Behandles i: Plan- og miljøutvalget GNR 152 BNR 38 OG 43 - FERGEVEIEN 2 - KLAGE PÅ AVSLAG BRUKSENDRING, TILBYGG OG GARASJE 01 02 03 04 05 Dokumenter Dato Trykt vedlegg til Søknad om rammetillatelse med tegninger 26.06.2013 PLM Søknad om dispensasjon 14.10.2013 PLM Avslag på søknad, DSPLM 180/14 13.03.2014 PLM Klage på avslag 28.03.2014 PLM Fra ansvarlig søker. Tilleggskommentarer 21.09.2014 PLM SAKSFREMLEGG 1. SAKSOPPLYSNINGER Søknaden Søknad om tillatelse til tiltak ble mottatt 02.07.2013, og komplettert av ansvarlig søker 16.10.2013. Det søkes om tillatelse til bruksendring av fritidsbolig til bolig, tilbygg til bolig, samt oppføring av garasje og utvidelse av eksisterende anneks. Eksisterende bygningsmasse på eiendommen har BYA 116,5 m², de omsøkte tiltakene har til sammen BYA 94 m². Den eksisterende fritidsboligen har BRA 79,5. Det omsøkte tilbygget har BRA 78,5. Annekset søkes ombygget og noe utvidet og garasjen som søkes oppført har BYA 36 m². Plangrunnlag Eiendommen er uregulert, og er i kommunedelplan for Son avsatt til fremtidig boligformål. Det følger av bestemmelser for kommuneplan for Vestby at det i fremtidige byggeområder ikke kan iverksettes tiltak etter plan- og bygningslovens 93 pkt. a, c, g, h, i og j før området inngår i reguleringsplan. Dispensasjoner Tiltaket er i strid med bestemmelser til kommuneplan for Vestby 4 og teknisk forskrift (TEK10). Det er søkt om dispensasjon, jf. plan- og bygningsloven 19-1. Dispensasjonssøknaden begrunnes slik: Området er avsatt til fremtidig boligområde, og vi går ut fra at det er kommunens ønske at bebyggelsen i området, i den grad det er mulig, skal være boliger. Flere av naboeiendommene er regulert til boligformål, dette gjelder 152/39, nr. 6 og 10 til Fergeveien og 152/ 99, nr.1 til Fergeveien. Tiltakshaverne vil gjerne bruke eiendommen til fremtidig fast bolig, og etter hvert flytte til Vestby kommune.
For å kunne benytte boligen i Vestby som helårsbolig, er det behov for mer plass, blant annet til et oppholdsrom. Dagens oppholdsrom er lite og uhensiktsmessig. Under tilbygget ønskes en kjeller med bodplass. Eksisterende fritidsbolig har et bebygget areal på 86, 5 m2, med tilbygget blir BYA 138, 5 m2, som fortsatt ikke er et stort bolighus. Vi mener at en dispensasjon ikke vil komme vesentlig i strid med de hensyn bestemmelsens 4 skal ivareta, og at tiltakene ikke vil være til vesentlig ulempe for gjennomføring av kommunedelplanen verken nå eller på sikt. Tilbygget blir oppført med de krav til isolasjon og energieffektivitet som er nedfelt i TEK10, men å oppgradere eksisterende bebyggelse til samme standard vil bli uforholdsmessig kostbart og uhensiktsmessig. Det vil heller ikke være mulig å etablere balansert ventilasjon uten uforholdsmessig store kostnader. Vedtak med begrunnelse Det ble i vedtak datert 13.03.2014, DS PLM 180/14, gitt avslag på søknaden med følgende begrunnelse: En eventuell tillatelse til de omsøkte tiltak på eiendommen fordrer at det gis dispensasjon fra plan- og bygningsloven 1-8, 2. ledd, jf. 3. ledd, energikrav i TEK10 og bestemmelser til kommuneplanen 4. Det følger av plan- og bygningsloven 19-2 at det ikke kan gis dispensasjon dersom det vil være i vesentlig strid med hensynene bak lovens formålsbestemmelse eller planen. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. At det på sikt skal kunne bygges boliger i 100-metersbeltet i dette område langs Såna har vært gjenstand for en vurdering gjennom arbeidet med kommunedelplan for Son. Området er avsatt til fremtidig boligformål, og planen legger opp til at det etter hvert skal utvikles boligbebyggelse nærmere Såna enn 100 meter. Eventuelle videre problemstillinger knyttet til boligbebyggelse og byggegrense mot vassdrag må vurderes i forbindelse med en fremtidig regulering. Spørsmålet om det skal gis dispensasjon fra plan- og bygningsloven 1-8 for tiltak i 100-metersbeltet langs Såna er ikke det springende punkt i saken. Bygningssjefen finner derfor ikke grunn til å gå mer inngående inn i dette. Bygningssjefen mener det burde vært redegjort bedre for om det er vurdert å iverksette kompenserende tiltak for å oppnå en høyere grad av energieffektivitet uten at TEK10 oppfylles fullt ut. Dette er likevel heller ikke avgjørende for Bygningssjefens konkusjon. Hovedhensynet bak bestemmelsen om krav om regulering er en styrt og helhetlig utvikling av et område. Det er ikke, per nå, avklart hvordan området skal utvikles annet enn at det er avsatt til fremtidig boligområde. Eiendommen ligger sentralt plassert og grenser til et område som er avsatt til sentrumsformål. Hva slags type boliger og hvilken utnyttingsgrad det fremtidige boligområdet skal ha er ett av flere viktige spørsmål som må avklares gjennom en regulering. Dersom bygningsmyndigheten nå skulle åpne opp for at det etableres frittliggende småhusbebyggelse vil dette kunne binde opp og vanskeliggjøre planarbeidet. Bygningssjefen mener at det vil være i vesentlig strid med hensynene bak planen å gi dispensasjon. Bygningssjefen kan heller ikke se at det er klart større fordeler enn ulemper ved å gi dispensasjon. Bygningssjefens konklusjon er at søknaden avslås, jf. Bestemmelser til kommuneplan 4, jf. plan- og bygningsloven 19-2.
Klagen Ansvarlig søker, arkitektkontoret Kjersti Thoen, sendte klage på avslaget gjennom brev mottatt her 01.04.2014 (datert 28.03.2014). Klagen går i hovedsak ut på følgende: I forkant av kjøpet av eiendommen i august 2001henvendte tiltakshaverne seg til kommunen for å sjekke status på eiendommen. De ble informert om ot området i henhold til kommuneplanen var regulert til fremtidig boligområde. Vi finner det urimelig at eierne av disse eiendommene nå i praksis ikke kan foreta seg noen ting med verken tomt eller bebyggelse, men må vente på en fremtidig regulering. Kommunen har ikke antydet noe om når en slik regulering vil være klar. Området har vært avsatt til fremtidig boligområde i alle fall siden 2001, altså i minst 12 år, uten at kommunen har brakt planarbeidet eller reguleringen videre. Tiltakshavernes disposisjonsrett over egen eiendom blir satt til side. Å ikke kunne utbedre/ utvikle sin egen eiendom, kan på sikt føre til at bygningsmassen blir mindre attraktiv/ forfaller. Å gi tillatelse til de omsøkte tiltak vil, etter vår mening, ikke bety at "bygningsmyndigheten åpner for at det etableres frittliggende småhusbebyggelse som vil kunne binde opp og vanskeliggjøre planarbeidet". Tomtene 152/ 38 og 43 ER bebygget i dag, med små hus. Etter vår mening må dette tas hensyn til ved fremtidig planarbeid, enten det gjelder slik situasjonen er i dag eller ny situasjon med blant annet tilbygg, som vår søknad. Området der 152/ 38 og 43 ligger, og som er markert delvis som boligområde og delvis som fremtidig boligområde på plankartet, er i dag en blanding av frittliggende bolighus og frittliggende fritidsbebyggelse. Selv om Vestby kommune skulle ville åpne for annet enn småhusbebyggelse i dette området, er det for oss vanskelig å forstå at våre omsøkte tiltak vil ha noen som helst praktisk betydning for slikt planarbeid. Vi har oppfattet eiendommenes status som "fremtidig boligområde" slik at Vestby kommune ønsker at dette området skal endres fra å være en blanding av bolig- og fritidseiendommer, til rent boligområde, selv om det fortsatt ikke er regulert til det. Tiltakshaverne ønsker å bidra til boligaspektet ved å oppgradere og bruksendre fritidsboligen til bolig. Planen var å flytte til Vestby kommune når dette var i orden. Dersom det er bruksendringssøknaden som gjør det vanskelig å gi dispensasjon, ønsker tiltakshaverne å trekke denne delen av søknoden. Vi mener fortsatt at å gi dispensasjon til omsøkte tiltak ikke vil komme vesentlig i strid med de hensyn bestemmelsenes 4 i Kommunedelplanen for Vestby 2007-2019 skal ivareta og at tiltakene ikke vil være til vesentlig ulempe for gjennomføring av kommunedelplanen å sikt. De omsøkte tiltak vil gi tiltakshaverne en mer hensiktsmessig bolig/ fritidsbolig. Dagens oppholdsrom er svært lite og trangt. Under nytt tilbygg ligger del til rette for å lage en kjeller. Oppgradering og ombygging av dagens anneks vil føre til at dette bygget fremstår som bruksmessig og estetisk bedre enn dagens litt tilfeldig oppsatte bygg/ tilbygg. Avstanden til nabogrensen økes ved at boden/ utedoen nærmest grensen fjernes. Oppføring av en garasje med bod vil gi tiltakshaverne bruksmessige fordeler. Garasjen er plassert slik Vestby kommunes regler tilsier. Vi mener videre at det foreliggerer spesifiserte og relevante fordeler for tiltakshaverne ved å få utført omsøkte tiltak og at eventuelle ulemper for kommunen i forhold til gjennomføring av fremtidig regulering er klart mindre enn fordelene for tiltakshaverne. Klager sendte inn tilleggskommentarer, mottatt her 23.09.2014, datert 21.09.2014: I klagebrevets første punkt går det fram at kommunalt vann og avløp ble ført fram til tomtegrensen i 2010. Vi kan opplyse at vi nå har koblet oss til det offentlige ledningsnettet.
Området der fritidseiendommen ligger er avsatt til fremtidig boligformål. Slik vi forstår Plan- og bygningsloven må kommunen ha klar lovhjemmel for å kunne nekte å godkjenne søknad om tillatelse og kan ikke nekte å gi tillatelse med den begrunnelse at et område ikke er regulert. Man kan imidlertid utsette behandlingen av en byggesak etter å ha nedlagt midlertidig forbud mot deling og byggearbeid. Vi kan ikke se at et slikt bygge- og deleforbud foreligger for det aktuelle området. 2. VURDERING Det følger av plan- og bygningsloven 19-2 at det ikke kan gis dispensasjon dersom det vil være i vesentlig strid med hensynene bak lovens formålsbestemmelse eller planen. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Tiltaket er i strid med bestemmelser til kommuneplan for Vestby 4 (i fremtidige byggeområder kan bruksendring ikke finne sted før området inngår i reguleringsplan), plan- og bygningsloven 1-8 og teknisk forskrift (TEK10). For tiltakshaver er det flere fordeler ved at det gis en dispensasjon; dagens oppholdsrom er svært lite og trangt. Under nytt tilbygg ligger del til rette for å lage en kjeller. Oppgradering og ombygging av dagens anneks vil føre til at dette bygget fremstår som bruksmessig og estetisk bedre enn dagens litt tilfeldig oppsatte bygg/ tilbygg. Avstanden til nabogrensen økes ved at boden/ utedoen nærmest grensen fjernes. Oppføring av en garasje med bod vil gi tiltakshaverne bruksmessige fordeler. Klager skriver at området har vært avsatt til fremtidig boligområde i alle fall siden 2001, altså i minst 12 år, uten at kommunen har brakt planarbeidet eller reguleringen videre. Tiltakshavernes disposisjonsrett over egen eiendom blir satt til side. Det å ikke kunne utbedre/ utvikle sin egen eiendom, kan på sikt føre til at bygningsmassen blir mindre attraktiv/ forfaller. Det er ingen ting som er til hinder for at tiltakshaver kan utbedre eiendommen sin. Vanlig vedlikehold er ikke søknadspliktig. Klager skriver at kommunen må ha en klar lovhjemmel for å kunne nekte å godkjenne søknad om tillatelse med den begrunnelse at området ikke er regulert. Administrasjonen mener det er en klar hjemmel for å gi avslag på byggesøknad, nemlig bestemmelser til kommuneplanens arealdel 4 om krav om regulering før tillatelse. Det er altså ikke noe forbud mot tiltak på eiendommen, men det er krav om eiendommen er regulert først. Det er anledning for eiere av eiendommene i området, eventuelt i samarbeid med eiere av det fremtidige sentrumsområdet, til selv å legge frem privat forslag til reguleringsplan. Bygningsmyndighetens rolle er å sørge for en styrt utvikling i den retningen som er politisk vedtatt etter en demokratisk prosess. Eiendommen ligger sentralt plassert og grenser til et område som er avsatt til sentrumsformål. Administrasjonen mener de uregulerte områdene ved Øra må ses i sammenheng med den forestående reguleringen av sentrumsområdet. Reguleringsarbeidet for sentrumsområdet skulle, i henhold til kommunedelplan for Son, starte i 2010. Øra-området skal utredes med hensyn til utbygging av området for parkering/opplagsplasser og diverse mindre næringsvirksomheter. Hva slags type boliger og hvilken utnyttingsgrad det fremtidige boligområdet som grenser til sentrumsområdet skal ha er ett av flere viktige spørsmål som må
avklares. Dersom bygningsmyndigheten nå skulle åpne opp for at det etableres frittliggende småhusbebyggelse vil dette kunne binde opp og vanskeliggjøre planarbeidet. Når tilgrensende område er avsatt til fremtidig sentrumsområde vil det kunne være aktuelt å oppføre bebyggelse med for eksempel høyere utnyttingsgrad og mønehøyde enn frittliggende småhusbebyggelse/eneboliger/tomannsboliger. Bygningsmndigheten kan ikke anbefale at det gis dispensasjon i denne saken, men mener spørsmålet må avklares gjennom reguleringsplan. Administrajonen mener at hensynene bak bestemmelser til kommuneplanens arealdel 4 blir vesentlig tilsidesatt. Administrasjonen mener at de fordelene for tiltakshaver som en dispensasjon vil gi ikke veier opp for ulempene en dispensasjon vil gi for en fremtidig regulering og utvikling av området. 3. ALTERNATIVER Dersom plan- og miljøutvalget i sin behandling av saken kommer til at det er grunnlag for å komme tiltakshaver delvis i møte, kan et alternativt forslag til vedtak være: Klagen tas delvis til følge. Plan og miljøutvalget tillater at det oppføres garasje knyttet til fritidsbolig som omsøkt, samt et mindre tilbygg på inntil BRA 15 m² til fritidsboligen. 4. KONKLUSJON Administrasjonen kan ikke se at vilkårene for å gi dispensasjon, jf. plan- og bygningsloven 19-2 foreligger, og mener følgelig at klagen ikke bør tas til følge. Hensynene bak bestemmelser til kommuneplanens arealdel 4 blir vesentlig tilsidesatt, og det er ikke klart flere fordeler enn ulemper etter en samlet vurdering. Saken sendes Fylkesmannen for endelig avgjørelse. RÅDMANNENS INNSTILLING: Klagen tas ikke til følge. Vedtak datert 13.03.2014, DS PLM 180/14 opprettholdes, jf. bestemmelser til kommuneplan 4, jf. plan- og bygningsloven 19-2. Vestby, 1.10.14 Sjur Authen Rådmann (konstituert)