Manøvrering gjennom plan og bygningsloven

Transkript

1 Manøvrering gjennom plan og bygningsloven Halfdan Mellbye Advokat / partner OSLO OSLO TØNSBERG BERGEN ÅLESUND TRONDHEIM TROMSØ

2 Om temaet - Prosess og strategi ikke så mye rettsregler - Når er rettsreglene skranker og når er de det ikke - Strategi for best mulig resultat i plan og byggesaksbehandling

3 Utgangspunkt: Lovens målsetninger Generelt mål - Rettssikkerhet - sikre riktige avgjørelser? Plan- og bygningslovens forarbeider: Planleggingen skal legge til rette for at Norge kan ha et dynamisk og konkurransedyktig næringsliv i ulike deler av landet. Den skal bidra til at behovene for boliger og andre viktige sosiale oppgaver kan dekkes. Planleggingen er ikke minst viktig for å legge til rette for utbygging.

4 Lovens målsetning Aller viktigst for å bidra til utbygging: Forutberegnelighet Viktig grep: Planhierarkiet Kommuneplan Reguleringsplan detaljering av overordnet plan Rammetillatelse realisering av detaljert plan

5 Målsetning fungerer i liten grad Generelt to hovedproblemer Irrasjonelle og lite forutberegnelige vedtak Tidkrevende og formelt krevende prosesser

6 Irrasjonelle og lite forutberegnelige vedtak En meget stor utfordring i vår praksis: - Vedtak som i innhold og begrunnelse fremstår som lite rasjonelle og svært overraskende (uforutsigbare) - Oppfattes slik både av oss som advokater, av alle andre konsulenter og kanskje viktigst at utbyggerne som driver frem prosjektene - Dekker alt fra vedtak som bryter med lov og overordnet plan til vedtak som bare er uventede

7 Irrasjonelle og lite forutberegnelige vedtak I vår praksis vedtak som er enten lovstridige eller sterkt mangelfulle er svært vanlig håper det skyldes at våre klienter kun går til oss når det virkelig er saklig behov for det. Vi ser manglene særlig godt fordi vi kjenner lovens rammer og ser hvilke vedtak som man lovlig kunne valgt som alternativ og med hvilken begrunnelse. Hovedpoenget med å legge slik vekt på dette ikke først og fremst å kritisere men å understreke at dette er en faktor alle utbyggere må regne med - og som gir både problemer og muligheter.

8 Eksempel Lerøy-bygget i Sandviken Refleksjoner etter min rolle representerte lokal velforening ingen dom over prosjektet men forklaring av det irrasjonelle Stort behov for overordnet plan sterke kryssende interesser Liten plass i saken ikke det saken dreide seg om Liten respekt for kommunedelplanen som var et svært omfattende arbeid for få år siden trafikkbelastningen på Postveien ikke klart vurdert Fokus i klagesaken kun parkeringsplasser Bybanen som argument kommunens feiring av seier over egne innbyggere

9 Eksempel Lerøy-bygget i Sandviken Hva lærer man som utbygger av en slik sak? Antakelig to ting: Det er ikke påkrevet å ta hensyn til overordnet plan Det er mulig å få til utfordrende prosjekter Større og/eller utfordrende prosjekter må selges både gjennom ordinær administrativ behandling og ved politisk påvirkning

10 Irrasjonelle og lite forutberegnelige vedtak Hva kan man gjøre med dette ut over å ta hensyn til det som utbygger? Et stort problem i saksbehandlingen kostnadskrevende og gjør at svært mye godt saklig arbeid blir bortkastet Reduserer forutberegneligheten svært mye Vanskelig problem å ta opp skaper sterkt behov for å beskytte seg for kommunen og andre saksbehandlingsinstitusjoner Nødvendig å ta opp stort problem øke fokus på saksbehandlingens saklige kvalitet og kvalitetssikring av denne.

11 Tidkrevende og formelt krevende prosesser Særlig rettet mot private reguleringsplaner Når skal det utarbeides ny plan og når er det tilstrekkelig med planendring? Plbl Kommunestyret kan delegere myndigheten til å treffe vedtak om mindre endringer i reguleringsplan eller til å vedta utfyllinger innenfor hovedtrekkene i reguleringsplanen. Små endringer kan delegeres til administrasjonen. Før det treffes slikt vedtak, skal saken forelegges berørte myndigheter, og eierne og festerne av eiendommer som direkte berøres av vedtaket, skal gis anledning til å uttale seg.

12 Mindre endringer Myndigheten til å vedta mindre endringer er i Bergen delegert til Byrådet Hva er en mindre endring? En konkret vurdering Enkelte typetilfeller endret grense mellom planformål Er det et forslag som er tema i det opprinnelige planvedtaket tilsier det at endringen anses som mindre

13 Fremdrift og rettigheter Plbl første ledd: 12-ukers fristen avgjøre om forslaget skal sendes på høring Sanksjonert 10% tilbakebetaling av gebyr pr uke fristen oversittes forskrift om tisfrister Plan som tilfredsstiller kommunens krav ellers kan den returneres Kravene er beskrevet i egne dokumenter utarbeidet av kommunen kravsspesifikasjon og sjekkliste Senere ingen tidsfrister for behandlingen kan ta svært lang tid tilbakebetaling av gebyr er effektivt kan innføres andre steder. 12 uker fra ferdigbehandling til fremleggelse for kommunestyret ingen sanksjon

14 Rettigheter for øvrig Generelt har kommunen fri adgang til å vurdere om en reguleringsplan skal vedtas eller ikke God forankring i overordnet plan en fordel men verken forutsetning eller garanti for å få reguleringsplanen godkjent. SPØRSMÅL ELLER EKSEMPLER?