Handelsanalyse Wergeland senter S11 18.04.2007
RAPPORT Prosjekt: Tittel: Fagområde: Wergeland reguleringsplan Utredning Kommentar: Oppdragsgiver: Wergeland Terrasse AS)/ Sameie Wergeland Fageråsveien 2 5067 Bergen Ref. oppdragsgiver: Utarbeidet av: Oppdragsansvarlig: Saksbehandlere: Reidar Madsen Asplan Viak Bergen a.s Pb. 2304 Solheimsviken, 5824 Bergen Tlf.: 55 59 67 00 - Faks: 55 59 67 50 E-post: bergen@asplanviak.no Internett: www.asplanviak.no Knut Hellås Astrid Rongen Revisjon nr: Sidekontrollert av: Sluttkontrollert av: Godkjent av: Prosjektnr.: 511849 Heftenr.: Dokument nr: Lagret 511848-ha03.doc Sist lagret: 17.08.2007 Sist lagret av: Astrid Rongen Sist skrevet ut: 17.08.07
FORORD Denne rapporten er utarbeidet av Asplan Viak AS som en del av reguleringsarbeidet for Wergeland Terrasse AS Analysen bygger på statistikk fra SSB, lokalkunnskap om området. Knut Hellås er prosjektleder for reguleringsarbeidet. Astrid Rongen har delansvar for handelsanalysen. Oppdragsgivers representant er Reidar Madsen, Wergeland Terrasse AS/ Sameie Wergeland. Bergen, 23.03.2007 For Asplan Viak AS Knut Hellås Prosjektleder Astrid Rongen Prosjektmedarbeider
INNHOLDSLISTE 1 Innledning... 5 2 eksisterende og planlagt utbygging... 5 2.1 Planmessige forutsetninger... 7 2.2 Forslag til analyse... 7 2.3 Kundegrunnlaget... 7 2.3.1 Kundegrunnlag innenfor gangavstand... 8 2.3.2 Kundegrunnlag innenfor bilavstand... 9 2.3.3 Kundegrunnlag ut fra lokalkunnskap... 9 2.3.4 Fremtidig kundegrunnlag... 10 2.4 Konsekvenser for handel i andre sentra... 11 2.4.1 Antall innbyggere i Bergen 2005... 11 2.4.2 Omsetningstall Bergen kommune 2005... 11 2.4.3 Omsetningstall Wergeland 2005... 11 2.4.4 Kjøpekraft Wergeland 2005... 11 2.4.5 Dekningsgrad Wergeland... 12 2.4.6 Konsekvenser for nærbutikker og dagligvarehandel... 12 2.4.7 Konsekvenser for lokalsentra med større vareutvalg... 12 2.4.8 Konsekvenser for eksisterende forretninger i nærområdet... 12 2.4.9 Konsekvenser for trafikk... 13 2.5 Oppsummering... 13
1 INNLEDNING Wergeland terrasse ønsker å utvikle planlagt knutepunkt ved ny bybanetrase med utvidet handel og ny konsentrert boligbebyggelse. Privat reguleringsplan for området er under utarbeidelse. Eksisterende forretningsbygg innenfor planområdet har ett areal i dag på 2125 m2 og inneholder en Rema 1000 butikk, møbelbutikk, tannlege, fysioterapi eiendomsmekler og en finansinstitusjon. Utbygger ønsker å supplere senteret med ytterligere 3340 m2 forretningsareal med et bredere varetilbud og service. I tillegg foreslås 10-13000 m2 nytt boligareal og ny barnehage. Eksisterende forretningslokaler utenfor planområdet utgjør 3700 m2 (må kontrollregnes) I henhold til forslag til ny kommuneplan for Bergen kan detaljhandel på inn til 7500 m2 etter nærmere analyser etableres i lokalsenteret på Wergeland. 2 EKSISTERENDE OG PLANLAGT UTBYGGING y pp g # # Forretningsareal innenfor en radius på 200m fra bybanestoppet I eksisterende forretningsbygg i senteret på Wergeland finnes allerede 2125 m2 handelsareal : Dagligvarer Apotek Brød/konditor Til sammen 1735 kvm 240 kvm 150 kvm 2125 kvm Eksisterende forretninger utenfor planområdet I tilknytning til veikrysset ligger en rekke spesialforretninger og service på til sammen 3000 m2 (GAB), målt ut fra omriss på kart.. Der finnes to små restauranter, en kioskbutikk, en frisør, en fotograf, arkitektkontor data/elektrovirksomhet, jernvarehandel og en ballongbutikk. Fana sparebank med tilhørende kontorer er lokalisert i tidligere kinolokaler. Lokalene er i hovedsak bygget som forretningslokaler, men dagens utnyttelse varierer.
Planlagt utbygging Utbygger ønsker å utvikle Wergeland senter som et lokalsenter med et bredere vareutvalg enn i dag når området blir etablert som knutepunkt og nytt bybanestopp. Forslaget innebærer ikke økning av arealet til dagligvarer. Nye handelsaktiviteter som ønskes inn i senteret Sport 400 kvm Klær/mote 350 kvm Jernvarer 500 kvm Barneklær 250 kvm Leker 200 kvm Gullsmed 100 kvm Begravelsesbyrå 150 kvm Frisør 100 kvm Blomster 100 kvm Mobil/Data 150 kvm Belysning/interiør 350 kvm Helsekost 70 kvm Kiosk/ Hurtigmat 100 kvm Pizzarestaurant 100 kvm Zoo 150 kvm Tv/parabol 70 kvm Eiendomsmegler 200 kvm Total planlagt 3340 kvm Eksisterende innenfor senteret 2125 kvm Totalt innenfor senteret 5465 kvm Forretninger utenfor senteret 3000 kvm SUM forretningsareal 8465 kvm Utbygger arbeider med to alternative utnyttelsesgrader for området som kan gi mellom 150og 200 nye boliger dvs mellom 300 og 400 nye beboere. I tillegg legges til rette for ny barnehage og kontorer Nytt Alt 1 Nytt Alt 2 Bolig 12870 10950 Eksisterende innenfor planområdet Eksisterende utenfor planområdet SUM forretnings areal Barnehage 1350 750 Kontor 4600 5550 1800 Detaljhandel 3340 3340 2125 3000 8465
2.1 Planmessige forutsetninger Handelsanalysen utarbeides på bakgrunn av forslag til kommuneplan for Bergen 2006-2017 datert 29.november 2006 som har vært lagt ut til offentlig ettersyn. Wergeland er avmerket på arealplankartet som S 11. Bestemmelse 16 Handel og senterstruktur sier: I lokalsentra og følgende senterområder langs bybanen: S11, 12, 14, og 15 tilpasses detaljhandel med bruksareal inn til 7500 m2 etter nærmere analyse. Forslag til kommuneplanen ønsker moderat tilgjengelighet med bil til knutepunktene som i hovedsak skal betjenes med kollektivtransport. Kommuneplanforslaget har bestemmelse om at parkeringsnorm for indre by skal gjelde for Wergeland. Samtidig har kommuneplanen et ønske om fortetting spesielt innenfor en radius på 200 m fra bybanestopp. I 20 i bestemmelsene lyder: : For bybanestopp mellom Danmarksplass og Paradis (S11, 12, 14, 15, 37) kan opp til 6 etasjer vurderes for enkeltbygg. 2.2 Forslag til analyse I denne analysen vil vi vurdere Om kundegrunnlaget for handelsutvidelsen Om tiltaket vil får konsekvenser for handel i andre sentra. Om tiltaket medfører høyere bilbruk og redusert kapasitet på veinettet og kryss 2.3 Kundegrunnlaget Kundegrunnlaget til en handelsvirksomhet kan beregnes teoretisk eller defineres ut fra, lokalkunnskap, kulturelle grenser eller undersøkelser. Teoretisk kan men beregne kundegrunnlaget som 1) de som har aktuell dagligvare forretning som nærmeste tilbud innen gangavstand, eller 2) de som har aktuell forretning med større vareutvalg innenfor kortest kjøreavstand. For dagligvarehandel og lokalbutikker er kundegrunnlaget ( befolkningen) som bor innenfor rimelig gangavstand av stor betydning. For handlende som bruker bil kan parkeringsmulighetene, vareutvalg og andre faktorer være mer avgjørende en avstand når men velger handlested. Mange handler i forbindelse med arbeid eller der man henter/bringer barn til barnehage eller fritidsaktiviteter. Forretninger langs sterkt trafikkerte veier kan trekke til seg en del kunder som reiser til fra jobb eller fritidsreiser. Sjeldenvarer kan trekke til seg kunder fra et større regionalt oppland.
2.3.1 Kundegrunnlag innenfor gangavstand 1474 bosatte og 1109 arbeidstakere har i dag Wergeland som nærmeste dagligvareforretning. Ved utvikling av knutepunktet vil man få 300-400 nye bosatte, en betydelig økning i antall arbeidstakere.
2.3.2 Kundegrunnlag innenfor bilavstand 7079 bosatte og 5050 arbeidstakere har Wergeland som nærmeste senter for detaljhandel med et mer sammensatt vareutvalg. Avstandene er så store at en større del av de som bor eller arbeider utenfor rimelig gangavstand vil benytte bil. En del vil benytte sykkel. 2.3.3 Kundegrunnlag ut fra lokalkunnskap De som driver handelsvirksomhet på Wergeland opplyser at en del av deres kunde kommer fra lokalområdet. Mange handler på vei hjem fra jobb fordi de synes det er praktisk og hyggelig å handle der. En stor del av kundene bor på Natlandsfjellet, Fantoft, Paradis og Landås. Wergeland jernvarehandel har et regionalt kundegrunnlag som også handler dagligvarer.
2.3.4 Fremtidig kundegrunnlag Kundegrunnlaget innenfor gangavstand vi øke med 3-400 personer som følge av fortetting. Bybanestoppet vil kunne gi flere kunder som handler på vei til/fra arbeid og fritidsaktiviteter. Etablering av ny barnehage, større vareutvalg, flere arbeidsplasser innenfor planområdet og i næringskorridoren vil øke kundegrunnlaget. Trafikkberegninger viser at forbipasserende biltrafikk i Fageråsvegen vil øke fra 5700 ÅDT i 2000 til 7400 ADT i 2015. Biltrafikken i Inndalsveien forbi området vil øke fra 21 900 ADT i 2000 til 24 600 ÅDT i 2015. ÅDT 2000 inkludert trafikk fra Wergeland terrasse. Røde trafikktall er summen av ÅDT fra Contram-modellen og økningen i ÅDT fra området. Blå trafikktall er økningen i ÅDT fra området fra dagens situasjon til framtidig situasjon med utbygging. ÅDT 2015 inkludert trafikk fra Wergeland terrasse. Røde trafikktall er summen av ÅDT fra Contrammodellen og økningen i trafikk fra området. Blå trafikktall er økningen i ÅDT fra området fra dagens situasjon til framtidig situasjon med utbygging.
2.4 Konsekvenser for handel i andre sentra Wergeland ligger nær Bergen sentrum og konkurrerer med lokale dagligvareforretninger i nærheten og større lokalsentra som Sletten, Solheimsviken og Nesttun. Handelslekkasje i forhold til kjøpekraften i lokalområdet kan beregnes ut fra det vi vet om kjøpekraften i området og hva som blir omsatt i området. Kjøpekraften beregnes ut fra forbruk pr person i Bergen kommune, multiplisert med antall beboere innenfor rimelig gangavstand og bilavstand ( sykkelavstand). Dekningsgraden sier noe om det er handelslekkasje eller om det er handelsoverskudd, d.v.s. om forretningsområdet trekker til seg kunder fra et større handelsomland. Dekningsgrad = 100% * omsetning/ bosatte * kjøpekraft pr. person 2.4.1 Antall innbyggere i Bergen 2005 239 209 personer bodde i Bergen pr 01.01.2005 Kilde SSB 2.4.2 Omsetningstall Bergen kommune 2005 Varetype Forbruk totalt Forbruk pr innbygger 52 Detaljhandel og reparasjon 17 657 451 000 73 816 av varer 52.4 Butikkh. med andre nye varer (jernvarer, møbler) 8 037 152 000 33 599 Kilde SSB 2.4.3 Omsetningstall Wergeland 2005 Varetype Omsetning totalt Omsetning pr innbygger 52 Detaljhandel og reparasjon 183 068 000 73 816 av varer 52.4 Butikkh. med andre nye varer (jernvarer, møbler) 27 451 000 33 599 Kilde SSB Omsetningstallene er beregnet ut fra postnummer og inkluderer omsetningen til all detaljhandel innenfor og utenfor det aktuelle planområdet. Dagligvareomsetningen i Rema 1000 forretningen i 2005 utgjør 68 % av den totale omsetningen i området. 2.4.4 Kjøpekraft Wergeland 2005 Varetype Kjøpekraft innen for gangavstand Kjøpekraft innenfor bilavstand (sykkelavstand) 1474 bosatte 7079 bosatte 52 Detaljhandel og reparasjon 108 804 784 522 543 464
av varer 52.4 Butikkh. med andre nye varer (jernvarer, møbler) Kilde SSB 49 524 926 237 847 321 2.4.5 Dekningsgrad Wergeland Varetype 52 Detaljhandel og reparasjon av varer 52.4 Butikkh. med andre nye varer (jernvarer, møbler) Kilde SSB Dekningsgrad innen for gangavstand Dekningsgrad innenfor bilavstand( sykkelavstand) 168% 35% 55,4% 11,5% I forhold til kundegrunnlaget innefor gangavstand har Wergeland en dekningsgrad på 168%. Det betyr at området trekker til seg en høy andel eksterne kunder. Ser vi på dekningsområdet innenfor bilavstand (sykkelavstand) er dekningsgraden ned i 35% og har en høy handelslekkasje når vi tillegg må regne med at en stor del av kundegrunnlaget kommer fra den forbipasserende trafikken. 2.4.6 Konsekvenser for nærbutikker og dagligvarehandel Wergeland konkurrerer med disse nærbutikkene 1)Hope Matsenter i Inndalsveien 2)KIWI Landås og Landåstorget 3)Sletten senter Disse forretningene ligger utenfor rimelig gangavstand til Wergeland. Fotgjengere vil fortsatt foretrekke den forretningen som ligger nærmest. Innenfor rimelig bilavstand er handelslekkasjen stor og potesialet for å trekke til seg flere kunder til stede. Når man først sitter i bil er imidlertid terskelen for å kjøre forbi nærmeste forretning ikke så stor. Da vareutvalget i fremtiden vil bli større, kan dette trekke til seg flere kunder som i dag bruker andre nærbutikker. 2.4.7 Konsekvenser for lokalsentra med større vareutvalg Wergeland konkurrer med disse større lokalsentra med større vareutvalg: 1) Sletten senter 2) Solheimsviken/Danmarksplass 3) Fjøsanger Med større vareutvalg, god tilgjengelighet med bybane og bil vil senteret kunne konkurrere om kundegrunnlaget til disse sentrene. 2.4.8 Konsekvenser for eksisterende forretninger i nærområdet I dag er det en rekke eldre forretningslokaler på gateplan i Minde Alle og Inndalsveien. Samlet areal utgjør ca 3000 m2. Lokalene inneholder en bank, ulike typer sjeldenvarer, spesialvarer, kioskvarer og kafeer.
Wergeland jernvare som i dag ligger på andre siden av Fageråsveien ved rundkjøringen, ønsker å flytte inn i det nye senteret. Ledige lokaler blir da disponibel for annen virksomhet. Det er vanskelig å si hvilke konsekvenser tiltaket får for virksomhetene i de eldre forretningslokalene. Forretningene vil ha fordel av å kunne eksponere seg gjennom butikkfasadene overfor forbipasserende trafikk. Biltrafikken vil være en barriere i forhold til å trekke kunder fra bybanestoppet og handelssenteret ned til de eldre forretningen. Ved fortsatt satsing på sjeldenvarer og spesialvarer som kan være et supplement til det nye senteret vil eksisterende forretningsområdet være levedyktig og kunne dra fordeler av samlokaliseringen. Potensialet for eksisterende forretninger kan dessuten påvirkes av fremtidig utvikling av næringskorridoren. 2.4.9 Konsekvenser for trafikk Tiltaket vil medføre i henhold til Contram - beregninger for 2015 en trafikkskapning på 2390 kjøretøy til og fra senteret. Angående dimensjonering av vegnettet i forhold til trafikkøkningen, henviser vi til egen trafikkutredning. Trafikken vil være en barriere mellom senteret og eksisterende forretninger i området. Barrieren er størst mellom Minde Alle og Fageråsveien. 2.5 Oppsummering Analysen gjelder utvidelse av forretningsarealet ved Wergeland med 3340 m2 slik at samlet areal i senteret blir 5465 m2. Utvidelsen omfatter ikke dagligvaretilbudet, men annen detaljhandel som gir senteret et bredere vareutvalg. Senteret vil ligge i nær tilknytning til planlagt bybanestopp. Nye boliger, ny barnehage, nye arbeidsplasser vil gi økt kundegrunnlag. Kundene vil være en blanding av kollektivreisende som bor i lokalområdet, arbeidstakere i området, foreldre som henter og bringer barn i i barnehagen og bilkunder som reiser forbi eller har senteret som reisemål. Eksisterende bank, sjeldenvare forretninger og kafeer på andre siden av gaten vil kunne være et supplement til varetilbudet i senteret selv om trafikkårene vil være en barriere. Barrieren vil bli størst mellom krysset med Minde Alle og Fageråsveien. Eksisterende forretninger vil ha fordeler av å kunne eksponere seg gjennom fasadene mot forbipasserende trafikk og vil kunne dra nytte av økt aktivitet i det nye senteret.
Området ligger nær Bergen sentrum og andre nærbutikker og lokalsentra. Generelt vil forretninger i sentrumsnære områder ha en vesentlig handelslekkasje i forhold til lokalområdet. Når vareutvalget i det nye senteret øker, er det sannsynlig at konkurrerende nærbutikker og lokalbutikker blir berørt av konkurransen. Tiltaket er i samsvar med kommunens mål om å fortette og styrke lokalsentra langs bybanetraseen. Forretningsarealet i senteret på 5465 m2. vil ligge godt under 7500 m2 som er kommunens anbefaling for knutepunktet. Tar man med forretningsarealene utenom planområdet, på andre siden av veien, vil det samlete arealet ligge på 8465 kvm. Hvorvidt eksisterende forretningsarealer blir berørt av det nye senteret, vil være avhengig av om de vil fungere som et supplement til det planlagte senteret ved f.eks å tilby sjeldenvarer eller spesialvarer som et tillegg til tilbudet i senteret. Eksisterende forretningsareal vi også kunne få en rolle som serviceområde for en mulig utvikling i tilgrensende næringskorridor.