Trysil kommune Saksframlegg Dato: 18.08.2016 Referanse: 18184/2016 Arkiv: L12 Vår saksbehandler: Rune Møller Poulsen Søknad om dispensasjon fra områdeplan - Skistar Norge AS - gnr. 58 bnr. 280 Saksnr Utvalg Møtedato Hovedutvalg for forvaltning og teknisk drift 31.08.3016 Saksdokumenter vedlagt: Vedlegg: 1 Søknad om dispensasjon fra områdeplan 2 Uttalelse til søknad om dispensasjon fra områdeplan - gnr. 58 bnr. 280 3 Uttalelse til søknad om dispensasjon fra områdeplan - gnr. 58 bnr. 280 4 Uttalelse til søknad om dispensasjon fra områdeplan - gnr. 58 bnr. 280 5 Uttalelse til søknad om dispensasjon fra områdeplan- gnr 58 bnr 280 6 Reguleringsbestemmelser - Trysilfjell Arena 7 Situasjonskart 1:1000 Øvrige saksdokumenter: Rådmannens innstilling: Trysil kommune gir Skistar Norge AS midlertidig dispensasjon ihht. Pbl. 19-2 og 19-3 fra planformålet i Områdeplan Trysilfjellet Arena gjeldende for eiendommen gnr 58 bnr 280. Dispensasjonen gjelder fra planformålet bolig jfr reguleringsbestemmelsenes 2 pkt. 2.1.1 Dispensasjon gis for inntil tre år og for en begrenset utleie for fritidsformål ihht nedenstående omfang og vilkår: - 1.år kan inntil 40% av boenhetene leies ut til fritidsformål - 2.år kan inntil 30% av boenhetene leies ut til fritidsformål - 3.år kan inntil 20% av boenhetene leies ut til fritidsformål Fordelingen av utleie til henholdsvis boligformål og fritidsformål beregnes på årsbasis og ut fra faktisk utleie basert på totalt antall boenheter Fordelingen av utleie skal rapporteres årlig til Trysil kommune med første rapportering ett år fra vedtaksdato Ved mislighold av disse vilkår, vil plan- og bygningsmyndigheten kunne oppheve vedtak om dispensasjon. Begrunnelse Hensynene i lovens formålsbestemmelse anses ikke vesentlig tilsidesatt og fordelene ved å gi dispensasjon anses å være større enn ulempene etter en samlet vurdering med vekt på varighet og vilkår.
Dispensasjonen er midlertidig med relativ kort varighet og tydelige vilkår og som gradvis skal bidra til at boligformålet kan ivaretas i samsvar med planbestemmelsene. Faren for at planen endres og mister sin styrke som styringsverktøy ved denne dispensasjonen anses dermed som lav. Faren for presedens er ansett som liten. Trysil kommune Jan Sævig rådmann (Dokumentet er elektronisk godkjent og er derfor uten signatur.)
Bakgrunn Det vises til søknad fra Skistar Norge AS om midlertidig dispensasjon fra Områdeplan Trysilfjellet Arena om å fravike arealformålet bolig for gnr. 58 bnr. 280 jfr reguleringsbestemmelsene 2 pkt. 2.1.1. Tiltakshaver med fullmakt fra hjemmelshaver Trysilfjell Leilighetshotell AS v/ Ove Trøen: Skistar Norge AS v/ Helge Bonden Skistar Norge AS har inngått leiekontrakt med Trysilfjell leilighetshotell med en varighet på 8 år + opsjon på nye 4 år forutsatt at dispensasjon innvilges. De redegjør i sin søknad om at leieavtalen er inngått for å sikre at disse byggene faktisk går til boligformål (primært sesongarbeidere) som disse byggene er ment for, og for å redusere risikoen for at disse sengene leies ut til andre grupper som for eks. akuttmottak for flyktninger. Selv om intensjonen er at sengene primært skal gå til sesong ansatte i fjellet, opplyser Skistar Norge AS om at det kan bli en overkapasitet på 30-40 % fordelt på hele året. Det er derfor ønskelig med å kunne leie ut denne kapasiteten blant annet til turister med fritidsformål, og det er dette som utløser en søknad om dispensasjon da formålet på hele eiendommen er bolig. Viser for øvrig til hele søknaden med redegjørelse som er vedlagt. Plangrunnlag og bebyggelse Denne eiendommen er underlagt Områdeplan trysilfjell Arena med planid: 0428-2012600. Arealformålet i kommuneplanen er satt til boligbebyggelse med kode 1110. Videre er formålet spesifisert i reguleringsbestemmelsene 2.1 Bolig sesongansatte og 2.1.1 I område ABB1 tillates boliger i form av leilighets-/hybelbygg for kortidsutleie primært beregnet for sesongansatte. Det er søkt om og gitt tillatelse til to større leilighetsbygg med til sammen 84 bruksenheter, og et service bygg på eiendommen. Alle disse tiltakene er avsluttet med ferdigattest. Det står i 2.1.1 at det skal være kortidsutleie primært beregnet på sesongansatte. Det vil si at det er også åpnet for utleie til andre, men da med boligformål. Det går klart frem av dokumentasjon i plansaken/e som følger denne eiendommen at kommersiell utleie til fritidsformål ikke er tillatt og er en selvfølge basert på formålet i planen. Varighet og prosentandel- kommersiell utleie Det er opplyst i søknad om en varighet på 12 år (8 år med mulighet for opsjon på nye 4 år), og dette må i utgangspunktet legges til grunn ved vurderingen av denne dispensasjonen. Det er vanskelig å vurdere om denne tidsrammen i prinsippet kan ses på som midlertidig eller om det i praksis blir sett på som en mer permanent endring. Skistar Norge AS oppgir i sin søknad at de alltid vil prioritere sesongarbeidere. Skistar sier videre at de vil leie ut til andre målgrupper som studenter og «vanlige» innbyggere noe som er i tråd med formålet, men hvor mye som er tenkt å dekkes av overkapasiteten av dette kontra fritidsformål er vanskelig å fastslå. Skistar sier også at forventningen er 100 % dekning av sesongansatte i løpet av leieperioden. Selv om administrasjonen ikke tviler på prioriteringene til Skistar Norge AS med tanke på utleie av disse enhetene, må vi allikevel ta høyde for at det kan bli utleie av hele overkapasiteten(30-40%) til kommersiell fritidsutleie i vår vurdering av denne dispensasjonen. Uttalelser fra øvrige myndigheter
Statens Vegvesen region øst «En slik bruk vil kunne innebære noe mer trafikk mot sentrum, i stedet for intern forflytning i Trysilfjellet. Dispensasjonssøknaden kan likevel ikke sees å påvirke Statens vegvesens ansvarsområder i særlig stor grad, og vi har derfor ingen merknader». Hedmark fylkeskommune «Fylkesdirektøren stiller spørsmål ved om dette er å anse som en midlertidig dispensasjon, med tanke på at varigheten på tiltaket er 12 år, og ber derfor kommunen vurdere dette. En ber også kommunen vurdere om dette er et tiltak som bør løses gjennom en dispensasjonsbehandling. Det kan være dette bør Iøses gjennom en reguleringsendring, der man sikrer de forutsetningene man anser som viktige for bruken av området gjennom at man endrer planen og dermed denne som et styringsverktøy. Dersom kommunen velger å behandle saken som en dispensasjon forutsetter Fylkesdirektøren at kommunen gjør en helhetlig vurdering av bakenforliggende hensyn i gjeldende plan- og lovverk. Vurderingene skal synliggjøres i saksutredningen som ligger til grunn for vedtaket. Det forutsettes også at kommunen gjør en grundig vurdering av faren for presedens». Fylkesmannen i Hedmark «Fylkesmannen har vurdert saken ut fra sine fagområder. Fylkesmannen bemerker den lange varigheten for en eventuell dispensasjon, og stiller spørsmål i forhold til om dette er å anse som en midlertidig dispensasjon. Kommunen bes på denne bakgrunn om å vurdere om dette er et tiltak som bør løses gjennom dispensasjonsbehandling, eller som en reguleringsendring. Gjennom en reguleringsendring vil mulige effekter og berørte interesser bli godt vurdert gjennom prosessen, og de forutsetningene som anses som viktige for områdebruken vil bli sikret ved at planen som styringsverktøy endres». Kommentar fra plan- og bygningsmyndigheten Vi stiller oss bak uttalelsen fra overordnede myndigheter med tanke på varigheten som forespeilet. Dersom man skulle innvilge en midlertidig dispensasjon, bør denne ha en varighet på maks tre år. Videre bør det settes vilkår om årlig rapportering av prosentsatsen med kommersiell utleie til fritidsformål. Nabomerknader Det er sent ut brev til flere næringsdrivende på fjellet som er ansett som berørt i saken. Ingen av disse har kommet med negative merknader. Vurdering Det har tidligere vært et ønske fra eierne om å innlemme et kombinert formål for disse byggene. Det har derfor blitt vurdert og gjort tydelige avklaringer på hva som kan tillates av utleie i forbindelse med plansakene og tar med følgende tidligere uttalelse fra rådmannen: «Rådmannen vil påpeke at det her er snakk om mindre leiligheter som skal leies ut til ansatte med ulike varighet på sine arbeidskontrakter. Dette området ligger inne med farge for bolig nettopp fordi det her kun skal være boliger, men det tillates da utleie til de ansatte. Det er ingen forutsetning at de ansatte skal kjøpe seg inn i boligkomplekset. Utleievirksomhet som går ut over dette vil da ikke være tillatt. Dvs. at det ikke åpnes for noen form for utleie av enhetene til fritidsformål. Dette skal være et boligområde, og en skal ikke her blande boliger for ansatte med utleie til fritidsformål, verken langtidsutleie eller korttidsutleie. Hotell / motelldrift er ikke tillatt».
Overnevnte er hentet fra vurdering fra rådmannens innstilling med tanke på formål ved 2. gangs behandling av opprinnelig reguleringsplan B1116 Trysilfjell turistsenter. Denne reguleringsplanen med innstilling fra rådmannen ble enstemmig vedtatt av kommunestyret 16.12.2008. Senere er dette området innlemmet i områdeplan Trysilfjell Arena, vedtatt 17.09.13, der boligformålet for denne eiendommen er videreført. Dispensasjon asylmottak Det ble søkt om midlertidig dispensasjon til å kunne benytte disse byggene til asylmottak i brev datert 09.03.2016. Tiltakshaver i denne forbindelse var Trysil Leilighetshotell v/ Ove Trøen. Selv om det den gang ble søkt om midlertidig dispensasjon til å kunne etablere en midlertidig institusjon og ikke kommersiell utleie til fritidsformål, så var det også den gang søkt om å fravike formålet «bolig». I den saken ble det fremlagt sterke protester fra blant annet Skistar Norge AS. Det ble gitt avslag på denne søknaden i møte i hovedutvalg for forvaltning og teknisk drift 26.04.2016 med blant annet følgende begrunnelse: «Det har hele tiden vært intensjon om at denne eiendommen skal bestå av personalboliger for ansatte i Trysilfjellet. Alle vedtak i kommunen som omhandler denne eiendommen er begrunnet ut i fra dette- fra innlegging i overordnet arealplan(kommuneplanen), regulering av området, i områdeplanen og til godkjenning av byggesakene innenfor området». «Det ses på som viktig fra administrasjonen at vi respekterer områdeplanen vedtatt i kommunestyret så sent som 17.09.2013, og hvor formålet for konkrete eiendom har vært så grundig gjennomgått, og med så klare forutsetninger som har vært der hele veien». Samlet sett hersker det liten tvil om at det har vært meget viktig både fra administrasjonen og politisk nivå om formålet med eiendommen og bruk av byggene. Dermed ligger det også tungtveiende hensyn bak dette formålet. Det er også slik at planen som ligger i bunn setter rammer for hva som er tillatt på konkrete eiendom. Uavhengig av hvem som eier og hvem som leier/drifter, så skal bruken være i tråd med dette. Det skal med andre ord ikke være nødvendig med en dispensasjon for å sikre at bruken er i tråd med formålet. All annen bruk enn det planen regulerer, vil være et ulovlig forhold etter plan- og bygningsloven og gjenstand for ulovlighetsoppfølging iht. kap. 32. Skistar Norge AS sier i sin søknad at de er kjent med at det per i dag også leies ut til blant annet turister og søker en formell godkjennelse for denne praksisen. Dette er uansett et forhold plan- og bygningsmyndigheten må se nærmere på, men vil ikke blande en slik oppfølging inn i konkrete sak. Det må allikevel nevnes at dersom en dispensasjon som omsøkt innvilges, vil det være komplisert med en oppfølging på et forhold som dreier seg om akkurat det samme som det søkes om nå. Faren for presedens er en av de største ulempene som en dispensasjon kan medføre. Når man skal vurdere dette må man se på om det er nærliggende å se for seg om andre virksomheter i det samme området vil søke om noe tilsvarende. Hvis det er tilfelle, kan man ut i fra det ulovfestede forvaltningsrettslige prinsipp som forbyr usaklig forskjellsbehandling- måtte innvilge tilsvarende saker selv om det ikke nødvendigvis innebærer at man er «bundet» til dette da alle saker skal vurderes konkret.
Konkrete sak er i tillegg for så vidt spesiell og det finnes kun en eiendom med bygningsmasse regulert til dette formål (bolig primært for sesongarbeidere), og en presedens utløst av denne saken anses å ha liten betydning for andre områder i Trysil kommune. Faren for presedens anses etter en helhetsvurdering som liten. Søker oppgir som en begrunnelse for søknaden om dispensasjon, at de ønsker å redusere risikoen for at disse sengene leies ut til andre grupper, som for eks. akuttmottak for flyktninger. Rådmann anser en slik begrunnelse som ikke saklig og relevant for saken og tillegger ikke dette vekt. Vurdering etter plan- og bygningsloven 19-2 Plan- og bygningsloven 19-2 andre avsnitt sier følgende: Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler. De to kriteriene i 19-2 er kumulative. Det betyr at begge kriteriene må være tilstede for at lovens vilkår skal være oppfylt. 1) Blir hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra eller hensynene i lovens formålsbestemmelse vesentlig tilsidesatt? I konkrete sak ligger det særlige og sterke hensyn bak formålet «bolig». Jo sterkere disse hensynene er, jo vanskeligere er det å skulle kunne innvilge en dispensasjon. En dispensasjon fra dette formålet vil i utgangspunktet helt klart sette til side dette hensynet vesentlig. Videre vil også formålsbestemmelsen bli vesentlig tilsidesatt da denne blant annet skal sikre forutsigbarhet i planen. Men så lenge en dispensasjon er av midlertidig karakter med tydelige vilkår og med målsetting om at bruken blir i samsvar med planformålet, vil man kunne ha en «mildere» tilnærming til denne avveiningen. 2) Er fordelene ved å gi dispensasjon klart større enn ulempene etter en samlet vurdering? En dispensasjon vil i dispensasjonsperioden gi tiltakshaver økonomiske fordeler. I tillegg er tiltakshavers målsetting å få noe tid på seg til å etablere en utleievirksomhet som i sin helhet er samsvar med planformålet. Å få utleievirksomheten i samsvar med planformålet vil være et viktig samfunnshensyn, sett i sammenheng med boligmarkedet for øvrig lokalt og det store antallet sesongarbeidere i Trysilfjellet. En midlertidig dispensasjon med en relativ kort varighet og klare vilkår vil dermed ikke utløse de store ulempene i denne sammenheng. Leser man ordlyden, vil kravet nesten aldri være oppfylt i praksis. Begrepet «klart større» innebærer nemlig en kvalifisert overvekt av hensyn. Tidligere innspill fra eierne av boligkomplekset om å endre planen fra boligformål til også å kunne drive kommersiell utleie har vært å oppnå en permanent formålsendring. I denne saken søker Skistar Norge AS om en midlertidig dispensasjon og med en klar intensjon om at planformålet fortsatt skal bestå som bolig. Konklusjon Rådmannen vil etter en samlet vurdering foreslå at Trysil kommune gir Skistar Norge AS midlertidig dispensasjon ihht. Pbl. 19-2 og 19-3 fra planformålet i Områdeplan Trysilfjellet
Arena gjeldende for eiendommen gnr 58 bnr 280. Dispensasjonen gjelder fra planformålet bolig jfr reguleringsbestemmelsenes 2 pkt. 2.1.1 Dispensasjon gis for inntil tre år og for en begrenset utleie for fritidsformål ihht nedenstående omfang og vilkår: - 1.år kan inntil 40% av boenhetene leies ut til fritidsformål - 2.år kan inntil 30% av boenhetene leies ut til fritidsformål - 3.år kan inntil 20% av boenhetene leies ut til fritidsformål Fordelingen av utleie til henholdsvis boligformål og fritidsformål beregnes på årsbasis og ut fra faktisk utleie basert på totalt antall boenheter Fordelingen av utleie skal rapporteres årlig til Trysil kommune med første rapportering ett år fra vedtaksdato Ved mislighold av disse vilkår, vil plan- og bygningsmyndigheten kunne oppheve vedtak om dispensasjon. Begrunnelse Hensynene i lovens formålsbestemmelse anses ikke vesentlig tilsidesatt og fordelene ved å gi dispensasjon anses å være større enn ulempene etter en samlet vurdering med vekt på varighet og vilkår. Dispensasjonen er midlertidig med relativ kort varighet og tydelige vilkår og som gradvis skal bidra til at boligformålet kan ivaretas i samsvar med planbestemmelsene. Faren for at planen endres og mister sin styrke som styringsverktøy ved denne dispensasjonen anses dermed som lav. Faren for presedens er ansett som liten.