkår får da en annen karakter og fremstår som motytelse. Det må trolig stilles som krav at motytelsen står i saklig sammenheng med den tillatelse som gis. I RG 1969 s. 325 har vi en sak om gyldigheten av dispensasjon fra dagjeldende strandlovgivning. Kommunen ga dispensasjon mot at en del av eiendommen ble solgt til kommunen for en lav pris. Lagmannsretten kom til at det ikke var adgang til å benytte dispensasjonsmyndigheten som et middel til å påvirke prisen på det strandareal som ble overdratt. Sentralt ved vurderingen av vilkår i avtale vil være om det fremmer lovens formål og om det fremstår som uforholdsmessig eller urimelig. Ikke problemfri Avtalelovens 36 er en sentral bestemmelse om vilkår i avtaler og vil ganske sikkert bli trukket inn dersom en sak om vilkår i utbyggingsavtaler kommer for retten. Bruken av denne bestemmelse i en slik sammenheng er ikke problemfri. Selv om det er tale om en avtale står vi her overfor vilkår og vedtak, som følger forvaltningsrettens regler. En problemstilling som er særlig aktuell knytter seg til en praksis der en del kommuner krever et bidrag, et gebyr eller en avgift til dekning av kommunens utgifter til infrastruktur. Et klart utgangspunkt her er at skatter og avgifter krever lovhjemmel. Det innebærer at en utbygger ikke kan pålegges eller presses til å betale en skatt eller avgift gjennom en avtale. Et annet utgangspunkt er at det ikke er noe i veien for at kommunen tar seg betalt for ytelser med mindre utbygger har krav på å få disse vederlagsfritt. Disse utgangspunkter tilsier at det ikke kan kreves at utbygger betaler et kronebeløp totalt eller per boenhet for å få byggetillatelse.

Forskjellige tiltak Kobles betalingen til ytelser kommunen skal gjøre blir avtalen vesentlig lettere å akseptere. Utbygger kjøper for eksempel grunnareal av kommunen med forskjellige tiltak eller anlegg inkludert - til en pris som gir kommunen en romslig fortjeneste. Vanskelig grensedragning oppstår når avtalen knytter seg til bruk av rekkefølgebestemmelser. Dersom et boligområde ikke kan utbygges før det foreligger en skole vil utbygger være interessert i å fremskynde utbygging av skolen. Dersom utbygger blir pålagt å bygge og forskuttere skolen vil det kunne innebære en betydelig økonomisk støtte til kommunen via avtalen. For utbygger kan likevel den subsidiering som foretas av kommunen kunne være lønnsom i og med at den muliggjør utbygging av boligområdet. Dersom det er balanse mellom disse punkter i avtalen er det vanskelig å se store betenkeligheter med den. Kamuflert skattlegging Sett fra kommunens side er det naturlig og ønskelig at bruken av utbyggingsavtaler følger et mønster og at dette mønsteret er vedtatt av kommunestyret. Et slikt opplegg vil også fremme likhet mellom utbyggerne. På en annen side skaper slik systematisk bruk et betenkelig system. Det kan føre til at den som vil bygge ut et område må finansiere skole, barnehage eller lignende fellesoppgaver via obligatorisk utbyggingsavtale også i tilfelle hvor kommunen ikke ville brukt rekkefølgebestemmelser. Da kommer vi lett over i en ordning med en kamuflert skattlegging og en fast praksis, der utbyggerne ikke bare blir pålagt det som følger av plan- og bygningsloven, men også en rekke utgifter som tradisjonelt eller i følge loven hviler på kommunen alene. Et forhold, som har betydning og som spiller en rolle for vurderingen av denne nevnte type gebyrløsninger er hvem som til sist blir belastet med den ekstra betalingen. Skjer det en fullstendig overveltning fra utbygger til kjøper er situasjonen ikke problematisk for utbyggeren. Det er imidlertid utbygger som er part i avtalen med kommunen og som vil bli bedømt i forhold til for eksempel avtalelovens 36. Det betyr igjen at den part i avtalen som normalt skulle reagere på et misforhold ikke vil ha noen økonomisk interesse av å gjøre det. Uholdbare avtaler Bildet blir ytterligere komplisert dersom utbygger ikke opprinnelig er eier av grunnarealet, men kjøper dette på markedet. Grunnprisen vil ofte være fastsatt som en differanseverdi der kostnadene ved å bygge ut er den ene sentrale faktor. Blir disse omkostninger dyrere på grunn av kommunegebyr kan det slå tilbake på prisen på grunnareal. Problemstilingen er blitt brakt inn for Kommunaldepartementet, som antagelig vil gi ut en veileder til orientering for de som berøres av problemet, som er brennaktuelt, bl.a. på Fornebu. Kommunaldepartementet har også gitt en uttalelse i et brev til fylkesmannen i Oslo og Akershus av 21.05.01. Brevet har satt en stopper for de mest uholdbare avtaler, men er ikke ment å gi klare retningslinjer på dette svært kompliserte og meget praktiske felt.

Muligens blir det ingen klargjøring før vi får en avgjørelse av Høyesterett