ULLENSAKER Kommune SAKSUTSKRIFT Utv.saksnr Utvalg Møtedato 87/15 Hovedutvalg for overordnet planlegging 04.05.2015 1. GANGSBEHANDLING - DETALJREGULERING FOR SAGA TERRASSE Vedtak Med henvisning til plan- og bygningslovens 12-10 vedtar Hovedutvalget for overordnet planlegging (HOP) at to alternativer til detaljregulering for Saga Terrasse legges ut på offentlig ettersyn på nærmere vilkår. Alternativ 1 uten høyhus, plankart og tilhørende bestemmelser datert 16.03.2015 Alternativ 2 med høyhus, plankart og tilhørende bestemmelser datert 16.03.2015. For alternativ 2 må det utføres følgende utredninger før planforslaget legges ut på offentlig ettersyn: Virkninger på bylandskapet (nær- og fjernvirkning, forhold til omgivelser, visuelle forbindelser/siktlinjer, funksjon som landemerke, topografi) Lokalklimatiske forhold (sol/skygge, vind, miljøpåvirkning) Kvaliteter og utfordringer med høyhus som bolig og som arbeidsplass (kontakt med bakkenivå, menneskelig skala, hva det tilfører byen og nærområdet) Utforming av høyhuset (estetikk, arkitektur, funksjonsinnhold, utsikt) Rett utskrift Kurt O. Kristoffersen Formannskapssekretær Sendt: Saksbehandler for videre forføyning. Saksnr. 2014/1005-76 Side 1 av 11
Saksprotokoll i Hovedutvalg for overordnet planlegging - 04.05.2015 Behandling: Av 11 representanter var 11 til stede medregnet møtende vararepresentanter. Votering: Rådmannens innstilling ble enstemmig vedtatt. Saksnr. 2014/1005-76 Side 2 av 11
RÅDMANNENS INNSTILLING Med henvisning til plan- og bygningslovens 12-10 vedtar Hovedutvalget for overordnet planlegging (HOP) at to alternativer til detaljregulering for Saga Terrasse legges ut på offentlig ettersyn på nærmere vilkår. Alternativ 1 uten høyhus, plankart og tilhørende bestemmelser datert 16.03.2015 Alternativ 2 med høyhus, plankart og tilhørende bestemmelser datert 16.03.2015. For alternativ 2 må det utføres følgende utredninger før planforslaget legges ut på offentlig ettersyn: Virkninger på bylandskapet (nær- og fjernvirkning, forhold til omgivelser, visuelle forbindelser/siktlinjer, funksjon som landemerke, topografi) Lokalklimatiske forhold (sol/skygge, vind, miljøpåvirkning) Kvaliteter og utfordringer med høyhus som bolig og som arbeidsplass (kontakt med bakkenivå, menneskelig skala, hva det tilfører byen og nærområdet) Utforming av høyhuset (estetikk, arkitektur, funksjonsinnhold, utsikt) Ullensaker, 07.04.2015 Erlend Eggum kommunaldirektør Saksnr. 2014/1005-76 Side 3 av 11
Saksbehandler: Vedlegg: Saksdokumenter: Iselin Bennick Benum 1. 150316_Saga_Terrasse_Plankart_Alt1 2. 150316_Saga_Terrasse_Plankart_Alt2 3. 150316_Saga_Terrasse_Planbestemmelser 4. 150316_Saga_Terrasse_Planbeskrivelse 5. 150316_Saga_Terrasse_Illustrasjoner-ARK_Alt1_150325 6. 150316_Saga_Terrasse_Illustrasjoner-ARK_Alt2_150325 7. 150316_Saga_Terrasse_Landskapsplan_150218 8. 150316_Saga_Terrasse_ Uteoppholdsareal-max_150324 9. 150316_Saga_Terrasse_Uteoppholdsareal-min_150324 10. 150316_Saga_Terrasse_ROS-analyse 11. 150316_Saga_Terrasse_Stoyutredning_140909 12. 150316_Saga_Terrasse_Geoteknisk-rapport_040122 13. 150316_Saga_Terrasse_Grunnvannstand_130422 14. 150316_Saga_Terrasse_Miljogeologisk-rapport_070702 15. 150316_Saga_Terrasse_Overvannsberegning_121130 16. 150316_Saga_Terrasse_Innkomne-uttalelser SAKEN GJELDER 1. gangsbehandling av detaljregulering for Saga Terrasse, datert 16.03.2015. På vegne av utbygger, Jessheim Byutvikling AS, fremmer forslagsstiller Eidsvoll Arkitekten forslag til detaljregulering av Saga Terrasse på Jessheim. Bakgrunn Hensikten med planarbeidet er å legge til rette for boligbygging med innslag av næring innenfor gnr 135 bnr 36, som utgjør felt S3 i Byplan Jessheim. Tomten har nærhet til kollektivknutepunkt og sentrumskjernen, og det er lagt opp til en utbygging med høy utnyttelse. Planområdet ligger sentralt på Jessheim på østsiden av jernbanen. Det grenser til Tverrvegen i nord, Dampsaga Allé og Saga Atrium i øst, Sagaparken og Saga Senter i sør og jernbanen og stasjonen i vest. Planstatus Kommuneplan Planområdet ligger inne som nåværende senterområde i gjeldende kommuneplan fra 2008 og i forslag til ny kommuneplan for 2015-2030, som lå ute på offentlig ettersyn frem til 1. mars 2015. I tillegg ligger planområdet innenfor områdene der det i forslag til ny kommuneplan knyttes særlige bestemmelser til bygging i støyutsatte områder. Byplan Jessheim, vedtatt 16.06.14 I Byplan for Jessheim ligger planområdet inne som nåværende senterområde. Det er knyttet rekkefølgebestemmelser til planområdet som omfatter krysning av jernbanen, fortau langs M. Jul Halvorsens veg, Dampsaga Allé, Dampsagparken og behandling av forurenset grunn. Byplanen gir også føringer for bebyggelsens høyde, forhold til omkringliggende bebyggelse og passasjer gjennom/over bebyggelsen i tillegg til generelle bestemmelser om uteoppholdsareal, andel solbelyste arealer, parkeringsdekning og støy. Saksnr. 2014/1005-76 Side 4 av 11
Reguleringsplan for Dampsaga Sør, vedtatt 11.06.2007, mindre endring vedtatt 07.10.2010 Planområdet består av felt BFK2 i gjeldende reguleringsplan. Feltet er avsatt til bolig, forretning og kontor med en %TU på 160% og maks mønehøyde på cote 222,0. Det lå også krav om plassering av barnehage innenfor feltet. Området skulle utvikles fra sør mot nord, og før utbyggingen kunne starte måtte det foreligge en godkjent bebyggelsesplan for området. Planprosess Oppstartsmøte og varsling Oppstartsmøte ble avholdt den 17.10.11. Igangsetting av planarbeidet ble kunngjort i Eidsvoll Ullensaker Blad den 05.11.11 og i Romerikes blad 07.11.11. Berørte parter og regionale myndigheter ble varslet med brev. Det kom inn 7 merknader i forbindelse med oppstartsvarselet: - Råd for funksjonshemmede, epost datert 09.11.11. - Gardermoregionens Interkommunale Brannvesen IKS, brev datert 17.11.11. - Fylkesmannen i Oslo og Akershus, brev datert 07.12.11. - Eier av Jacobsgata 24, telefon den 22.11.11. - Statens vegvesen region øst, brev datert 15.12.11. - Akershus Fylkeskommune, brev datert 22.12.11. - Jernbaneverket, epost datert 29.12.11. Merknadene er gjengitt og kommentert av forslagsstiller i planbeskrivelsen. Rådmannen har ingen ytterligere kommentarer til innspillene, og viser for øvrig til drøftingene nedenfor. BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET Planområdet er på ca. 23 daa og ligger øst for jernbanen i Jessheim sentrum. Tomten ligger brakk og er i dag ubebygd. Planforslaget legger opp til en utbygging med blokkbebyggelse på 5-8 etasjer. I tillegg ønsker forslagsstiller å åpne for et høyhus på 16 etasjer i det nordvestre hjørnet av tomta. På grunn av sin nærhet til kollektivknutepunkt og Jessheim sentrum legges det opp til en tett utbygging med høy utnyttelse. Det er foreslått en utnyttelse på 270% BRA uten høyhus (alternativ 1), denne økes til 281% BRA dersom høyhus (alternativ2) tas inn i planforslaget. Prosjektet består hovedsakelig av boligbebyggelse, og forslagsstiller ser for seg mellom 550 og 630 boenheter innenfor planområdet. Ut mot Dampsaga Allé og Sagaparken avsettes det arealer for forretninger og kontor. Parkering, tekniske rom og boder legges i en toetasjes parkeringskjeller som er plassert på bakkenivå bakenfor næringslokalene samt delvis under bakkenivå. Bebyggelsens 1. etasje, som dekker store deler av planområdet, bidrar dermed til å danne et nytt terreng som ligger høyere enn omkringliggende arealer. Over 1. etasje er boligblokkene plassert slik at det dannes fire gårdsrom oppe på terrassen. Beboerne får skjermede utearealer innimellom boligblokkene. Brede traseer over det nye terrenget sikrer passasje gjennom planområdet for allmennheten. Kun nødetater, flyttebiler og driftskjøretøy vil kunne kjøre opp på terrassen, dette gjøres via gatetun i nord og kjørerampe i nordvestre hjørne av planområdet. Plankartet tar med seg fortau langs vestsiden av Dampsaga Allé, og det legges opp til to regulerte avkjørsler til parkeringskjelleren over fortauet. Bebyggelsen langs Dampsaga Allé og Sagaparken samt høyhuset i forslagsstillers alternativ til plankart reguleres til kombinert formål, mens øvrige byggefelt reguleres til bolig. Plankartet er detaljert og legger klare føringer på bebyggelsens plassering og utstrekning. Det settes også begrensninger på høyde og tillatt m 2 BRA innenfor hvert felt. De sentrale grøntarealene samt de viktigste passasjene Saksnr. 2014/1005-76 Side 5 av 11
er også formålssikret i plankartet. Arealene inn mot jernbanen og Tverrvegen reguleres til gatetun. Fortau langs Dampsaga Allé reguleres til offentlig, ellers er alle arealer regulert til felles, men bestemmelsene sikrer allmenn tilgang over terrassen samt til jernbaneplattformen i vest. VURDERINGER / DRØFTINGER: Overordnede mål Planforslaget er i tråd med overordnede mål om fortetting rundt knutepunkt og tilrettelegging for økt bruk av kollektivtrafikk. Rikspolitiske retningslinjer for barn og unges interesser i planleggingen vektlegger viktigheten av tilrettelegging for barn og unges opphold i sentrum. Saga Terrasse ligger sentralt i Jessheim, og terrasseplanet danner skjermede, lett tilgjengelige uteoppholdsrom. Dette, sammen med nærheten til Sagaparken, gir gode muligheter for variert lek for barn i forskjellige aldre. Det er likevel begrenset plass for mer plasskrevende lek, dette bør tas med i vurderingen etterhvert som byen utvikler seg videre, for eksempel ved å etablere nærlekeplasser. Saga Terrasse er en del av felt S3 i Byplan Jessheim, vedtatt 16.06.2014. Feltet er avsatt til nåværende sentrumsformål. Planforslaget er i hovedsak i tråd med byplanens bestemmelser, men avviker blant annet fra høyde på bebyggelsen, det foreslåtte høyhuset og parkeringskrav. Disse avvikene blir drøftet ytterligere lenger ned i dokumentet. Gjeldende reguleringsplan for Dampsaga Sør åpner for kombinert formål på Saga Terrasse der det tillates bygd boliger, forretninger og kontorer. Planforslaget som fremmes til 1.gangsbehandling er høyere og tettere enn det legges opp til i den gjeldende reguleringsplanen, og legger i hovedsak opp til bygging av boliger. Arealer for forretninger og kontorer er kun planlagt i mindre lokaler langs Dampsaga Allé og Sagaparken. I planen er også barnehageformål tatt ut, begrunnelsene for dette drøftes nedenfor. I boligbyggeprogrammet, vedtatt 03.11.2014, har Saga Terrasse en kvote på totalt 490 boliger i tidsperioden 2014-2022. Planforslaget foreslår en utbygging på mellom 550-630 boenheter, hvilket er et betydelig høyere antall boenheter enn det boligbyggeprogrammet åpner opp for. Det anbefales derfor at utbygger søker om større kvote i boligbyggeprogrammet ved neste rullering slik at dokumentet gir et mer korrekt bilde av utbyggingen som planlegges på feltet. Eksakt antall boenheter vil avklares i forbindelse med byggesaken. Utforming og kvaliteter Planområdet grenser mot jernbanelinja i vest og ligger i utkanten av dagens sentrumskjerne. Utbyggingen av tomten er et viktig ledd i den fremtidige utviklingen av Jessheim som by, så en høy utnyttelse og urban utbygging er derfor ønskelig innenfor feltet. Prosjektet består kun av blokkbebyggelse, hvilket er en passende boligtype til dette prosjektet. Planforslaget har et helhetlig konsept som gir en sammenhengende utforming av planområdet. Det har en urban visjon og henger godt sammen med øvrige prosjekter i Saga-området. Den største konflikten er møtet med eneboligfeltet i Jacobsgata øst for planområdet. Det er ikke lagt opp til en transformasjon av dette feltet i gjeldende Byplan, det er derfor viktig at konsekvenser for bebyggelsen tas med i vurderingen når Saga Terrasse skal bygges. Plankartet viser imidlertid at avstanden mellom blokkene ut mot Dampsaga Allé og bebyggelsen i Jacobsgata er på over 25 meter, hvilket ansees å være en betraktelig avstand i bysammenheng. Sol-/skygge diagrammer viser at utbyggingen vil få konsekvenser for Saksnr. 2014/1005-76 Side 6 av 11
solforholdene til boligene som ligger nærmest Dampsaga Allé, men dette er beklageligvis en konsekvens som må forventes når det bygges ut og fortettes i Jessheim sentrum. Et av hovedgrepene i prosjektet er det hevede terrenget. Dette kan resultere i at feltet kan føles noe introvert og lukket fra bakkeplan, men åpningene i bygningsmassene samt trappene og amfiene som leder opp til terrasseplanet bidrar til å kompensere for dette. På grunn av kvartalets lengde har det vært ønskelig å dele det opp ved hjelp av noen krysninger på tvers for å bryte opp fasadene langs Dampsaga Allé. Dette er løst ved å legge inn romslige åpninger i fasadene i forbindelse med adkomst til terrasseplanet og innkjøring til parkeringskjelleren. Det legges også opp til variasjon i byggehøyder og fasadeuttrykk ut mot Dampsaga Allé, i tillegg til at bestemmelsene sikrer at bebyggelsen på gateplan opparbeides med aktive fasader og tilrettelegges for publikumsrettede funksjoner. Blokkene på terrasseplanet er organisert slik at de laveste blokkene står mot vest og sør. Dette er gjort for å gi uteoppholdsarealene så gode solforhold som mulig. Åpningene mellom bebyggelsen bidrar også til dette, samtidig som de fungerer som siktlinjer fra terrassen ut mot det omkringliggende landskapet. Det vil likevel alltid være en del skygge på utearealene da de vil få høye bygg på alle kanter som tar mye av sola, spesielt på våren og høsten. Dette er likevel akseptabelt da det er det lagt inn krav om at 50% av uteoppholdsareal skal være solbelyst kl. 15.00 den 1. mai. Dette er i tråd med bestemmelsene i Byplan for Jessheim. Utnyttelse og arealdisponering Utnyttelsen på det illustrerte prosjektet er i tråd med foreslått utnyttelse i Byplan som legger opp til en høy utnyttelse med 200-300% BRA innenfor feltet. Maks tillatt %_BRA og m 2 _BRA for hele feltet er angitt i bestemmelsene. Utbyggingens volum begrenses også ved hjelp av regulerte gesimshøyder og m 2 _BRA innenfor hvert byggefelt. Plankartet er detaljert med formålssikring av de viktigste forbindelseslinjene og hovedgårdsrommene. Dette er gjort for å sikre at hovedgrepene i den foreslåtte utbyggingen videreføres i utbyggingen. Samtidig er byggefeltene noe forenklet sammenlignet med bygningenes fotavtrykk i illustrasjoner for å gi rom for mindre justeringer av bygningers plassering og utforming om nødvendig. Den planlagte utbyggingen har en høy utnyttelse, det legges opp til en 1. etasje som dekker store deler av planområdets grunnflate. Over 1. etasje legges det opp til 13 blokker på mellom 5-8 etasjer som er plassert relativt tett. En videre fortetting av dette feltet vil gi utfordringer med krav til uteoppholdsareal og parkeringsplasser. Det er derfor liten mulighet for videre utbygging av tomten utover den utbyggingen som nå foreslås. Høyder Planforslaget består av blokkbebyggelse som varierer i høyde fra 5 til 8 etasjer fra gatenivå. Forslagsstillers ønske om høyhus er drøftet i et eget punkt nedenfor. I 1. etasje planlegges det en takhøyde på 4 meter for å gi plass til næringsvirksomhet og bakenforliggende parkeringshus. Over denne etasjen, 4 meter høyere enn omkringliggende arealer, ligger terrassen som danner de interne uteoppholdsarealene for Saga Terrasse. Fra dette nivået har boligblokkene en høyde på 4-7 etasjer. Byplan for Jessheim har satt en høydebegrensning for bebyggelsen på feltet på 24 meter med maks gesimshøyde på cote 226. Alle delfelt er regulert med maks gesimshøyde i plankartet. Blokkene med 8 etasjer er planlagt å gå opp til cote 229/230, og legger dermed opp til en høyere bebyggelse enn det Byplanen legger opp til. Denne høyden tillates kun innenfor delfelt BB7, BB5, BB3 samt deler av BB6 og BFK4-6. Innenfor BFK4-6 legges det opp til en Saksnr. 2014/1005-76 Side 7 av 11
variasjon i byggehøyder på to etasjer innenfor feltene. Variasjonen sikres ved at maks tillatt m 2 _BRA innenfor hvert felt ikke gjør det mulig å bygge 8 etasjer innenfor hele feltet. Øvrige byggefelt ligger innenfor Byplanens høydeangivelser. Da prosjektet har en sentral plassering på Jessheim og avvikene fra Byplanens høydeangivelser ikke er ansett som veldig store, er ikke høydene ansett som problematiske i dette prosjektet, så lenge krav til uteoppholdsareal og sol på disse oppfylles. Det er likevel viktig at det endelige prosjektet får den variasjonen i høyder som er forespeilet, spesielt langs Dampsaga Allé, for å unngå at prosjektet blir for massivt. Høyhus I planområdets nordvestre hjørne ønsker forslagsstiller å sette inn et høyhus med 16 etasjer som vil gå opp til cote 254. På bakgrunn av dette fremmes det to versjoner av plankart og bestemmelser. Da byplanen ikke åpner for bygging av høyhus her, er ikke konsekvensene og fjernvirkning blitt vurdert og utredet i like stor grad som øvrige felt der overordnede planer tillater høyhus. Rådmannen vil derfor ikke tilrå et høyhus med den foreslåtte plasseringen. Alternativ 1 tillater ikke høyhus, men åpner for at det bygges en boligblokk på maks 8 etasjer i planområdets nordvestre hjørne. Dette er alternativet som er mest i tråd med Byplan Jessheim og som Rådmannens innstilling anbefaler at HOP legger ut på offentlig ettersyn. Alternativ 2 åpner for høyhus på inntil 16 etasjer. Feltet har fått kombinert formål for å sikre muligheten for å utnytte bygget til andre formål enn bolig. Høyhuset er i utgangspunktet planlagt som et rent boligbygg, og vil dermed gi lite tilbake til innbyggerne i Jessheim, men bestemmelsene knyttet til alternativ 2 sikrer at allmennheten vil få tilgang til toppen av høyhuset. Dette er i tråd med føringer gitt for høyhuset innenfor felt S4 Skovly i Byplan Jessheim og felt K1.1 Gystadmarkaportalen i kommunedelplan for Gystadmarka. Det er viktig å ha et bevisst forhold til hvordan man benytter høyhus. Bebyggelsen på Jessheim for øvrig har en relativt jevn høyde med lite variasjon. Til sammenligning vil høyhuset på Saga Terrasse bli 8 etasjer høyere enn høyeste punkt på dagens Jessheim Storsenter og planlagt bebyggelse på Jessheim Panorama, som begge har maks høyde på cote 230. Det planlagte hotellet på S4 Skovly har en maks høyde på cote 270, og vil derfor bare bli ca. 5 etasjer høyere enn høyhuset på Saga Terrasse. Høyhuset vil derfor bli dominerende i bybildet, og bør brukes bevisst for å markere noe. I denne sammenhengen er det usikkert hva det er tenkt at høyhuset skal markere. Det er plassert rett ved Tverrvegen, som vil bli en trafikkert bilveg, og det vil bli liggende i utkanten av sentrum på grensen mot Jessheim Næringspark. Det vil i stor grad lede folk bort fra sentrum og mot et område med lite aktivitet. På grunnlag av dette er det ikke ansett som heldig å plassere et slikt landemerke innenfor planområdet slik forslagsstiller ønsker. Grønnstruktur og uteoppholdsareal Prosjektets uteoppholdsarealer er i hovedsak plassert oppe på det hevede terrasseplanet. De fire gårdsrommene er bilfrie, og de brede traseene skal fungere som adkomst til boligblokkene samt snarveger gjennom kvartalet for allmennheten. I tillegg til fellesarealer planlegges det balkonger i tilknytning til leilighetene og noen takterrasser på blokkene som vender ut mot Dampsaga Allé. Bestemmelsene knyttet til uteoppholdsareal er i tråd med bestemmelsene i Byplan for Jessheim. Disse er viktige da den høye utnyttelsen på tomta kan gjøre det vanskelig å oppfylle kravene til uteoppholdsarealer og lekbare arealer med gode sol- og støyforhold. Saksnr. 2014/1005-76 Side 8 av 11
Beboerne på Saga Terrasse har også umiddelbar nærhet til Sagaparken rett sør for planområdet, og vil derfor ha glede av disse arealene i tillegg til de opparbeidede uteoppholdsarealene på terrassen. På bakkeplan, mellom terrasseplanet og støyskjermen mot jernbanen, ligger et område som reguleres som felles gatetun. Dette arealet, som forslagsstiller har døpt Actiongata, vil blant annet fungere som en forbindelse mellom nord og sør for gående og syklende. Sammen med fortau langs Dampsaga Allé kan passasjen bidra til å lede gående og syklende fra Gystadmarka mot passasje over/under jernbanen og videre mot sentrum. Actiongata vil også fungere som adkomstområde til Jessheim stasjon når det etterhvert kommer plattform på østsiden av jernbanelinja. Actiongata reguleres til felles, men bestemmelsene sikrer at arealet vil være tilgjengelig for gående og syklende samt for drift og vedlikehold av jernbaneanlegg og uteområder. Det tillates ikke at det settes opp gjerder eller andre stengsler innenfor formålet som kan være til hinder for dette. Planforslaget legger frem mange gode forslag til aktivisering av arealet, men endelig avklaring av bruk vil gjøres i samråd med Jernbaneverket for å sikre forsvarlig bruk så nærme jernbanesporene. Universell utforming Det skal sikres universell adkomst og ferdsel over terrassen ved at de viktigste adkomstene utformes med både heis og trapp. Disse er plassert sentralt langs begge terrassens langsider samt i nordøstre og sørøstre hjørne. I tillegg legges det en kjørerampe i nordvest med et stigningsforhold på 1:15. Mindre snarveger opp på terrassen er ikke universelt utformet, men dette ansees å være akseptabelt da adkomst via de viktigste forbindelseslinjene, som også skal være tilgjengelig for allmennheten, er sikret. Adkomst fra parkeringskjeller til boliger og utforming av uteoppholdsareal vil også følge standard for universell utforming. Foreslått utforming av gatetun mellom terrasseplanet og jernbanen viser også hvordan det kan sikres universell adkomst til jernbanen, hvilket er et viktig aspekt ved en fremtidig opparbeidelse av tosidig plattform på Jessheim stasjon. Barnehage I gjeldende reguleringsplan for Dampsaga Sør ligger det et krav om at det skal innpasses en barnehage innenfor planområdet. I forbindelse med utarbeidelse av Byplan ble det gjort en vurdering av behovet for barnehager på Jessheim, og nødvendige felter med tilstrekkelig plass til uteoppholdsarealer ble avsatt med dette formålet. For Saga Terrasse ble formålet Barnehage tatt ut da man så at det ikke lot seg gjøre å tilrettelegge for en barnehage med ønsket størrelse. Barnehagedekningen på Jessheim i dag og i nærmeste fremtid er dermed ansett som oppdekket, og det er ikke hensiktsmessig å bruke en såpass sentral tomt til dette formålet. Trafikk Planforslaget legger opp til et bilfritt boligområde som er hevet over omkringliggende gater og jernbanelinje. Adkomst med bil gjøres gjennom to avkjørsler til parkeringskjeller direkte fra Dampsaga Allé. Nordvest i planområdet er det lagt inn en kjørerampe fra bakkenivå og opp til terrassen, denne har adkomst fra Dampsaga Allé via felles gatetun i nord. For å hindre at kjøreadkomsten blir brukt til annet enn dette bør det vurderes om det skal legges inn krav i bestemmelsene om at rampen skal sperres av med bom til vanlig. Adkomsten kan skape noen konflikter i møtet med myke trafikanter, men da kjørerampen hovedsakelig er tenkt for utrykningskjøretøy, flyttebil og brøyting vil gatetunet være lite trafikkert til vanlig. Risikoen rundt dette er vurdert av forslagsstiller i den vedlagte ROS-analysen. Hendelsen er gitt gul Saksnr. 2014/1005-76 Side 9 av 11
risikoklasse, og forslagsstiller har kommet med forslag til tiltak for å redusere risikoen for ulykker. Rekkefølgebestemmelsene sikrer at tilliggende del av Dampsaga Allé opparbeides samtidig med hvert byggetrinn. Vegen vil være som adkomstveg for alle beboerne på Saga Terrasse og Saga Atrium. Når den er ferdigstilt vil den også fungere som en snarveg/avlastningsveg mellom Algarheimsvegen og Tverrvegen. Parkering All parkering legges i parkeringskjeller på og delvis under bakkenivå. Parkeringskjelleren er hovedsakelig tilbaketrukket fra fasadene, og ligger i bakkant av næringslokaler, boliginnganger, sykkelrom og lignende. Planforslaget tar hensyn til det høye grunnvannet i området ved å begrense parkeringskjellere under bakken til et minimum. Bestemmelsene sikrer at parkering i flere plan kun gjøres der grunnvannstanden tillater dette. Parkeringsnormen for boliger i prosjektet er satt til 1 parkeringsplass per bolig inkludert gjesteparkering. Dette er 0,2 plasser lavere enn Byplanens parkeringsnorm. Reduksjonen er likevel akseptabel da den viderefører føringer gitt i prinsippvedtak fra 17.06.2013 (HOP-sak 13/148) der det ble vedtatt at Saga Atrium kunne få redusert parkeringsdekningen til 1,0 parkeringsplasser per boenhet på grunn av nærhet til kollektivtilbud og sentrum. Forslagsstiller har ytret ønske om å senke parkeringskravet ytterligere, men dette ansees ikke som forsvarlig på nåværende tidspunkt. Dette fordi bilbruken fortsatt er stor på Jessheim, og i kommunen og regionen for øvrig, samtidig som kollektivtilbudet ikke er bra nok til å erstatte bilbruk. Et resultat av å redusere parkeringskravet ytterligere kan være at parkeringsproblematikken overføres til tilliggende områder eller at gateparkering langs Dampsaga Allé vil bli preget av langtidsparkering. Kravet fra prinsippsaken med 1 parkeringsplass per boenhet opprettholdes derfor i planforslaget. I tråd med vedtatt endring av detaljreguleringsplan for Saga Atrium skal det i tillegg sikres 24 parkeringsplasser innenfor planområdet som skal disponeres av beboerne i Saga Atrium dersom det ikke foreligger en annen løsning for disse. Parkeringsnorm for forretninger er satt til 0,5 plasser per 50m 2 BRA. Disse plassene er tenkt løst med gateparkering langs Dampsaga Allé. Renovasjon I planbeskrivelsen blir den foreslåtte løsninger for renovasjon presentert. Det legges opp til en løsning som forutsetter bruk av sugebil for henting av avfall. Dette er en ordning som ikke kommer under kommunens gjeldende renovasjonsforskrift, hvilket kan by på utfordringer dersom denne ikke revideres før planforslaget skal bygges. Bestemmelsene sikrer derimot at renovasjonsforskriften skal følges og at renovasjonsløsningen skal godkjennes av VARV i forbindelse med rammesøknad. Dersom forskriften på dette tidspunktet ikke åpner for henting med sugebil må alternativ løsning vurderes i forbindelse med rammesøknaden. Støy Planområdet er utsatt for støy fra flere sider, jernbanen i vest, Dampsaga Allé i øst og Tverrvegen i nord. Det er forutsatt at det settes opp en støyskjerm langs jernbanen. Støyrapporten viser likevel at noen utearealer og alle fasader i vest, øst og nord vil få støy over anbefalte grenseverdier gitt i retningslinje T-1442. Bestemmelsene tillater at det bygges bygg med støyfølsom bruk i gul eller rød støysone dersom det innføres avbøtende tiltak. Disse kravene er ikke ansett som en utfordring å oppfylle, men det kan skape utfordringer der balkonger blir utsatt for støy. Da støyutsatte arealer og innglassede balkonger ikke kan medregnes i uteoppholdsarealer kan dette gi utslag på totale m 2 tilgjengelig uteoppholdsareal i prosjektet. Dette må vurderes nærmere til rammesøknad. Saksnr. 2014/1005-76 Side 10 av 11
Rekkefølgebestemmelser Det er lagt inn krav om at krysning av jernbanen skal være regulert og etablert før det gis igangsettingstillatelse for 50% av tillatt utnyttelse eller flere enn 200 boenheter. Dette er i tråd med rekkefølgebestemmelser for feltet i Byplan Jessheim og gjeldende utbyggingsavtale fra 2007 der utbygger forplikter seg til å bidra med 5 millioner til prosjektering og bygging av jernbanekrysningen. Det vurderes om det er nødvendig med ny utbyggingsavtale i forbindelse med detaljreguleringen av Saga Terrasse. Rekkefølgebestemmelsen om forurensning sikrer at forurensning i grunnen blir fjernet/behandlet iht. krav fra forurensningsmyndighetene og at pålagt opprydding har funnet sted før det gis igangsetting for ny bebyggelse. Dette er i tråd med Byplanens bestemmelser. Multiconsult har gjort en vurdering av forurenset grunn på tomta på vegne av forslagsstiller, rapporten er vedlagt planforslaget. Byplanen har også en rekkefølgebestemmelse for opparbeidelse av fortau langs M. Jul Halvorsens veg til Skogvegen/jernbanen. Fortauet er allerede ferdigstilt frem til Skogvegen og overtatt av kommunen. I henhold til signert avtale mellom utbygger og Jernbaneverket vil siste del av strekningen (felt T5 i gjeldende reguleringsplan) frem til jernbanen ferdigstilles innen 1. november 2015. Bestemmelsen er likevel videreført i planforslaget som en ekstra forsikring på at arealene blir ferdigstilt i forbindelse med utbyggingen av Saga Terrasse. Øvrige rekkefølgebestemmelser sikrer opparbeidelse av Dampsaga Allé, utomhusareal, støyskjermingstiltak og vann og avløp. KONKLUSJON: Planforslaget er hovedsakelig i tråd med føringer lagt i Byplan for Jessheim, og er et ledd i en planlagt utbygging og fortetting av Jessheim sentrum. Den høye utnyttelsen er derfor ikke ansett som problematisk. Planforslaget legger opp til en utbygging av boligblokker med innslag av næring på bakkeplan. Kravet om innpassing av barnehage innenfor feltet er tatt ut av planforslaget. Prosjektets byggehøyder er fortrinnsvis akseptable, men administrasjonen er skeptisk til det foreslåtte høyhuset nordvest på planområdet. Dette er ikke i tråd med overordnede planer og plasseringen er ikke blitt vurdert og utredet på samme måte som andre felt der det åpnes for høyhus i overordnet plan. Det anbefales likevel at forslaget legges ut på høring for å belyse utfordringer og kvaliteter bedre. Det anbefales det at det legges inn krav om at konsekvenser av det foreslåtte høyhuset utredes av forslagsstiller før planen legges ut til offentlig ettersyn. Punkt som bør utredes omfatter blant annet: Virkninger på bylandskapet (nær- og fjernvirkning, forhold til omgivelser, visuelle forbindelser/siktlinjer, funksjon som landemerke, topografi) Lokalklimatiske forhold (sol/skygge, vind, miljøpåvirkning) Kvaliteter og utfordringer med høyhus som bolig og som arbeidsplass (kontakt med bakkenivå, menneskelig skala, hva det tilfører byen og nærområdet) Utforming av høyhuset (estetikk, arkitektur, funksjonsinnhold, utsikt) Saksnr. 2014/1005-76 Side 11 av 11