Planbeskrivelse Reguleringsendring av Fuglsethmyra 15. februar 2012 Hamar kommune CENTRUMGÅRDEN AS 1
INNHOLDSFORTEGNELSE 1. Innledning... 4 1.1 Hvorfor fremmes planforslaget?... 4 1.2 Hvem fremmer planforslaget?... 4 2. Fakta og status for planområdet... 4 2.1 Beskrivelse av planområdet... 4 2.2 Eierforhold m.m.... 5 2.3 Gjeldende planer i området... 5 2.4 Lokaliseringsfaktorer... 8 2.5 Friluftsområder og lekeplasser... 8 2.6 Miljø... 9 3. Om planen... 11 3.1 Beskrivelse av planforslaget... 11 3.2 Endringer i forhold til gjeldende plan... 15 3.3 Miljø: konsekvenser av planforslag... 15 3.4 Trafikk: planens konsekvenser og forslag til løsning... 15 3.5 Barn og unge planforslagets konsekvenser... 16 3.6 Estetikk og landskap planforslagets konsekvenser... 16 3.7 Tilgjengelighet for alle / Universell utforming... 16 4. Konsekvenser av prosjektet: forslagstillerens egen foreløpige vurdering... 16 4.1 Hvilken nytte har prosjektet for fellesskapet/samfunnet?... 16 2
Hamar stadion og Fuglsethmyra, gjeldene reguleringsplan, 2007 Hamar stadion og Fuglsethmyra, forslag til endring i 5 år 3
Planbeskrivelse 1. Innledning 1.1 Hvorfor fremmes planforslaget? Centrumgården AS ønsker å utvikle sine arealer på Hamar stadion fra dagens bruk som idrett, til byggeområder for forretning, næring og boliger med tilhørende offentlige og private friområder og trafikkområder. I forbindelse med behandling av detaljregulering av Hamar stadion delen den 25. mai 2011 ble det gitt krav om 1.200 parkeringsplasser i 3 plan for kjøpesenter. Det har i ettertid vist seg ikke mulig å møte dette kravet pga grunnforhold og prosjektets totaløkonomi. 1.2 Hvem fremmer planforslaget? Tiltakshaver er Centrumgården AS (org. nr. 866083932) 2. Fakta og status for planområdet 2.1 Beskrivelse av planområdet 2.1.1 Beliggenhet Hamar stadion med treningsfeltene på Fuglsethmyra danner et gulv i landskapsrommet der Vangsvegen løper gjennom fra Ringgata til sentrumskvadraturen, mellom lave høydedrag med villabebyggelsen på Holset i nord og tung offentlige bebyggelse mot byparken i sør. 2.1.2 Avgrensning Centrumgården AS har hånd om ca. 43 daa på Hamar stadion og Fuglsethmyra. Nord og øst for området ligger boligbebyggelser. 2.1.3 Planområdets planstatus Planområdet er i dag regulert til kjøpesenter, næring og boliger, samt allmennyttig formål og friområde. Hamar stadion ligger innenfor kommuneplanens grense for etablering av kjøpesentre. Detaljregulering av Hamar stadion forventes å være vedtatt i mars 2012. 2.1.4 Eksisterende bebyggelse og bruk Fuglsethmyra har vært i bruk inntil nylig som treningsfelt. I forbindelse med byggestart sommer 2012 blir området tatt i bruk til rigg og drift. 4
2.2 Eierforhold m.m. 2.2.1 Grunneiere innen planområdet Området eies av Hamar Stadion Eiendom AS som eies 100% av Centrumgården AS. 2.2.2 Naboer/gjenboere til planområdet Langs Holsetgata og Lindbergbakken vis-a-vis planområdet er det villabebyggelse. Eidsivabygget ligger diagonalt for planområdet i krysset mellom Anne Disens veg og Vangsvegen og dominerer både i størrelse og nærhet til Vangsvegen. På motsatt side av Vangsvegen er det lavere næringslokaler med bakkeparkering mote veien. 2.3 Gjeldende planer i området 2.3.1 Fylkeskommunale planer Fylkeskommunale planer Fylkesplan for Hedmark 2005 2008 (16) For å motvirke fraflytting og stimulere tilflytting er det behov for å utvikle miljøvennlige og attraktive byer og tettsteder som grunnlag for næringsutvikling, kultur og sosialt liv. Det er behov for en bevisst satsning og videreutvikling av byene og deres urbane kvaliteter. Målsettingen for vegnettet er god framkommelighet og sikkerhet på hele vegnettet (riks-, fylkes- og kommunale veger) slik at næringslivets og den enkeltes transportbehov kan løses på en trygg, effektiv og miljøvennlig måte. Tiltakshaver mener planforslaget er i tråd med disse målsettingene ved at de tilfører Hamar en stor nyetablering som vil kunne virke som en motor sammen med annen pågående utbygging langs Mjøsa. Fylkesdelplan for samordnet miljø, areal og transportplanlegging (SMAT) Fylkesdelplanen for SMAT er utarbeidet av Hamar, Løten, Ringsaker og Stange kommuner, Statens vegvesen Hedmark, Norgesbuss Mjøsa, NSB, Jernbaneverket og Hedmark fylkeskommune. SMAT-prosjektet ble vedtatt av fylkestinget 12.12.2000, og planen gjelder for perioden 2000 2030. De viktigste målene for Hamarregionen er å : Gi mulighet for befolkningsvekst Styrke fornyelses- og utviklingsmulighetene gjennom samordnet miljø-, arealog transportutvikling For å klare dette er det behov for nye arealer til utbygging, samtidig som etablerte bolig- og næringsarealer må fortettes. Et fundament for planen har vært visjonen om livskvalitet innenfor en bærekraftig utvikling. Planen gir generelle 5
retningslinjer for å overføre transport fra bil til buss/bane og til gang- og sykkeltrafikk. I by- og tettstedsstrukturen skal det inngå en hovedgrøntstruktur som bindes sammen med et nett av gang- og sykkelveger, turveger og mindre grøntareal. SMAT-retningslinjene er i hovedsak tatt opp i kommuneplanen for Hamar. Planforslaget er i tråd med SMAT ved at en tar i bruk areal avsatt til omformingsområde. Grønnstrukturen er ivaretatt iht. retningslinjene. Senterstruktur, varehandel og service i Hedmark Hedmark fylkeskommune har sammen med kommunene i Hedmark/regionrådene, Fylkesmannen i Hedmark og Statens vegvesen, utarbeidet en veileder som gir råd om hvordan fylkets byer og tettsteder kan utvikles på en positiv måte. Veilederen hjemler ikke innsigelser. Veilederen er en oppfølging av de rikspolitiske retningslinjene for etablering av kjøpesentre. Veilederens hovedbudskap er at handels- og servicetilbudene, deriblant nye kjøpesentra, bør lokaliseres til sentrumsområdet i byer og tettsteder for å styrke eksisterende sentre. Om senterstruktur sies det: Det skal tas utgangspunkt i eksisterende by- og tettstedsdannelser. Nye sentre for varehandel og service bør ikke etableres. Det anbefales en slik inndeling i senternivåer der Hamar videreutvikles som senter i Hedmark fylke og i Hamarregionen. 6
2.3.2 Kommuneplanens arealdel Planforslaget er i tråd med gjeldende kommuneplanens arealdel 2011-2022. I kommuneplanen ligger Hamar stadion som et brunt skravert område med formål byggeområde og framtidig omformingsområde. Det grønne rektanglet ved Hamar stadion ligger som en skjematisk fremstilling av framtidig grønt-struktur. Grønnstrukturområdet er på ca 6 daa og tilsvarer minstekravet i kommunens vedtekt fra 1.1.1992 og kommuneplanbestemmelsene 10. Planområdet ligger innenfor den blå linjen rundt sentrum som viser grensen for etablering av kjøpesentre. De grønne linjene viser viktige turveger og hovedtraséer for myke trafikanter. Utsnitt av Hamar kommuneplanens arealdel 2011-2022 Kommuneplanens samfunnsdel I kommuneplanens samfunnsdel er visjonen at Hamar skal være sentrum for det mest attraktive boområdet i Innlandet. Særlig skal Hamar være et godt sted for barn og unge. Dette indikerer at kommunen ved utvikling av Hamar stadion særlig vil legge vekt på at barn og unges interesser blir ivaretatt. Kommunen ønsker også å tilrettelegge for en utvikling og fornyelse av næringslivet og å tydeliggjøre sin funksjon som innlandshovedstad. 2.3.3 Reguleringsplan Reguleringsplan for Hamar stadion, datert 27.11.2007 er den gjeldende områderegulering for Fuglsethmyra. Reguleringen tilsier forretninger, boliger og kontorer. Under bakken tillates parkering og varelevering. I forbindelse med detaljreguleringen av Hamar stadion og analysen av parkeringsbehovet har det 7
kommer frem nødvendigheten av en endring i områderegulering på den tilstøtende Fuglsethmyra. Dette er behandlet i 3.2 under. 2.4 Lokaliseringsfaktorer 2.4.1 Kollektivtransport Området betjenes av fem bybusslinjer. Disse passerer planområdet langs Vangsvegen. Alle bussene stopper langs Vangsvegen i nærheten av Hamar stadion. I tillegg passerer den regionale ruten mellom Gjøvik, Hamar, Elverum og Kongsvinger området hver time på dagtid. 2.4.2 Servicetilbud Det er kun 300 m fra søndre ende av stadion til gågata i Hamar sentrum og under 800 m til jernbanestasjonen. Innen en radius på 1 km nås det aller meste av den bymessige bebyggelsen på Hamar, med det mangfoldet av servicetilbud som finnes her. 2.5 Friluftsområder og lekeplasser Byparken i Hamar ligger to kvartaler unna på den andre siden av Vangsvegen. Ankerskogen er et større friområde, samt grøntområdet Tiger n ved Rollsløkka. Prosjektet berører Fuglsethmyra som i dag er et grøntområde som benyttes til både organisert og uorganiserte aktiviteter. 2.5.1 Friluftsområder Gjeldende kommuneplan anses å oppfyller krav til grønnstruktur slik det er formulert i retningslinje 2.2.1 i fylkesdelplan for SMAT. Kommunedelplanen viser et nett av turvegtraseer fra planområdet mot Mjøsa, Åkersvika, Børstad og Ankerskogen. Behovet for rekreasjonsområder dekkes innen planområdet. Det er også under 500 m til Byparken. Et område på Fuglsethmyra er i kommuneplanens arealdel vist som et stort sammenhengende friområde. Det er avklart at dette kun er en skjematisk fremstilling om at det er et krav om sentrale lekefelt og ballfelt for felles opphold, men at det ikke er krav om at dette skal være sammenhengende. I tillegg kommer plassdannelser med harde felter på offentlige torg. 2.5.2 Lekeplassdekning Gjennom tilrettelegging av friområder innen planområdet tilgodeses besøkende, beboere innen planområdet og naboer. Parkmessig opparbeidede områder, plasser og torg skal dekke alle gruppers behov. Krav til kvartals- og nærlekeplasser dekkes innen planområdet som del av sentrallekefelt. For å integrere beboere i alle aldersgrupper foreslås det å tenke litt utradisjonelt i 8
forbindelse med lekearealene ved at disse lages som møteplasser som dekker flere behov enn ren sandkasse- og klatrestativlek, for eksempel med sittegrupper for utendørs bespisning, kunstnerisk utsmykning og tiltalende beplantning. 2.6 Miljø 2.6.1. Naturvern Området omfatter ikke særskilt naturvernareal, ifølge kommuneplanen. 2.6.2 Kulturminner Fornminner Det er ingen kjente fornminner innenfor planområdet i følge www.kulturminnesok.no. Idrettsanleggene er bygd på myrer som er drenert og delvis masseutskiftet. Potensialet for funn av fornminner vurderes som lavt. Hamar by Allerede i 1848 var Hamar regulert som by med en regelmessig kvartalsstruktur som ble anlagt langs Mjøsa. Dette rutenettet er godt bevart i dag og bidrar til å gi Hamar sin bymessige karakter. Sverre Pedersens planforslag av 1924, Sommerfugl, utvidet sentrumskvartalene langs Vangsvegen og Disenvegen samtidig som kvartalene ble større, mer sammensatte og varierte. Det er interessant å notere seg at i området rundt Hamar stadion foreslo Pedersen et slags omdreiningspunkt i byens videre utvidelse og markerte dette punktet med en storslått plass som ledet til et teater som kneiste på bakketoppen i øst cirka hvor Fylkeshuset nå ligger. Spor etter rutenettets forlengelse gjør seg fortsatt gjeldende oppover langs Vangsvegen og bidrar til å knytte rådhuset og fylkeshuset til sentrumskjernen. Bebyggelsen på Holset Hamar kommune har en fin trehusbebyggelse i villaområder helt inn til kvadraturen i sentrum. I de senere tiår har det vært et betydelig press på å få fradele tomter og fortette i flere av disse områdene. Hamar kommune ønsker å bevare deler av denne bebyggelsen. En del er sikret etter plan- og bygningsloven i reguleringsplan eller kommuneplanen, mens to områder er sikret i egen kommunal vedtekt til 74 nr.2 i plan- og bygningsloven. Det ene området er på Holset og deler av planområdet omfatter dette. Bebyggelsen har ingen enkeltstående bygg med høy verneverdi. Flere bygg er betydelig modifisert og området er fortettet helt til det siste. Områdets verneverdi er først og fremst knyttet til helheten og ved at det definerer overgangssonene mellom sentrum og den villamessige trehusbebyggelsen rundt. Reguleringsplanen omfatter derfor også dette området i tillegg til det som skal bygges ut på Hamar stadion og Fuglsethmyra. Vedtektenes intensjoner er nå videreført i reguleringsbestemmelsene for den bevaringsverdige delen av området. Utenfor 9
planområdet, mellom rådhuset og Eidsivabygget, ligger to kvartaler eldre eneboliger som er båndlagt for bevaring i kommuneplanen. 2.6.3 Forurensning Ut i fra rapport utarbeidet av Løvlien Georåd den 7.4. 2010, finner vi det sannsynlig at det vil påtreffes svartskifer/alunskifer på tomten. Rapporten baseres seg på resultatet fra boring av fjellbrønner i nærheten av Hamar stadion. Omfanget er ikke kjent, og dette kan være vanskelig å kartlegge fullt ut før byggestart, da disse forekomstene kan være lokale innefor tomten. Svartskifer som ikke kan deponeres på egen tomt, vil kreve godkjent deponi i rimelig nærhet. Pr dags dato er vi ikke kjent med at det finnes mottak som kan håndtere dette. Det er derfor av stor viktighet for prosjektet at det etableres en god løsning på dette. Det har tidligere vært bensinstasjon på asfaltert areal mot Vangsvegen. Før byggearbeidene blir igangsatt vil det her bli utarbeidet en Miljøteknisk Plan, med tilhørende Tiltaksplan, for og ivareta eventuell forurensing knyttet til dette. 10
3. Om planen 3.1 Beskrivelse av planforslaget 3.1.1 Tidligere vedtak og bakgrunn for planen Detaljreguleringsplan for Hamar stadion behandlet i formannskapet 25.mai 2011 inneholdt krav om 1.200 parkeringsplasser i 3 plan for kjøpesenter. Ved innhenting av entrepriser økte utgiftene til parkeringskjeller med ca 200 mill.kr ift entreprenørens kalkyler, og rimeligere løsninger måtte utvikles. Stadionprosjektet kan realiseres innenfor budsjett ved bygging av 1.100 parkeringsplasser, herav 700 plasser i et større kjellerplan og 400 kundeplasser på Fuglsethmyra, og supplert med 150 plasser av 300 eksisterende plasser på Fuglsethtomta. De endrede planene med bygging av 1.100 nye parkeringsplasser ble presentert for kommunen i juli 2011. Administrasjonen anbefalte at det først ble søkt om en prinsippgodkjenning, og deretter ble søkt om dispensasjon fra områdereguleringsplan for Hamar stadion og Fuglsethmyra. Søknadsprosedyre anbefalt av kommunen er fulgt. Formannskapet behandlet prinsippsøknaden 12.okt 2011 og uttrykte bl.a. «Formannskapet mener parkering på Fuglsetmyra kan tillates, gitt at man gjennom en avtale sikrer at dette blir en midlertidig løsning, max 5 år.» Rådmannen har i brev 25.jan 2012 satt parkeringskravet til 1.100 plasser, herav minimum 700 plasser under kjøpesenteret. Samtidig uttrykker han at det kan gis dispensasjon for parkering på en mindre del av Fuglsethmyra, med vilkår om kun langtidsparkering, benevnt som «Oppfølging av formannskapets vedtak fra 12.10.2011.» Rådmannens forslag er ikke i tråd med hensikten for midlertidig parkering på Fuglsethmyra, som skal være for kunder til kjøpesenter. I prinsippsøknaden behandlet av formannskapet 12.10.2011 ble det søkt om 400 parkeringsplasser for kjøpesenter. Langtidsparkering vil ikke bli et kundetilbud. 3.1.2 Parkeringskapasitet Kjøpesenterets største parkeringsbehov ligger utenfor kontorarbeidstiden, slik at 140 parkeringsplasser beregnet for kontor kan medregnes for kjøpesenter på kvelder, lørdager etc. 300 eksisterende parkeringsplasser på Fuglsethtomta vil bli parkering både for sentrum og kjøpesenter, og det er kalkulert med 150 plasser for kjøpesenteret utenfor kontortid. 11
Parkeringskapasiteten i forslaget type antall Under kjøpesenter permanent 700 Fuglsethmyra midlertidig 5 år 400 Fuglsethtomta midlertidig 5 år 150 Sum 1.250 Kjøpesenteret er helt avhengig av å tilby kundene tilstrekkelig parkeringsmuligheter, og det er beste garanti for bygging av nytt parkeringshus innen 5 år. Fordeling av plassene antall Kundeparkering kjøpesenter / kontor 1.190 Boliger 60 Sum 1.250 En sammenligning med andre kjøpesenter i Mjøsområdet gir følgende tabell. Sammenligning plasser / 100m² antall CC stadion 3,6 1.190 forslagsstillerens forslag CC stadion 2,4 790 rådmannens forslag Maxi Hamar 4,4 1.050 avstand fra sentrum øker behov CC Gjøvik tilfredsstillende antall 3,1 1.200 2,3 690 Strandtorget parkering ikke tilfredsstillende Rådmannens forslag med 400 færre plasser (ikke korttidsparkering på Fuglsethmyra), altså 790 plasser i høytrafikkperioder, gir 2,4 plasser/100 m² butikk og tilfredsstiller ikke kjøpesenterets behov. Uten 400 kundeplasser på Fuglsethmyra kan det ikke forsvares å investere 1 milliard i kjøpesenter. 12
3.1.3 Parkeringsløsning Teknisk tegning som viser parkeringsløsning Perspektiv fra nord 13
14
3.2 Endringer i forhold til gjeldende plan 3.2.1. Generelt Endringen innebærer at arealene på Fuglsethmyra blir disponert til midlertidig parkering i 5 år etter kjøpesenterets åpning. Tidliglere bestemmelser tillot ikke overflateparkering her: 1.10 (...) «Det tillates ikke parkering på terreng.» (...) Dette foreslås endret til: 1.10 (...) Det tillates ikke parkering på terreng. (...) Det tillates midlertidig parkering på Fuglsethmyra for kjøpesenter i 5 år. Tilhørende midlertidige adkomster tillates fra rundkjøring i Vangsvegen, direkte fra Vangsvegen og fra Lindbergbakken/Diesenvegen. 3.3 Miljø: konsekvenser av planforslag 3.3.1 Støy, forurensning, helse og sikkerhet Det er forbundet støy og forurensningskonsekevser med overflateparkering. Parkeringsarealene blir utformet med landskapsformasjoner mot eksisterende villa bebyggelse for å skjerme den fra bilstøy. Parkeringens midlertidighet gjør at eventuelle miljøkonsekvenser blir også derved midlertidig. 3.4 Trafikk: planens konsekvenser og forslag til løsning Trafikk- og parkeringsanalysen utført i januar 2012 viser at Vangsvegen fra sentrum vil bli overbelastet i perioder. Dette er ikke nytt i forbindelse med Fuglsethmyra. Overbelastning ble påvist allerede i trafikkanalysen 09.februar 2009 utført for stadionutbyggingen med utkjøring fordelt på 3 veger. Et venstresvingfelt i Vangsvegen 30 meter før rundkjøringen kan eliminere kødannelse når det er størst trafikk. I de periodene vil noen av trafikantene velge alternativ rute i Parkgata, slik det også er beskrevet i sak om reguleringsplan for Vangsvegen. Parkering på Fuglsethmyra vil vare bare i 5 år, og det foreslås derfor ingen endring av planene for Vangsvegen. Det er for øvrig utarbeidet et notat om trafikk og parkering, se vedlegg. 15
3.5 Barn og unge planforslagets konsekvenser Det forutsees ingen negative konsekvenser med endringen for barn og unge. 3.6 Estetikk og landskap planforslagets konsekvenser Parkeringsanlegget skal anlegges i henhold til den til enhver tid gjeldende forskrift om offentlig parkeringsregulering og opparbeides i henhold til kommuneplanens bestemmelser om estetikk, arkitektur og byform. 3.7 Tilgjengelighet for alle / Universell utforming Parkeringsanlegget har ingen negative konsekvenser mht til universell utforming. Det kan argumenteres at det ville være til fordel for universell tilgjengelighet. 4. Konsekvenser av prosjektet: forslagstillerens egen foreløpige vurdering 4.1 Hvilken nytte har prosjektet for fellesskapet/samfunnet? Endringene er en essentiell forutsetning for realisering av CC Hamar Stadion. Som sådan er nytten eksplisitt lenket til Stadion prosjektet: Målsetting med CC Hamar Stadion er å skape en bydel som er et unikt sted i Norge, et funksjonell og fleksibel bebyggelse som blir et godt sted å bo, arbeid og besøke. Det skal være lett tilgjengelig for alle grupper av befolkningen og representere arkitektonisk nyskapning, samtidig som det må være kostnadseffektivt og gi god langsiktig avkastning slik at det har økonomisk fundament. Prosjektet blir: En attraktiv destinasjon for handel og atspredelse som fremstår som en nyvinning i Norge En forlengelse og utvidelse av byens sentrum Et senter som forteller en historie og som innbyggerne kan være stolte av Et bidrag til å styrke Hamars posisjon som innlandshovedstaden Et sosialt møtested også ut over butikkenes åpningstider, serveringssteder av høy standard tilrettelagt for opphold inne og ute Av høy arkitektonisk standard: form, volum og proporsjoner, varige materialer, flotte fasader, gode og enkle detaljer 16
Grønt og frodig, varige løsninger på gulv, kanter, utstyr, belysning, vrimleområder, tørre uteflater. Høykvalitets lekeplass i parken på nivå c+143,5 Livlig og full av og aktivitet. Vekselbruk på servering, butikkmiks, kultur Et miljøfyrtårn. Kildesortering, byggematerialer, livssykluskostnader, energieffektivitet, det grønne tak Tiltaket tar sikte på å revitalisere Hamar sentrum ved å lokalisere kjøpesenterarealer i tett tilknytning til bykjernen, istedenfor i perifere strøk. 17