SLUTTBEHANDLING - DETALJREGULERING FOR ROMSAAS B3 JESSHEIM HAGE

Transkript

1 ULLENSAKER Kommune SAKSUTSKRIFT Utv.saksnr Utvalg Møtedato 176/15 Hovedutvalg for overordnet planlegging /15 Kommunestyret SLUTTBEHANDLING - DETALJREGULERING FOR ROMSAAS B3 JESSHEIM HAGE Vedtak Med henvisning til plan og bygningslovens vedtar Kommunestyret forslag til detaljregulering for Romsaas B3 Jessheim hage, datert med bestemmelser datert sist revidert I henhold til plan- og bygningslovens igangsettes det arbeid med å oppheve bebyggelsesplan for Felt B3 Jessheim Vest - Romsaas, vedtatt (plan ID 198-B3). Planen blir i sin helhet erstattet av ny plan. Rett utskrift Reidun J. Hage Politisk sekretariat Sendt: Saksbehandler til videre forføyning Saksnr. 2015/ Side 1 av 9

2 Saksprotokoll i Kommunestyret Vararepresentant Eve Munthe-Kaas (H) tok sete til saken. Behandling: Av 45 representanter var 44 til stede medregnet møtende vararepresentanter. Votering: Hovedutvalg for overordnet planleggings innstilling ble enstemmig vedtatt. Saksprotokoll i Hovedutvalg for overordnet planlegging Behandling: Av 11 representanter var 11 til stede medregnet møtende vararepresentant. Votering: Rådmannens innstilling ble enstemmig vedtatt. Vedtak Med henvisning til plan og bygningslovens vedtar Kommunestyret forslag til detaljregulering for Romsaas B3 Jessheim hage, datert med bestemmelser datert sist revidert I henhold til plan- og bygningslovens igangsettes det arbeid med å oppheve bebyggelsesplan for Felt B3 Jessheim Vest - Romsaas, vedtatt (plan ID 198-B3). Planen blir i sin helhet erstattet av ny plan. RÅDMANNENS INNSTILLING Med henvisning til plan og bygningslovens vedtar Kommunestyret forslag til detaljregulering for Romsaas B3 Jessheim hage, datert med bestemmelser datert sist revidert I henhold til plan- og bygningslovens igangsettes det arbeid med å oppheve bebyggelsesplan for Felt B3 Jessheim Vest - Romsaas, vedtatt (plan ID 198-B3). Planen blir i sin helhet erstattet av ny plan. Ullensaker, Tor Arne Gangsø Rådmann Saksnr. 2015/ Side 2 av 9

3 Saksbehandler: Iselin Bennick Benum Vedlegg: 1. Plankart Romsaas B3 Jessheim Hage datert Reguleringsbestemmelser datert , sist revidert Planbeskrivelse Romsaas B3 Jessheim Hage datert , sist revidert Illustrasjonsunderlag Romsaas B3 Jessheim Hage 5. ROS-analyse datert Støyrapport datert revidert Geoteknisk vurdering 8. Merknader til offentlig ettersyn Saksdokumenter: Særutskrift 1. gangsbehandling av detaljreguleringsplan for Romsaas B3 Jessheim Hage SAKEN GJELDER Sluttbehandling av detaljregulering for Romsaas B3 Jessheim hage datert med bestemmelser datert , sist revidert På vegne av utbygger, Jessheim Eiendomsutvikling AS, fremmer forslagstiller Arkitekturlaboratoriet AS forslag til detaljregulering av felt B3 på Romsaas. Bakgrunn Hensikten med planarbeidet er å legge til rette for bygging av konsentrert småhusbebyggelse innenfor felt B3 på Romsaas, gnr 132 bnr 242. Planen tar også med tilgrensende veier i nord og øst, del av gnr 132 bnr 1, og et belte i sør, del av gnr 132 bnr 275, som reguleres til kombinert grønnstrukturformål i tråd med gjeldende regulering. Planområdet ligger på Romsaas, mellom Jessheim sentrum og E6. Det grenser til Romsaas Allé i nord og Langbråten i øst. Adkomst til boligene vil bli fra Langbråten. Planstatus Planområdet omfattes av bebyggelsesplan for Felt B3 Jessheim Vest - Romsaas, vedtatt Forslaget til ny detaljreguleringsplan erstatter i sin helhet bebyggelsesplanen for Felt B3 Jessheim Vest - Romsaas, på grunnlag av dette varsles det nå igangsetting av arbeid med å oppheve gjeldende bebyggelsesplan for feltet. Kommuneplan og Byplan Jessheim I gjeldende kommuneplan for 2008 er planområdet avsatt til nåværende senterområde. Kommuneplan for lå ute på offentlig ettersyn frem til 1. mars Der ligger planområdet inne som nåværende boligbebyggelse. I Byplan Jessheim, vedtatt , er planområdet avsatt til nåværende boligbebyggelse. Reguleringsplan for Jessheim Vest Romsaas I gjeldende reguleringsplan er planområdet avsatt til boligformål (B3) og friområde (FR3). Innenfor B3 kan det oppføres tett småhusbebyggelse og leilighetshus. Det forutsettes at feltet deles opp i mindre delområder som avgrenses av grøntsoner og gangstier/-veger. Feltet har en TU på minimum 50% og BYA=30%. Dersom under 15% av tomtearealet går med til trafikkareal, tillates det at BYA økes til 35%. FR3 skal være åpen for allmenn bruk, og skal utnyttes til park med gangstier samt grendelekeplass for tilliggende områder. Saksnr. 2015/ Side 3 av 9

4 Planprosess Oppstartsmøte og varsling Oppstartsmøte ble avholdt den Igangsetting av planarbeidet ble kunngjort i Romerikes Blad og i RB Ullensaker Eidsvoll Naboer, berørte parter og offentlige myndigheter ble varslet med brev datert Det kom inn 8 merknader i forbindelse med oppstartsvarselet: - Ruter, epost datert Norges vassdrag- og energidirektorat, brev datert Jernbaneverket, brev datert Fylkesmannen i Oslo og Akershus, brev datert Statens vegvesen region øst, brev datert Host Eiendom AS, brev datert Akershus fylkeskommune, brev datert Jessheim Vest Eiendom AS, brev datert Merknadene ble gjengitt og kommentert i planbeskrivelsen og rådmannens kommentarer fremgår av saksfremlegget i forbindelse med 1. gangsbehandling. Offentlig ettersyn Planen ble vedtatt lagt ut til offentlig ettersyn i Hovedutvalg for overordnet planlegging (HOP) i møte den under sak 15/48. Planen lå ute til offentlig ettersyn i perioden Under offentlig ettersyn kom det inn 7 merknader, disse er oppsummert og kommentert nedenfor: 1. Jernbaneverket, brev datert Jernbaneverket har ingen kommentarer til planforslaget. 2. Hafslund Nett, epost datert Hafslund Nett har elektriske anlegg innenfor planområdet og gir generell informasjon knyttet til deres anlegg. 3. Forsvarsbygg, brev datert Forsvarsbygg kan ikke se at Forsvarets interesser blir vesentlig berørt av detaljreguleringen og har således ingen merknader til planforslaget på nåværende tidspunkt. 4. Akershus Fylkeskommune, brev datert Tiltaket er vurdert ut fra fylkeskommunens rolle som regional planmyndighet og som fagmyndighet for kulturminnevern. Det vises til uttalelse fra Statens vegvesen region øst for uttalelses vedrørende fylkesveg og fylkeskommunens uttalelse til varsel om oppstart, utover dette har ikke fylkesrådmannen ytterligere merknader til planforslaget. Saksnr. 2015/ Side 4 av 9

5 5. Voll arkitekter på vegne av Bekkefaret Bolig AS, epost datert Merknaden går på fremtidig bruk av området regulert til kombinerte grønnstrukturformål (FR3) i planforslaget, der det foreslås at 1500m 2 opparbeides som nærlekeplass og de resterende 3070m 2 opparbeides som støyvoll. Voll arkitekter har fått i oppdrag å detaljregulere feltene K12 og T2 i Byplan for Jessheim, rett sør for B3. I den forbindelse vil det opparbeides støyskjerming mot E6 og Fv454. Dette, sammen med blokkbebyggelse innenfor K12, vil fungere som støyskjerming for B3 og FR3. De poengterer at støyskjerming innenfor FR3 bare tjener et midlertidig formål, og bør kunne omarbeides til lekeplasser for boliger i området og offentligheten på et senere tidspunkt. De foreslår derfor mindre endringer av 5.4 og 7 i planforslaget for å åpne for dette. I tillegg ønsker de at område FR3 tas med i deres oppstartsvarsel slik at bruk av FR3 kan klareres i planprosessen. Den foreslåtte reguleringen og bruken av FR3 er i tråd med de føringer som er lagt i reguleringsplanen for Jessheim Vest Romsaas vedtatt I gjeldende utbyggingsavtale for felt B3 er det lagt inn krav om opparbeidelse av FR3. Utbyggingsavtalen sier også at feltet skal inngå i en felles velforening/sameie som skal eie og forvalte alle fellesog friområder. Det er altså lagt opp til at FR3 skal være en del av den overordnede grønnstrukturen på Romsaas, det er derfor mer naturlig at FR3 reguleres inn i denne planen enn i reguleringsplanen for K12. FR3 skal være tilgjengelig for alle beboere på Romsaas og for allmennheten for øvrig. Det er derfor ikke ønskelig at dette arealet blir brukt til å oppfylle krav til uteoppholdsarealer for omkringliggende utbyggingsprosjekter. Planforslaget oppfyller sitt krav til uteoppholdsarealer innenfor felt B3. Den planlagte nærlekeplassen på FR3 vil dermed fungere som et lett tilgjengelig tilleggsareal for beboerne på feltet. Planforslaget legger opp til at støyvollene innenfor FR3 skal kunne brukes som akebakker om vinteren og skal opparbeides med sti på toppen som kobler seg på den øvrige grøntstrukturen på Romsaas. Det er positivt med høydeforskjeller i et såpass flatt område, og vollen vil også fungere som en skjerming mellom småhusbebyggelsen på B3 og boligblokkene som planlegges bygd på K12. Det er derfor ikke ønskelig å endre bestemmelsene slik at det åpnes for fjerning av støyvollen i fremtiden slik merknaden foreslår. 6 Statens vegvesen, brev datert innsigelse Statens vegvesen fremmet innsigelse til planforslaget basert på følgende punkter: - Feil forutsetninger i beregningsgrunnlaget for støyrapporten, henholdsvis fartsgrense på E6, støy fra fv 454, Dølivegen, og inkludering av støyvoll langs E6 som vil komme i forbindelse med utbygging av felt FB4. - Støyrapporten forutsetter at det er etablert støyskjermende bebyggelse på felt F1. Dersom denne bebyggelsen ikke etableres først vil støynivået på B3 bli mye høyere. - Planområdet inngår ikke i avviksområde for støy, men har likevel reguleringsbestemmelser som om det inngår i et avviksområde. Statens vegvesen stilte som krav at støyrapporten revideres og at det legges til grunn at planområdet ikke inngår i et avviksområde. De ønsket også krav om utbyggingsrekkefølge for feltene slik at det sikres tilfredsstillende støyforhold. I brev datert trakk Statens vegvesen innsigelsen til punktene om støyrapporten etter oversendelse av revidert støyrapport med endringer i henhold til merknader. I brev datert frafalt Statens vegvesen resten av innsigelsen under forutsetning at planen ble vedtatt etter at kommuneplanen blir vedtatt med et avviksområde for støy i hht. T-1442 som også omfatter Romsaas B3. Saksnr. 2015/ Side 5 av 9

6 Det er laget en revidert støyrapport med justeringer i henhold til merknader fra Statens vegvesen. I forbindelse med kravet om utbyggingsrekkefølge vurderer den reviderte støyrapporten et scenario der felt B3 bygges ut før nabotomten mot vest. Det legges da opp til etablering av en midlertidig støyvoll på nabotomten frem til hotellet blir bygd. Det foreligger en tinglyst avtale som plikter eierne av felt F1/K11 til å besørge nødvendige støyskjermingstiltak for boligene på felt B3. Scenarioet viser at det da er mulig å oppnå akseptable støyforhold innenfor planområdet, og det bør derfor ikke være nødvendig å legge inn krav om utbyggingsrekkefølge for feltene B3 og F1. Planområdet ligger innenfor avvikssone for støy i forslag til ny kommuneplan. Statens vegvesen kom ikke med merknader til denne utvidelsen i forbindelse med at kommuneplanen lå ute på offentlig ettersyn våren Det bør derfor ikke være problematisk at planforslagets bestemmelser for støy åpner for etablering av boliger i gul støysone dersom kravene knyttet til avvikssonen er oppfylt. 7. Fylkesmannen i Oslo og Akershus, brev datert Fylkesmannen har vurdert planforslaget ut fra sine ansvarsområder og har ingen konkrete merknader til planforslaget. Viser til Fylkesmannens forventningsbrev til kommunene av 8. april ENDRINGER ETTER OFFENTLIG ETTERSYN Det er gjort følgende endringer i bestemmelsene: - Punkt 2.2: Setning om krysset Dølivegen x Gardermovegen er skrevet om, ny formulering lyder: «Før midlertidig brukstillatelse/ferdigattest gis skal krysset Dølivegen x Gardermovegen opparbeides som vist i reguleringsplanen Jessheim vest Romsaas, vedtatt med mindre endring vedtatt » - Punkt 2.5: Bestemmelsen er endret slik at det sikres at alle nødvendige støytiltak er ferdigstilt før det gis midlertidig brukstillatelse/ ferdigattest for byggeområdet, ikke bare støytiltak innenfor FR3. Revidert bestemmelse blir da: «Før det gis midlertidig bruktstillatelse/ferdigattest for byggeområdet skal nødvendige tiltak mot støy være ferdigstilt.» - Punkt 3.1: Det er lagt til følgende setning under punktet Krav om dokumentasjon: «Redegjørelse for hvordan retningslinje for støy i arealplanleggingen T-1442/2012 eller den til enhver tid gjeldende veileder er ivaretatt.» - Under punkt 5.4 er det lagt til følgende setning: «Private uteoppholdsareal på terreng kan tas med i beregningen forutsatt at alle boenheter har tilgang til dette.» Støyrapporten er revidert i etterkant av offentlig ettersyn der merknader fra Statens vegvesen er hensynstatt. I beregningsgrunnlaget er fartsgrensen på E6 økt til 110km/t og kommende støyskjerm langs E6 samt støy fra Dølivegen er tatt med. Det er også presentert et scenario som viser hvordan støyproblemet kan løses dersom B3 bygges ut før hotellet på nabotomten. Det er ikke gjort noen endringer i plankartet. Saksnr. 2015/ Side 6 av 9

7 BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET Planområdet er på ca. 24 daa og ligger vest for Jessheim sentrum. Tomten er i dag ubebygget og består av lett vegetasjon. Mot vest grenser planområdet til felt K11. Det foreligger en bebyggelsesplan for K11 (tidligere felt F1), men det er varslet ny detaljregulering av feltet der det hovedsakelig planlegges bygging av hotellvirksomhet. Mot sør grenser planområdet mot felt K12. Området består i dag av dyrket mark. Det er varslet oppstart av detaljregulering for felt K12 som er avsatt til kombinert formål (hotell/tjenesteyting og bolig) i Byplanen. Planforslaget legger opp til en utbygging med konsentrert småhusbebyggelse i 2-3 etasjer. Innenfor planområdet planlegges det ca. 77 rekkehus. Disse er satt sammen i rekker med varierende lengde som danner små, interne tun. All parkering for boligene er tenkt løst i parkeringskjeller under bakken, det er derfor tenkt at tunene skal være bilfrie. Kun renovasjonskjøretøy, nødetater og flyttebiler kan kjøre inne på planområdet. I tillegg får alle boenheter private hageflekker på begge sider av huset. Noen hus vil også få takterrasser og balkonger. Bestemmelsene sikrer variasjon innenfor feltet ved å legge føringer for fordeling av boligtyper, forskyvninger i fotavtrykk og variert materialbruk. Boligene deles inn i to hovedkategorier, bred og smal. De brede boligtypene skal bygges slik at de med enkle grep kan omgjøres til tilgjengelige boenheter. Innenfor FR3 skal det anlegges et leke- og aktivitetsareal i tillegg til støyvoll mot E6. Plankartet tar med seg tilliggende del av Romsaas Allé og Langbråten. Disse reguleres til offentlig kjøreveg med fortau. Langs vegene legges det også gateparkering samt noe grøntareal. I søndre del av Langbråten reguleres det inn en snuhammer. Hele felt B3 er regulert til konsentrert småhusbebyggelse. Arealer til interne veger og grøntareal er ikke vist med eget formål, men det er avsatt et bestemmelsesområde som viser plasseringen av nedkjørsel til parkeringskjeller. Byggegrenser sikrer at de interne tunene ikke blir bebygd. Det vises til planbeskrivelsen for en utfyllende beskrivelse av planforslaget. VURDERINGER/DRØFTINGER Overordnede mål I kommuneplan som lå ute på offentlig ettersyn våren 2015 og Byplan Jessheim, vedtatt av Kommunestyret den , ligger feltet inne som nåværende boligfelt uten spesifikke bestemmelser knyttet til seg. Planforslaget er i tråd med formålet i de overordnede planene og følger de generelle bestemmelsene og retningslinjene knyttet til kommuneplanen og Byplanen. I gjeldende Byplan ligger planområdet utenfor avvikssone for støy, men i ny kommuneplan er avvikssonen utvidet slik at felt B3 også omfattes av denne. På bakgrunn av dette åpner bestemmelse om støy for at det kan bygges boliger i gul sone så fremt de oppfyller krav om stille side og støynivå på utearealer. Utfordringer med støy drøftes nærmere nedenfor. Utnyttelse og arealdisponering Det illustrerte prosjektet har en %BYA på 31% inkludert boder, mens bestemmelsene setter tillatt maksimum %BYA innenfor feltet til 35%. Dette er gjort for å ivareta en viss fleksibilitet i prosjekteringen, men byggegrenser på plankartet, maksimum tillatt BRA og krav til uteareal setter likevel begrensninger på utbyggingen. Maksimum byggehøyde er vist med maks tillatt kotehøyde på kartet. Bruken av byggegrenser legger føringer for byggenes plassering og sikrer at det ikke blir bygget på de interne gatetunene. Områdene der det tillates bygging er delt opp i mindre felter Saksnr. 2015/ Side 7 av 9

8 for å sikre at husrekkene ikke blir for lange og ivaretar muligheten for gjennomgang. Den planlagte utbyggingen fyller hele feltet, og det er dermed liten mulighet for videre utbygging på tomten senere, dette til tross for at tillatt %BYA er høyere enn i det illustrerte prosjektet. Utforming og kvaliteter Prosjektets utforming med boliger rundt små tun er et positivt grep som gir skjermede uteoppholdsarealer og et godt bomiljø. Boligfeltet fremstår som et barnevennlig og trygt område. Barn kan leke på tunene i nær tilknytning til boligene eller på FR3 uten å møte på biltrafikk. Parkering legges i kjeller, hvilket resulterer i en lav andel grå flater og mer grønt. Feltet planlegges med en variert boligstruktur bestående av konsentrert småhusbebyggelse i rekker med varierende lengde og skiftende retninger. Materialbruk og forskyvninger mellom boenhetene skaper et variert formspråk. I tillegg til åpninger i bebyggelsen for avkjørsler fra Langbråten er det lagt inn åpninger som fungerer som snarveger for myke trafikanter. Dette legger opp til friere bevegelse innad i feltet og ut mot omkringliggende områder. Prosjektet skiller seg ut fra omkringliggende bebyggelse og vil bli et positivt bidrag til bydelen. Grønnstruktur og uteoppholdsareal Bebyggelsen er plassert rundt tre interne tun. Dette gir lett tilgjengelige fellesarealer som er skjermet fra trafikk og støy. Tunenes orientering sammen med den lave bebyggelsen sikrer gode solforhold. Hvert bolighus får også en liten privat hageflekk. Noen boliger vil også få takterrasse eller balkong. Etter offentlig ettersyn er det lagt til et punkt i bestemmelsene som sikrer at private uteoppholdsareal på terreng kan medregnes i prosjektets totale tilgjengelige uteoppholdsareal under forutsetning at alle boenheter har tilgang til dette. Dette er gjort fordi det er lagt opp til at alle boliger får egne hageflekker, og denne blandingen av felles og private utearealer er en kvalitet som det er ønskelig å sikre videre i prosjektet. I sør grenser boligfeltet til FR3, et areal avsatt til friområde i gjeldende reguleringsplan. Arealet er en del av den overordnede grøntstrukturen på Romsaas og reguleres til kombinerte grønnstrukturformål som skal være tilgjengelig for allmennheten. Innenfor området skal etableres en støyvoll mot støy fra E6. Det er også planlagt et større planert område for ballspill. Det legges opp til en gangsti gjennom området som kobler seg på omkringliggende friområder. Dette er et positivt grep som gir beboerne god tilgang til omkringliggende grønnstruktur. Utbygger på nabotomten K12 har fremmet ønske om at bestemmelsene for FR3 skal åpne for at støyvollen kan fjernes og opparbeides til lekearealer etter at K12 har gjennomført nødvendige støyskjermingstiltak i forbindelse med sin utbygging. Dette er ikke ønskelig da støyvollene vil ha flere funksjoner enn skjerming mot støy. Stien gjennom området er planlagt å gå på denne høyden og skråningen kan brukes som akebakke. Det er også positivt med høydeforskjeller i et flatt landskap, i tillegg vil vollen fungere som en skjerming mellom småhusbebyggelsen på B3 og boligblokkene som planlegges bygd på K12. Støy Planområdet er utsatt for støy fra E6 og Romsaas Allé. I forbindelse med offentlig ettersyn fremmet Statens vegvesen innsigelse til planforslaget basert på formulering av bestemmelse for støy og feil forutsetninger i beregningsgrunnlaget for støyrapporten. Bestemmelsene sikrer at nødvendige støytiltak gjennomføres før det gis midlertidig brukstillatelse/ferdigattest for byggeområdet. Støyrapporten viser at planområdet er utsatt for støy fra flere kanter, og støyskjerming er nødvendig for å oppnå akseptable støyforhold for boliger og uteoppholdsarealer. Det legges opp til at det skal etableres en støyvoll innenfor felt FR3 i sør, som vil skjerme for noe støy fra E6 og Dølivegen. Fremtidig bebyggelse på nabotomten i vest vil skjerme ytterligere for støy. Statens vegvesen ville legge inn krav til Saksnr. 2015/ Side 8 av 9

9 utbyggingsrekkefølge for de to feltene for å sikre gode støyforhold på B3. Det er ikke ønskelig å legge inn et slikt krav i planforslaget, isteden er det i den reviderte støyrapporten presentert en løsning der det etableres midlertidig støyskjerming på nabotomten frem til ny bebyggelse blir etablert. Denne løsningen gir akseptable støyforhold på feltet. En tinglyst avtale mellom eiendommene sikrer retten til etablering av denne støyskjermingen. Støyrapporten konkluderer med at bebyggelsen er støyutsatt mot Romsaas Allé. Det er ikke mulig å etablere støyskjerming i dette området. Det vil derfor være vanskelig å gjennomføre en utbygging uten at noen boliger får støynivåer på fasadene som ligger innenfor gul sone. Forslagsstiller har prøvd å minimere konsekvensene av støyforholdene ved å plassere boligene langs eiendommens ytterkant. Disse fungerer som støyskjerming for store deler av eiendommen. Støyrapporten viser at alle boliger som er utsatt for støy får en stille side inn mot tunene og at felles uteareal inne på feltet og på nord for støyvollen på FR3 får tilfredsstillende støyforhold. Støyskjermingen og utformingen av prosjektet bidrar til å gi gode støyforhold for fremtidige boliger i et område der støy er en stor utfordring. Rekkefølgebestemmelser Det er lagt inn krav om opparbeidelse av krysset Dølivegen x Gardermovegen før det gis midlertidig brukstillatelse/ferdigattest for boliger innenfor planområdet. I etterkant av offentlig ettersyn er formuleringen av bestemmelsen endret for å samsvare med formuleringen som er brukt på øvrige felt som er tilknyttet det samme rekkefølgekravet. Kravet er i tråd med gjeldende utbyggingsavtale fra Det jobbes med å utarbeide en revidert utbyggingsavtale der fordeling av kostnader for opparbeidelse av krysset vil avgjøres. Øvrige rekkefølgekrav sikrer opparbeidelse av renovasjonsløsning, vann og avløp samt veg og trafikkanlegg i henhold til overordnede føringer og kommunens normer. Uteoppholdsarealer, herunder FR3, skal være opparbeidet før midlertidig brukstillatelse/ferdigattest gis. Innenfor FR3 skal også nødvendige støytiltak ferdigstilles. Disse rekkefølgebestemmelsene er viktige for å sikre ønskede kvaliteter innenfor boligfeltet. KONKLUSJON Det planlagte prosjektet forholder seg til føringer i overordnede planer og en utbygging med konsentrert småhusbebyggelse vil være et positivt innslag på Romsaas, der en stor andel av bebyggelsen består av blokker. Statens vegvesen har informert om at de kan frafalle innsigelsen til planforslaget når kommuneplanen er vedtatt med et avviksområde for støy som omfatter Romsaas B3. Basert på de vurderinger og drøftinger som er gjort ovenfor, anbefaler derfor Rådmannen at detaljreguleringsplan for Romsaas B3, Jessheim Hage vedtas med forbehold om at kommuneplanen vedtas i samme møte. Melding om vedtak sendes: Saksbehandler Saksnr. 2015/ Side 9 av 9