Førstegangsbehandling av Solvik feriehjem detaljplan

Hvaler kommune Saksnr 2012/2387 - Detaljplan for Denofa-hytter, Solvik - Doknr 23 Arkivkode L12 Saksbehandler Anna Karin Hellstrøm Behandlingsrekkefølge Utvalg Møtedato Utvalgssak nr Utvalget for miljø og teknikk 26.02.2014 25/14 Førstegangsbehandling av Solvik feriehjem detaljplan Sammendrag Denofas Feriehjem eies av Denofas fagforening. Feriehjemmet har de seneste årene vært lite brukt, bl a som konsekvens av nedbemanning og omstrukturering av Denofas fettproduksjon i Fredrikstad i løpet av det siste tiåret. Fagforeningen ønsker å fradele de fleste av hyttene og kun beholde noen få av hyttene og fellesbyggene. Det kreves reguleringsplan for fradelingen ettersom det meste av feriehjemmet ligger i 100-metersbeltet. Administrasjonen anbefaler at planforslaget omarbeides noe og at det deretter legges ut til offentlig ettersyn. Saksopplysninger Planområdet er på totalt 128,7 daa (land og sjø) og ligger på Kirkøy i Hvaler kommune. Planen avgrenses av eiendomsgrenser og er lagt litt ut i sjøen for å få med kystlinjen og bruken av de landnære sjøarealene. Planområdet omfatter tilkomstvei Vinterstødalen til Urdalsveien. Planområdet ligger ca 7,5 km fra Skjærhalden. Planforslaget er utarbeidet av Rambøll Norge AS på vegne av tiltakshaver Denofa Fagforening. Varslingsperioden for planarbeidet var i januar-februar 2013. Solvik Feriehjem er kollektivt feriehjem for medlemmer av Denofa Fagforening. «Borge Sanitetsforening kjøpte eiendommen Solvik av P.H. Abrahamsen 30.mai 1918. De drev stedet som feriekoloni frem til 1954 da eiendommen ble kjøpt av Denofa fagforening. På eiendommen var det et hovedhus i 2 etasjer, et bryggerhus og en låve. De første hyttene ble satt opp våren 1957 og de 4 siste hyttene ble bygget i 1967. Alle hyttene er like og tegnet av Fredrikstadarkitekten Aksel Fronth. Hensikten med planarbeidet er å beholde dagens bebyggelse, fordele tomter for de enkelte bygg og legge til rette for fradeling og salg. Alle viktige fellesområder og turveier ønskes opprettholdt og forbedret, og området ønskes gjort enda mer tilgjengelig for allmennheten. Eksisterende hytter innenfor 100 m-beltet ønskes opprettholdt med sin nåværende plassering og med mulighet til en begrenset utvidelse for å muliggjøre installasjon av våtrom og en integrert bod. Hyttene har et karakteristisk preg fra sin tid og som del av et kollektivt anlegg. Dette ønskes opprettholdt som et historiefortellende element. Denofas feriehjem er et av flere hytteanlegg på Hvaler som eies av fagforeninger. Samfunnet går i retning av at disse ferieanleggene blir mindre og mindre brukt. Det blir alt vanskeligere å drifte anleggene basert på dugnadsarbeid. Planavdelingen ser for seg flere forespørsler fra andre feriehjem om fradeling. Dette er den første saken, og vil på den måten danne presedens for andre saker som kommer. Vedlegg Planbeskrivelse 11.02.14 Plankart 11.02.14

Bestemmelser 11.02.14 Innkomne merknader Dok. nr. Avsender Dato Sammendrag 31.01.2013 Norsk Maritimt Museum Planen omfatter i hovedsak landnære og grunne arealer i sjø. Museet er ikke kjent med marine kulturminner eller stort potensial for slike på stedet. Norsk Maritimt Museum minner om meldeplikten ved funn av kulturminner. «Dersom det under arbeid i sjøen oppdages kulturhistorisk materiale som kan være vernet eller fredet (for eksempel vrakdeler, keramikk, bearbeidet flint, glass, krittpiper eller annet), må arbeidet straks stanses og museet varsles, jfr.kml 14 tredje ledd. Tiltakshaver plikter å underrette den som skal utføre arbeidene om dette, men står også selv ansvarlig for at det blir overholdt.» NMM har ellers ingen innvendinger til reguleringsplanen. 08.02.2013 Kystverket Kystverket Sørøst har ingen merknader til oppstart av planarbeidet. 14.02.2013 Fiskeridirektoratet Fiskerimyndighetene er ansvarlige for forvaltningen av de levende marine ressursene, fiskerinæringen og kontroll med akvakulturnæringen. Fiskeridirektoratet skal ivareta interessene i det regionale og den lokale planarbeidet. Innenfor planområdet er det et sjøareal som er vist som låssettingsplass for fiskerne. Når det gjelder låssettingsplasser så er disse nå revidert og finnes i Fiskeridirektoratets kartverktøy, kystnære fiskeridata. Viktige marine naturverdier, som ålegressenger og bløtbunnområder er registeret i Marine Naturtyper. Dette må også tas hensyn til i planprosessen. Kaste- og låssettingsplass er vist i kommuneplanen innenfor planområdet. Denne plassen er imidlertid ikke tatt med i Fiskeridirektoratets oppdaterte oversikt over kasteog låssettingsplasser. Derfor er den heller ikke tatt med i reguleringsplanen. Ålegresseng som er en viktig naturtype er omtalt i planbeskrivelsen og vist i planen med hensynssone 560 bevaring av natur. 12.02.2013 Østfold Fylkeskommune Generelt Naturverdier, kulturminneverdier og rekreasjonsverdier i kystsonen skal forvaltes som en ressurs av nasjonal betydning. I følge kystsoneplanen for Østfold skal det ikke foretas bygningsmessige inngrep i områder synlige fra sjøen. 100-meteres beltet langs sjøen skal som hovedregel skjermes for all type utbygging. Det er etter Østfold Fylkeskommunes akseptabelt å tillate et lite tilbygg på hver hytte for innpassing av våtrom og bod av nødvendig størrelse. Det forutsettes at planen ikke åpner for utbygging utover dette. Det bør kunne vurderes om den mest eksponerte av hyttene kan fjernes og eventuelt erstattes med en ny på et annet sted innenfor akseptable rammer. Friluftshensyn og utearealer Allmenhetens tilgang til området bør styrkes gjennom tilrettelegging av stier, parkering og eventuell kystledhytte. Det må legges til rette for god adkomst til de ubebygde områdene nord for hytteområdet og strandsonen må være åpent tilgjengelig for allmenheten. Dette forutsetter at tomtegrensene trekkes tilbake fra strandlinjen så lang det er praktisk mulig. Tomtestørrelser Størrelsen på tomtene bør stå i forhold til ønsket om å bevare små hytter. Viktige grønnstrukturer som sikrer bevaring av vegetasjonsbildet bør ligge på grunneiendommen. Reguleringsbestemmelser Det bør utarbeides gode bestemmelser for hyttestørrelser, vegetasjonsbevaring og terrengbevaring. Hyttenes eksteriør bør bevares så langt det er mulig, og egne reguleringsbestemmelser bør om dette bør tas med i planen. Hensyn til landskap og natur Det forutsettes at planen ikke kommer i konflikt med viktige landskapsområder og kaste- og låssettingsplasser, og lokalt viktig ålegresseng. Eksisterende vegetasjon bør bevares i størst mulig grad gjennom bestemmelser, og følges opp av grunneieren og kommunen. Kulturminner Fylkeskonservatoren bemerker at hyttene i dag ikke omfattes av noen form for vern.

Områdets helhetlige karakter, og denne form for feriested for industriarbeidere er også en del av kulturhistorien. Fylkeskonservatoren er derfor av den oppfatning at eksteriøret på hyttene i størst mulig grad bør beholdes med den opprinnelige utforming og farge, men at det kan tillates begrenset utvidelse for våtrom, som tar hensyn til det arkitektoniske preget. De kulturhistoriske sammenhengene bør komme fram av planbeskrivelsen. Det er ikke kjent automatisk fredete kulturminnes som har behov for særlig vern i planområdet. «Dersom det under anleggsarbeider treffes på automatisk fredede kulturminner, eksempelvis i form av helleristninger, brent leire, keramikk, flint, groper med trekull og eller brent stein ect., skal arbeidet øyeblikkelig stanses og fylkeskonservatoren varsles, jf. Lov om kulturminner av 9. juni 1978 nr. 50 (Kulturminneloven) 8.» Konsekvensutredning Fylkeskommunen har ingen innvendinger til vurderingene gjort vedrørende konsekvensutredning. Da det ikke utarbeides konsekvensutredning må planbeskrivelsen på en tilfredsstillende måte redegjøre for alle forhold som er relevante for vurdering av planen. Det legges vekt på å gjøre minst mulig inngrep innenfor 100-metersbeltet. Påbygg med våtrom og bod kan gjøres etter retningslinjer gitt i planen. Hyttenes eksteriør ønskes å ivaretas eller tilbakeføres til det originale. Tomtestørrelsen er ikke større enn 1 dekar, og gir hovedeiendommen større mulighet til å bevare terrenget og vegetasjonen. Ålegresseng ligger innenfor planområdet og skal bevares. Allmenhetens tilgjengelighet er sikret gjennom stier, parkering og eventuell kystledhytte. Øvrige kommentarer vurderes å være innarbeidet i planforslaget i tilstrekkelig grad. 05.02.2013 Statens Vegvesen Reguleringsplanen vil føre til økt trafikk til friområde og badeplasser. Statens vegvesen kan allikevel ikke se at reguleringsplanen vil ha særlige trafikale konsekvenser for fylkesvegnettet, og har derfor ingen merknader til det foreslåtte planarbeidet. 28.02.2013 Fylkesmannen i Østfold Det er i utgangspunktet byggeforbud i 100-metersbeltet og det skal gjennom planlegging av eventuelle tiltak tas særlig hensyn til bland annet naturmiljø, friluftsliv og landskap. Statlige planretningslinjer skal sikre vurdering av arealbruken langs sjø en i et helhetlig og langsiktig perspektiv, og statlige planretningslinjer for differensiert forvaltning av strandlinjesonen langs sjøen. Dette innebærer at landskapsinngrep ikke skal tillates på arealer som har betydning for friluftsliv, naturmangfold og landskap. Utvidelse av eksisterende bebyggelse skal skje i retning bort fra sjøen. Tomteopparbeiding skal skje slik at inngrep og ulemper blir minst mulig. Det skal legges vekt på å finne løsninger som bedrer eksisterende situasjon for landskap og allmenn tilgang til sjøen. Alternative plasseringsmuligheter skal alltid vurderes før bygging tillates. Ytterligere privatisering og gjentetting av strandarealer skal unngås. Østfold fylkeskommune har vedtatt kystsoneplan for Østfold hvor det bland annet er gitt mål for kystbebyggelsen. Det står at tilbygg i 100 metersbeltet må begrenses til et minimum. Fylkesmannen tar utgangspunkt i byggeforbud i området, og mener at det ikke ligger til rette for noen særlig utvidelse av den totale bygningsmassen på stedet. Mindre tilbygg for å få plass til bad/våtrom kan vurderes ved innlegging av offentlig avløp. Tilbyggene bør legges i bakkant av hytta. Det er viktig at den eksisterende hyttebebyggelsen kartlegges med bland annet areal og høyde for deretter å lage reguleringsbestemmelser tilpasset hver hytte. Fylkesmannen mener det ikke blir riktig å lage en felles maksgrense for alle hyttene, med mindre de eksisterende hyttene er svært like i størrelse og ligger nær maksimalgrensen i dag. Dersom det er ønskelig med noen større hytter må dette gå på bekostning av annen bebyggelse eller tiltak på eiendommen som fjernes for å redusere nedbyggingen og privatiseringen i strandsonen. Eventuell fradeling av tomter til de eksisterende hyttene bør begrenses i areal, slik at mesteparten av arealet kan fremstå som utmark på en større eiendom. Også når det gjelder brygger og båtplasser må det redegjøres for eksisterende situasjon, med mindre det fører til forbedring og opprydding i eksisterende situasjon bør det ikke legges til rette for flere båtplasser i området, da dette ikke er i samsvar med kommuneplanens arealdel. Det må tas hensyn til de ukjente naturverdiene i kilen. Planen må utarbeides med klare henvisninger til overordnede planer og styringssignaler. Forholdet til krav om konsekvensutredning må tydeliggjøres. Følgende temaer vurderes også som viktige i planområdet:

Barn og unge, medvirkning og levekår Estetisk utforming Universell utforming Grønnstruktur Naturmangfold Samfunnssikkerhet Planområdet ligger i stor grad innenfor 100-metersbeltet og har bygge- og deleforbud. Fritidsboligene som ligger i det aktuelle området ble bygget i 1960 årene, og er like i utforming. Hyttene innehar ikke våtrom og bod. For å heve standarden på fritidsboligene er det ønskelig å utvide hyttene. Fylkesmannen sier i sin uttalelse følgende: «Utvidelse av eksisterende bebyggelse skal skje i retning bort fra sjøen.» Romløsningen i hytta og det opprinnelige eksteriøret legger føringer for hensiktsmessig tilbygg, og en utviding av hyttene vil derfor skje avhengig av hyttas romløsninger og terrenget omkring hytta. Tilbyggsløsningen skal vurderes i hvert enkelt tilfelle og legges hensiktsmessig i terrenget. Landskap og vegetasjon er søkt opprettholdt ved å legge store deler av grøntarealet på hovedbølet. Tomtene tilhørende hyttene vil derfor holdes under 1 dekar. Det er ønske om å opprettholde og utbedre brygger og båtplasser, for å gi hver fritidsbolig mulighet for båtplass inntil en viss størrelse. Øvrige kommentarer vurderes å være innarbeidet i planforslaget i tilstrekkelig grad. 06.02.2013 Nabo Arne Støver Nabo har savnet orientering tidligere i saken. Nabo viser til at adkomst til Solvik feriehjem går via gnr. 15 bnr. 42. I oppstartsvarselet nevnes ikke adkomst over nabos eiendom, men det kommer frem at adkomst til planområdet skjer via Urdalsveien. Nabo mener at det har blitt en betydelig økning av biltrafikk gjennom eiendommen. Det nye forslaget vil forringe eiendommen ytterligere. Denofas fagforening skal tidligere ha tillatt familien Nordal å passere over eiendommen med bil, men nabo har ikke blitt spurt. Det vises til tidligere korrespondanse, en forliksbestemmelse datert 15. september 1971. Forlik: «All stans av motorkjøretøyer på Støvers eiendom G.nr 15 bnr 42 må ikke finne sted. Solvik feriehjem forplikter seg til å opparbeide snuplass på sin egen eiendom for eventuell av og pålessing. Snuplassen skal ikke brukes som parkeringsplass så lenge leiekontrakten med Arne Urdal (Gnr15 bnr 9) om parkeringsplass er gyldig. Snuplass med tilførselsvei må være opparbeidet innen 1. juli 1972. Solviken feriehjems styre forplikter seg til å gjøre kjent for medlemmene om forlikets innhold.» Med salg av fritidsboliger må man regne med en marginal økning av biltrafikk langs Vinterstøveien. Økningen antas å være så liten at det ikke bør være til sjenanse for nabo. Dennes hytte ligger dessuten høyt oppe på fjellet ca 25 m høyere enn veien, mens veien ligger nede ved fjellfoten ca 55 m fra hytta. Det ble i 1972 inngått et forlik som ga fagforeningen rett til bruk av veien på visse vilkår, og dette forutsettes opprettholdt. Eventuell bruk av veien for annen nabo (fam. Nordal - gnr 15, bnr. 15) er ikke opp til fagforeningen å kommentere. Hjemmelsgrunnlag Plan- og bygningsloven 2008 kapittel 12 gir rammer for innholdet i og behandlingen av reguleringsplaner. Vurdering Allmennhetens interesser av området som friluftsområde I planen er det et mål å opprettholde friområder/friluftsområder, stier og tilkomst for allmennheten, samt forbedre tilgjengeligheten til disse og legge til rette for enda bedre kvalitet på eksisterende badeplasser og fiskeplasser i området. Størrelsen på tomtene som skal fradeles er ikke gjort større enn at det går an å ferdes på egnede stier mellom hyttene slik som i dag og hele veien langs sjøen uten å oppleve at man er til sjenanse. Parkeringsmuligheter ønskes tilrettelagt for allmennheten, og planen legger opp til at dette kan skje i eksisterende parkeringsanlegg P1 langs tilkomstveien. Det er fokus på å beholde de trygge omgivelsene og de kvalitetene som er etablert innenfor planområdet, slik som balløkke, lekeareal, badeplass med opparbeidet badetrapp og vannsklie, skogarealer, stier,

strender for lek og oppdagelser og brygger hvor man kan fiske krabber. Disse fellesarealene vil også være tilgjengelige for allmennheten. Arkitekt Fronths hytter som verneverdig kulturmiljø Arkitekt og kunstner Aksel Fronth (1925-2000) fra Fredrikstad var en anerkjent arkitekt som har tegnet en rekke bygninger over hele Norge. Han er mest kjent for en rekke kirker. Hyttene på Denofas ferieanlegg er tidstypiske i sin enkle utforming med asymmetrisk tak. Fylkeskonservatoren uttaler følgende: «Områdets helhetlige karakter, og denne form for feriested for industriarbeidere er også en del av kulturhistorien. Fylkeskonservatoren er derfor av den oppfatning at eksteriøret på hyttene i størst mulig grad bør beholdes med den opprinnelige utforming og farge, men at det kan tillates begrenset utvidelse for våtrom, som tar hensyn til det arkitektoniske preget.» Arkitekt Aksel Fronth plasserte hyttene i terrenget slik at de fikk en god plassering og uten at den enkelte hytte stengte for andres utsikt. Arkitekturen søkes nå bevart og gjeninnført gjennom planbestemmelsene. Disse knytter tilbygg opp til eksemplifiserte løsninger som er utarbeidet på forhånd. De stiller i tillegg krav om at tidligere «feilgrep» ved endring av kledning, vinduer samt bygging av dårlig tilpassede verandaer må tilbakeføres til originalt preg før det gis tillatelse til tilbygg. Hyttenes størrelse Arkitekt Fronths hytter er i dag på 42 kvm. Mønet er ca 3,5 m over gulvnivå. Det foreslås en utvidelse inntil 55 kvm. Utvidelsen er begrenset i størrelse og hyttene vil også etter maks utvidelse være små. Maks mønehøyde over gjennomsnittlig terreng forslås til 5,0 m, noe som er i samsvar med hyttebestemmelsene i kommuneplanen. Lavere maks mønehøyde vil kunne gjøre god terrengtilpasning vanskelig da terrenget rundt hyttene er kupert og selve hytta ofte er plassert på toppen av små koller. Administrasjonen anser at de foreslåtte grensene for hyttene er et riktig kompromiss mellom hensynet til allmennhetens ferdsel og hytteeiernes ønske om innlagt VA og noe større plass. Adkomst og parkering I dag kjører brukerne fram til området og laster av bagasje for deretter å kjøre tilbake til felles p-plass for parkering. Planen viser nå at denne plassen kan nyttes som kombinert plass for allmennheten og gjesteparkering for hyttene, mens hytteeierne parkerer egen bil på fellesanlegg inne på området (P1-2). Veien inn til Solvik fra P1 er smal og av meget enkel standard. Den reguleres ikke inn en markant endring av veistandarden da det ikke er krav i plan- og bygningsloven om ordinær veiadkomst til hytter. Planen åpner kun for en enkel oppgradering av veistandarden, men det blir f eks ikke tatt høyde for at veien skal heves for å unngå at den kommer under vann ved ekstrem stormflo. Brygger Det har siden lang tid tilbake vært brygger ved feriehjemmet. Felles båt eller egen båt var lenge den vanligste måten å reise til Solvik fra Fredrikstad. Det legges opp til båtplass for en liten båt til hver av hyttene som skal fradeles og båtplasser for fellesanlegget. Bryggene plasseres der det i dag allerede er brygger og utformes på en måte som ikke skader verneverdige naturtyper som ålegress og bløtbunn. Det er en lang brygge med en rekke båtplasser i kilen i planens nordvestlige hjørne. Det er usikkert om denne bryggen er lovlig etablert og området er ikke vist som småbåthavn i kommuneplanen. Grunneier Denofa Fagforening har ingen interesse i brygga. Det er antakelig hytteeiere i nærområdet som har etablert båtplasser i kilen uten avtale med grunneier. Området er i planen vist som friluftsområde, og brygga vil dermed ikke bli lovliggjort via planen. Forholdet til naturmangfoldloven For vurdering er naturmangfoldloven vises det til beskrivelsen. Forslag til endringer av planforslaget På to punkter er administrasjonen uenig med forslagstiller. Derfor foreslås at planforslaget endres noe før det legges ut til offentlig ettersyn. Uenigheten gjelder bygningsmassen og bryggene på det området som ikke skal fradeles samt størrelsen på de tre hyttene som ligger bak 100 m-beltet. Området som ikke skal fradeles I området som ikke skal fradeles finnes hovedhuset, annekset, låven og en rekke uthus/sjøboder. Hovedhuset er innredet med to leiligheter. Annekset og låven er innredet som separate hytter.

Forslagsstiller ønsker at dette regnes som fire vanlige hytter, at en sjøbod kan innredes som kystledhytte og at uthusene kan utvides for å erstatte tapt areal til kystledhytte. Administrasjonen mener at denne bygningsmassen totalt inneholder tre leiligheter/hytter: to i hovedhuset og den tredje i annekset. Det er sannsynliggjort via byggesaksarkivet og annet arkivmateriale at disse tre leilighetene var etablert før plan- og bygningsloven trådte i kraft i 1965. Dermed er de å anse som lovlig etablert. Disse tre leilighetene/hyttene kan innarbeides i planen. Låven er i kommunens arkiver registrert som samlingslokale. Den er på et senere tidspunkt innredet til en separat leilighet/hytte. Administrasjonen mener at denne bruksendringen er gjort etter 1965 og har ikke vært omsøkt. Dermed er låven å anse som en ulovlig etablert hytte. Med et generelt forbud mot nye hytter i kommuneplanen er det ikke riktig å lovliggjøre denne hytta til privat bruk gjennom planen. Antall hytter totalt i planområdet skal også avspeiles i antallet båtplasser (1 båtplass per hytte). Administrasjonen mener også at området nærmest rundt hovedhuset, annekset, låven og bryggeanlegget bør reguleres til fritids- og turistformål, for å markere tydelig at dette området ikke skal fradeles til private hytter. Dermed vil også bruk av bygningsmassen til kystledhytte være i tråd med planformålet. Administrasjonen mener at det ikke bør legges til rette for utvidelse av bygningsmassen i dette området, for at det ikke skal fortettes mer og dermed skape dårligere vilkår for allmennhetens ferdsel. Kystledhytte kan etableres i eksisterende bygningsmasse. Forslagsstiller argumenterer slik for en annen løsning: ««Låven» har vært benyttet til som boenhet i mange år, hvor lenge er dessverre uvisst. Her er det ikke mulig å dokumentere når bruksendring fra felles forsamlingslokale til boenhet skjedde, eller at det foreligger godkjent søknad om dette. Vårt planforslag tar derfor ikke utgangspunkt i lovlighetsgraden, men hva som er den mest naturlige bruken av bygget i framtiden. Vi forstår at administrasjonens holdning baseres på byggeforbudet for nye fritidsboliger. Vi mener det er hensiktsmessig å spørre om hva den egentlige intensjonen med innføringen av byggeforbudet var. Det var vel for å hindre økt privatisering av strandsonen? Vi mener derfor at en videreføring av dagens bruk ikke medfører økt privatisering og at bruk av «Låven» som boenhet ikke påvirker på negativ måte stedets bruk som allment friluftsområde. Å regulere hele eller deler av hovedbølet til næringsformål tror vi ikke er en god løsning. Det vil kunne gi åpning for langt mer intensiv bruk av området enn det som er ønskelig sett fra allmenhetens side. Man vet aldri hvilke intensjoner og ønsker en eventuell ny eier vil ha for hovedbølet, Derfor ønsker vi ikke å skape usikkerhet rundt dette ved å regulere det til næring. Det gir mindre usikkerhet å ha en bestemmelse om mulig kystledhytte innenfor nåværende reguleringsformål, enn å endre til formålet til næring. For å kunne etablere en fullgod kystledhytte og samtidig ivareta litt bodareal for hovedbølet (som ellers vil gå tapt til en kystledhytte) finner vi det rimelig å tillate en liten bodutvidelse.» Hyttene bak 100 m-beltet Av de 14 hyttene som er tegnet av arkitekt Fronth er tre hytter plassert bak 100 m-beltet. Disse tre hyttene ble nylig fradelt og solgt basert på en dispensasjon for fradelingen. Vanligvis er maksimal størrelse for hytter bak 100 m-beltet inntil 90 kvm. Administrasjonen mener disse tre hyttene bør omfattes av de samme bestemmelsene som resten av de arkitekttegnede hyttene og dermed kun få mulighet til utvidelse opp til 55 kvm. De tre hyttene er en viktig del av ferieanlegget som helhet. Av hensyn til verneverdien på anlegget som en helhet bør alle disse 14 hyttene omfattes av de samme bestemmelsene. Ellers vil det helhetlige kulturmiljøet kunne gå tapt ved at noen hytter tillates endret for mye. Forslagsstiller argumenterer slik for en annen løsning: «Vi opprettholder vårt ønske om maks areal for de tre hyttene bak 100-metersbeltet. Bakgrunn for dette er at vi finner det urimelig å kreve vesentlig strengere restriksjoner for disse enn for hytter i kommunen for øvrig. De nye eierne har helt nylig i forbindelse med kjøp av hyttene blitt opplyst av kommunen om at maks tillatte bruksareal for hytter bak 100-metersbeltet er 90 m2. Dessuten ligger disse eiendommene godt tilbaketrukket fra strandområdet og gjemt bak vegetasjon og kommer på ingen måte i konflikt med allmenhetens ferdselsmuligheter og interesser. De to høyestbeliggende er knapt synlige fra sjøen pga vegetasjonen på høydedraget, og den lavestbeliggende er pga terrenget helt usynlig fra sjøen. Området de ligger i blir på ingen måte brukt av allmennheten i dag.»

Konklusjoner Planforslaget bør endres på noen punkter. Ellers er det tilstrekkelig gjennomarbeidet for at det skal kunne legges ut til offentlig ettersyn. Rådmannens forslag til vedtak Planforslaget som består av planbeskrivelse, plankart og bestemmelser datert 11.02.14 legges ut til offentlig ettersyn når følgende endringer er innarbeidet: Området nærmest hovedhuset, annekset, låven og bryggeanlegget reguleres til fritids- og turistformål. Området skal ha tre hytteenheter. Bygningsmassen kan ikke utvides. Bryggene i felt SB 1 og SB 2 begrenses til totalt 17 båtplasser á 3 m bredde hver. Alle hytter markert med byggesirkel i plankartet (Hytter tegnet av arkitekt Aksel Fronth) skal ha lik maks størrelse som hyttene i 100 m-beltet. Administrasjonen gis fullmakt å innarbeide endringene og gjennomføre offentlig ettersyn. Hvaler kommune, 07.02.2014 Dag Willien Eriksen rådmann Behandling i Utvalget for miljø og teknikk 26.02.2014: Utgård (SP) fremmet følgende forslag (1): «Siste kulepunkt i innstillingen slettes» Votering: Rådmannens forslag til vedtak med endringer i forslag (1) vedtatt med 5 mot 2 stemmer (Vauger(AP) og Madsen(AP)) Vedtak i Utvalget for miljø og teknikk 26.02.2014: Planforslaget som består av planbeskrivelse, plankart og bestemmelser datert 11.02.14 legges ut til offentlig ettersyn når følgende endringer er innarbeidet: Området nærmest hovedhuset, annekset, låven og bryggeanlegget reguleres til fritids- og turistformål. Området skal ha tre hytteenheter. Bygningsmassen kan ikke utvides. Bryggene i felt SB 1 og SB 2 begrenses til totalt 17 båtplasser á 3 m bredde hver. Administrasjonen gis fullmakt å innarbeide endringene og gjennomføre offentlig ettersyn.