Vestby kommune - Plan, bygg, geodata Utvalgssak Saksbehandler: Bente Lise Stubberud Arkiv: /L12/ 0168 Arkivsaksnr.: 07/1484 Behandling Utvalgssaksnr. Møtedato Plan- og miljøutvalget PLM -25/08 26.08.2008 PLM-25/08 SAMLET SAKSFREMSTILLING - RANDEMFARET 9 MFL. - REGULERINGSPLAN FØRSTEGANGSBEHANDLING Dokumentoversikt Dato Trykt vedlegg til 1. Henvendelse fra adv. Clemetsen ang. diverse tomter Randem 06.03.2007 2. Referat fra forhåndskonferanse 30.05.2007 3. Varsel om igangsetting av planarbeid 28.07.2007 4. Merknad fra Bjørg og Jan Erik Hæhre 08.08.2007 5. Merknad fra Fylkesmannen i Oslo og Akershus 15.08.2007 6. Merknad fra Statens Vegvesen 22.08.2007 7. Merknad fra Akershus fylkeskommune 22.08.2007 8. Merknad fra Hafslund Nett 06.09.2007 9. Foreløpig forslag til regulering 12.10.2007 10. Risiko- og sårbarhetsanalyse av Randemfaret 9 m.fl. 27.12.2007 11. Forslag til regulering av del av Randem, Planbeskrivelse 27.12.2007 PLM 12. Plankart 27.12.2007 PLM 13. Planforslag mottatt - Komplett 29.04.2008 14. Reguleringsbestemmelser, Rådmannens forslag 28.07.2008 PLM SAKSFREMLEGG 1. SAKSOPPLYSNINGER Randem eiendom AS og Vestby hagesenter v/tom Mikkelsen (tiltakshaver) ønsker å sette i gang med reguleringsarbeid av Randemfaret 9 m.fl. Området ligger på hver side av Randemfaret, og grenser til enebolig- og rekkehusbebyggelse, kommunens uteseksjon, sykehjem og kirke. Det er ingen bebyggelse innenfor planområdet. Hensikten med omreguleringen er å kunne flytte den delen av Vestby hagesenter som gjelder drift av grøntanlegg til Randemfaret 9, da den øvrige delen av hagesenteret er lagt ned. Dessuten ønsker tiltakshaver å regulere området for øvrig til bolig, offentlig friområde og felles trafikkområde. Området er på 13.6 daa. og eies av Randem eiendom AS og Tom Mikkelsen. Forslagsstiller er arkitektkontoret Shark AS v/ Egil M. Haugstad. Varsel om oppstart av reguleringsarbeidet ble offentliggjort 1.8.2007 med merknadsfrist satt til 7.9.2007. Det har kommet inn fem merknader. Kommunens kommentar i kursiv: Bjørg og Jan Erik Hæhre har kommet med merknad om at de ønsker å kjøpe areal for å rette opp sin tomtegrense mot sør og øst.
Side 2 av 6 Kommentar: Dette spørsmålet må vurderes når planen evt. er vedtatt. Slik planforslaget foreligger, vil det ikke være mulig å avse et så stort område som de ønsker, da det vil komme i konflikt med foreslått regulert felles adkomst. Tiltakshaver foreslår at området mellom ny og regulert felles adkomst og gnr. 8 bnr. 186 kan tillegges Hæhres eiendom. Fylkesmannen i Oslo og Akershus påpeker at det etter plan- og bygningsloven er kommunen som gjennom planlegging former det fysiske miljøet og sikrer kvalitet og muligheter for bygging og vern ut fra egenart og lokale forutsetninger. På grunn av begrenset informasjon om planen har fylkesmannen lite grunnlag for å uttale seg. Det påpekes imidlertid at en vurdering av planen i forhold til kommunens overordnede planer må synliggjøres, at reguleringsformålet gartneri må avklares og at det skal utføres en risiko- og sårbarhetsanalyse (ROS). I det videre planarbeidet ber Fylkesmannen om at hensyn til barn og unges interesser, samordnet areal- og transportplanlegging, støy, allmenn tilgjengelighet og grønnstruktur ivaretas. Kommentar: Reguleringsforslaget er delvis i samsvar med kommunens overordnede planer. Reguleringsformålet gartneri er definert i reguleringsbestemmelsene. Det har blitt utført en ROS-analyse av Shark A/S. Statens vegvesen påpeker at det ikke er gitt opplysninger om trafikkmengde og forventet trafikkøkning på Randemfaret og krysset med Vestbyveien. Det må senere i prosessen tas stilling til om det er behov for utbedringstiltak i dette krysset som følge av planforslaget. Kommentar: I forhold til dagens bruk som friområder og lagringsplass for kabler, vil planen medføre noe økt trafikk i området. Fordi det ikke skal være detaljhandel fra gartneriet, er det lite sannsynlig at denne økningen vil by på problemer i krysset Randemfaret/Vestbyveien. Forbudet mot detaljhandel er presisert i reguleringsbestemmelsene. Når det gjelder trafikk i forbindelse med de nye boligområdene, forventes heller ikke dette å øke trafikkmengden i særlig grad, da reguleringskartet legger opp til et omfang på ca. 7 nye boliger i området. Akershus fylkeskommune krever at det foretas arkeologiske undersøkelser av området, da det har potensial for fornminner uten synlig markering. I den videre planleggingen bes kommunen påse at tilgjengelighet for alle sikres i den grad det er mulig. Kommunen bes også å vurdere om det i planen skal stilles krav om at en definert andel av boligene skal utformes med livsløpsstandard. For øvrig mener fylkesrådmannen at tiltaket er i samsvar med overordnede planer. Kommentar:Det forutsettes at tiltakshaver foretar arkeologiske undersøkelser av området etter 1. gangs behandling av planen. Hafslund nett har høyspenningskabler og lavspenningsluftlinje i området, og bebyggelse som kommer i konflikt med disse anleggene må tas hensyn til i det videre planarbeidet. Kommentar: Ettersom høyspentkablene ligger i bakken er de ikke lagt inn som fareområde på planen. Lavspentlinjen øst for gnr. 8 bnr. 507 kan evt. legges i bakken ved utbygging av boligtomtene på gnr. 8 bnr. 515 og 516. 2. VURDERING Området faller inn under reguleringsplan for Randem som ble vedtatt 14.6.1994. De gjeldende tomtene er i dag regulert til offentlig byggeområde (ved Vestby sykehjem), offentlig friområde (ved den gamle tennisbanen) og spesialområde friluftsområde (vest for Randemfaret frem til
Side 3 av 6 krysset mot Måneveien). Denne reguleringsplanen har vært uten oppfølging i og med at de aktuelle tomtene ikke har blitt benyttet til reguleringsformålene eller ervervet av kommunen. Gnr. 8, bnr. 515 og 516 Reguleringsområde Vestby sykehjem Når det gjelder tilliggende grunn til sykehjemstomten, har ikke denne blitt utnyttet i forbindelse med sykehjemmet. Da sykehjemmet ble utvidet sist, vedtok planutvalget den 25.4.2005 å øke utnyttelsesgraden på sykehjemstomten for å unngå å erverve tilliggende grunn. Man kom derfor til enighet om at tomtene evt. kunne omreguleres til andre formål. Området foreslås omregulert til boligformål. I fremtiden vil det likevel være nyttig å beholde dagens regulering da en videre utvidelse av sykehjemmet vanskelig kan skje uten å erverve de to tomtene. Utnyttelsesgraden på sykehjemstomten er allerede nådd. Uten å erverve tilleggende grunn vil det, ved en fremtidig utnyttelse, være nødvendig å endre reguleringsplanen for å øke utnyttelsesgraden enda en gang, slik det ble gjort i 2005. De to tomtene det er snakk om vil ikke være spesielt godt egnet til boligformål da de blir liggende inneklemt mellom foreslått gartneri, sykehjemmet og Vestby gjenbruksstasjon. Gnr. 8, bnr. 507 Regulert til friområde Eiendommen som blant annet omfatter den gamle tennisbanen, har ikke blitt ervervet av kommunen. Vestby tennisklubb festet tidligere eiendommen, men området utnyttes ikke lenger som tennisbane eller annet friareal som opprinnelig forutsatt. Eiendommen ønskes omregulert til gartneri med tilhørende lager, verksted og kontor. Det skal ikke drives detaljhandel. Gnr. 8, bnr. 3, parsell vest for Randemfaret Regulert til spesialområde friluftsområde Den tredje eiendommen ønskes omregulert til boligformål (3.2 daa) og offentlig friområde (1 daa) til tross for at den i dag er regulert til spesialområde friluftsområde. Reguleringsformålet friluftsområder brukes for større, sammenhengende naturområder utenfor byer og tettsteder som skal benyttes av allmennheten til friluftsliv. Det kan diskuteres om dette området, som har en størrelse på ca. 4 daa og som ligger inneklemt mellom boligbebyggelse, tjener formålet, eller kan karakteriseres som, spesialområde friluftsområde. Barn og unges interesser/allmennhetens tilgjengelighet Forslaget til reguleringsplan innebærer at et friområde og et friluftsområde erstattes med nærings- og boligformål. Å fjerne områder regulert til slik bruk er i mange tilfeller problematisk. Det er imidlertid lenge siden tennisbanen var i bruk. Selve banen ble fjernet av kommunen i forbindelse med utbyggingen av sykehjemmet. Dette området har heller ikke etter tennisklubbens opphør blitt benyttet til andre formål som samsvarer med den opprinnelige reguleringen. I dag er plassen lagringssted for kabler. Området har derfor ingen verdi som offentlig friområde. Det er heller ikke grunn til å tro at området ses på som verdifullt for barn og unge i nærheten. Det er ingen spor av lek på området. I krysset ved Randemfaret/Randembakken (som er tilgrensende det området som ønskes regulert) finnes et areal regulert til lekeplass. Dette er ikke opparbeidet. En opparbeidet lekeplass finnes lengre nord i Måneveien. Et større friområde er også tilgjengelig for barn og unge øst for sykehjemmet. Barn og unge synes ikke å miste naturlig lekeareal som følge av planforslaget.
Side 4 av 6 Det nye planforslaget forutsetter bygging av en ny lekeplass før boligbygging i område Bb2 kan gjennomføres. Det skal også etableres en snarvei forbi gartneri og boliger for å bedre skoleveien fra Randem. Konsekvenser for næringsliv og sysselsetting Omreguleringen vil være med på å opprettholde noen arbeidsplasser. Konsekvenser for friluftsliv Når det gjelder friluftsområdet, skal ikke dette erverves eller opparbeides i større omfang av kommunen. Det er i hovedsak ikke ønskelig å redusere grønne lunger i boligområder. I dette tilfellet er friluftsområdet i bratt terreng, noe som gjør det mindre tilgjengelig for reguleringsformålet. En del av området er imidlertid mer tilgjengelig. Det er ønskelig å regulere den mest tilgjengelige delen av friluftsområdet til offentlig friområde (den nordligste delen av parsellen), slik at det eksisterende friområdet utvides. Den mer utilgjengelige delen (mot Kvelletoppen) reguleres til boligformål. Konsekvenser for biologisk mangfold/miljø Det er ingen biologisk mangfoldregistreringer i planområdet. Området er ikke nevnt i rapporten Kartlegging av naturtyper, verdisetting av biologisk mangfold i Vestby kommune. Konsekvenser i forhold til kommunens overordnede plan Reguleringen av Randemfaret 9 m.fl. er på enkelte områder i tråd med arealdelen i kommuneplanen. Området som ønskes regulert til bolig på vestsiden av Randemfaret er i arealdelen avsatt til boligformål. Når det gjelder området hvor det ønskes gartneri, er dette avsatt til friområde i kommuneplanen. Likevel kan opprettelsen av et gartneri på området ses som en forlengelse av allerede eksisterende bebyggelse. Boligområdet som er planlagt på de to tomtene avsatt til offentlige bygninger, er i strid med kommunens overordnede plan, men som tidligere nevnt er ikke tomtene ervervet av kommunen. Området har et samlet areal på 2,4 daa og kan i fremtiden være nyttig/avgjørende for en videre utvidelse av sykehjemmet. Konsekvenser for kommunens økonomi Den nye barneskolen, og den planlagte ungdomsskolen, vil sørge for at det er skoleplasser nok i forhold til nye boliger i planområdet. 3. ALTERNATIVER Alternativ 0: Dagens regulering av områdene opprettholdes. Kommunen bør da vurdere å erverve eiendommene avsatt til offentlige byggeområder. Alternativ 1: Det innkommne reguleringsforslaget fra Tom Mikkelsen legges ut til offentlig ettersyn. Dette innebærer at tomtene som i dag er regulert til sykehjem (offentlig bebyggelse) omreguleres til boliger. Konsekvensene av dette alternativet vil være at kommunen mister muligheten til å øke
Side 5 av 6 utnyttelsen av sykehjemstomten ved hjelp av de to tomtene (til sammen 2,4 daa), Når sykehjemmet i fremtiden trenger flere plasser vil kommunen være nødt til å løse utfordringen på andre måter, for eksempel ved å bygge ut sykehjemmet østover. Alternativ 2: Det kan også være mulig å beholde deler av Mikkelsens forslag, men regulere de to tomtene i tilknytning til sykehjemmet på nytt til offentlig bebyggelse. En slik regulering vil gi et ekspropriasjonsgrunnlag i 10 nye år, slik at eiendommene kan innløses. Det er viktig å være oppmerksom på at grunneier i dette tilfellet da har rett til straks å kreve innløsning. Kravet må imidlertid senest være satt frem 3 år etter at reguleringsplanen er kunngjort. 4. KONKLUSJON Reguleringen av Randemfaret 9 m.fl. er en forholdsvis liten plan. Likevel berører den to viktige tomter for kommunen i forbindelse med sykehjemmet. Det er viktig å vurdere nytten av disse to tomtene når det kommer til fremtidig behov for utvidelse av sykehjemmet. Å sette opp et gartneri med tilhørende lager og kontor på arealet til den gamle tennisbanen, vil kunne ses på som en forlengelse av den utnyttelsen som finnes i området. Området som er foreslått regulert til boligbebyggelse på vestsiden av Randemfaret er i samsvar med kommuneplanens arealdel. Eksisterende reguleringsplan for området bør oppheves når evt. ny plan vedtas. INNSTILLING: 1. Reguleringsplan for Randemfaret 9 m.fl. legges ut til offentlig ettersyn i to alternativer i samsvar med plan- og bygningslovens 27-1 nr. 2: Alternativ 1: Omregulering fra sykehjem til boliger med kart datert 27.12.2007 og bestemmelser datert 18.7.2008. Alternativ 2: Området Bb2 beholdes med regulering sykehjem med samme bestemmelser som byggeområde for sykehjem. 2. Forslag om å oppheve de deler av Randem Reguleringsplan som overlappes av forslag til Randemfaret 9 m.fl. Reguleringsplan, legges ut til offentlig ettersyn i samsvar med plan- og bygningslovens 27-1 nr. 2. BEHANDLING I Plan- og miljøutvalget DEN 26.08.2008 Rådmannens innstilling ble enstemmig vedtatt. VEDTAK: 1. Reguleringsplan for Randemfaret 9 m.fl. legges ut til offentlig ettersyn i to alternativer i samsvar med plan- og bygningslovens 27-1 nr. 2: Alternativ 1: Omregulering fra sykehjem til boliger med kart datert 27.12.2007 og bestemmelser datert 18.7.2008.
Side 6 av 6 Alternativ 2: Området Bb2 beholdes med regulering sykehjem med samme bestemmelser som byggeområde for sykehjem. 2. Forslag om å oppheve de deler av Randem Reguleringsplan som overlappes av forslag til Randemfaret 9 m.fl. Reguleringsplan, legges ut til offentlig ettersyn i samsvar med plan- og bygningslovens 27-1 nr. 2. Eksp.: Saken oversendes saksbehandler for videre ekspedering. Vestby, 27.08.08 Knut Haugestad Rådmann