Kapitalforvaltningsrapport 2010

Kapitalforvaltningsrapport 2010 Sterke prognoser SIDE 04 Forventer sterk avkastning for eiendom i Norge med en gjennomsnittlig totalavkastning på 10 % for årene 2010-2012 Tjente 110 millioner på bygård SIDE 07 Forvalter 7,7 milliarder i eiendomsverdier SIDE 23 Best avkastning SIDE 24 UNION Eiendomskapital AS har levert best avkastning av eiendomsfondene siden 2005

2 presentasjon av selskapet UNION Eiendomskapital AS UNION Eiendomskapital AS driver aktiv forvaltning av eiendomsinvesteringer og fokuserer på å skape meravkastning for investor i alle deler av verdikjeden innenfor eiendom. UNION Eiendomskapital AS er eiet av UNION Gruppen AS, et fullverdig eiendomshus med fokus på kjøp og salg, utleie, analyse og verdivurdering, corporate finance, egenkapitalfinansiering og kapitalforvaltning. union eiendomskapital as 20 15 10 5 0-5 Verdiskapning 100 % 2000 2001 Kvalitetssikring 2002 Strategi Transaksjon og forvaltning av investeringen Investor service Finansiell rådgivning Forvaltning av eiendommene Teknisk forvaltning og drift 2003 2004 2005 2006 (eksterne leverandører) Allokering mellom investeringsklasser Analyse av eiendomsmarkedet Top down og bottom up analyse Optimering og allokering av eiendomsporteføljer Eiendomsstrategier Forretningsutvikling Sourcing ( deal flow ) Investeringsanalyser Eiendomsstrategier ( hold/sell analyser) Kjøp Finansiering Due diligence Refinansiering Regnskap, konsolidering og rapportering Risikostyring Restrukturering og reforhandling Eiendomsutvikling Exit optimering ( hold/sell ) Leietakerpleie Leieforhandlinger Ledelse av eksterne forvaltere 2007 2008 Leieinnkrevning 2009 2010 og SPV regnskap 2011 Vaktmestertjenester Oppgraderinger Verdivurderinger og revisjon 2012 Forvaltningsfilosofi Totalavkastning Eiendom Norge UNION tar et helhetlig og reelt eieransvar for investeringene, og fokuserer på å skape meravkastning i alle deler av verdikjeden innenfor eiendom. Union gruppen AS Union norsk næringsmegling AS Union Corporate AS Union capital AS Union Eiendomskapital AS Transaksjon / utleie Analyse / verdivurdering Corporate finance egenkapital kapital forvaltning Transaksjoner - Salgsmandater Søk - Kjøpsmandater Utleie Søk Rådgivning Eiendomsmarkedet - Markedsrapport - Leiemarked Verdivurdering - Eiendom - Selskaper M&A IPO s/buy out s Fairness opinions Strategisk rådgivning Tilrettelegging fond og syndikater Distribusjon av investeringer Hente EK og annen risikokapital Eiendomsfond Direkte investeringer Syndikater UNION Norsk Næringsmegling AS er et av Norges ledende næringsmeglerforetak innenfor salg, utleie og søk av eiendom. UNION Corporate AS er et verdipapirforetak med konsesjon iht. Verdipapirloven. UNION Capital AS er tilknyttet agent av UNION Corporate AS og skal bistå med innhenting av egenkapital til eiendomsinvesteringer og -selskaper. UNION Eiendomskapital AS driver aktiv forvaltning av eiendomsinvesteringer og har konsesjon etter eiendomsmeglingsloven. UNION Management AS er et forvaltnings- og driftsselskap som tar har ansvaret UNION MANAGEMENT AS for teknisk forvaltning og drift TEKNISK DRIFT av eiendommene forvaltet av UNION Eiendomskapital AS og Adm. av teknisk forvaltning tilbyr denne tjenesten også til Teknisk DD Bygge- administrasjon eksterne eiendomsselskaper. UNION Investorservice AS har ansvaret for forretningsførsel og økonomisk forvaltning av eiendomssyndikatene som er tilrettelagt av UNION Eiendomskapital AS og tilbyr forretningsførertjenester for eksterne investorer. UNION INVESTORSERVICE AS FORRETNINGSFØRSEL Forretningsførsel Økonomisk forvaltning

3 innhold Innhold UNIONs prognose for eiendomsmarkedet... 4 Ledende eiendomsfond i Norge... 7 Eiendomsporteføljen... 8 Syndikateiendommer...10-21 Storebrand Eiendomsfond AS...23 Best avkastning siste 5 år...24 Fondseiendommer... 25-44 Ansatte i UNION Gruppen AS...45-47 istockphoto

4 totalavkastning UNIONs prognose for eiendomsmarkedet UNION Eiendomskapital AS forventer at eiendomsmarkedet i Norge vil gi en årlig totalkapitalavkastning på ca. 10 % i årene 2010-2012 UNION Eiendomskapital AS forventer en sterk avkastning innenfor eiendom de kommende år. De viktigste faktorene til avkastningen i perioden er en attraktiv direkteavkastning og verdiøkning ved redusert avkastningskrav på eiendom i tillegg til en årlig inflasjon på 2,3 %. Prognoser for eiendomsmarkedet 2010-2012 Eiendomsmarkedet i Norge er blitt kraftig repriset siden toppen i slutten av 2007. Yieldene økte i denne perioden med opptil 150 punkter hvilket medførte et verdifall på 15-25 % avhengig av type eiendom. Denne utviklingen snudde i 3. kvartal 2009, hvor yielden begynte å falle. Vi forventer at yielden vil fortsette å falle i 2. halvår 2010, noe som vil bidra til å øke totalavkastningen for år 2010 til 13,2 %. I år 2011 og 2012 forventes det en mer stabil yield utvikling med økende markedsleier i enkelte segmenter, og en totalavkastning for disse årene er estimert til henholdsvis 7,7 % og 8,5 %. Grafen på neste side viser totalavkastningen for eiendomsmarkedet iht. den norske IPD indeksen for årene 2000 2009, samt UNION Eiendomskapital AS sine prognoser for årene 2010 2012. Hvordan fastsettes UNION sine prognoser for eiendomsmarkedet i Norge? UNION Eiendomskapital AS utarbeider årlig avkastningsprognoser for eiendomsmarkedet i Norge, og markedet er inndelt i segmentene: Kontor Oslo, Kontor Bergen, Kontor Trondheim, Kontor Stavanger, Kontor Øvrig (mellomstore byer), Handel/ Kjøpesenter og Lager/logistikk. Avkastningen som beregnes er totalavkastningen, dvs. eiendomsavkastning uten belåning, og beregnes for de neste 3 år. Avkastningsprognosene fastsettes basert på følgende metodikk: 1) Top-down - analyse som er en statistisk analyse basert på sammenhengen mellom totalavkastningen innenfor de ulike eiendomssegmentene i perioden 1988 2009 sammenlignet med utviklingen i utvalgte makroparametre. 2) Bottom-up - analyse som er en analyse av hvert enkelt eiendomssegment mht. forventet utvikling i markedsleie, ledighet, eierkostnad, investering og avkastningskrav. Hvilke hovedforutsetninger er lagt til grunn for prognosene? Forventet utvikling i norsk økonomi Per medio mai virker oppgangen i Europeisk økonomi mer skjør enn tidligere med bakgrunn i akselererende statsgjeld. Likevel tilsier konsensus at innhentingen i internasjonale konjunkturer blir tilstrekkelig til at fastlandseksporten i Norge stiger med 4,1 % i 2010 og ytterligere 3,9 % i årene 2011-2013. Snitt av makroprognosene tilsier at BNP for fastlandet øker med 1,7 % i 2010 og 2,5 % i årene 2011-2013. Sysselsettingen flater ut i 2010 for så å ta seg gradvis opp fra 2011. Kontorleieprisene er i ferd med å snu I forbindelse med finanskrisen og tiltagende kontorledighet sank leieprisene for kontor både i Oslo og andre storbyer i Norge.

5 totalavkastning Markedet tilpasset seg raskt og i hovedstadsområdet har prisene gjennomgående blitt redusert med 15 20 %. Vi observerer at det nå er færre fremleieforhold i markedet, og våre prognoser innebærer tiltagende arealetterspørsel fremover. I følge en undersøkelse av Manpower i 2. kvartal 2010 planlegger bedriftene nå å øke bemanningen og særlig innen typiske kontoryrker. I sum mener vi derfor at leieprisene er i ferd med å passere bunnen. Et ikke ubetydelig tilbudsoverskudd innebærer at veksten blir moderat frem til 2012 for så å akselerere frem til neste konjunkturtopp. Økt aktivitet i transaksjonsmarkedet Salgsmarkedet preges av omsetning av eiendommer med lange og sikre inntektsstrømmer. Hittil i år har det blitt omsatt nesten like mye næringseiendom som i hele 2009. Finansieringsvilkårene er i bedring og interessen fra investorer er økende. Vi forventer dermed et normalisert volum i transaksjonsmarkedet i 2010, og at det vil bli omsatt næringseiendom for ca. 30 milliarder i år. Gjennomgåene har aktørene Totalavkastning Totalavkastning Eiendom Norge 20 20 15 15 10 10 5 5 0 0-5 -5 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 fått verdiene oppskrevet fra og med tredje 6,1 % per 2. kvartal 2010. Med bakgrunn kvartal i fjor og våre vurderinger innebærer i at rentene ventes å stige marginalt de at prime yield for Kontor i Oslo har blitt kommende to årene forventer vi at yieldene redusert fra 6,5 % i 3. kvartal 2009 til skal reduseres ytterligere. Foto: Christiania qvartalet, union eiendomskapital as Totalavkastn Totalavkast

6 vignett kommer

Storebrand Eiendomsfond AS - et ledende eiendomsfond i Norge Storebrand Eiendomsfond AS (forvaltet av UNION Eiendomskapital AS) leverte best avkastning blant sammenlignbare eiendomsfond for 2009. UNION Eiendomskapital AS sin strategi for kjøp og aktiv forvaltning av eiendomsmassen produserer verdier som er langt bedre enn det konkurrentene kan vise til. Dette resulterte i en meravkastning på 4,4 % sammenliknet med den norske eiendomsindeksen publisert av IPD. 7 et ledende eiendomsfond Track record Storebrand Eiendomsfond AS vs. Fondsindeks norge 170,0 170,0 160,0 160,0 150,0 150,0 140,0 140,0 130,0 130,0 120,0 120,0 110,0 110,0 100,0 100,0 90,0 Fondsindeks Norge Storebrand Eiendomsfond (forvaltet av Union Eiendomskapital) 90,0 80,0 80,0 70,0 70,0 60,0 60,0 Q4 05 Q1 06 Q2 06 Q3 06 Q4 06 Q1 07 Q2 07 Q3 07 Q4 07 Q1 08 Q2 08 Q3 08 Q4 08 Q1 09 Q2 09 Q3 09 Q4 09 11,0 % avkastning i 2009 på 6,0 % og et verdifall på -1,1 %. Storebrand Eiendomsfond AS leverte best Storebrand Eiendomsfond AS leverte til avkastning i sin klasse for 2009. Med sammenligning en totalavkastning på 9,2 en avkastning på 11,0 % i 2009 leverte %, hvilket er 4,4 % bedre enn indeksavkastningen Storebrand Eiendomsfond AS den sterkeste for perioden. Analysen fra avkastningen blant sammenlignbare IPD viser at meravkastningen skapes eiendomsfond i Norge. Eiendomsfondet både ved at investeringene er allokert er forvaltet av UNION Eiendomskapital til de segmentene med best avkastning, AS og avkastningen er et resultat av det men også at forvalter skaper en høyere sterke fokuset på aktiv forvaltning av avkastning på eiendomsnivå sammenlignet eiendomsmassen. med konkurrentene. Meravkastning på 4,4 % iht. eiendomsindeksen Aktiv forvaltning av eiendomsporteføljen IPD (Investment Property Databank) UNION Eiendomskapital AS har i løpet Det engelske selskapet Investment Property av 2008 2009 inngått og reforhandlet Databank (IPD) måler ubelånt eiendomsavkastning over 190 kontrakter og økt leien i fondet i over 20 land, og regnes som med ca. 13 %. De siste månedene er den mest profesjonelle aktøren innen dette det i tillegg signert store kontrakter som feltet. IPD har målt eiendomsavkastning skaper ytterligere verdier for fondet. i Norge siden 2000 og i 2009 inneholdt UNION Eiendomskapital AS søker å den norske indeksen 583 eiendommer skape verdier på eiendommene som med en samlet verdi på over 115 milliarder. forvaltes ved å forvalte disse aktivt Deltagerne i indeksen er norske livselskaper, mht. gode kjøp, finansiering, reutleie eiendomsfond, samt store privateide og restrukturering og riktig timing for eiendomsselskaper. salg. Ved utgangen av 4. kvartal 2009 For 2009 ble den ubelånte totalavkastningen solgte Storebrand Eiendomsfond AS to for IPD-indeksen 4,8 %, bestående av en direkteavkastning Foto: grensen 5-7, union eiendomskapital as Grensen 5-7, Oslo Eiendommen er en s- og kontoreiendom på totalt ca. 14 000 kvm. i Oslo. Kjøpet av eiendommen ble gjennomført i 1. kvartal 2006, og var del av en større eiendomsportefølje i Oslo sentrum. På kjøpstidspunktet var det ledighet i eiendommen, samtidig som flere av leietakerne betalte en leie som var under markedsleie. UNION Eiendomskapital AS så et Nye eiendommer potensial for å restrukturere leieforholdene, og således øke den løpende Solgte eiendommer kontantstrømmen på eiendommen. UNION Eiendomskapital AS har på vegne av Storebrand Eiendomsfond AS investert over 35 millioner i forbindelse med rehabilitering av kontorarealer, og disse fremstår i dag som topp moderne med hensyn til utseende og teknisk standard. Det er inngått ny langsiktig leieavtale med Finn.no for størstedelen av kontorarealene i eiendommen, og dette bidrar ytterligere til verdiskapningen på eiendommen. Eiendommen ble kjøpt for ca. 300 millioner, og solgt for ca. 445 millioner etter investeringer på ca. 35 millioner. Dette gir en gevinst på ca. 110 millioner, eiendommen ble solgt ca. 1 % over siste verdivurdering, noe som gir en total egenkapitalavkastning på over 160 %, eller ca. 30 % årlig i fondets eierperiode. eiendommer med en samlet verdi på nær 600 millioner. Begge disse eiendommene ble kjøpt med en klar strategi for verdiskapning ved restrukturering og utvikling. Dette arbeidet ble i hovedsak ferdigstillet i år 2009, og UNION Eiendomskapital AS initierte derfor et salg av eiendommene i 2. halvår 2009. En av disse eiendommene var Grensen 5-7.

8 eiendomsporteføljen Beskrivelse av eiendomsporteføljen forvaltningskapital på 7,7 milliarder UNION Eiendomskapital AS forvalter 7,7 milliarder i eiendomsverdier som består av 6,7 milliarder i eiendomsfond og 1,0 milliard i syndikater. Porteføljen består av samlet 74 eiendommer med en leie på 544 millioner. Handel (44 %) Kategorien Handel inkluderer større og mindre seiendommer, -seksjoner og kjøpesenter. UNION Eiendomskapital AS forvalter i dag 37 seiendommer med et samlet areal på 207 000 kvm. og en samlet leie på 230 millioner, tilsvarende 44 % av samlet leie i porteføljen. Porteføljen av seiendommer inkluderer tre kjøpesenter og en retail park, som samlet forventes å ha en omsetning på ca. 1,4 milliard i år 2010. Porteføljen består av de fleste kjente leietakere som blant annet Rema 1000, Elkjøp, Plantasjen, Bohus og XXL. 5 Lager/kombi (32 %) Kategorien Lager/ kombi inkluderer rene lager- og logistikkeiendommer, 3 kombi- 5 4 1 1 3 18 17 1 2 5 5 1 2 nasjonsbygg med lager og mindre kontor-arealer og industrieiendommer. 1 UNION Eiendomskapital AS forvalter i dag 17 lager/kombi eiendommer med et samlet areal på 206 000 kvm. og en samlet leie på 173 millioner, tilsvarende 32 % av samlet leie i porteføljen. Porteføljen av lager/kombi Portefølje Fylke Antall per fylke Akershus 17 Aust-Agder 1 Buskerud 3 Hedmark 1 Hordaland 1 Nordland 5 Nord-Trøndelag 3 Oppland 4 Oslo 18 Rogaland 2 Sør-Trøndelag 5 Telemark 1 Troms 1 Vest-Agder 2 Vestfold 5 Østfold 5 Totalt 74 eiendommer huser kjente leietakere som blant annet Expert Norge AS, Eurosko, Maske Gruppen AS, og Netten.no. Kontor (22 %) UNION Eiendomskapital AS forvalter i dag 16 kontoreiendommer med et samlet areal på 95 000 kvm. og en samlet leie på 128 millioner, tilsvarende 22 % av samlet leie i porteføljen. Porteføljen av kontoreiendommer inkluderer statlige og fylkeskommunale etater som eksempelvis Forsvarsbygg og NAV samt private selskaper som Hafslund Eiendom AS, Nokia Siemens Networks AS, Atmel Norway AS og Heimdal Gruppen AS. Annet (2 %) Kategorien Annet inkluderer blant annet hotell, restaurant, annen bevertning, tomter og annet. UNION Eiendomskapital AS forvalter i dag 4 eiendommer i denne kategorien en kino, et parkeringsanlegg, et boligprosjekt og en utviklingstomt. Kinoen og parkeringsanlegget har et samlet areal på 8 000 kvm. og en samlet leie på 13 millioner, tilsvarende 2 % av samlet leie i porteføljen. Boligprosjektet består av 31 leieligheter under oppføring og utviklingstomten er på 23 000 kvm. og er regulert til lager, industri og kontor. Utviklingspotensial i porteføljen UNION Eiendomskapital AS har samlet 74 eiendommer under forvaltning. Av disse er det identifisert restruktureringsprosjekter på 10 av eiendommene, og det er i porteføljen i tillegg mulig å utvikle ca. 200 000 kvadratmeter nybygg innenfor gjeldende regulering, og/eller eiendommer som er i en reguleringsprosess.

UNION Eiendomskapital AS har i perioden 2005 2009 solgt eiendommer til en samlet verdi av 3,2 milliarder. Salgene har i gjennomsnitt gitt en gjennomsnittlig årlig egenkapitalavkastning til våre investorer på 62 %. Prosjekt Mandat Antall eiendommer Kjøpsdato Salgsdato Kjøpesum (NOKM) Egenkapital (NOKM) Akkummulert avkastning Støperiveien 28 KS Syndikat 1 mai. 05 des. 05 63 15 67 % 150 % Bogstadveien 29 KS Syndikat 1 mar. 05 des. 06 103 18 63 % 27 % Borgestad Lagerbygg KS Syndikat 1 feb. 06 feb. 07 148 29 43 % 42 % Lørenveien 68 AS Syndikat 1 des. 06 mar. 07 231 47 10 % 45 % Entreprenør Eiendom KS Syndikat 1 jun. 06 mar. 07 103 17 57 % 84 % Solheimsveien 3 AS Syndikat 1 feb. 07 apr. 07 328 43 23 % 256 % Hotvedtveien 6 AS Syndikat 1 des. 06 jun. 07 161 21 18 % 45 % Ole Deviks vei 18 AS Fond 1 jun. 06 jun. 07 41 12 165 % 166 % Dyrskueveien 44 KS Syndikat 1 nov. 04 aug. 07 112 22 175 % 43 % Sentrumshotellene KS Syndikat 2 des. 05 nov. 07 132 31 58 % 28 % Banebakken 38 Invest AS Syndikat 1 jun. 07 des. 07 153 27 72 % 216 % Keysersgate 1 AS Fond 1 mar. 06 jan. 08 61 18 65 % 32 % Vogellund 31 KS Syndikat 1 jun. 05 jan. 08 162 35 63 % 23 % Spannaveien 148 AS Fond 1 jun. 06 des. 08 170 51-29 % -13 % Bogstadveien 29 AS Fond 1 des. 06 des. 08 115 35-39 % -22 % Union Handelseiendommer AS Syndikat 2 des. 08 nov. 09 249 65 15 % 17 % Brennaveien 18 AS Fond 1 des. 06 nov. 09 122 33 32 % 10 % Grensen 5-7 AS Fond 1 mar. 06 des. 09 300 49 117 % 31 % Lillesand Senter AS Syndikat 1 mai. 07 NA 89,5 18,0 NA NA Total 19 21 2 843 584 51 % 62 % IRR 9 eiendomsporteføljen Transaksjonsvolum 9 000 8 000 7 000 73 74 80 74 Nye eiendommer 70 Solgte eiendommer 60 Samlet eiendomsportefølje 6 000 5 000 4 000 3 000 2 000 1 000 0 50 4665 Handel / kontor 1% 41 40 3732 Kontor 21% 30 20 15 1409 1053 10 586 508 647 671 112 63 103 1 0 2004 2005 2006 2007 2008 2009 Lager / kombi 33% Annet 1% 74 Antall eiendommer Handel 44% Annet Handel/ kontor Kontor Lager/ kombi Handel Segmentfordeling investeringsmandat Handel / kontor 1% Annet 1% Syndikater 13 % Kontor 21% Handel 44% Annet Fond 87 % Syndikater Handel/ kontor Fond Kontor Lager/ kombi Handel Lager / kombi 33% Syndikater 13 % Syndikater

istockphoto syndikateiendommer

UNION Eiendomskapital AS forvalter i dag 11 syndikater til en samlet verdi av 1,0 milliard. Syndikatene er etablert innenfor eiendomssegmentene Kontor, Handel, Lager og Bolig. Porteføljen har en samlet leie på 54 millioner og et areal på 57 000 kvm. 11 syndikater Segmentfordeling Kontor 51% Handel 27% Kontor Lager/ kombi Handel Lager/kombi 21% Adresse Kjøpt Beliggenhet Fylke Segment Areal Leieinntekter Gjenværende leietid Holmlia Sentervei 1 2006 Holmlia Oslo Kontor 4 357 5 803 000 7,0 Eikveien 19-20 2007 Drammen Akershus Lager/kombi 4 865 7 345 000 11,2 Deli Skog 1 1) 2007 Vestby Akershus Annet - - - Haakon VII's gate 98 2005 Bodø Nordland Kontor 5 900 7 050 000 9,6 Kremmartunet Kjøpesenter 2) 2006 Gol Buskerud Handel 8 392 7 673 000 2,3 Lilletuneveien 6 A 2006 Sarpsborg Østfold Handel 5 690 4 720 000 5,0 Lillesand Senter 2007 Lillesand Aust-Agder Handel 11 084 4 200 000 2,7 Lagerutvikling Holding 2007 Moss Østfold Lager/kombi 6 893 NA NA Keysersgate 1 2008 Oslo Oslo Kontor 4 050 5 250 000 11,0 Bolette Brygge 1 2009 Oslo Oslo Kontor 3 296 11 680 000 6,3 St. Stefanskvartalet 3) 2009 Tønsberg Vestfold Bolig 2 805 - - Sum 57 332 53 721 000 7,0 1) Deli Skog 1 er en tomt på 26 000 kvm. regulert til industri, lager og kontor. 2) Nøkkeltall per 30. april 2010 3) St. Stefanskvartalet er et boligprosjekt under utvikling. Transaksjonsvolum - Syndikater 1 600 14 1 400 1 200 1 000 800 848 11 763 10 1368 11 12 12 10 8 12 Nye eiendommer Solgte eiendommer Samlet eiendomsportefølje Antall eiendommer 600 400 200 0 541 5 326 232 249 162 112 103 1 63 2004 2005 2006 2007 2008 2009 6 4 2 0

12 syndikater Kremmartunet Kjøpesenter AS Asset Management Kommentar Kremmartunet Kjøpesenter er et markedsledende kjøpesenter i Hallingdalsregionen, med sentral plassering i Gol sentrum. Det er konkrete planer for videre utvikling av eiendommen med et tilbygg på ca. 6 200 kvm. og ca. 2 400 kvm. bolig. Eiendommen vil da befeste sin posisjon som markedsledende kjøpesenter i regionen, med en styrket butikkmiks og forsterkninger innen eksisterende bransjer. Det er gjennomført mulighetsstudie som tilsier at det er behov for utvidelse av sentret. I anledning utvidelsesplanen er det gjennomført detaljplan med en ny reguleringsplan for eiendommen. Prosjektet forventes igangsatt i løpet av 2010. Forvalter: UNION Eiendomkapital AS Forretningsfører: UNION Investorservice AS Prosjektansvarlig: Cato S. Hauge Tlf: 920 12 137 Epost: hauge@union.no Drift og teknisk forvaltning: UNION Management AS Selskapsinformasjon kremmartunet Kjøpesenter AS Prosjektstart: 01.12.06 Antall investorer: 6 Egenkapital ved etablering: 20 000 000 Lån ved etablering: 68 400 000 Eiendomsverdi ved etablering: 88 800 000 Eiendomsverdi per kvm. ved etablering: 10 582 Eiendomsyield ved kjøp: 6,5 % Sentrumsvegen 116, Gol kjøpesenter Bygningsår: 1961 rehab. 1986 og 1997 Antall leietagere: 18 Hovedleietagere: Coop, Cubus, Intersport, m.fl. Bygningsareal (BTA): 8 392 kvm. Tomteareal (selveiet / festet): 6 000 kvm. P-plasser: 113 Vektet leietid: 2,3 år Vektet KPI-regulering: 97 % Arealledighet: 3 % Leieinntekter Totalt Per kvm. Ved etablering: 6 060 000 1 072 Per 30.04.2010: 7 673 000 1 358 Finansiering Belåning og lånebetingelser Belåning: Saldo 31.12.2009 Renteperiode Rente p.t. 1) Transje 1: Flytende: 9 750 000 3 mnd. NIBOR 2,7 % Transje 2: Fast: 42 250 000 06.02.17 6,0 % Transje 3: Flytende: 9 942 000 Daglig NIBOR 4,1 % Transje 4: Flytende: 6 400 000 3 mnd. NIBOR 5,7 % Totalt: 68 342 000 5,2 % 1) Inklusive margin Avdragsstruktur Type lån: avdrag 2010 Avdrag 2011 Avdrag 2012 Transje 1 og 2: 2 080 000 2 080 000 2 080 000 Transje 4: - 6 400 000 - Totalt: 2 080 000 8 480 000 2 080 000 Sensitivitetsanalyse av eiendomsverdi Eiendomsyield: 6,50 % 6,75 % 7,00 % Eiendomsverdi 2) : 100 276 000 96 625 000 93 234 000 Prosjektverdi: 25 000 000 25 000 000 25 000 000 Øvrige eiendeler: 4 346 000 4 346 000 4 346 000 Sum eiendeler: 129 622 000 125 971 000 122 580 000 Kortsiktig gjeld: 7 466 000 6 736 000 6 058 000 Gjeld: 68 342 000 68 342 000 68 342 000 Verdijustert egenkapital: 53 814 000 50 893 000 48 180 000 Eiendomsverdi per kvm.: 11 949 11 514 11 110 Finansieringsgrad: 52,7 % 54,3 % 55,8 % IRR på EK siden oppstart: 38,8 % 36,4 % 34,0 % Akkumulert EK avkastning: 174,1 % 159,5 % 145,9 % 2) Justert for latent skatt

Lilletuneveien 6 A Eiendom KS 13 syndikater Asset Management Kommentar Lilletuneveien 6 A Eiendom KS ble etablert i desember 2006 ved kjøp av eiendommen Lilletuneveien 6 A i Sarpsborg kommune. Eiendommen er en og kontoreiendom beliggende i et etablert sområde på Tunejordet i Sarpsborg. På kjøpstidspunktet ble det fokusert på eiendommens solide leietakere samt eiendommens utviklingspotensiale på samlet 600 kvm. Forvalter har i løpet av 4. kvartal 2009 og 1. kvartal 2010 reforhandlet leiekontrakter som representer 56 % av leien på eiendommen. Gjennomsnittlig varighet på leiekontraktene har økt fra 4,5 år til 7,7 år i 4. kvartal 2009. Det arbeides aktivt med utleie/reforhandling av øvrige arealer på eiendommen. Forvalter har søkt om tillatelse til rehabilitering av 600 kvm. på eiendommen som kan disponeres til kontor og, og avventer tilbakemelding fra Sarpsborg kommune. Forvalter: UNION Eiendomkapital AS Forretningsfører: UNION Investorservice AS Prosjektansvarlig: Katrine Duns Tlf: 922 49 960 Epost: duns@union.no Drift og teknisk forvaltning: UNION Management AS Selskapsinformasjon lilletuneveien 6 A Eiendom KS Prosjektstart: 01.12.2006 Antall investorer: 30 Egenkapital ved etablering: 18 500 000 Lån ved etablering: 48 375 000 Eiendomsverdi ved etablering: 64 500 000 Eiendomsverdi per kvm. ved etablering: 11 412 Eiendomsyield ved kjøp: 7,1 % tunejordet, Sarpsborg og kontor Bygningsår: 1970 - rehabilitert 2000-2006 Antall leietagere: 6 Hovedleietagere: rema 1000, Posten Norge Bygningsareal (BTA): 5 652 kvm. Tomteareal (selveiet): 4 850 kvm. P-plasser: 210 Vektet leietid: 7,7 år Vektet KPI-regulering: 89 % Arealledighet: 10 % Leieinntekter Totalt Per kvm. Ved etablering: 4 950 000 876 Per 31.12.2009: 4 720 000 835 Finansiering Belåning og lånebetingelser Belåning: Saldo 31.12.2009 Renteperiode Rente p.t. 1) Transje 1: Flytende: 11 638 000 3 mnd. NIBOR 3,7 % Transje 2: Fast: 31 030 000 31.12.2017 6,3 % Selgerkreditt: 400 000 Daglig NIBOR 3,8 % Totalt: 43 068 000-5,6 % 1) Inklusive margin Avdragsstruktur Type lån: avdrag 2010 Avdrag 2011 Avdrag 2012 Pantelån: 0 1 627 000 1 627 000 Selgerkreditt: 400 000 - - Totalt: 400 000 1 627 000 1 627 000 Sensitivitetsanalyse av eiendomsverdi Eiendomsyield: 7,60 % 7,85 % 8,10 % Eiendomsverdi 2) : 57 600 000 55 770 000 54 050 000 Prosjektverdi: 2 303 000 2 303 000 2 303 000 Øvrige eiendeler: 2 063 000 2 063 000 2 063 000 Sum eiendeler: 61 966 000 60 136 000 58 416 000 Kortsiktig gjeld: 3 047 000 3 047 000 3 047 000 Langsiktig gjeld: 43 068 000 43 068 000 43 068 000 Verdijustert egenkapital: 15 851 000 14 021 000 12 301 000 Eiendomsverdi per kvm.: 10 191 9 867 9 563 Finansieringsgrad: 69,5 % 71,6 % 73,7 % IRR på EK siden oppstart: -3,5 % -7,2 % -11,0 % Akkumulert EK avkastning: -10,1 % -20,0 % -29,3 % 2) Justert for latent skatt

14 syndikater Keysersgate Eiendom AS Asset Management Kommentar Keysesgate Eiendom AS ble etablert i april 2008. Selskapet kjøpte AS Keysersgate NR 1 med tilhørende eiendom Keysersgate 1 i Oslo sentrum. Eiendommen, som er sentralt beliggende på hjørnet av Keysersgate og Akersgaten i et område med mye offentlig virksomhet, er bygget i 1892 og inneholder kontorer, restaurant og butikker. Forvalter UNION Eiendomskapital AS har i 2010 reforhandlet leieforhold som utløp i 2010. Disse er reforhandlet til samme vilkår som tidligere. Forvalter: UNION Eiendomkapital AS Forretningsfører: UNION Investorservice AS Prosjektansvarlig: Katrine Duns Tlf: 922 49 960 Epost: duns@union.no Drift og teknisk forvaltning: UNION Management AS Selskapsinformasjon keysersgate Eiendom AS Prosjektstart: 18.04.08 Antall investorer: 1 Egenkapital ved etablering: 18 150 000 Lån ved etablering: 58 500 000 Eiendomsverdi ved etablering: 74 000 000 Eiendomsverdi per kvm. ved etablering: 18 272 Eiendomsyield ved kjøp: 6,3 % oslo Sentrum, kontor og restaurant Bygningsår: 1892 Antall leietagere: 5 Hovedleietagere: oslo Kommune Bygningsareal (BTA): 4 050 kvm. Tomteareal (selveiet): 790 kvm. P-plasser: 0 Vektet leietid: 11,0 år Vektet KPI-regulering: 100 % Arealledighet: - Leieinntekter Totalt Per kvm. Ved etablering: 5 000 000 885 Per 31.12.2009: 5 250 000 929 Finansiering Belåning og lånebetingelser Belåning: Saldo 31.12.2009 Renteperiode Rente p.t. 1) Transje 1: Fast rente: 56 500 000 31.03.15 6,6 % Transje 2: - - - Selgerkreditt: - - - Totalt: 56 500 000-6,6 % 1) Inklusive margin Avdragsstruktur Type lån: avdrag 2010 Avdrag 2011 Avdrag 2012 Pantelån: 1 000 000 1 000 000 1 000 000 Totalt: 1 000 000 1 000 000 1 000 000 Sensitivitetsanalyse av eiendomsverdi Eiendomsyield: 6,75 % 7,00 % 7,25 % Eiendomsverdi 2) : 68 666 000 66 213 000 63 930 000 Øvrige eiendeler: 1 297 000 1 297 000 1 297 000 Sum eiendeler: 69 963 000 67 510 000 65 227 000 Kortsiktig gjeld: 2 961 400 2 961 400 2 961 400 Gjeld: 56 500 000 56 500 000 56 500 000 Verdijustert egenkapital: 10 501 600 8 048 600 5 765 600 Eiendomsverdi per kvm.: 17 080 16 350 15 680 Finansieringsgrad: 80,8 % 83,7 % 86,6 % IRR på EK siden oppstart: -27,5 % -37,9 % -49,0 % Akkumulert EK avkastning: -42,1 % -55,7 % -68,2 % 2) Justert for latent skatt

Holmlia Sentervei AS 15 syndikater Asset Management Kommentar Holmlia Sentervei AS ble ervervet i desember 2006 i forbindelse med kjøp av eiendommen Holmlia Sentervei 1. Leiekontrakten med hovedleietager er forlenget og løper til 31.12.2017. Leietager har opsjon til å fraflytte tidligere. Det jobbes aktivt for å sikre at leietaker blir værende i eiendommen. Forvalter: UNION Eiendomkapital AS Forretningsfører: UNION Investorservice AS Prosjektansvarlig: Frode Johansen Tlf: 901 02 731 Epost: johansen@union.no Drift og teknisk forvaltning: UNION Management AS Selskapsinformasjon holmlia Sentervei AS Prosjektstart: 30.10.06 Antall investorer: 1 Egenkapital ved etablering: 16 006 926 Lån ved etablering: 32 000 000 Eiendomsverdi ved etablering: 50 500 000 Eiendomsverdi per kvm. ved etablering: 11 591 Eiendomsyield ved kjøp: 8,4 % holmlia, Oslo kontor Bygningsår: 1983 - rehab. 1998 og 2000 Antall leietagere: 9 Hovedleietagere: Ullevål sykehus Bygningsareal (BTA): 4 357 kvm. Tomteareal (festet): 4 687 kvm. P-plasser: 40 Vektet leietid: 7,0 år Vektet KPI-regulering: 80 % Arealledighet: - Leieinntekter Totalt Per kvm. Ved etablering: 4 928 000 1 131 Per 31.12.2009: 5 803 000 1 332 Finansiering Belåning og lånebetingelser Belåning: Saldo 31.12.2009 Renteperiode Rente p.t. 1) Transje 1: Flytende: 28 160 000 3 mnd. NIBOR 3,8 % Transje 2: Fast: - - - Selgerkreditt: - - - Totalt: 28 160 000-3,8 % 1) Inklusive margin Avdragsstruktur Type lån: avdrag 2010 Avdrag 2011 Avdrag 2012 Pantelån: 1 280 000 1 280 000 1 280 000 Selgerkreditt: - - - Totalt: 1 280 000 1 280 000 1 280 000 Sensitivitetsanalyse av eiendomsverdi Eiendomsyield: 10,50 % 11,50 % 12,50 % Eiendomsverdi 2) : 51 375 000 47 024 000 43 369 000 Prosjektverdi: - - - Øvrige eiendeler: 3 377 000 3 377 000 3 377 000 Sum eiendeler: 54 752 000 50 401 000 46 746 000 Kortsiktig gjeld: 388 000 388 000 388 000 Gjeld: 28 160 000 28 160 000 28 160 000 Verdijustert egenkapital: 26 204 000 21 853 000 18 198 000 Eiendomsverdi per kvm.: 11 791 10 793 9 954 Finansieringsgrad: 51,4 % 55,9 % 60,2 % IRR på EK siden oppstart: 16,8 % 10,3 % 4,1 % Akkumulert EK avkastning: 63,7 % 36,5 % 13,7 % 2) Justert for latent skatt

16 syndikater Eikveien 19/20 AS Asset Management Kommentar Eikveien 19 / 20 AS ble etablert i desember 2006 ved kjøp av eiendommmene Eikveien 19 og 20 i Drammen kommune. Eiendommene, som er beliggende på Eikhaugen ved Kobbervikdalen syd for Drammen, er utleid til henholdsvis Volvo Trucks Norge AS og Scania Norge AS og fungerer som serviceanlegg for lastebiler og busser. I tillegg til topp moderne bygningsmasse, har eiendommene store tomtearealer som er nødvendig for leietakernes bruk av eiendommene i forhold til oppstilling av kjøretøy. Eiendommene driftes i stor grad av leietakerne selv, som er ansvarlige for daglig drift og løpende vedlikehold. Forvalter jobber aktivt i dialog med leietakerne for å tilrettelegge for at de er fornøyd med fasilitetene og for å skape verdier for aksjonærene. Forvalter: UNION Eiendomkapital AS Forretningsfører: UNION Investorservice AS Prosjektansvarlig: Håkon Sundbye Tlf: 924 88 988 Epost: sundbye@union.no Drift og teknisk forvaltning: UNION Management AS Selskapsinformasjon eikveien 19 / 20 AS Prosjektstart: 15.01.07 Antall investorer: 1 Egenkapital ved etablering: 29 131 000 Lån ved etablering: 80 000 000 Eiendomsverdi ved etablering: 109 131 000 Eiendomsverdi per kvm. ved etablering: 22 400 Eiendomsyield ved kjøp: 6,2 % eikhaugen, Drammen verksted Bygningsår: 2002 og 2005 Antall leietagere: 2 Hovedleietagere: volvo Trucks og Scania Norge Bygningsareal (BTA): Tomteareal (selveiet): P-plasser: 4 865 kvm. 29 000 kvm. n/a Vektet leietid: 11,2 år Vektet KPI-regulering: 100 % Arealledighet: - Leieinntekter Totalt Per kvm. Ved etablering: 6 867 000 1 412 Per 31.12.2009: 7 345 000 1 510 Finansiering Belåning og lånebetingelser Belåning: Saldo 31.12.2009 Renteperiode Rente p.t. 1) Transje 1: Fast: 75 000 000 15.01.11 4,7 % Transje 2: Flytende: 3 125 000 3 mnd. NIBOR 3,9 % Selgerkreditt: - - - Totalt: 78 125 000-4,7 % 1) Inklusive margin Avdragsstruktur Type lån: avdrag 2010 Avdrag 2011 Avdrag 2012 Pantelån: 2 500 000 2 500 000 2 500 000 Selgerkreditt: - - - Totalt: 2 500 000 2 500 000 2 500 000 Sensitivitetsanalyse av eiendomsverdi Eiendomsyield: 7,40 % 7,65 % 7,90 % Eiendomsverdi 2) : 97 140 000 94 270 000 91 660 000 Prosjektverdi: - - - Øvrige eiendeler: 1 851 000 1 851 000 1 851 000 Sum eiendeler: 98 991 000 96 121 000 93 511 000 Kortsiktig gjeld: 1 926 000 1 926 000 1 926 000 Langsiktig gjeld: 78 125 000 78 125 000 78 125 000 Verdijustert egenkapital: 18 940 000 16 070 000 13 460 000 Eiendomsverdi per kvm.: 20 000 19 300 18 700 Finansieringsgrad: 78,9 % 81,3 % 83,5 % IRR på EK siden oppstart: -13,5 % -18,2 % -22,9 % Akkumulert EK avkastning: -35,0 % -44,8 % -53,8 % 2) Justert for latent skatt

Deli Skog 1 AS 17 syndikater Asset Management Kommentar Deli Skog 1 AS ble etablert 1. mars 2007 i forbindelse med kjøp av eiendommen gnr. 3 bnr. 24 i Deli Skog Næringspark i Vestby kommune. Deli Skog Næringspark er et veletablert logistikk-cluster beliggende med umiddelbar adkomst til E6 ca. 50 km syd for Oslo i retning Sverige. Arcus, Haugen-Gruppen Scandinavia AS, Asko Øst AS, Skeidar, Schianders, Euro Sko, DHL og Scana Offshore Vestby AS er etablert i området i tillegg til andre mindre logistikk bedrifter. Eiendommen er en ferdig planert ubebygget tomt på totalt 22 638 kvm., som er regulert til lager, industri og kontor. I henhold til områdets reguleringsplan kan det oppføres et bygg på ca. 15 000 kvm. på eiendommen. Som følge av tomtens form er forvalters vurdering at en hensiktsmessig utnyttelse av eiendommen vil være i området 11 000-13 000 kvm. Forvalter: UNION Eiendomkapital AS Forretningsfører: UNION Investorservice AS Prosjektansvarlig: Håkon Sundbye Tlf: 924 88 988 Epost: sundbye@union.no Drift og teknisk forvaltning: UNION Management AS Selskapsinformasjon deli Skog 1 ANS Prosjektstart: 01.03.07 Antall investorer: 1 Egenkapital ved etablering: 6 150 000 Lån ved etablering: 6 150 000 Eiendomsverdi ved etablering: 12 300 000 Eiendomsverdi per kvm. ved etablering: 543 Eiendomsyield ved kjøp: n/a deli Skog, Vestby Utviklingstomt Bygningsår: n/a Antall leietagere: - Hovedleietagere: n/a Bygningsareal (BTA) Tomteareal (selveiet): P-plasser: 0 kvm. 22 638 kvm. n/a Vektet leietid: n/a Vektet KPI-regulering n/a Arealledighet: - Leieinntekter Totalt Per kvm. Ved etablering: - - Per 31.12.2009: - - Finansiering Belåning og lånebetingelser Belåning: Saldo 31.12.2009 Renteperiode Rente p.t. 1) Transje 1: Flytende: 7 486 000 p.t. rente 5,9 % Transje 2: Fast: - - - Selgerkreditt: - - - Totalt: 7 486 000-5,9 % 1) Inklusive margin Avdragsstruktur Type lån: avdrag 2010 Avdrag 2011 Avdrag 2012 Pantelån: - - 7 486 000 Selgerkreditt: - - - Totalt: - - 7 486 000 Sensitivitetsanalyse av eiendomsverdi Eiendomsyield: n/a n/a n/a Eiendomsverdi 2) : 18 000 000 15 000 000 12 000 000 Prosjektverdi: - - - Øvrige eiendeler: - - - Sum eiendeler: 18 000 000 15 000 000 12 000 000 Kortsiktig gjeld: Gjeld: 7 486 000 7 486 000 7 486 000 Verdijustert egenkapital: 10 514 000 7 514 000 4 514 000 Eiendomsverdi per kvm.: 795 663 530 Finansieringsgrad: 41,6 % 49,9 % 62,4 % IRR på EK siden oppstart: 20,8 % 7,3 % -10,3 % Akkumulert EK avkastning: 71,0 % 22,2 % -26,6 % 2) Justert for latent skatt

18 syndikater Lagerutvikling Holding KS Asset Management Kommentar Lagerutvikling Holding KS ble etablert i desember 2007 ved kjøp av eiendommen Solgaard Skog 144 i Moss kommune. Eiendommen er et kombinasjonsbygg beliggende i et etablert logistikkområde på Solgaard Skog i Moss. Kjøpet av eiendommen var en sale-leaseback transaksjon med selger hvor man også skulle bygge og leie ut til selger et nybygg på Øra i Fredrikstad. Pga. endrede markedsvilkår både for leietaker og eiendomsmarkedet generelt ble prosjektet i Fredrikstad stanset. I denne sammenheng ble totalt ca. kr. 34 000 000 av prosjektets egenkapital tilbakebetalt til investorene. Leietaker varslet tidlig i januar 2010 at de ikke ville kunne betale leie. I april 2010 ble leiekontrakten sagt opp som følge av mislighold, og leietager har fraflyttet eiendommen. Forvalter har i etterkant av dette inngått en samarbeidsavtale med Collicare AS om drifting av lageret på kortsiktig basis. Det vil over tid søkes å oppnå en langsiktig leiekontrakt. Forvalter: UNION Eiendomkapital AS Forretningsfører: UNION Investorservice AS Prosjektansvarlig: Frode Johansen Tlf: 901 02 731 Epost: johansen@union.no Drift og teknisk forvaltning: UNION Management AS Selskapsinformasjon lagerutvikling Holding KS Prosjektstart: 27.12.07 Antall investorer: 15 Egenkapital ved etablering: 51 000 000 Tilbakebetalt egenkapital: 34 000 000 Lån ved etablering: 54 000 000 Eiendomsverdi ved etablering: 70 000 000 Eiendomsverdi per kvm. ved etablering: 10 155 Eiendomsyield ved kjøp: 7,1 % Solgaard Skog, Moss kombinasjonsbygg Bygningsår: 1999/2001 Antall leietagere: 1 Hovedleietagere: Collicare AS Bygningsareal (BTA): Tomteareal (selveiet / festet): P-plasser: 6 893 kvm. 18 061 kvm. Vektet leietid: 0,0 år Vektet KPI-regulering: n/a Arealledighet: - Leieinntekter Totalt Per kvm. Ved etablering: 5 175 000 916 Per 30.04.2010: n/a n/a Finansiering Belåning og lånebetingelser Belåning: Saldo 31.12.2009 Renteperiode Rente p.t. 1) Transje 1: Fast: 28 000 000 18.01.18 7,0 % Transje 2: Fast: 22 100 000 18.01.18 7,0 % Totalt: 50 100 000-7,0 % 1) Inklusive margin Avdragsstruktur Type lån: avdrag 2010 Avdrag 2011 Avdrag 2012 Pantelån: 850 000 1 700 000 2 000 000 Totalt: 850 000 1 700 000 2 000 000 Sensitivitetsanalyse av eiendomsverdi Eiendomsyield: n/a n/a n/a Eiendomsverdi 2) : 49 514 000 45 514 000 44 514 000 Prosjektverdi: - - - Øvrige eiendeler: 8 385 000 8 385 000 8 385 000 Sum eiendeler: 57 899 000 53 899 000 52 899 000 Kortsiktig gjeld: 2 799 000 2 799 000 2 799 000 Gjeld: 50 100 000 50 100 000 50 100 000 Verdijustert egenkapital: 5 000 000 1 000 000 - Eiendomsverdi per kvm.: 7 180 6 600 6 460 Finansieringsgrad: 86,5 % 93,0 % 94,7 % IRR på EK siden oppstart: -19,9 % -28,9 % -31,4 % Akkumulert EK avkastning: -23,4 % -31,3 % -33,2 % 2) Justert for latent skatt

Haakon VII s gate 98 AS 19 syndikater Asset Management Kommentar Haakon VII s gate 98 AS ble etablert i 2005. Selskapet kjøpte eiendommen Haakon VII s gate 98 i Bodø. Eiendommen er i sin helhet utleid til NAV Nordland. NAV Nordland leier bygget på en barehouse kontrakt og har ansvaret for drift og vedlikehold på eiendommen. Eiendommen har et utviklingspotensiale på ca. 4 000 kvm. Forvalter: UNION Eiendomkapital AS Forretningsfører: UNION Investorservice AS Prosjektansvarlig: Katrine Duns Tlf: 922 49 960 Epost: duns@union.no Drift og teknisk forvaltning: UNION Management AS Selskapsinformasjon haakon VII s gate 98 AS Prosjektstart: 01.03.05 Antall investorer: 13 Egenkapital ved etablering 1) : 21 475 000 Lån ved etablering: 68 080 000 Eiendomsverdi ved etablering: 83 600 000 Eiendomsverdi per kvm. ved etablering: 14 791 Eiendomsyield ved kjøp: 6,3 % haakon VII s gate 98, Bodø kontor Bygningsår: 1989, påbygget i 1998 og 2004 Antall leietagere: 1 Hovedleietagere: nav Nordland Bygningsareal (BTA): 5 900 kvm. Tomteareal (selveiet): 9 000 kvm. P-plasser: 130 Vektet leietid: 9,6 år Vektet KPI-regulering: 60 % Leieinntekter Totalt Per kvm. Ved etablering: 6 382 000 1 129 Per 31.12.2009: 7 050 000 1 247 1) Inklusive lån fra investorene Finansiering Belåning og lånebetingelser Belåning: Saldo 31.12.2009 Renteperiode Rente p.t. 1) Transje 1: Fast: 39 945 000 31.03.15 5,8 % Transje 2: Flytende: 19 310 000 3mnd. NIBOR 3,6 % Investorlån: Flytende: 1 983 000 3mnd. NIBOR 3,6 % Totalt: 61 238 000 5,0 % 1) Inklusive margin Avdragsstruktur Type lån: avdrag 2010 Avdrag 2011 Avdrag 2012 Pantelån: 1 615 000 1 615 000 1 115 000 Totalt: 1 615 000 1 615 000 1 115 000 Sensitivitetsanalyse av eiendomsverdi Eiendomsyield: 7,50 % 7,75 % 8,00 % Eiendomsverdi 2) : 84 770 000 82 040 000 79 470 000 Prosjektverdi: - - - Øvrige eiendeler: 3 833 000 3 833 000 3 833 000 Sum eiendeler: 88 603 000 85 873 000 83 303 000 Kortsiktig gjeld: 898 000 898 000 898 000 Gjeld: 61 238 000 61 238 000 61 238 000 Verdijustert egenkapital: 26 467 000 23 737 000 21 167 000 Eiendomsverdi per kvm.: 14 368 13 905 13 469 Finansieringsgrad: 69,1 % 71,3 % 73,5 % IRR på EK siden oppstart: 8,0 % 5,7 % 3,4 % Akkumulert EK avkastning: 40,4 % 27,6 % 15,7 % 2) Justert for latent skatt

20 syndikater UNION Boliginvest I AS Asset Management Kommentar UNION Boliginvest 1 AS ble etablert i september 2009 ifm. kjøp av boligprosjektet St Stefanskvartalet i Tønsberg sentrum. Boligprosjektet består av 31 relativt store leiligheter, med et gjennomsnittsareal på 90 kvm., og underjordisk parkering over to plan med totalt 80 parkeringsplasser. 40 parkeringsplasser skal overføres til Vestfold Fylkeskommune når prosjektet er ferdigstilt. Prosjektleder og selger av prosjektet er Andebuveien Eiendom AS som er godt incentivert til å skape verdi i prosjektet som følge av en resultatdelingsmodell. Byggearbeidene ble igangsatt i november 2009 og forventet ferdigstillelse er desember 2010. Det er p.t. solgt 24 leiligheter i prosjektet, som representerer en salgsgrad på 83 % og som dekker prosjektets estimerte kostnader. Forvalter: UNION Eiendomkapital AS Forretningsfører: Andebuveien Eiendom AS Prosjektansvarlig: Håkon Sundbye Tlf: 924 88 988 Epost: sundbye@union.no Prosjektledelse: Andebuveien Eiendom AS Selskapsinformasjon UNION Boliginvest 1 AS Prosjektstart: 15.09.09 Antall investorer: 5 Egenkapital i prosjektet: 13 000 000 Låneramme: 66 700 000 Prosjektinformasjon tønsberg boligutvikling Bygningsår: 2009-2010 Antall leiligheter: 31 Hovedentreprenør: Stokke Bygg AS Salgbart areal: 2 805 kvm. Tomteareal (selveiet): 1 650 kvm. P-plasser: 80 Gj.sn. areal per enhet: 90 kvm. Byggestart: nov. 09 Forventet ferdigstillelse: dec. 10 Estimert salgsverdi ved etablering: 100 600 000 Estimerte kostnader ved etablering: 78 400 000 Estimert prosjektresultat: 22 200 000 Solgte leiligheter: 24 Verdi solgte leiligheter: 83 515 000 Salgsgrad: 83 % Kostnadsdekning: 107 % Finansiering Belåning og lånebetingelser Belåning: Saldo 31.12.2009 Renteperiode Rente p.t. 1) Tomtelån: 6 700 000 3 mnd. NIBOR 4,5 % Byggelånsramme: 58 000 000 p.t. 5,0 % Selgerkreditt 2 000 000 Rentefritt - Totalt 66 700 000-4,8 % 1) Inklusive margin Avdragsstruktur Type lån: avdrag 2010 Avdrag 2011 Avdrag 2012 Pantelån - 64 700 000 - Selgerkreditt - 2 000 000 - Totalt - 66 700 000 - Sensitivitetsanalyse av eiendomsverdi best-case Prognose Worst-case Salgspris per kvm.: 37 250 36 750 36 250 Kostnad per kvm.: 27 250 28 750 30 250 Salgsverdi: 105 500 000 103 100 000 101 700 000 Prosjektkostnader: 76 500 000 80 600 000 84 900 000 Dekningsbidrag: 29 000 000 22 500 000 16 800 000 Resultatdeling selger: 16 000 000 12 750 000 7 800 000 Prosjektresultat: 13 000 000 9 750 000 9 000 000 Dekningsbidrag: 12 % 9 % 9 % Totalkapitalmargin 2) : 17 % 12 % 11 % Forventet IRR i prosjektet: 70,9 % 54,1 % 50,2 % Akkumulert EK avkastning: 100,0 % 75,0 % 69,2 % 2) Prosjektresultat / prosjektkostnader