Saksframlegg Saksbehandler Dok.dato Arkiv ArkivsakID Hilde Bendz 06.10.2014 FA - L12 09/880 Saksnr Utvalg Type Dato 040/14 Plan- og miljøstyret PS 20.10.2014 Detaljplan for Onsakervika - Merknadsbehandling Aktuelle lover, forskrifter, avtaler m.m.: Plan- og bygningsloven Underretning sendes: Adressater i hht. liste Vedlegg: Bestemmelser rev 06-10- 2014 KU Onsakervika rev 06-10-2014 Plan 06-10-14 A0 1000 scan.pdf Merknader reguleringsplan for Onsakervikaområde Hole kommune - Onsakervika gnr 194 20 - uttalelse til forslag til reguleringsplan.doc Merknad til reguleringsplan Merknad etter nytt offentlig ettersyn Rådmannens innstilling I medhold av plan- og bygningsloven 12-10 avsluttes merknadsbehandlingen, og forslag til reguleringsplan anbefales vedtatt slik som vist på planmateriale datert 06.10.2014. Plan- og miljøstyret - 040/14 P/M - behandling: Hilde Bendz hadde fått per e-post en merknad til saken fra advokat Jan Erik Johansen i advokatfirmaet Haavind AS. Følgende meknad ble lest opp: " Det er skjedd flere positive endringer. Vi anmoder likevel på det sterkeste om at det i den videre behandling tas inn en bestemmelse som gjør det klart at det ikke kan settes opp et høyt gjerde på tvers av på campingområdet. Et slikt gjerde vil estetisk sett være skjemmende, samtidig som det i stor grad vil kunne forvanske allmennhetens og gjestenes ferdsel, sperre for etablerte ferdselsretter og skape konflikter. Området vil kunne skifte
karakter på en klart negativt måte. Vi kan ikke se at det er hensyn som forsvarer at én part skal kunne sette opp et høyt gjerde i den andre partens «front», og sperre etablerte ferdselsårer". Planog miljøstyret kom til at merknaden endret ikke rådmannens innstilling. Rådmannens innstilling ble enstemmig vedtatt. P/M - vedtak: I medhold av plan- og bygningsloven 12-10 avsluttes merknadsbehandlingen, og forslag til reguleringsplan anbefales vedtatt slik som vist på planmateriale datert 06.10.2014. Saksopplysninger Etter Fylkesmannens behandling av klagesaken ble det gjort vedtak i plan- og miljøstyret 28.04.2014, sak 020/14, om å legge planen ut til nytt offentlig ettersyn, i tråd med Fylkesmannens vedtak. Det kom inn 5 merknader til planforslaget. M 1. Nils Hafnor Han viser til jordskifterettens grenseanvisning som sier 305 grader, og lurer på om reguleringskartet viser det. Han ser ikke bort fra at denne saken kan bli tatt opp igjen. Han viser til notat utarbeidet av AsplanViak for Cowi, Konsekvensutredning naturmiljø datert 02.10.2011. Side 4 viser et foto med stiplet linje som viser avgrensningen av Onsakervika. Linja går langt inn på Hafnors eiendom. Han spør: "Hvor mange ganger skal det gjøres forsøk på å ta noe av min eiendom med i denne plan?" Videre er det ikke tatt hensyn til hans merknad angående støy og avstand til nabo. I konsekvensutredningen står det at de nærmeste naboer til campingplassen er eierne selv. Det er feil. Kommentar: Dersom det er tvil om retningen og riktigheten på grenselinja mellom 220/1 og 218/16, som er oppgitt til 305 grader retning vest, med sirkelinndeling på 400 grader, kan det opplyses at plangrensen er lagt inn i henhold til avholdt grensepåvisning. Notatet om naturmiljøet ble utarbeidet før plangrensen ble korrigert i henhold til Jordskifteverkets grensegangssak 2/1971. Kart og grenselinjer i notatet har dessuten ingen juridisk binding. Formålsgrensene på plankartet er juridisk bindende i forhold til fremtidig arealbruk. Formålsgrensen endrer ikke på eiendomsgrenser. Det som i forrige saksutredning ikke ble imøtekommet, var klage på støy. Setningen i
konsekvensutredningen s. 33 om naboer, er endret. M 2. Jon Tveiten Skuterud. Han kan ikke se at revidert planmateriale tilfredsstiller det som er påpekt tidligere fra flere, samt fra Fylkesmannen i Oslo Akershus. Antall stier/åpninger mellom områdene: Han mener at det som et minimum må det være 3 åpninger for fri ferdsel mellom områdene i tillegg til strandsonen og veien for utrykningskjøretøy. Disse må avmerkes på kartet for at det ikke skal skape grobunn for ytterligere konflikter. Åpningsbredde: Åpningene må være så brede at de ikke oppfattes som fysiske barrierer. De må være minimum 2 meter, og det må ikke være porter. Det må tas inn bestemmelser at det ikke kan settes opp skilt som virker hemmende mellom områdene hva gående angår. Dette må avklares nå for å unngå fremtidig konflikt. Veien for utrykningskjøretøyene: Veien må være åpen eller stengt med "halvbom" og nøkkelsystem for utrykningskjøretøy Han ber om at ovennevnte blir endret slik at de nå slipper ny klagerunde inn mot en høyere instans, noe ingen kan være tjent med. Kommentar: ut Jon Tveiten Skuterud er grunneier på den nordligste delen av planområde, og leier grunn til Odin Camping. Han er ikke registrert som tiltakshaver på noen av tiltakene som er omsøkt på Odin Camping, eller delaktig i drifta av campingplassen. Det vises forøvrig til kommentarene gitt til M 5.
M 3. Fylkesmannen i Buskerud Miljømessige forhold: Fylkesmannen legger vekt på at planen viderefører en sammenhengende gangvei i sør. De ber kommunen vurdere om den smale trekanten i sør der planområdet blir utvidet, bør inngå i grøntstrukturen som en grønnskjermsone i stedet for å innlemmes som en del av campingformålet. Saken vil ikke ha konsekvenser for nasjonale eller regionale miljøinteresser tilknyttet Fylkesmannens ansvarsområder. Landbruks- og næringsmessige forhold: De kan ikke se at endringene som er foreslått kommer i vesentlig konflikt med landbruksinteresser av nasjonal eller regional karakter. Kommentarer: Det utvidede arealet i AC_3 som utgjør ca. 160 m2, er en følge av justering av plangrensen i henhold til Jordskifteverkets grensegangssak 2/1971. Arealet foreslås regulert slik som foreslått etter grensejusteringen. Kommunen oppfatter ikke at det aktuelle området er en del av våtmarksområdet. M 4. Bjørn og Hilde Johnsen Ang. 2 fellesbestemmelser pkt. terrengplanering Oppfylling til kote 66 bør også tas inn i bestemmelsene for fritidseiendommen. Det er også viktig at det blir tilfredsstillende drenering av massene som er fylt på campingområdet. Det vil hindre at overvann ved store nedbørsmengder blir et problem for fritidseiendommen. Etablering av felles lekeområde i AC-15 De ber om at felles lekeområde som skal anlegges i AC-15 vises i planen, og at det ikke legges i nærheten av deres fritidseiendom med tanke på unødige støyulemper dette kan medføre. Eneste måten å sikre det på er at det inngår i planen. Kommentarer: Angående fellesbestemmelser om oppfylling til kote 66 foreslås det at den del av fritidseiendommen FRF som ligger på sørøstsida av hensynssone landskap H550_1, kan heves til kote 66 med helningsgrad på skråning ikke brattere enn 1:5. 2.7 gis et tillegg i
første setning, til følgende ordlyd: Områdene som er planlagt til camping og den del av FRF som ligger sørøst for hensynssonen H550_1, tillates oppfylt til kote 66, hvilket er 3 m over Tyrifjordens normalvannstand. Angående lokalisering av felles lekeområde er det en fordel at lekeplassen legges sentralt i område, og punkt i 4 d foreslås endret til: I område AC_14 eller søndre del av AC_15 skal det etableres felles lekeområde for campinggjestene, alternativt innenfor AC_5 eller AC_7. M 5. Advokatfirmaet Haavind AS 1. Helningsgrad fra oppfylte områder De mener at helningsgrad for fyllinger ikke skal være brattere enn 1:5 bare skal gjelde mot Tyrifjorden og Storelva. Dersom nabo ikke fyller opp sitt campingområde, vil dette skape problemer langs eiendomsgrensen. Mot skogen i nordvest er det allerede en bratt skråning. Bestemmelsen vil innebære at en må konstruere en slakere skråning enn det som er i dag. Dette vil ikke fremstå som naturlig. De foreslår å endre bestemmelsen i 2.7 til: "Områdene som er planlagt til camping tillates oppfylt til kote 66, hvilket er 3 m over Tyrifjordens mormalvannstand. Ut mot det naturlige terrenget skal fyllinger og skjæringer beplantes. Ut mot grønnstruktur langs Tyrifjorden og Storelva skal høydeforskjeller utlignes med en helningsgrad som ikke er brattere enn 1:5." 2. Fri ferdsel i planområdet tilgang til stranden for campinggjestene Det vises til dom fra 2009: "1. Onsakervika Camping ANS og Thorleif Raaen som eier av campingvirksomhet på gnr. 220 bnr 2 har ferdselsrett for sine gjester over de arealer selskapet disponerer i dag beliggende på gnr. 220 bnr 1 i Hole kommune samt rett til bading ot opphold på strand beliggende på gnr 220 bnr 1 i Hole kommune" Det var nødvendig med klage til Fylkesmannen, med påfølgende opphevelse av kommunens reguleringsvedtak for å sikre at det ikke legges til rette for ny hindring av atkomst til og rett til bruk av stranden for brukerne. Onsakervika Camping ønsker å sette opp nettinggjerde i grensen langs Odin Camping. Dette understreker viktigheten av at reguleringsplanen ivaretar ferdselsmuligheter for brukerne av området og allmennheten for øvrig. Det vises til Tingrettens uttalelser i sak 09-106300TVI-RING s. 13/14 om at Onsakervika har vært et viktig rekreasjonsområde for allmennheten i lang tid.
2.1 Endringer i reguleringsbestemmelsene adgang til strand Det vises til 2.8 om fri ferdsel og 6.4 om tilgjengelig het for allmennheten til GB_4. Den frie ferdselen er i ferd med å bli redusert til to "krysningspunkter" på hver side av området, hvorav ett er eksisterende. Gjestene vil kunne bli henvist til lange omveier for å komme til stranden. Omleggingene og nedleggingene av eksisterende stier kan ikke ses å være begrunnet i reguleringseller arealmessige hensyn. Jfr. oversiktsfoto med eksisterende traseer som kreves opprettholdt. Det er ikke akseptablelt med gjerder, porter og skilting som kan forhindre allmennhetens ferdselsrett. 2.2 Nærmere om gjerder De regulerte "krysningspunktene" er plassert slik at det blir svært viktig at det ikke settes oppsjikanøse gjerder i eiendomsgrensen som kan begrense ferdselsrettene. Den tidligere bestemmelsen om at gjerder måtte godkjennes av kommunen, er foreslått fjernet. Odin Camping mener at det langs nabogrensen ikke kan godtas gjerder som partnen ikke er enige om. Det vises til brev fra Slåtto med ønske om å sette opp et 1,5 m høyt nettinggjerde langs grensen mot OdinCampings faasade retning Tyrifjorden. Som påpekt i flere brev til kommunen er det ikke gjerder rundt andre, langt større og mer sentralecampingplasser i Norge. De mener at det ikke er krav til gjerde for å oppnå et høyt antall stjerner. Et høyt nettinggjerde som plasseres i fronten på Odin Campin ut mot fjorden, vil fremstå som sjikanøst. I og med at planen nå skal ivareta fri ferdsel, har de vanskelig for å se hva som skal være begrunnlsen for et slikt gjerde. De kan ikke se at begrunnelsen "sikkerhet" gir mening, det fremstår som et påskudd for å forvanske adgangen til strandsonen for gjestene hos Odin Camping. Det vises til tingrettens uttalelse s. 14 om ferdselsrett på etablerte veger og gangstier og bruken av sandstranden. Oppsetting av gjerder/porter som er egnet til å forhindre den frie ferdsel som planen skal sikre, er etter vårt syn i kjerneområdet for hva reguleringsmyndigheten plikter å avverge. Reguleringsmyndigheten har også ansvar for at de estetiske kvalitetene på området ikke forringes unødig av skjemmende gjerder. Odin Camping er ikke motstander av at det settes opp en form for skille mellom campingplassene. Begge parter må kunne være med å påvirke utformingen, og godkjenne evt. gjerder og porter. I lys av dette foreslås at følgende bestemmelse vedtas: "Mellom gnr. 220 bnr. 1 og gnr. 220 bnr. 2 kan det ikke settes opp gjerder, skjermvegger o.l. uten med begge grunneieres samtykke." 2.3 Merknader til Rådmannens saksframlegg om begrensning av tilgang til strand Enkelte merknader i Rådmannens saksframlegg skaper en viss usikkerhet knyttet til allmennhetens
ferdsel. Det gjelder: Muligheten til å begrense antall besøkende til badestranda, vannsklier, badebrygger og andre fasiliteter, av sikkerhetsmessige hensyn Muligheten til å sette opp gjerde mellom eiendommene. De er usikre på hvordan uttalelsen om at kommunen vil "legge opp til" at det skal være mulig å begrense antallet besøkende. De forutsetter at en eventuell begrensning ikke skal begrense den frie ferdsel for allmennheten som følger av utkast til reguleringsplan. Forutsetningen om at "Onsakervika Camping er ansvarlig for gjestene" i en del av området der allmennheten har full adgang, synes å fravike fra rettstilstanden ellers. Det har aldri vært behov for å stenge atkomst til stranda tidliger på grunn av for mange badende. 3.Sammenheng mellom atkomstveg og grønnstruktur Atkomstvegen SV_2 deler Odin Campings resepsjonsområde AC_5 og AC_6 i to deler som blir vanskelig å utnytte. Ved prosjektering av området antas at man kan få til en løsning som er langt mer hensiktsmessig med tanke på trafikken og arealutnyttelsen. Kravet om hensiktsmessig kjøreforbindelse mellom SV_2 og G_7 kan ivaretas gjennom reguleringsbestemmelser og fremtidig utomhusplan. 4.Avslutning De anmoder om at ovennevnte punkter endres/innarbeides. De ber om at partene eventuelt får mulighet til å uttale seg på nytt. Merknader: 1. Helningsgrad fra oppfylte områder Adv. Haavinds forslag til endring av 2.8. Terrengplanering imøtekommes. 2.8. Terrengplanering endres til: Områdene som er planlagt til camping tillates oppfylt til kote 66, hvilket er 3 m over Tyrifjordens mormalvannstand. Ut mot det naturlige terrenget skal fyllinger og skjæringer beplantes. Ut mot grønnstruktur langs Tyrifjorden og Storelva skal høydeforskjeller utlignes med en helningsgrad som ikke er brattere enn 1:5. 2.1 Endringer i reguleringsbestemmelsene adgang til strand I tillegg til strandsonen er det regulert fri ferdsel mellom campingplassene via G_7 øst i planområdet og mellom områdene AC_10/14 og AC_9 for tilgang tilgb_4. Dette "krysningspunktet" ligger i eksisterende veg/sti (som ikke er vist på kartgrunnlaget). Å benytte denne vegen/stien mellom Odin Camping og stranda GB_4 vil i praksis ikke bety
noen omveg for noen av Odins gjester, den vil bli omtrent like kort som andre veger til stranda. De skisserte vegene på plankartet over Odin Camping leder også fram til dette "krysningspunktet". Det er ingen grunn til at gjestene vil "kunne bli henvist til lange omveier for å komme til stranden" når de kan benytte ovennevnte veg/sti. Dagsbesøkende til begge campingplassene har muligheter til å følge de samme stier/veger som også inkluderer regulert grøntstruktur fra parkeringsplassene til stranda, eller mellom campingplassene. Arealene til Onsakervika Camping planlegges i likhet med arealene til Odin Camping å heves/fylles opp og tilsåes, for så å inndeles i fornuftige oppstillingsområder med nødvendig vegsystem for campingdrift. Allmennhetens rett til ferdsel med videre i utmark er ikke fri og ubegrenset, det åpnes for å kunne lede publikum. Det er lagt til rette for fri ferdsel i flere korridorer både øst/vest og nord/sør. Rådmannen mener at foreslåtte korridorer med fri ferdsel ivaretar allmennhetens interesser på en tilfredsstillende måte. 2.2 Nærmere om gjerder Hole kommune har valgt å ikke ta inn bestemmelser om gjerder. Lov om grannegjerde vil gjelde. Angående fri ferdsel, se merknad til pkt. 2.1. "Dersom det settes opp gjerde må åpningen være minimum 2 m bred", tas inn som nytt punkt i 2.8 2.3 Merknader til Rådmannens saksframlegg om begrensning av tilgang til strand Bakgrunnen for merknaden var at dersom det skulle oppstå situasjoner der sikkerheten for gjestene/allmennheten ikke er tilfredssetillende på grunn av mange mennesker, skal eieren ha mulighet til å regulere antall besøkende i området. 3 Sammenheng mellom atkomstveg og grøntstruktur G_7 er lagt om, og ligger nå utenfor campingplassens resepsjonsområde. Det er samtidig oppnådd en hensiktsmessig kjøreforbindelse mellom SV_2 og G_7. Punkt i 4.a om vegsystemet mellom områdene AC_5 og AC_6 tas ut av bestemmelsene da de to setningene nå ikke har noen mening. Vurderinger
Det er foreslått noen mindre endringer i reguleringsbestemmelsene i forbindelse med merknadsbehandlingen, samt justering av traseen for kjørbar veg/sti G_7. Disse er ikke av slik karakter at planen må legges ut på nytt offentlig ettersyn. Vurderingene av de enkelte merknadene og endringene er gitt som kommentarer til merknadene over. Konklusjon Det foreligger ingen innsigelser til planforslaget. Foreslåtte endringer er innarbeidet i plankart og bestemmelser. Planbeskrivelsen er endret på punkt om støy Det anbefales at merknadsbehandlingen avsluttes og at området reguleres slik som vist på vedlagte planmateriale datert 06.10.2014..