Åslyveien 19 Arkiv 33/ SEM Saksbehandler Bjørn Helge Kristiansen Direkte telefon Telefaks Dato

Transkript

1 Trysil kommune Plan-, bygg- og miljøavdelingen VÅRDAL ARKITEKTER AS Vår ref. 2015/ /2016 Att. Torunn V. Olsen Deres ref. Åslyveien 19 Arkiv 33/ SEM Saksbehandler Bjørn Helge Kristiansen Direkte telefon Telefaks Dato Melding om vedtak: Dispensasjon fra reguleringsplan for HC1610 og HC1611 i Fageråsen - nybygg fritidsbolig - gnr. 33 bnr. 764 Vedlagt følger utskrift fra møte i Hovedutvalg for forvaltning og teknisk drift den Du kan klage på vedtaket i henhold til forvaltningslovens 28. Klagefristen er tre uker regnet fra den dagen du mottok brevet. Det holder at klagen er postlagt innen fristens utløp. Klagen skal sendes til Trysil kommune. Oppgi vedtaket du klager på, hvilke endringer du ønsker, og grunnene til at du klager. Hvis du sender klagen så sent at det kan være uklart for oss om du har klaget i rett tid, ber vi om at du også skriver datoen for når vedtaket kom fram til deg. Hvis klagen ikke inneholder taushetsbelagte opplysninger, kan du sende den til postmottak@trysil.kommune.no merket 2015/3578. Med hilsen Bjørn Helge Kristiansen Byggesaksingeniør Dokumentet er elektronisk godkjent og sendes derfor uten signatur. Ekstern kopi til: WEENBO GRUPPEN AS Erling Grønnlands Vei 2 A 2050 JESSHEIM Alis Skinnehaugen Sørlie Kaldbekkvegen Moelv Henning Sørlie Kaldbekkvegen Moelv Postadresse: Postboks 200, 2421 Trysil E-post: postmottak@trysil.kommune.no Giro: Telefon: Org.nr: MVA

2 Trysil kommune Saksframlegg Dato: Referanse: 20394/2016 Arkiv: 33/764 Vår saksbehandler: Bjørn Helge Kristiansen Weenbo Gruppen AS - Søknad om dispensasjon fra reguleringsplan for HC1610 og HC1611 i Fageråsen - nybygg fritidsbolig - gnr. 33 bnr. 764 Saksnr Utvalg Møtedato 16/59 Hovedutvalg for forvaltning og teknisk drift Saksdokumenter vedlagt: Vedlegg: 1 Søknad om dispensasjon 2 Bebyggelsesplan HC1610 og HC1611 i Fageråsen - Bestemmelser 3 Bebyggelsesplan HC1610 og HC1611 i Fageråsen - Arealplankart 4 Oversiktskart over området 5 Tegninger 6 Situasjonskart 7 Illustrasjoner 8 Nabomerknad, datert Ansvarlig søkers kommentar til nabomerknad, datert Estetikk og bebyggelse i Fageråsen, bokstavfeltet Foreløpig rapport av Møller Poulsen/Høye Øvrige saksdokumenter: Rådmannens innstilling: Søknad om dispensasjon fra Reguleringsplan for HC1610 og HC1611 i Fageråsen innvilges med hjemmel i plan- og bygningsloven Begrunnelse Tiltaket er vurdert etter plan- og bygningsloven Hensynene i lovens formålsbestemmelse anses ikke vesentlig tilsidesatt og fordelene ved å gi dispensasjon anses å være større enn ulempene etter en samlet vurdering. Denne dispensasjonen vil ikke gi negative konsekvenser for helse, miljø og sikkerhet. I konkrete sak vil tiltaket kunne gi en positiv kontrast til omkringliggende bebyggelse. Faren for presedens anses som lav da området i hovedtrekk er ferdig utbygget. En dispensasjon i konkrete sak vil ikke gi negativt utslag for helse, miljø og sikkerhet. Behandling i Hovedutvalg for forvaltning og teknisk drift : Votering: Rådmannens innstilling enstemmig vedtatt. Vedtak i Hovedutvalg for forvaltning og teknisk drift : Søknad om dispensasjon fra Reguleringsplan for HC1610 og HC1611 i Fageråsen innvilges med hjemmel i plan- og bygningsloven Begrunnelse:

3 Tiltaket er vurdert etter plan- og bygningsloven Hensynene i lovens formålsbestemmelse anses ikke vesentlig tilsidesatt og fordelene ved å gi dispensasjon anses å være større enn ulempene etter en samlet vurdering. Denne dispensasjonen vil ikke gi negative konsekvenser for helse, miljø og sikkerhet. I konkrete sak vil tiltaket kunne gi en positiv kontrast til omkringliggende bebyggelse. Faren for presedens anses som lav da området i hovedtrekk er ferdig utbygget. Trysil kommune Jan Sævig rådmann (Dokumentet er elektronisk godkjent og er derfor uten signatur.)

4 Bakgrunn Viser til søknad om dispensasjon iht. plan- og bygningsloven 19-1 og 19-2 til å kunne fravike punktene 1.5.2, og i Bebyggelsesplan for HC1610 og HC1611 i Fageråsen med planid.: Tiltakshaver: Weenbo Gruppen AS Eiendom: Gnr. 33 bnr. 764 i Fageråsen, tomt nr. 9 Tiltakshaver har engasjert Vårdal Arkitekter AS til å prosjektere et bygg til sin tomt i Fageråsen. Trysil kommune mottok høsten 2015 en søknad om rammetillatelse. Det omsøkte bygget var på dette tidspunktet noe større enn det som nå er til vurdering, men estetikken var tilnærmet lik. Den opprinnelige søknaden skilte seg dog ut ved at bygget da var prosjektert uten skrå gavlvegg og skråavskjæring av takflatene. Det ble sammen med søknaden i 2015, også søkt om dispensasjon for å fravike bebyggelsesplanens punkt 2.2 for å få et bygg med høyere utnyttelsesgrad enn tillatt. Det må sies at administrasjonen var noe delt i sitt syn på arkitekturen til tiltaket, men det var tydelig at tiltaket på dette tidspunktet ikke var i tråd med Bebyggelsesplanens punkt og 1.5.6, og at det ville kreve politisk behandling dersom man ønsket å gå videre med saken. Ansvarlig søker fikk tilbakemelding om dette, samt at administrasjonen trolig ville ha en negativ innstilling på dispensasjon for overskridelse av utnyttelsesgrad. Det var innkommet én nabomerknad til denne søknaden, der det ble påpekt at bygget ikke var i tråd med Bebyggelsesplanens bestemmelser, og at tiltaket ville gi negative konsekvenser for dem som nabo med tanke på utsyn fra deres eiendom. Det ble i tiden etterpå avholdt forhåndskonferanse der ansvarlig søker, tiltakshaver og to saksbehandlere fra Trysil kommune var tilstede. Her kom det frem at bygget i utgangspunktet var tenkt prosjektert med skrå vegg i gavl og skråavskjæring av takflater, og at det var dette de ønsket å få til ved en revidert søknad. Saksbehandlerne påpekte at dette ville medføre brudd på Bebyggelsesplanens punkt og 1.5.3, men sa seg allikevel enig i at en slik utforming kunne være vel så riktig for et bygg med denne estetikken og plasseringen i et fjellområde. Trysil kommune har nå mottatt ny rammesøknad for tiltaket. Det søkes samtidig om dispensasjon fra Bebyggelsesplanens punkt 1.5.2, og Bygget er nå omsøkt med skrå flate på gavlvegg og skråavskjæring av takflater. Vurdering Administrasjonen har i begynnelsen av denne saken sett positivt på at det kan bygges et bygg med en noe annen estetikk på denne tomten. Dette var en vurdering gjort av både byggesaksbehandlere og arealplanlegger. Det er flere bygg i Fageråsen, og i Trysil kommune generelt, som utfordrer det man kanskje oppfatter som tradisjonell byggeskikk. Administrasjonen utarbeidet i 2013 en foreløpig rapport, som påpeker at det er stor variasjon i estetikken på hyttebyggene i deler av Fageråsen (rapport ligger vedlagt). Rapporten tar ikke for seg området hvor det nå søkes dispensasjon, men viser at det kan være vanskelig å sette en klar grense for hva som kan godtas eller ikke mtp. bestemmelsen om helhetlig og harmonisk preg, samt hva som er tradisjonell byggeskikk. Her vil det være stort rom for skjønn i vurderingen. Fylkesmannen har tidligere blitt hørt i liknende saker, og har gitt til svar at dette er et spørsmål som det er opp til kommunen selv å vurdere. Det vises også fra Fylkesmannens side til Ot.prp. nr. 45 ( ) punkt Krav til utforming av tiltak, som sier følgende:

5 «Tiltaket må tilfredsstille rimelige skjønnhetshensyn både i seg selv og i forhold til omgivelsene. I forhold til sistnevnte vil vurderingen ta utgangspunkt i de allerede bygde omgivelsene. Dersom strøket har preg av enhetlig bebyggelse vil dette legge føringer på denne vurderingen. Imidlertid kan en kontrast til omkringliggende bebyggelse også gi et positivt uttrykk. Kjernen til vurderingen blir om tiltaket har et forhold til omgivelsene på en positiv måte, enten gjennom bevisst kontrast eller skjønnsom tilpassing. I tillegg er det sagt at tiltaket skal ha god estetisk utforming i samsvar med tiltakets funksjon og med respekt for naturgitte og bygde omgivelser.» I Fylkesmannens uttalelse til en dispensasjon i vedtak 13/2 i Trysil kommune, ble det nevnt følgende: «Sitat: Det følger av pbl 29-1 at «ethvert tiltak etter kapittel 20 skal prosjekteres og utføres slik at det får en god arkitektonisk utforming i samsvar med sin funksjon etter reglene gitt i eller i medhold av denne lov.» Videre følger det av pbl 29-2 at ethvert tiltak skal «prosjekteres og utføres slik at det etter kommunens skjønn innehar gode visuelle kvaliteter både i seg selv og i forhold til dets funksjon og dets bygde og naturlige omgivelser og plassering.» Disse bestemmelsene gjelder dermed i tillegg til de konkrete reguleringsbestemmelsene for området. Når det gjelder forholdet til omgivelsene, er det antatt at en kontrast til omkringliggende bebyggelse kan gi et positivt uttrykk og i forarbeidene er det vist til at kjernen i vurderingen er om tiltaket har et forhold til omgivelsene på en positiv måte, enten gjennom bevisst kontrast eller skjønnsmessig tilpasning, jf. Ot.prp. nr. 45 ( ) kap. 19.2, side 220. Sitat slutt» Som en kan lese av uttalelsene over, kan et bygg som er en bevisst kontrast til omgivelsene, også kunne betraktes som positivt. Dette vil skape variasjon i områdene, og bidra til utvikling i tråd med samfunnet ellers. Med bakgrunn i den foreløpige rapporten utarbeidet av byggesaksbehandlerne Møller Poulsen og Høye på vegne av administrasjonen, ser man at det over tid blir stor variasjon i bebyggelsen. Spennet på det man kan kalle tradisjonell byggeskikk er dermed relativt stort. Den reviderte søknaden er nabovarslet på nytt til de berørte naboer, og det foreligger én nabomerknad også i den nye søknaden fra samme nabo som sist. Denne merknaden viser også denne gangen til de punktene bygget bryter med i Bebyggelsesplanen, og at tiltaket har negative konsekvenser for dem som nabo. Det vises spesielt til byggets lengde, og at utformingen bryter med omgivelsene. Nabomerknad og ansvarlig søkers kommentarer til merknaden er vedlagt saksdokumentene. Administrasjonens kommentarer til punktene 1-5 i vedlagt nabomerknad: 1. «Bygget bryter med Bebyggelsesplanens bestemmelse 1.5.2, og Fasadeuttrykket bryter totalt med all øvrig bebyggelse på felt HC1611.» Det er på det rene at bygget ikke er i tråd med reguleringsbestemmelsene på tre punkt. Disse er kommentert i dette saksfremlegget, og vurderes derfor ikke ytterligere nå. Oppfattelsen av at vestfasaden vil fremstå som en ubrutt, sammenhengende låvevegg på 35 meter som vil stenge for det meste av utsikten, kan administrasjonen til dels forstå. Nå kan det legges til at byggets totale lengde vises på tegningene som 31,3 meter. At et nybygg på naboeiendommen vil ta noe av utsikten, er et forhold man må være klar over. Bygget er prosjektert som langt og smalt, men ligger godt innenfor byggegrensene. Tiltaket består av tre bygningskropper på rekke med sammenhengende takflate, og er kun splittet med et mellomrom på ca. 1,6 meter.

6 Av situasjonskart og illustrasjoner kommer det frem at omsøkt bygg ligger ca. 2-3 meter lavere i terrenget enn naboeiendom, og at utsikt mot fjellet ikke i veldig stor grad vil bli berørt. Punktet om utsikt tillegges ikke avgjørende vekt alene, men tas med i totalvurderingen. 2. «Det er feil at tiltaket er det første man kommer til på feltet.» Dette er et definisjonsspørsmål, og kommer blant annet an på hvor man kjører. Dette vil uansett ikke tillegges stor vekt i vurderingen. 3. «Park Inn Trysil Resort, Radisson Blu, Horisont og Knettsetra kan ikke sammenlignes med omsøkte bygg.» Byggene det vises til er enten hotell, serveringssted eller leilighetsbygg. Dette er bygg som er plassert i områder der planen gir mulighet for denne type utforming. Det blir vanskelig å sammenligne disse byggene med en enkeltstående fritidsbolig. 4. «Det er ikke søkt om dispensasjon fra Bebyggelsesplanens punkt 2.2 for overskridelse av grad av utnytting.» I opprinnelig søknad fra 2015 ble det søkt om dispensasjon for å overskride utnyttelsesgraden. Det kom frem i saksbehandlingen av denne søknaden at beregningsgrunnlaget søker hadde lagt til grunn var feil, og bygget er i revidert søknad nå prosjekter innenfor reguleringsbestemmelsens punkt om maks utnytting. Det er derfor ikke behov for å søke om dispensasjon for dette nå. 5. «Tiltaket fører til direkte ulemper for oss som nabo, der en vesentlig del av vårt utsyn vil støte på en 35 meter lang vegg/tak.» Bygget er prosjektert innenfor byggegrenser, og innenfor krav til maks høyde. Nabo er slik det ser ut til kun presentert for 2D tegninger, og administrasjonen er enig med ansvarlig søker i at bygget virker mer dynamisk og oppdelt når man ser illustrasjoner / 3D skisser. Når et bygg er innenfor reguleringsbestemmelsene for høyde, areal og byggegrenser, vil det kun være de estetiske kvalitetene til bygget som står igjen til vurdering. Dette skal avgjøres i behandlingen av denne dispensasjonssøknaden. Når en så skal vurdere det omsøkte bygget, er det klart at dette vil skille seg ut fra øvrig bebyggelse i området, og i kommunen generelt. Det aktuelle området er nær ferdig utbygget, og den omsøkte tomten, tomt nr. 9, er dermed en av de siste ubebygde tomtene på feltet. Bebyggelsen innenfor det regulerte området består i hovedsak av en blanding av tradisjonelle bindingsverkshytter med panel og tømmerhytter i noe varierende størrelse. Bebyggelsesplanens punkt sier at «bebyggelsen på hver enkelt tomt og innenfor sammenhengende grupper av tomter skal ha en utforming som gir et helhetlig og harmonisk preg.» En må derfor se hen til de øvrige byggene på feltet, for å avgjøre om omsøkt bygg er i tråd med bestemmelsene. Det er stor variasjon i hyttetyper i områder, men det omsøkte bygget skiller seg ut ved at det har en «strammere» stil enn øvrige bygg. Det er ikke takutstikk på langsidene, og fasadene er ensformede kun brutt av vindusfelt i ulik størrelse. Gavlene består av store vindusflater. De skrå gavlveggene og skråavskjæringene av takflatene er også noe som skiller dette bygget fra andre bygg. Det er ikke tillatt med skråavskjæringer av ytterkanten av takflater i de fleste

7 reguleringsplanene i kommunen, og dette er noe administrasjonen har håndhevet strengt. Det samme gjelder for bestemmelsen om at bygg skal bestå av rektangulære flater med rette hjørner. Bygget har en arkitektur som er fremmed i hytteområdene i Trysil kommune, og vil slik sett skille seg ut som fritidsbolig. Det er i dag ingen reguleringsplaner for hytteområder i kommunen som åpner for denne type arkitektur, i det omfanget det her er søkt om. Hensynet med reguleringsbestemmelsens punkt om estetisk utforming vil være å hindre at det etableres bygg med svært ulik arkitektur innenfor området, samt bidra til å skape et miljø som oppleves som helhetlig. Det vises til at det er norsk seterarkitektur som har vært inspirasjonen. Bygget er for øvrig tenkt bygget med ubehandlet panel, som etter en tid vil få en sølvgrå patina. Man kan lese mer om dette i dispensasjonssøknaden som ligger vedlagt. De vedlagte illustrasjonsbildene viser bygget plassert i sine tenkte omgivelser og det er disse man bør forholde seg til da man vurderer estetikk fremfor tegninger. Dispensasjon iht. plan- og bygningsloven 19-2 For at man skal kunne gi dispensasjon er det to kriterier som må oppfylles. Disse er kumulative, det vil si at begge kriterier må være oppfylt for at lovens vilkår skal være oppfylt. 1. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse blir vesentlig tilsidesatt. Hensynet med bestemmelsene det dispenseres fra vil være et ønske om å skape et helhetlig uttrykk blant bebyggelsen i området. Disse punktene er direkte knyttet til estetikk, og som det tidligere er nevnt, er det stor variasjon i estetikken på bebyggelsen i Fageråsen. Man kan allikevel ikke si at området ikke har et helhetlig og harmonisk preg. Det kan derimot i visse tilfeller anses som positivt at det er noe variasjon i bebyggelsen innenfor et område. Omsøkte bygg vil skille seg tydelig ut i forhold til omkringliggende bebyggelse, men det kan ikke sies at det skiller seg negativt ut. Etter en totalvurdering kan det ikke sies at hensynet bak bestemmelsen blir vesentlig tilsidesatt. 2. Fordelene ved å gi dispensasjon må være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Fordelen ved å gi dispensasjon vil være at man gir et signal om at kommunen er åpen for at det bygges bygg med mer moderne arkitektur enn det som er gjort tidligere. Det vil være synd om kommunen mister potensielle hytteeiere ved at man ikke imøtekommer ønskene fra markedet noe med de gjeldende reguleringsplanene. Ulempen ved å gi dispensasjon vil være at man kan undergrave den aktuelle Bebyggelsesplanen og svekke denne som et styringsverktøy, men fordi området i hovedtrekk er utbygget vil nok ikke dette være av særlig stor betydning. Leser man ordlyden bokstavelig, vil kravet nesten aldri være oppfylt i praksis. Begrepet klart større innebærer nemlig en kvalifisert overvekt av hensyn. I følge forarbeidene innebærer ordvalget at det normalt ikke vil være anledning til å gi dispensasjon når hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra fortsatt gjør seg gjeldende med styrke. Så lenge man ikke har egne regulerte hytteområder som åpner for litt friere estetisk utforming, vil en dispensasjon være den eneste vegen å gå. Konklusjon

8 Søknad om dispensasjon fra Reguleringsplan for HC1610 og HC1611 i Fageråsen innvilges med hjemmel i plan- og bygningsloven Begrunnelse Tiltaket er vurdert etter plan- og bygningsloven Hensynene i lovens formålsbestemmelse anses ikke vesentlig tilsidesatt og fordelene ved å gi dispensasjon anses å være større enn ulempene etter en samlet vurdering. Denne dispensasjonen vil ikke gi negative konsekvenser for helse, miljø og sikkerhet. I konkrete sak vil tiltaket kunne gi en positiv kontrast til omkringliggende bebyggelse. Faren for presedens anses som lav da området i hovedtrekk er ferdig utbygget. En dispensasjon i konkrete sak vil ikke gi negativt utslag for helse, miljø og sikkerhet.