NYE BOLIGER I SENTRUM: Boligkjøperens preferanser, utbyggerens tilbud, og urbanistens hodepine Berit Nordahl, UMB Berit Nordahl, UMB Sentrumskonferansen, Bergen 2-3 oktober 2013
Boligbygging som drivkraft i sentrumsutvikling Tredelt foredrag: 1. Sentralisering: vekst, flytting og preferanser 2. Utbyggernes respons på etterspørsel: hva bygges i byenes sentrumsnære områder og i knutepunktene? 3. Kritisk skråblikk bygges det for byliv? 2
Norge vokser og har gjort det lenge 3
Vekstregioner faktiske tall & prognoser 2002-2020 4
5
Vi lever i sentraliseringens tidsalder! Vi har sterk vekst: befolkningen har økt med 26500 hittil i år 11 fylker hadde flyttetap 8 fylker hadde flytteoverskudd Vi flytter til sentrumsområder Vi bor tettere Vi BOR mer enn vi ARBEIDER 6
Vi er på flyttefot: 7
Hva oppgis å være grunner til å flytte? Kilde:Ny landsdekkende flyttemotivundersøkelse av 2008 (forrige var i 1972) De viktigste faktorene bak flytting er 1: Arbeid 2: Bolig 3: Sted & miljø og 4: Familie Helse og utdanning spiller (nå) mindre rolle Kjetil Sørlie, Marit Aure,Bjørg Langset Hvorfor flytte? Hvorfor bli boende? Bo- og flyttemotiver de første årene på 2000-tallet Rapport 2012:22 8
Kort gjengitt: begrunnelser for å flytte -1 Tilgang på varer og tjenester Butikker, offentlige tjenester, kulturtilbud & friluftsliv, kunne dyrke særinteresser God kommunikasjon og korte avstander Rask reise til arbeid, kort avstand til venner & slekt, gode kollektivtilbud, nær storby Fysiske forhold ved nærmiljøet Fornøyd med bebyggelsen/strøket, barnevennlig, frisk luft og sol, lite støy og forurensing Sosiale forhold i nærmiljøet Sosial kontroll, god kontakt med nabo og venner, lett å bli akseptert, trafikksikkert, lite kriminalitet Stedstilhørighet og stedsidentitet Eiendom i slekt/famile, Erfaringer og opplevelser, liker sted og natur, identitet knyttet til stedet 9
Kort gjengitt: begrunnelser for å flytte -2 Tilgang på varer & tjenester & aktiviteter Butikker, forretninger Offentlige tjenester God kommunikasjon og korte avstander Rask reise til arbeid Kort avstand venner/slekt Fysiske forhold ved nærmiljøet Fornøyd med bebygg/strøk Barnevennelighet Sosiale forhold ved nærmiljøet Sosial kontroll God kontakt nabo /venner Stedstilhørighet og stedsidentitet Eiendom i slekt /familie Erfaringer, opplevelser Kulturtilbud, kafeer Gode kollektivtilbud Frisk luft, sol, lys, utsikt Lett å bli akseptert Liker type sted og natur Tilgang til friluftsliv Vekt på nærhet til stor by Lite støy, lav forurensing Trafikksikkert, lite kriminalitet Identitet sted, fylke/landsdel Kunne dyrke særinteresser Godt klima NIBR-rapport: 2012:22 10
Litt mer om flytting: Vår tilbøyelighet til å flytte varierer etter livsfase: Arbeidsmotivet er framtredende i yngste livsfase. Mye av dette er sentraliserende flytting. I etableringsfasen blir bolig- og familiemotivene viktig. Storbyomlandene får mye av denne flyttingen. Når familier med barn i skolealder flytter, er det først og fremst steds- og miljømotivene som spiller inn. Når barna flytter ut vender arbeidsmotivene tilbake, på bekostning av bolig- og steds- og miljømotiver. I de to eldste alderfasene er bolig- og steds- og miljømotivene igjen viktig. Familiemotivene er betydelig i alle livsfaser og øker i betydningen med økende alder 11
Hvilke grupper bygges det for? Vår tilbøyelighet til å flytte varierer etter livsfase: Arbeidsmotivet er framtredende i yngste livsfase. Mye av dette er sentraliserende flytting. I etableringsfasen blir bolig- og familiemotivene viktig. Storbyomlandene får mye av denne flyttingen. Når familier med barn i skolealder flytter, er det først og fremst steds- og miljømotivene som spiller inn. Når barna flytter ut vender arbeidsmotivene tilbake, på bekostning av bolig- og steds- og miljømotiver. I de to eldste alderfasene er bolig- og steds- og miljømotivene igjen viktig. Familiemotivene er betydelig i alle livsfaser og øker i betydningen med økende alder 12
HVA BYGGES 13
Ytre kjennetegn ved nye boliger: samtlige nye prosjekter i de 4 storbyene (N=155 boligprosjekter) Bergen Oslo Stavanger Trondheim Alle Snitt pr. kvm i 1000 kr 43,8 49,1 45,5 41,1 46,2 Snitt rimeligste kvm pris i prosjektet Snitt dyreste kvm. pris i prosjektet Snitt samlet pris de rimeligste leilighetene i prosjektet i NOK 1 000 000 37,0 40,9 40,7 41,4 41,2 50,7 59,7 52,5 48,2 54,8 2,6 2,5 2,4 2,1 2,6 Snitt samlet pris de dyreste leilighetene i prosjektet i NOK 1 000 000 5,9 6,5 5,4 5,4 6,0 Kilde: Nye boliger i storbyene. NIBR-rapport 2012:31 14
Spennvidde i prosjektene, kvadratmeterpris - 1 15
Spennvidde i prosjektene, kvadratmeterpris - 2 16
300 250 200 Spennvidden i prosjektene - leilighetsstørrelse i alle prosjektene 150 Storste Minste 100 50 0 17
Hvorfor er det slik: Dette er dels bestemt av kommunene: Alle har (vage) målsettinger om befolkningssammensetning i nye boligområder Noen (Oslo, Trondheim) har konkrete vedtak Dette er dels bestemt av utbyggerne: Med sammensatt leilighetsmiks kan prosjektet rettes mot flere kjøpergrupper/delmarkeder. Dette er viktig for forhåndssalget og Det er viktig ut fra forholdet tomt-bygg. Ikke alle leilighetene kan ligge best til. 18
19
Meklere om leilighetsmix: Vanskelig forhåndssalgbare mellomstore boliger De med penger, som kan velge og som etterspør kvaliteter som terrasse, utsikt, sol, bra tilvalgsmuligheter og slikt utgjør ca 20 % av massen. Mye av boligene som bygges i dag er egentlig rettet mot denne gruppen. Det kan se ut til at vi har glemt de 80 % andre. Dette med leilighetsmix er ikke bare et pålegg fra kommunene men også en forretningside vi kan ikke tømme markedet for de som ligger i det høyeste sjiktet det er risikabelt. Dessuten har vi tro på mangfold. 20
Meklere om hvem som kjøper: ( ) De minste boligene kjøpes ikke sjelden av foreldre som skal leie ut enten til sine barn eller til andre. Mange kjøper som pengeplassering mens barna fortsatt er ganske unge (12-13 år) for å leie ut i en periode. Et grovt anslag er at 50 % av alle boligene som selges til aldersgruppen 20 25 år får bistand fra foreldrene på en eller annen måte. En god 4-roms må være på nærmere 100 kvadrat og kommer da fort opp i beløp opp mot 5 millioner. Et rekkehus på bruktmarkedet med omtrentlig tilsvarende areal fordelt på to etasjer, koster ofte 30 % mindre (3 mill/3.5 mill). 21
HVOR BYGGES HVA? 22
Det bygges i store prosjekter og i mindre Sentrum endres i alle byene: Det bygges gjennom transformasjon, fortetting og knutepunktsutvikling. Det bygges store prosjekter i Oslo indre øst og små prosjekter nesten over alt. Igangsatte boliger i Osloregionen. 2010-2012. Enheten er bygg. Sirkelens størrelse angir antall boliger i bygget. Kilde: Matrikkeldata. Sammenstilt av Bjørg Langset, NIBR 23
Igangsatte boliger i Trondheimsregionen. 2010-2012. Enheten er bygg. Sirkelens størrelse angir antall boliger i bygget. Fokusert utbygging langs kollektivaksen slik kommuneplanen tilsier: Det foregår en utstrakt fortetting: hvor god er den? 24
Igangsatte boliger i Stavangerregionen og Bergensregionen 2010-2012. 25
Kjennetegn ved nye leiligheter i storbyer. Leiligheter i prosjekter lagt ut for salg i perioden 4. kvartal 2010-2. kvartal 2012 Bergen Oslo Stavanger/ Sandnes Trondheim Alle Barnefamilier i området % 38 22 41 38 31 Andel m/10+ barnehager innenfor 3 km 22 99 19 45 64 Andel med 200 m eller mindre til off. transport 54 69 67 61 65 Andel med 300 m eller mindre til off. transport 85 100 89 92 94 Andel med 300 m eller mindre til dagligvare 75 26 68 81 51 N=Leiligheter 980 2828 878 963 5649 26
Hvordan er så kvaliteten når vi ser nærmere på prosjektene? Kvalitet hva er det? Boligkvalitet: boligenes funksjonalitet Bokvalitet: områdets nære omgivelser Bygningen (vi har ikke sett på tekniske kvaliteter men på planløsning) De nære omgivelsene og disse må ses ut fra området boligene ligger i, også for sentrumsnære boliger. Vi har sett på 20 prosjekter i det rimeligste prissjiktet 27
28
Hva fant vi? Bokvalitet: De aller fleste av prosjektene er formet som lamellblokker eller kombinasjon av lamell og åpne gårdsrom jo nærmere sentrum bygget ligger, jo oftere ser vi gårdsromkarakteren. Byggene er ofte seg selv nok. Av 20 undersøkte prosjekter finner vi 8 som i noen grad vektlegger urbane kvaliteter 29
Gildheimsveien 3 ca 5 km fra Trondheim Parallelt stilte blokker i et villa/småhusområde 30
Elgseter gate/udbyes gate i Trondheim sentrum Bybolig med felles gårdsrom på taket av 1 og 2 etasje. God bykvalitet! 31
Åråssvingen 9, Lillestrøm Næring og boliger (lav boligkvalitet i en del) Prosjektet gir lite føringer for videre byutvikling 32
Frydenberg Seljeveien 31, Oslo God boligkvalitet for mange av boligene, men lite bykvalitet (til tross for at det ligger midt i Oslo) 33
Dreieskiva i Kvernerbyen tett på Oslo sentrum Vanskelig område å utvikle. Tett og fysisk skilt fra naboområder. 34
SLUTTORD KAN VI FÅ DET BEDRE TIL? 35
Alle bygger på markedets premisser: Det innebærer noen begrensinger: 3 Uærbødige påstander om kommersielle boligutviklere: Utbyggere er som vann: de går der de tror det er enklest å gjøre forretninger Utbyggere er risikoadverse Bare noen ytterst få skaper egne nisjer Kan politikken legge bedre til rette for at utbyggerne KAN utvikle prosjekter som også gir mer tilbake til sentrum 36
Hvem bygger? Bergen Oslo Stavanger Trondheim Alle OBOS 10 20 29 15 De landsomfattende** 18 26 35 31 26 Andre utbyggere 43 43 34 43 42 Ikke oppgitt utbygger 28 11 2 26 16 Sum 100 100 100 100 100 De landsomfattendes andel av blokkboligbyggingen i 2005 14 13 10 8 12 Leiligheter i prosjekter lagt ut for salg i perioden 4. kvartal 2010-2. kvartal 2012 og 2005 *Kilde: Eiendomsverdi AS og reanalyse av Barlindhaug og Ruud (2008) **NCC, Selvaag, Skanska og Veidekke 37
.sentrum og sentrum Urban: tett sammenhengende bystruktur, finmasket gatenett, høy funksjonstetthet Semiurban: randsonen til en tett bystruktur, grovmasket gatenett (like gjerne integrert i regionalt nett som i lokalt) Suburban: utkanten av sentrum, åpen bebyggelsesstruktur, monofunksjonelt (segregert) Rural også i sentrumsområder: spredt bebyggelse i naturlandskap, (segregert evt. integrert i regionalt nett) 38
Riktig bygningstypologi på riktig sted Riktig dimensjonering av prosjektet Riktig funksjonsblanding Vekte opp bokvalitet, like mye som boligkvalitet Lokalisering, lokalisering og lokalisering: Hvor i sentrum, hvor i området, hvor i bygget 39
Takk for meg! 40