DETALJREGULERING FOR LENES ÅS PLANBESKRIVELSE 27. 05. 2014 1. BAKGRUNN Planforslaget er utarbeidet av Rambøll Plan og Arkitektur Grenland, på vegne av Bamble kommune. Formålet med reguleringen er å legge til rette for utbygging av boliger på området ved Lenes Ås. Tomta sett fra Støperiveien 2. PLANSTATUS Kommuneplanens arealdel Hele planområdet er vist som Bolig nåværende i kommuneplanens arealdel. Reguleringsplan Hele planområdet er uregulert. 3. BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET Planområdet ligger på en åsrygg som har retning nord-sør, parallelt med Langesundet. Avstanden til sjøen i øst er ca. 150 m og til torget i Langesund ca 700 m. Terrenget er kupert, med en nivåforskjell på 12 m fra plangrensa i øst til toppen av åsen. Åsen består av en fjellrygg med et varierende dekke av løsmasser, og med fjell i dagen flere steder. Det står tre eksisterende bygg på tomta i dag, og disse planlegges revet. To av byggene er kommunale leilighetsbygg med 8 leiligheter. Det tredje er en enebolig som kommunen også har kjøpt. Like nord for området ligger Halen gård og litt mot sørøst ligger fergeterminalen for båtene som går til Hirtshals. Området har gode solforhold og utsikt mot øst til Langesundet. Rambøll Plan og Arkitektur Grenland 1
Området har to adkomstmuligheter for kjøretrafikk i dag: Fra Lenes Ås som har tilknytning til Baneveien lengre sør, og fra Støperiveien på østsida av området. Varslingsgrense, brukt ved varsel om oppstart av planarbeidet 4. EIENDOMSFORHOLD Følgende eiendommer er med i planområdet: Gnr Bnr Eier 106 207 Bamble kommune 106 218 Bamble kommune 106 527 Bamble kommune Rambøll Plan og Arkitektur Grenland 2
Fra Lenes Ås, sett mot nord i retning tomta. 5. PLANPROSESS OG MEDVIRKNING Oppstartmøte Oppstartmøte ble holdt 15. 02. 2013. Varsel om oppstart av planarbeidet Varsel om oppstart av planarbeidet ble foretatt den 10. 09. 2013, med annonse i TA, Varden og Porsgrunns Dagblad og med brev til berørte, med frist for merknader 22. 10. 2013. 6. INNKOMNE FORHÅNDSMERKNADER Følgende merknader er kommet inn (uttalelsene er forkortet): Fylkesmannen i Telemark (17. 09. 2013) Gode uteområder og universell utforming: Det er viktig å ta hensyn til beboernes behov for utendørs opphold og aktivitet, og en bør ha særlig fokus på tilgjengelighet for alle brukergrupper. Barn og unge: Hensynet til barn og unge bør ha et særlig fokus, og det vises til RPR for barn og unge. Trafikksikkerhet og trygge adkomster er viktig i planarbeidet. Arealbruk: Utnyttelsesgrad og hensyn til gode uteområder bør ha et særlig fokus. Forslagsstillers kommentar: Rambøll Plan og Arkitektur Grenland 3
Det er laget en mulighetsstudie som grunnlag for reguleringsplanen, der det er lagt vekt på god arealutnyttelse, felles utearealer med lekemuligheter både i et samlende tun og i skråningen mot øst med utsikt til Langesundet. Det er brukt volumer og former som har slektskap med bebyggelsen omkring. Det settes krav til felles utearealer til lek og uteopphold, se mer om dette i kap. 8. Planen legger til rette for opp til 16 boliger som tilsvarer ca 6 boliger/daa. Telemark fylkeskommune (04. 10. 2013) Automatisk freda kulturminner: Fylkeskommunen kjenner ikke til automatisk freda kulturminner eller nyere tids kulturminner i området. Området består av mindre trehusbebyggelse i to etasjer, og det anbefales at høyde på nye bygg tilpasses omkringliggende bebyggelse. De gjør oppmerksom på meldeplikten etter kulturminneloven som må innarbeides i bestemmelsene. Andre innspill: TEK10 styrer mye av energibruken på nye bygg, men det bør vurderes om det skal settes egne plankrav til klimavennlige energiløsninger. Universell utforming skal ivaretas i planleggingen inkludert utemiljø og fellesarealer. Lekearealer for barn må ikke være «restareal» men godt egnede arealer. Det henvises til RPR for barn og unge samt Teknisk forskrift. Forslagsstillers kommentar: Automatisk freda kulturminner: En standardbestemmelse om meldeplikten for kulturminner innarbeides i planen. Andre innspill: Bamble kommunes Energi- og klimaplan samt TEK-10 legges til grunn, som bl.a. betyr: - Kommunale bygg skal bygges som minst lavenergihus og helst som passivhus. - Bygg over 500 m2 skal dekke minst 60% av energibehovet fra andre kilder enn elektrisk kraft eller fossilt brensel. Aktuelle energikilder kan være for eksempel varmepumper med bergvarme og/eller varme fra luft til vann, kombinert med solvarme. Det settes krav i reguleringsbestemmelsene om at før det gis igangsettingstillatelse for byggeprosjekt B1 skal det gjøres en konkret utredning for valg av energiløsninger med sikte på å oppfylle kravene i energiplanen og TEK-10. Universell utforming blir ivaretatt både for inne- og utearealer iht. gjeldende bestemmelser. Det settes krav til felles utearealer til lek og uteopphold, se mer om dette i kap. 8. Statens vegvesen (13. 09. 2013) Det forutsettes at adkomst til hele planområdet blir via Lenes Ås eller via Støperiveien. Byggegrense settes til minimum 15 m fra senter Fv 200-Baneveien. Forslagsstillers kommentar: Byggegrense mot Baneveien foreslås til 10 m fra senter. Dette begrunnes med at tomta ligger i tettbebyggelsen med et krav om god utnyttelse, jfr. bl.a. ATP-Grenland og uttalelsen fra Fylkesmannen. Dessuten er terrengforholdene slik at vegen ligger ca. 3 m lavere enn tomta og med en forstøtningsmur i mellom. Rambøll Plan og Arkitektur Grenland 4
Adkomst til planområdet forslås fra Lenes Ås og Støperiveien som i dag. Rådet for mennesker med nedsatt funksjonsevne (17. 10. 2013) Ber om å få en representant med i plangruppa i det videre arbeidet. Forslagsstillers kommentar: Henstillingen går videre til kommunen. Terje Nordaunet (25. 09. 2013) Han skriver at det er store trafikale problemer i området i dag. Fortetting i nordre ende av gaten uten nytt kjøremønster og parkering forverrer dette betydelig. Han ser ikke store problemer med selve fortettingen, men foreslår innkjøring fra nord og bare gangveg til Lenes Ås og Støperiveien. Løsningen vil spare eksisterende boligområde for en betydelig trafikkøkning. Barn som bor i området vil da kunne ferdes trygt i nærmiljøet. Brannbil, brøytebil og sykebil kommer fram uten at kommunen først må rykke ut for å rydde plass på smal vei i gammelt boligområde Forslag fra Terje Nordaunet til adkomstveg fra nord. Forslagsstillers kommentar: Den viste løsningen har noen ulemper: Vegen legger beslag på og ødelegger ei boligtomt. Huset må rives. Rambøll Plan og Arkitektur Grenland 5
Vegen munner ut i krysset mellom Baneveien og Stoa/Kongshavn, i spiss vinkel mot hovedvegen. Baneveien er fylkesveg. Verken kommunen eller Statens vegvesen vil akseptere en slik kryssløsning. Vegvesenet sier for øvrig i sin uttalelse til varsel om oppstart at det forutsettes at adkomst til hele planområdet blir via Lenes Ås eller via Støperiveien. Høydeforskjellen fra krysset til tomta er ca. 9 m, som vil gi en stigning som er brattere enn 1:7. Når en skal vurdere om utbyggingen fører til mye større trafikk må en huske på at det er 9 boliger på området i dag. Det er økningen i antall boliger som eventuelt gir økt trafikk. Dersom området bygges ut med kommunale utleieboliger som er utgangspunktet for denne planen er det sannsynlig, ut fra mulighetsstudien som er laget, at det blir til sammen 12 boliger, eller 3 mer enn i dag. Dette gir ikke en stor økning i trafikkulempene. Konklusjonen er at forslaget ikke følges opp. 7. BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET 7.1 Generelt Plannavn Navnet til reguleringsplanen er Detaljregulering for Lenes Ås. Planforslagets innhold - Plankart i målestokk 1:1000 - Reguleringsbestemmelser - Planbeskrivelse Vedlegg: - Mulighetsstudie - Sjekkliste ROS-analyse 7.2 Hovedelementer i planforslaget Bebyggelse og anlegg Boliger (B1) Det foreslås et byggeområde for boliger (B1) på 2,4 daa, med kjøreadkomst fra Lenes Ås i sør og fra Støperiveien i øst. De tre bygningene som står på området i dag forutsettes revet. B1 kan bebygges med leiligheter i bygninger på 2 etasjer i den vestre delen (sone A) og en etasje + underetasje i den østre delen (sone B). Mulighetsstudie Det er laget en mulighetsstudie som grunnlag for reguleringsplanen, der det er lagt vekt på god arealutnyttelse, felles utearealer med lekemuligheter både i et samlende tun og i skråningen mot øst med utsikt til Langesundet. Mulighetsstudien danner grunnlaget for byggehøyder, byggegrenser og utnyttingsgrad som foreslås i planen. I studien er det brukt volumer og former som har slektskap med bebyggelsen omkring. På den østre delen av tomta, der kommunens leilighetsbygg ligger i dag, foreslås det bygg i en etasje med underetasje, som kan inneholde 8 leiligheter. Det legges opp til at begge etasjene får inngang fra terrenget. Rambøll Plan og Arkitektur Grenland 6
På den vestre delen kan det bygges en eller to etasjer. 1. etasje får inngang fra terreng. Dersom det bygges en 2. etasje må den ha heis. Med to etasjer kan bygget inneholde 8 leiligheter. Studien viser at området kan gi plass til ca. 12-16 leiligheter. Tetthet Tomta ligger i tettbebyggelsen med et krav om god utnyttelse, jfr. bl.a. ATP-Grenland og uttalelsen fra Fylkesmannen. Mulighetsstudien viser at B1 kan gi plass for opp til ca. 16 leiligheter. Dette tilsvarer ca. 6 boliger/daa. Uteareal for lek og opphold Det skal opparbeides felles utearealer for lek og opphold på min 15 m2 pr. leilighet. Lekearealer skal primært utformes med tanke på de minste barna. Felles uteoppholdsareal skal være universelt utformet. I mulighetsstudien er det vist et eksempel på felles utearealer med lekemuligheter både i et samlende tun og i skråningen mot øst med utsikt til Langesundet. Utsikt fra tomta mot Langøya. Til høyre ser vi litt av kaia der ferja til Hirtshals legger til. Renovasjon Ved utbygging på B1 skal det innarbeides søppelrom eller miljøstasjon, enten på B1 eller på P1. I mulighetsstudien er det vist et eksempel der felles søppelrom for B1 er lagt i et bygg sammen med sportsboder for leilighetene. Plassering på P1 kan for eksempel være aktuelt dersom en ønsker at miljøstasjonen også skal brukes av andre boliger ved Lenes Ås i tillegg til leilighetene på B1. Plassering på P1 medfører at flere parkeringsplasser må ligge inne på B1. Rambøll Plan og Arkitektur Grenland 7
Parkering I planen er det foreslått en parkeringsplass (P1) med ca. 9 plasser ved enden av Lenes Ås som skal dekke en del av parkeringsbehovet for boligene på B1. Parkering som ikke får plass på P1 skal ligge inne på B1. Følgende minimumskrav for bil- og sykkelparkering gjelder: Boligtype Bil min. Sykkel min. Leilighet 2 rom eller mer 0,95 2 Det skal velges løsninger med fellesanlegg som gir mulighet for sambruk og effektiv utnytting av plassene. Åpen parkering som kreves etablert og som plasseres på bakken på B1 skal regnes med i bebygd areal (BYA) for B1. Byggehøyder Tomta er delt i to soner med forskjellige byggehøyder: Sone A Møne Gesims Planforslaget 31,0 29,0 Eksisterende bygg på 106/527 (rives) 28,9 26,4 Eksisterende bygg på 106/528 (sør) 31,5 28,2 Eksisterende bygg på 106/579 (nordøst) 26,7 25,0 Nye bygg kan få mønehøyde som er 1,1 meter høyere enn mønet på eksisterende bygg som skal rives. Mønehøyden blir 0,5 meter lavere enn huset på sørsida og 4,3 meter høyere enn huset på nordsida. Sone B Møne Gesims Planforslaget 26,2 24,2 Eksisterende bygg på 106/527,218 (rives) 25,1 23,3 Eksisterende bygg på 106/219 (sør) 28,0 24,7 Eksisterende bygg på 106/579 (nord) 26,7 25,0 Nye bygg kan få mønehøyde som er 1,1 meter høyere enn mønet på eksisterende bygg som skal rives. Mønehøyden blir 1,8 meter lavere enn huset på sørsida og 0,5 meter lavere enn huset på nordsida. Byggegrense mot Baneveien Statens vegvesen uttaler at byggegrense må settes til minimum 15 m fra senter Fv 200-Baneveien. Byggegrense mot Baneveien foreslås til 10 m fra senter. Dette begrunnes med at tomta ligger i tettbebyggelsen med et krav om god utnyttelse, jfr. bl.a. ATP-Grenland og uttalelsen fra Fylkesmannen. Dessuten er terrengforholdene slik at tomta ligger ca. 3 m høyere enn vegen og med en markert forstøtningsmur i mellom. Tilpasning til omkringliggende bebyggelse Det er lagt opp til at de nye byggene skal framstå som en konsentrert småhusbebyggelse med volumer som i dimensjon ligner på bebyggelsen rundt. I mulighetsstudien er det regnet med skråtak som også gir en formmessig tilknytning til området rundt. Rambøll Plan og Arkitektur Grenland 8
Kulturminner Fylkeskommunen uttaler at det ikke er kjente kulturminner i området og ber ikke om ytterligere undersøkelser. Det foreslås en standardbestemmelse som ivaretar meldeplikten dersom det dukker opp automatisk freda kulturminner ved utbygging. Energi og varme Bamble kommunes Energi- og klimaplan samt TEK-10 legges til grunn og betyr at: Kommunale bygg skal bygges som minst lavenergihus og helst som passivhus. Bygg over 500 m2 skal dekke minst 60% av energibehovet fra andre kilder enn elektrisk kraft eller fossilt brensel. Aktuelle energikilder kan være for eksempel varmepumper med bergvarme og/eller varme fra luft til vann, kombinert med solvarme. Det settes krav i reguleringsbestemmelsene om at før det gis igangsettingstillatelse for byggeprosjekt på B1 skal det gjøres en konkret utredning for valg av energiløsninger med sikte på å oppfylle kravene i Bamble kommunes energiplan og TEK-10. Gangsti og forstøtningsmurer mot Baneveien. ROS-analyse Det er utarbeidet en ROS-analyse med utfylt sjekkliste. Det har vært fokus på følgende temaer: - Klimatilpasning: Overvannshåndtering - Radon Grunnforhold Grunnen består av fjell med et varierende dekke av løsmasser. Flere steder er det fjell i dagen. Rambøll Plan og Arkitektur Grenland 9
Klimatilpasning - Overvannshåndtering Ved kraftig økt nedbør vil det kunne oppstå problemer med avrenning. For å bøte på dette er det er behov for å velge gjennomtenkte og samlende løsninger for lokal overvannshåndtering. Aktuelle tiltak kan være: Grønne tak for å forsinke avrenningen Åpne belegg der det må være harde flater gjør at mye regnvann kan absorberes Infiltrasjon i grunnen i stedet for å samle vannet i avløpsrør Magasiner som kan samle opp regnvann til det rekker å infiltreres i grunnen Flomveger som kan lede bort vann på bakken når de andre tiltakene ikke er tilstrekkelige Det settes krav i bestemmelsene om at det skal brukes lokal overvannshåndtering i byggesaker. Området sett fra nordvest. Radon Bygningsmessige tiltak som kan sikre bygg mot inntrenging av radon fra grunnen er enkle å utføre og relativt rimelige, forutsatt at de utføres når bygget bygges. Det er derfor mer fornuftig å gjennomføre avbøtende tiltak enn å bruke ressurser på omfattende kartlegging og utredning. Følgende bestemmelse foreslås: Ny bebyggelse skal utføres med radonforebyggende tiltak etter de til enhver tid gjeldende bestemmelser. Universell utforming TEK-10 ivaretar krav til universell utforming som det tidligere var vanlig å stille i reguleringsplaner, både for løsninger inne i bygg og på uteområdene. Vegnettet i området vil, med noen unntak, kunne få universell utforming, og nye byggeprosjekter kan utformes med full uu-standard både ute og inne. Det foreslås følgende bestemmelse: Universell utforming skal legges til grunn både for inne- og utearealer iht. gjeldende bestemmelser. Naturmangfold Det aller meste av planområdet er enten bebygd, asfaltert eller bearbeidet på annen måte fra før, og derfor uten interesse når det gjelder naturmangfold. Planen er i samsvar med kommuneplanens arealdel når det gjelder utstrekning av byggeområdene. Rambøll Plan og Arkitektur Grenland 10
Rekkefølgekrav Det foreslås følgende rekkefølgekrav: Før det gis rammetillatelse/igangsettingstillatelse: skal det foreligge godkjent anleggsmelding for kommunaltekniske anlegg. Avløpsløsningene skal utformes slik at flomtopper reduseres/unngås. Det skal legges opp til lokal overvannshåndtering. skal det foreligge godkjent landskapsplan (plan for den ubebygde delen av tomta) i målestokk 1:200 for område B1 og P1. Landskapsplanen skal vise bruk av utearealene med avkjørsler, adkomst for gående og syklende, sykkel- og bilparkering, terrenginngrep inkl. snitt, kotehøyder, beplantning, renovasjon, utelagring, skilt og annet som er nødvendig for å vurdere prosjektets innhold og miljøeffekter. Det skal innarbeides en gangforbindelse over B1, fra V2 til V1 og videre til Baneveien. Planen skal redegjøre for håndtering av overflatevann ved lokal overvannshåndtering. Prinsipper for universell utforming skal legges til grunn for utforming av inne- og utearealer i samsvar med gjeldende bestemmelser. skal det utføres geotekniske vurderinger, eventuelt grunnundersøkelser, og redegjøres for eventuelle stabiliseringstiltak før igangsettingstillatelse for nye bygg kan gis. Før det gis brukstillatelse: skal uteareal som kreves for lek og uteopphold ved bygging av boliger innenfor område B1 være etablert og opparbeidet. skal arealer som kreves for parkering av biler og sykler ved bygging av boliger på B1 være etablert og ferdig opparbeidet. Rambøll Plan og Arkitektur Grenland 11