Lohøgda borettslag Informasjon for beboere 22.11.16 - Rør og våtrom m.m OBOS Prosjekt v/ Vidar Hellstrand m. flere
Agenda Innledning Grunndata Forsikringsskader Hva bør gjøres? Økonomi Eventuell gjennomføring Spørsmål
Innledning OBOS Prosjekt AS er engasjert til å utarbeide et forprosjekt for: Forprosjekt rør og våtrom (sanitær) Utredninger etablering overgang til felles varmt vann Videokontroll av bunn- og uttrekksrør Tidligere vært en vannsjekk
Grunndata -situasjon Byggeår 1964-66 (ca. 52 år) 15 blokker 777 leiligheter Avløp støpejern Sluk støpejern uten klemring Vann org. kobber Varmtvann beredere
Overordnet Ingen deler i ett sanitæranlegg er forventes å vare vesentlig mer enn ca. 50 år. For boligselskapet er det viktig å se helheten, både vann, avløpsrør og våtrom. Situasjon, tilstand, konklusjon, tiltak og konsekvenser. «Ligger 5 saker i saksinnsyn.»
Vann- og avløpsrør Lohøgda
Vann- og avløpsrør Lohøgda
Aldring støpejern - røranlegg ALDRING AV AVLØPSRØR Hull rustvorter Støpejern Rust Porøs grafitt Hull med vanngjennomtrengning og ruststriper på røroverflaten Hull med vannblemmer under malingen
Avløpsrør Lohøgda
ALDRING AV STØPEJERNSSLUK Gulv Fra badekar/servant Slukrist Vannstand
Eksempel på støpejernsluk
Slik kan det bli over
Avløpsrør Lohøgda
Planløsninger (1-roms og 2-roms)
Planløsning 3-roms
Vannrør kobber.
Anbefalt brukstid kobberrør
Ventilasjon mekanisk/naturlig avtrekk
Forsikring - skadehistorikk Reparasjoner/ utskiftinger ikke meldt til forsikring VVS relaterte reparasjoner Skadehistorikk 62 saker 2010-2016
Forsikring
Forsikring
Konklusjon Nullstille alt av vann- og avløpsrør og skifte sluk Noe restlevetid på originalt stigerør for kaldt vann Utette våtrom
Vannskadesikre sjakter/innkassinger
Grunnpakke rør og våtrom Vann og avløpsrør, sluk, opplegg vaskemaskin Flis på golv og vegg (baderom) Flis på golv og malte vegger (wc-rom) Innfelt lys i tak med dimmer (wc-rom og bad) Nytt vegghengt wc med soft close sete Ny dør wc-rom og bad Ny el-kurs og opplegg for vaskemaskin Varmekabler i golv (wc-rom og bad)
Økonomi Entreprisekostnad inkl. mva. Prosjektadministrasjon i byggeperioden Byggemeldingsgebyr til Plan- og bygningsetaten. Byggherreadministrasjon (byggekomité). Finansieringskostnader Renter på lån i gjennomføringsperioden. Prisstigning frem til overlevering Uforutsette kostnader.
Lohøgda Tiltak 1 Tiltak 1 LØPETID NYTT LÅN 25 ÅR 30 ÅR PROSJEKTKOSTNAD 149 mil. 149 mil FINANSKOSTNADER 4,3 mil 4,4 mil ESTIMERT LÅNEOPPTAK 115 mil 117 mil ØKNING I FELLESKOST. PR. 01.07.17 4 % 2 %
Felles bereder anlegg
Ved vedtak om gjennomføring Rollefordeling Boligselskapet ved styret/valgt byggekomité er byggherre. Prosjekt og byggeleder engasjert av boligselskapet. Totalentreprenør med ansvar for gjennomføringen.
Gjennomføring Etablere rigg, opprette toalettprovisorier Oppstartsmøte med beboere Førbefaring i alle leiligheter Bestillingsmøte, beboer entr. Stikkprøvekontroll av produksjonen. Kontrollbefaring etter utført arbeide i leil. Byggemøter Kontrollbefaring Overtakelse, garantitid (5 år)
Gjennomføring Beboer som allerede har foretatt rehabilitering/oppussing av bad? Bad forsøkes spart hvis kvalitet/garanti etter dagens krav, må dokumenteres. Kriterier: Standarder og funksjoner skal være hele og i orden. Eventuell besparelse tilfaller beboer. Ønske om sparebad vurderes på førbefaring.
Gjennomføring Tilbakeføring av standard Det skilles mellom estetikk og funksjon. Tilbakeføring kan gis ved høyere standard enn det prosjektet legger opp til. Typisk tilbakeføring kan være: Utvidelser av bad, flisformat, funksjoner som ikke kan remonteres. All tilbakeføringer belastes boligselskapet opptil ett maks beløp pr. andel.
Tilvalg - beboere alternative fliser, eventuelt annet flisformat, dekor- og/eller bordfliser. skifte sanitærutstyr ut fra spesifisert liste, f.eks. annen wc, ny servant, speil, etc.
Gjennomføring Dager uten vann og avløp: Ca. 14 dager på kjøkken Ca. 4 uker på bad Provisorier fortrinnsvis etablert på utsiden av blokken det arbeides i.
Mulig fremdrift Generalforsamling medio 2017 Innhente anbud 3-4 kvartal 2017 Mulig oppstart ca. medio 2018
Spørsmål?