STJØRDAL KOMMUNE Arkiv: 101/110 Arkivsaksnr: 2015/778-3 Saksbehandler: Ask Rødahl Nygaard Saksframlegg Utvalg Utvalgssak Møtedato Komite plan 101/110 - Månevegen 4, 7506 Stjørdal - dispensasjon fra teknisk forskrift, bruksendring av bolig Rådmannens forslag til vedtak: Med hjemmel i plan- og bygningsloven 19-2 gis det dispensasjon fra krav gitt i TEK10 8-6, 12-10, 13-12, 13-13, og 14-1 til 14-5, for etablering av ny boenhet i underetasje på eiendommen 101/110, Månevegen 4. Vilkårene for dispensasjon anses å være oppfylt. Vurdering av vilkårene fremgår under avsnittet «vurderinger» nedenfor. Vedlegg: Vedlegg: 1 Søknad om tillatelse til tiltak - rammetillatelse Datert 19.01.2015 2 Opplysninger om tiltakets ytre rammer og Datert 19.01.2015 bygningsspesifikasjon 3 Søknad om dispensasjon fra tekniske krav til byggverk Datert 02.02.2015 4 Brannteknisk vurdering Datert 19.01.2015 5 Situasjonskart Datert 19.01.2015 6 Fasade- og plantegninger Datert 19.01.2015 7 Oppdatert plantegning Datert 02.02.2015 Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): Nabovarsel Boligspesifikasjon i Matrikkelen Foreløpig svar datert 26.01.2015
Saksopplysninger Gjelder: Søknad om dispensasjon fra Forskrift om tekniske krav til byggverk(tek10) i forbindelse med bruksendring av kjelleretasje til utleieleilighet. Byggested: gnr 101 bnr 110, Månevegen 4, 7506 Stjørdal Søker: Ingeniørfirmaet Sagen AS Tiltakshaver: Knut Bjerkan, eier av eiendommen Det foreligger dokumentasjon for nabovarsling. Planstatus Gjeldende reguleringsplan for området er Husbykleiva vedtatt 15.12.1994, samt supplerende bebyggelsesplan for delfelt A1 og A2. Det foreligger ikke begrensninger på tiltaket ihht. reguleringsplan. Det er søkt om dispensasjon fra forskrift om tekniske krav til byggverk 8-6 gangatkomst til byggverk, 12-10 bod- og oppbevaringsplass, 13-7 lydisolasjon, 13-12og 13-13 lys og utsyn, og 14-1 generelle krav om energi. Søknadens begrunnelse og vurdering av dispensasjon vil komme punktvis for hver paragraf under avsnittet vurdering. Rettslig grunnlag Søknaden om dispensasjon skal behandles og avgjøres etter plan- og bygningsloven 19-2. Bestemmelsen lyder: «19-2. Dispensasjonsvedtaket Kommunen kan gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av denne lov. Det kan settes vilkår for dispensasjonen. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planer skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt. Kommunen bør heller ikke dispensere fra planer, lovens bestemmelser om planer og forbudet i 1-8 når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt om dispensasjonssøknaden. Departementet kan i forskrift gi regler for omfanget av dispensasjoner og fastsette tidsfrist for behandling av dispensasjonssaker.» Vurdering Ved vurderingen av om dispensasjon kan gis må begge vilkårene i plan- og bygningsloven 19-2 annet ledd være oppfylt. Hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, må ikke bli vesentlig tilsidesatt som følge av dispensasjonen. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det må foreligge en klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon.
Når hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra fortsatt gjør seg gjeldene med styrke, vil det normalt ikke være anledning til å gi dispensasjon. Er vilkårene oppfylt kan kommunen gi dispensasjon, men det foreligger ingen plikt for kommunen å gi dispensasjon selv om vilkårene er oppfylt. - 8-6: Det er søkt om dispensasjon fra TEK10 8-6 Gangatkomst til byggverk. Søknaden er begrunnet med: «Søker opplyser at innvendig kan kravene til universell utforming løses, men en utvendig adkomst fra parkering vil bli noe brattere enn det som kreves. TEK 8-6 krever at utvendig atkomst skal være trinnfri med stigning maks 1:20. Da parkering skal skje på nedre siden av huset er det vanskelig å få dette til på grunn av plassen og høydeforskjellen. Det tenkes senere å bygge rampe som tilfredsstiller kravet. Det søkes om dispensasjon fra kravet om stigning på atkomst. Kravet til snusirkel (med diameter 1,5 m) på bad er ikke oppfylt. Dette er et eksisterende bad som huseier ikke ønsker å endre. Søker opplyser at badet i dag er godt funksjonelt, og at ved evt. behov kan dette utvides for tilpasning til rullestolbruker. Det søkes også om dispensasjon for dette.» I TEK10 8-6 første ledd fjerde punktum er det sagt: «Dersom terrenget er for bratt til at kravet om stigningsforhold kan oppnås, gjelder ikke kravet om trinnfrihet og stigning til bygning med boenhet uten krav om heis.» Det er videre utdypet i veiledningen: «En bygning kan ha flere inngangspartier til ulike boenheter. Eksempelvis vil en enebolig med sokkelleilighet kunne ha to inngangspartier. Dersom gangatkomst til inngangsparti til sokkelleilighet er for bratt, kan denne omfattes av unntaksbestemmelsen selv om gangatkomst til hovedleilighet omfattes av hovedregelen om trinnfrihet. Unntaket gjelder kun for den gangatkomsten som er for bratt.» Da det finnes unntaksbeskrivelse i paragrafen som er så nærliggende til det omsøkte tiltak, ses det ikke grunn til å behandle dette som en dispensasjon. Det forstås av begrunnelsen at det også søkes om dispensasjon fra 12-9 om størrelse og universell utforming på bad. Da boenheten ikke kan regnes som en tilgjengelig boenhet, er det heller ikke krav om universell utforming på bad. - 12-10: Det er søkt om dispensasjon fra TEK10 12-10 bod og oppbevaringsplass. Søknaden er begrunnet med: «Kravet til innvending oppbevaringsplass TEK10, 12-10 kan ikke tilfredsstilles. Kravet til utvendig bod på 5 m 2 i TEK 10 12-10 er tilfredsstilt da det ble etablert bod under terrasse da boligen ble ført opp i 1998 iflg. eier.»
Hensynet bak bestemmelsen er, i følge veiledningen til TEK10, å «sikre tilstrekkelig og egnet plass for oppbevaring av klær, mat, sykler mv. som det kan være behov for enten man bor alene, flere sammen eller i en familie med barn og voksne». Det er i dette tilfellet ikke praktisk gjennomførbart å etablere innvendig bod, men utvendig er det en bod på ca. 10 kvm. Samtidig har leiligheten et romslig kjøkken og soverom, der det skal være mulig med gode lagringsløsninger. Da leiligheten ikke er egnet for mer enn 1-2 personer, ses dette som tilstrekkelig lagringsplass. Hensikten i bestemmelsen ses ikke på som vesentlig tilsidesatt i dette tilfellet. Tiltakshaver ønsker her å etablere en ny boenhet i underetasje. Eiendommen ligger i et sentrumsnært område med økende bebyggelse i nærområdet. Det ses da på som en fordel å få en mer effektiv utnyttelse av eksisterende eiendom. Å få etablert flere boenheter har en klar samfunnsnyttig fordel i en vekstkommune. Da lagringsplass er godt ivaretatt på andre måter, kan det ikke ses noen ulemper ved å gi dispensasjon. Det er da etter Rådmannens vurdering grunnlag for å gi dispensasjon fra TEK10 12-10, jf pbl 19-2. - 13-12: Det er søkt om dispensasjon fra TEK10 13-12 og 13-13 lys og utsyn. Søknaden er begrunnet med: «I hht TEK 10 13-12 og 13 skal rom for varig opphold (stue, kjøkken og soverom) ha vindu som gir tilfredsstillende lys og utsyn. Tegningene viser at soverom har små vinduer 100x80 som gjør at rommet ikke tilfredsstiller kravet til lys og utsyn. Det kreves da dispensasjon fra TEK 10, 13-12 og 13-13.» Hensynet bak bestemmelsen er å sikre trivsel og kvalitet på innemiljø, gjennom utsikt og dagslys. Søknad om dispensasjon gjelder her kun vindu på soverom som er litt for små og ligger for lavt i terrenget til å oppfylle kravene i TEK10. Krav til lys og utsyn er ivaretatt i resten av leiligheten.
Da et soverom som regel er et oppholdsrom i mørke perioder av døgnet, samt at resten av rommene oppfyller kravene, ses det ikke at hensynet bak bestemmelsen er vesentlig tilsidesatt. Fordelene her er de samme som ved forrige punkt: å få etablert en ny boenhet i et voksende område. Det at et soverom ikke tilfredsstiller krav til lys og utsyn, ses ikke på som en stor ulempe da det er et rom som hovedsakelig brukes til opphold i døgnets mørke perioder. Fordelene er da vurdert til å være klart større enn ulempene ved å gi dispensasjon. Etter helhetlig vurdering finner da Rådmannen at grunnlaget for å gi dispensasjon er tilstede, jf pbl 19-2. - 13-7: Det er søkt om dispensasjon fra TEK10 13-7 lydisolasjon. Søknaden er begrunnet med: «Kravet til luftlyd og trinnlydisolering mellom boenheter ihht 13-7 og NS 8175 krever en total ombygging av etasjeskillet mellom boenhetene. Dagens utførelse planlegges ombygd med lydbøyler og 2-lag gips i underetasje. Dette forbedrer lydforholdene mellom boenhetene betraktelig. En ombygging for å tilfredsstille kravene i TEK10 ville måtte innebære åpning og ombygging av golvkonstruksjonen i 1. etasje. Det søkes derfor om dispensasjon fra TEK10 13-7.» Hensynet bak bestemmelsen er å sikre et godt innemiljø uten sjenerende støy, både fra luftlyd og fra trinnlyd. I dette tilfellet er det planlagt tiltak for å bedre lydforholdene. Tiltaket her er å himle ned med lydbøyle og to lag gips. Denne løsningen er mye brukt og er vurdert til å gi en god reduksjon av trinnlyd og luftlyd mellom etasjene. Faktisk lydisoleringseffekt er ikke oppgitt eller utregnet. Da det blir gjort tiltak som er bevist effektive mot lyd ses det ikke at hensynene bak bestemmelsen blir vesentlig tilsidesatt. Fordelene vil være de samme som på foregående punkt, vedrørende etablering av ny boenhet. Ulempen er at det sannsynligvis ikke blir lydisolering som tilfredsstiller dagens krav. Tiltakene som gjøres gir allikevel en god reduksjon i støy fra eksisterende boenhet.
Det vurderes her til at fordelene ved dispensasjon klart overveier ulempene. Rådmannens vurdering er således at vilkårene for dispensasjon jf pbl 19-2 er oppfyllt. - 14-1 14-5: Det er søkt om dispensasjon fra TEK10 14-1 14-5 ang. isolasjonskrav. Søknaden er begrunnet med: «Det er ikke foretatt beregninger som viser hvor nær leiligheten kommer kravene til U- verdi. Søker opplyser at veggene består av lettklinkerblobber og at ytterveggene er utforet med 50mm isolasjon innvendig med 5 cm, og at dette bør være godt beboelig. Søknaden krever dispensasjon fra TEK10 14-1 tom. 5.» Formålet med bestemmelsen er å sikre et energieffektivt bygg. Dette sikres gjennom krav til materiale, isolasjonsmengde og oppvarmingsmåte. Det er her ikke oppgitt u-verdi eller netto energibehov for leiligheten. Det kan antas at det ikke tilfredsstiller dagens krav. Det er i følge bestemmelsen påkrevd at alle større tiltak, inkludert bruksendring, skal oppfylle dagens krav til energibehov. Plan- og bygningsloven 31-2 fjerde ledd lyder: «Kommunen kan gi tillatelse til bruksendring og nødvendig ombygging og rehabilitering av eksisterende byggverk også når det ikke er mulig å tilpasse byggverket til tekniske krav uten uforholdsmessige kostnader, dersom bruksendringen eller ombyggingen er forsvarlig og nødvendig for å sikre hensiktsmessig bruk.» Å tilfredsstille kravene til u-verdi vil i dette tilfellet medføre en stor kostnad og arbeidsmengde, det menes da at unntaket gitt i pbl kan gjøres gjeldende. Hensynet bak bestemmelsene vurderes da til å ikke være vesentlig tilsidesatt. Som i tidligere punkt er det mest tungtveiende fordelen at det vil bli etablert en ny boenhet i et område under vekst. Det er her isolert så mye som mulig uten en vesentlig ombygging, men det vil fortsatt ikke tilfredsstille krav til energieffektivitet gitt i TEK10. Ulempen blir da at leiligheten vil bli kaldere, evt. kreve mer energi til oppvarming, enn ved nybygg etter dagens standard.
Det vurderes her til at fordelen med en ny boenhet veier tyngre enn et høyt strømforbruk. Etter en helhetsvurdering mener Rådmannen at vilkårene for dispensasjon etter pbl 19-2 er oppfylt.