Namsos kommune Byggesak, kart og oppmåling Namsos Saksmappe: 2013/4505-20 Saksbehandler: Stein Arve Hagen Saksframlegg 11/6/41 Gåsnesvegen 28 - Overtredelsesgebyr for ulovlig bruk av bolig Utvalg Utvalgssak Møtedato Namsos Plan, byggesak og teknisk drift Rådmannens innstilling Namsos kommune ilegger i medhold av plan- og bygningsloven 32-8 overtredelsesgebyr for ulovlig bruk av ny enebolig på bebygd boligeiendom gnr. 11, bnr. 6, fnr. 41- Gåsnesvegen 28 i Vemundvik: 1. Boligen er innflyttet og tatt i bruk uten at kommunen v/avdeling byggesak, kart og oppmåling har gitt midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest. 2. Manglende innsending av søknad om påkobling og utføring av sanitæranlegg, en søknad som skal behandles og godkjennes av kommunens driftsavdeling, dvs. Namsos bydrift. Størrelse på overtredelsesgebyret som ilegges ansvarlig søker, Overhalla Hus as, fastsettes til samlet å utgjøre kr. 10.000,- Overtredelsesgebyret tilfaller kommunen. Hjemmel for vedtaket er: Plan- og bygningsloven 32-8, Byggesaksforskriften 16-1, 16-2 Som begrunnelse for vedtaket vises til saksutredningen. Vedtaket er fattet med hjemmel i delegasjonsreglement for Namsos kommune vedtatt av kommunestyret 23.10.06 sist revidert og vedtatt av kommunestyret 16.12.10, - delegasjon til Namsos Plan, byggesak og teknisk drift.
Dokumenter i saken Type Dato Tittel Adressat I 25.04.2013 11/6/41 Gåsnesvegen 28, ett-trinn - Overhalla Industrier AS nybygg bolig X 29.05.2013 11/6/41 Tegninger U 06.06.2013 Tillatelse til tiltak Overhalla Industrier AS U 03.06.2013 Mangler ved søknad Overhallahus I 04.06.2013 Redgjørelse fra ansvarlig søker Jørgen Bøkestad U 05.06.2013 Mangler ved ansvarsrett til Overhallahus grunntreprenør Per Duna I 06.06.2013 Revidert søknad om ansvarsrett Jørgen Bøkestad X 07.06.2013 Godkjente dokumenter I 27.11.2013 11/6/41 - Søknad om ferdigattest Overhalla Industrier X 05.05.2014 Opplysninger fra Namsos bydrift U 06.05.2014 Vedr. manglende dokumentasjon Overhalla hus as v/jørgen Bøkestad U 25.06.2014 11/6/41 Gåsnesvegn 28 - Manglende Overhalla Industrier AS dokumentasjon som grunnlag for ferdigattest. Varsel om mulig overtredelsesgebyr. I 24.07.2014 Gravemelding, sanitærmelding og Per Christian Sætran varslingsplan - 6Z7AGE U 05.08.2014 Svar på sanitærmelding - 6Z7AGE - Per Christian Sætran m.fl. Gbnr 11/6 - Gåsnesvegen 28 - Påkobling vann og avløp, nybygg - Vibstad VVS I 11.08.2014 Ferdigmelding - U68MXR Vibstad VVS AS U 13.08.2014 Svar på ferdigmelding - U68MXR - Vibstad VVS AS m.fl. gbnr 11/6 - påkobling nybygg - Vibstad VVS I 13.08.2014 11/6/41 Gåsnesvegen 28 - beskjed fra Namsos bydrift Namsos Kommune - Tomas Haugum U 14.08.2014 11/6/41 Gåsnesvegen 28 - Overhalla Industrier m.fl. Ferdigattest U 27.08.2014 11/6/41 Gåsnesvegen 28 - Varsel om Overhalla Hus AS overtredelsesgebyr S 02.09.2014 11/6/41 Gåsnesvegen 28 - Overtredelsesgebyr for ulovlig bruk av bolig I 03.09.2014 Redegjørelse fra ansvarlig søker Overhallahus - Tomas Heglum 1 Reguleringsplan Gåsnesåsen 2 Situasjonskart 1:5000 3 Situasjonsplan 1:500 4 Tegninger godkjent 06.06.13 5 Redegjørelse fra ansvarlig søker 2
Saksopplysninger Kort beskrivelse av tiltaket: Tiltaket gjelder nyoppført enebolig på boligtomt gnr. 11, bnr. 6, fnr. 41 Gåsnesvegen 28 i Vemundvik, 7810 Namsos. Hjemmelshaver Gåsnesvn. 28: Ansvarlig søker for hele tiltaket: Tiltakshavere: Silje A. Haugerøy og Per Christian Sætran. Overhalla Hus as Silje A. Haugerøy og Per Christian Sætran. Det ulovlige tiltak gjelder ny enebolig som er innflyttet og tatt i bruk uten at kommunen har gitt tillatelse, dvs. utstedet midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest. Ansvarlig søker har i byggeprosessen ikke besørget innsending av søknad om påkobling og utføring av sanitæranlegg, en søknad som skal behandles og godkjennes av kommunens driftsavdeling, dvs. Namsos bydrift. Foranledning til saken: Byggetillatelse ble gitt 06.06.13. I forbindelse med søknad om ferdigattest mottatt ved avdeling byggesak, kart og oppmåling(bko) den 20.04.14 ble bygningsmyndighetene oppmerksom på at det ikke var innsendt søknad om påkobling og utføring av sanitæranlegg, en søknad som skal behandles og godkjennes av driftsavdelingen. På grunn av manglende godkjennelse fra driftsavdelingen (Namsos bydrift) for påkobling og utføring av sanitæranlegg ble det dermed ikke utstedt ferdigattest som omsøkt. Den 06.05.14 ble det utsendt mail til ansvarlig søker Overhalla Hus as hvor det ble orientert om at søknad om påkobling og utføring av sanitæranlegg ikke var mottatt eller godkjent av Namsos bydrift, noe som medførte at det ikke ville bli utstedet verken midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest. Det ble i etterkant den 26.06.14 utsendt brev til ansvarlig søker Overhalla Hus as med påminnelse om fortsatt manglende søknad samt forhåndsvarsling om mulig ileggelse av overtredelsesgebyr. Under vilkår som grunnlag for gitt byggetillatelse av 06.06.13 står følgende: Før midlertidig brukstillatelse utstedes må skjema Søknad om tilkobling og utføring av sanitæranlegg være innlevert og godkjent av driftsavdelingen, sitat slutt. Videre er det i samme vedtak presisert følgende: Det må innleveres søknad om tilkobling og utføring av sanitæranlegg med tilhørende vedlegg, sitat slutt. Ansvarlig søker skal påse at det blir innlevert søknad om tilkobling og utføring av sanitæranlegg med tilhørende vedlegg. Ferdigmelding (dette betinger først godkjennelse av anlegget) for sanitærarbeider er absolutt krav og skal senes inn av ansvarlig utførende senest 1 uke etter endt arbeid. Avdeling BKO mottok den 13.08.14 en intern beskjed fra Namsos bydrift om at søknad nå var mottatt og behandlet/godkjent av driftsavdelingen. Den påfølgende dag ble det av avdeling BKO utstedet ferdigattest på boligen. Undertegnede saksbehandler kontaktet tiltakshaver Per Christian Sætran på telefon den 26.08.14 og fikk muntlig bekreftelse på at de hadde flyttet inn og tatt den boligen i bruk siste helg i april 2014. 3
Den 27.08.14 ble det utsendt skriftlig forhåndsvarsel til ansvarlig søker Overhalla Hus as m/kopi til ansvarlig rørleggerfirma Vibstad VVS as og tiltakshaver hvor det ble opplyst om at kommunen ville vurdere å ilegge overtredelsesgebyr. I dette brev ble det bla. varslet om følgende forhold: Da boligen er tatt i bruk uten verken godkjent midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest, er dette å betrakte som ulovlig bruk i perioden 1. mai til og med 13.august 2014. Da tiltaket av ovennevnte grunn er tatt i bruk uten at de nødvendige tillatelser er gitt, har kommunen anledning til å ilegge overtredelsesgebyr etter plan- og bygningsloven 32-2 og 32-8. Dette er således å anse som et forhåndsvarsel på at slikt gebyr vurderes. Før vedtak om overtredelsesgebyr treffes, skal det gis anledning til å uttale seg innen en frist som ikke skal være kortere enn 3 uker, sitat slutt. I tillegg ble det opplyst at tiltakshaverne/eierne Per Christian Sætran og Silje A. Haugerøy ville bli fakturert for kommunale avgifter fra og med 1. mai 2014 og at ansvarlig søker ville få en frist til 18.09.14 for å komme med en tilbakemelding/redgjørelse i saken. Tilbakemelding med en skriftlig redgjørelse fra ansvarlig søker Overhalla Hus as ble mottatt den 03.09.14. SAKSGANG: Da boligen er innflyttet og tatt i bruk uten nødvendige tillatelser fra bygningsmyndighetene, er dette å betrakte som ulovlig bruk. Tiltakshaver Per Christian Sætran bekreftet pr. telefon den 26.08.14 at boligen ble tatt i bruk siste helg i april, noe som medfører ulovlig bruk over en periode på ca. 3,5 måneder. Kommunen har plikt til å følge opp ulovligheter og dette er hjemlet i plan- og bygningsloven 32-1. Saken ble fulgt opp med brev som belyste de ulovlige forhold og varselet om at overtredelsesgebyr ville bli vurdert for følgende forhold/arbeid: 1. Ulovlig innflytting og bruk av ny bolig i ca. 3,5 måneder. 2. Manglende godkjennelse fra driftsavdelingen for påkobling og utføring av sanitæranlegg. Det er her registrert ulovligheter etter bestemmelser i plan- og bygningsloven. I utsendt varsel til ansvarlig søker m/kopi til tiltakshaver og ansvarlig rørlegger ble det ulovlige tiltak kort beskrevet, mangler ved søknad oppramset, gitt frist for å besvare forholdet og i tillegg ble det gitt forhåndsvarsel om at bygningsmyndighetene vurderte å ilegge overtredelsesgebyr for følgende regelbrudd; Pbl 32-8 Overtredelsesgebyr kan ilegges den som forsettlig eller uaktsomt; b) utfører, lar utføre, bruker eller lar bruke tiltak uten at det foreligger nødvendige tillatelser etter denne lov, eller er i strid med vilkårene i slik tillatelse, sitat slutt. Dette for følgende forhold: 1. Ulovlig bruk av ny enebolig i ca. 3,5 måneder uten at bygningsmyndighetene har utstedet verken midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest, jfr plan- og bygningslovens bestemmelser. 2. Manglende søknad om påkobling og utføring av sanitæranlegg og dermed manglende manglende godkjennelse fra kommunens driftsavdeling, dvs. Namsos bydrift. Det ble gitt en frist til 18. september 2014 til å gi eventuelle merknader til forhåndsvarslet. Den 03.09.14 ble det mottatt brev fra ansvarlig søker Overhalla Hus as som redgjorde for og begrunnet hvorfor tiltaket var ulovlig var tatt i bruk og tiltakshaver var gitt klarsignal for innflytting. 4
Redegjørelse fra ansvarlig søker/utførende i brev mottatt den 03.09.14: Tilsvar vedrørende varsel om overtredelsesgebyr 11/6/41 Gåsnesvegen 28. Viser til brev mottatt av dere 27.08.2014 vedrørende varsel om overtredelsesgebyr. Den 06.05.2014 ble Overhalla Hus AS informert om at det ikke forelå søknad om tilkobling og abonnement til offentlig vannog avløpsanlegg. Det ble varslet om dette til tiltakshaver. Den 13.05.2014 ble det oversendt skjema til tiltakshaver, og anmodet om at ansvarlig utførende fylte ut dette, og leverte Namsos kommune. Viser til Veiledning til forskrift om byggesak (SAK 10), 12-2 Ansvarlig søkers ansvar, bokstav k, «til bokstav k»; «Vilkår som kommunen stiller til midlertidig brukstillatelse, skal ansvarlig søker videreformidle til ansvarlig utførende». Da vi mener å ha varslet ansvarlig utførende og tiltakshaver om vilkåret, kan vi ikke se at vi skal belastes overtredelsesgebyr jfr. PBL 32-2 j 32-8. Vil også tilføye at vi på ingen måte hadde mulighet til å kontrollere at tiltakshaver tok i bruk tiltaket før midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest forelå, sitat slutt. Ulovlighetsoppfølging Kommunen skal forfølge overtredelse av bestemmelse gitt i eller i medhold av plan- og bygningsloven, jfr. 32-1. Denne bestemmelse ble innskjerpet lovendring fra I. juli 2010 og fra samme dato ble det gitt hjemmel til å ilegge overtredelsesgebyr til den som forsettlig eller uaktsomt utfører, lar utføre, bruker eller lar bruke tiltak uten at det foreligger nødvendige tillatelser etter denne lov, eller er i strid med vilkårene i slik tillatelse, jfr. 32-8 b. Bestemmelsen om overtredelsesgebyr har ikke tilbakevirkende kraft og ulovlig tiltak som er gjennomført før l. juli 2010 kan ikke ilegges gebyr. I den konkrete sak er det ikke noen tvil om at pkt. l og 2 i forhåndsvarslet er foretatt etter l. juli 2010. Byggesksforskriftenes kapittel 16 omfatter overtredelsesgebyr og har føringer om maksimalt beløp og ved utmåling av overtredelsesgebyrets størrelse skal det legges vekt på hvor alvorlig overtredelsen er, jfr. 16-2: Ved vurdering av overtredelsesgebyrets størrelse kan det legges vekt på hvor alvorlig overtredelsen er. Vedr. vurdering av overtredelsesgebyrets størrelse etter 16-1 første ledd bokstav a til e kan det legges vekt på om eventuelt pålegg som nevnt i plan- og bygningslovens 32-8 bokstav g til l er fulgt. Ved vurdering av overtredelsesgebyrets størrelse etter 16-1 første ledd bokstav a til e og g kan det legges vekt på om overtrederen åpenbart kjente til at handlingen var i strid med krav gitt i eller med hjemmel i plan- og bygningsloven. Ved vurdering av overtredelsesgebyrets størrelse kan det legges vekt på om overtrederen ved gjentatte anledninger har vært ansvarlig for forhold som kan medføre overtredelsesgebyr. Ved vurdering av overtredelsesgebyrets størrelse kan det legges vekt på om overtredelsen bidrar til økonomisk gevinst, herunder om overtredelsen medfører at tiltaket eller eiendommen får en markert høyere økonomisk verdi. Ved vurdering av overtredelsesgebyrets størrelse kan det legges vekt på om overtredelsen er gjort i vinnings hensikt. Ved vurderingen vektlegges om overtredelsen er gjort av profesjonelle aktører. Det kan legges vekt på om overtredelsesgebyret vil virke urimelig ut fra overtrederens 5
økonomiske situasjon, sitat slutt. Vurdering: Overhalla Hus as er en profesjonell aktør, og det må dermed kunne forventes at foretaket har inngående og tilstrekkelig kjennskap til både plan- og bygningslovens og de generelle vilkår i et vedtak for byggesaken. I dette tilfelle er det blitt innlevert søknad om ferdigattest til kommunen i tiden før boligen ble tatt i bruk, men bygningsmyndighetene kunne på grunn av manglende godkjennelser ikke utstede ferdigattest. Ansvarlig søker Overhalla Hus as ble deretter kontaktet via mail og senere med brev med beskjed om at verken midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest ville utstedes før Søknad om tilkobling og utføring av sanitæranlegg var blitt innsendt, behandlet/godkjent av kommunens driftsavdeling. I plan- og bygningsloven 23-4 står følgende: Ansvarlig søker er tiltakshavers representant overfor kommunen, og har ansvar for at søknaden inneholder nødvendige opplysninger for at kommunen skal kunne ta stilling til om tiltaket er i samsvar med bestemmelser og tillatelser gitt i eller i medhold av denne lov. Ansvarlig søker skal samordne de ansvarlige prosjekterende, utførende og kontrollerende, og påse at alle oppgaver er belagt med ansvar. Ansvarlig søker har ansvar for at tiltaket avsluttes ved innsending av nødvendige opplysninger for kommunens utstedelse av ferdigattest, sitat slutt. Forøvrig henvises til Forskrift om byggesak (byggesakforskriften) 12-2 Ansvarlig søkers ansvar Det må i et slikt tilfelle kunne forventes at en stor og profesjonell aktør som Overhalla Hus as er inneforstått med at tiltakshaver ikke kunne ta boligen i bruk uten de nødvendige tillatelser var gitt. Det fremgår ellers klart og tydelig i vilkårene for den opprinnelig byggetillatelse av 06.06.13 at verken midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest ville bli utstedet før Søknad om tilkobling og utføring av sanitæranlegg var behandlet/godkjent av kommunens driftsavdeling. Når det gjelder søknaden om påkobling og utføring av sanitæranlegg ble denne mottatt av Namsos bydrift den 11.08.14 og deretter godkjent den 13.08.14. I vilkårene som grunnlag for tidligere gitt byggetillatelse av 06.06.13 står følgende: Før midlertidig brukstillatelse utstedes må skjema Søknad om tilkobling og utføring av sanitæranlegg være innlevert og godkjent av driftsavdelingen, sitat slutt. Videre er det i vedtaket presisert følgende: Det må innleveres søknad om tilkobling og utføring av sanitæranlegg med tilhørende vedlegg, sitat slutt. Med andre ord er det ingen tvil om at ansvarlig søker, Overhalla Hus as er tilstrekkelig opplyst og dermed burde være inneforstått med at dette forhold måtte være i orden før ferdigattest kunne utstedes. Når det gjelder tiltakshavers rolle kan man ikke forvente at mannen i gata har inngående kunnskap til bestemmelser i verken gjeldende planverk, teknisk forskrift eller plan- og bygningsloven for øvrig. På innflyttingstidspunkt er det all grunn til å tro at tiltakshaver var i god tro at ansvarlig søker hadde full kontroll i byggeprosessen. Derimot når det gjelder ansvarlig utførende/prosjekterende rørleggerfirma Vibstad VVS as burde nok dette firma sjekket om alle formaliteter og godkjennelser vedr. rør-/sanitæranlegg var i orden. Dette vil da være en sak mellom ansvarlig søker på den ene siden og ansvarlig rørleggerfirma på den andre, mens bygningsmyndighetene kun forholder seg til ansvarlig søker. Videre er det i 16-2 et moment hvorvidt ulovlig bruk tiltaket har bidratt til en økonomisk gevinst, herunder om overtredelsen har medført at eiendommen har fått en markert høyere verdi. Administrasjonen er av den oppfatning at i dette tilfelle er dette ikke relevant for saken. Gebyrenes størrelse: 6
Kommunen kan forfølge, ilegge og fastsette overtredelsesgebyret i eller i medhold av Forskrift om byggesak (byggesaksforskriften), jfr. 16-1, pkt. b som lyder som følger: den som bruker eller lar bruke tiltak uten at det foreligger nødvendig tillatelse til bruksendring, ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse etter plan- og bygningsloven, eller er i strid med vilkårene i slike tillatelser, ilegges gebyr: 1. inntil kr 10 000 der tiltaket for øvrig i det vesentlige er i overensstemmelse med krav gitt i eller med hjemmel i plan- og bygningsloven. 2. inntil kr 50 000 der tiltaket ikke i det vesentlige er i overensstemmelse med øvrige krav gitt i eller med hjemmel i plan- og bygningsloven, eller bruken kan føre til personskade, alvorlig materiell skade eller skade for miljøet 3. inntil kr 200 000 der bruken har ført til, eller ved stor mulighet for at den kunne ført til personskade, alvorlig materiell skade eller skade for miljøet, sitat slutt. Vurdering: Fastsettelse av overtredelsesgebyr bør derfor gjenspeile alvorligheten ved at en profesjonell aktør som ansvarlig søker for hele tiltaket er inneforstått med ulovlig innflytting før kommunen har gitt ferdigattest og samtidig heller ikke påsett at det ikke skulle vært innlevert søknad om påkobling og utføring av sanitæranlegg for behandling og godkjennelse av kommunens driftsavdeling. Administrasjonen er etter en samlet vurdering kommet til at overtredelsen er å anse som avvik, og overtredelsesgebyret bør vurderes etter de begrensninger som ligger i SAK 16-1 pkt. b nr 1. Det følger av SAK 16-1 første ledd bokstav b nr 1 at det kan ilegges overtredelsesgebyr på inntil kr 10.000,- der tiltaket for øvrig i det vesentlige er i overenstemmelse med krav gitt i eller med hjemmel i plan- og bygningsloven. Bestemmelsens andre ledd gir anledning til å ilegge høyere gebyr for særlig alvorlige overtredelser. I dette tilfellet burde Overhalla Hus as vært bevist sitt ansvar i rollen som ansvarlig søker for gjennomføring av prosjektet. Etter en helhetlig vurdering er administrasjonen kommet til at overtredelsesgebyret samlet bør settes til kr 10 000,-. Dette da manglende ferdigattest med påfølgende ulovlig bruk og manglende søknad om tilkobling og utføring av sanitæranlegg med godkjennelse bør ses i sammenheng. Konklusjon: Med bakgrunn i saksutredningen anbefaler rådmannen Namsos Plan, byggesak og teknisk drift å fatte følgende vedtak: Namsos kommune ilegger i medhold av plan- og bygningsloven 32-8 overtredelsesgebyr for ulovlig tatt i bruk ny enebolig på bebygd boligeiendom gnr. 11, bnr. 6, fnr. 41- Gåsnesvegen 28 i Vemundvik for følgende ulovligheter: 1. Boligen er innflyttet og tatt i bruk uten at kommunen v/avdeling byggesak, kart og oppmåling har gitt verken midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest. 2. Manglende innsending av søknad om påkobling og utføring av sanitæranlegg, en søknad som skal behandles og godkjennes av kommunens driftsavdeling, dvs. Namsos bydrift. 7
Størrelse på overtredelsesgebyret som ilegges ansvarlig søker, Overhalla Hus as fastsettes til samlet å utgjøre kr. 10.000,- Overtredelsesgebyret tilfaller kommunen. Hjemmel for vedtaket er: Plan- og bygningsloven 32-8, Byggesaksforskriften 16-1, 16-2 8