Namsos kommune Rådmann i Namsos Saksmappe:2014/2189-1 Saksbehandler: Ketil Sørvig Saksframlegg Namsos Industribyggeselskap AS (NIB) - Tiltak for å styrke balansen Utvalg Namsos formannskap Namsos kommunestyre Utvalgssak Møtedato 25.03.2014 27.03.2014 Rådmannens innstilling 1. Kommunestyret i Namsos vedtar å styrke egenkapitalen i Namsos Industribyggeselskap AS i form av en emisjon fra eier, hvor følgende tomter og et kommunalt selskap, som kan representere en økning av NIB sin balanse inngår: 1) Solvangtomta 11 300 m2 2) Tomt Gamle brannstasjon 2 000 m2 3) Nabotomt ABC 4 900 m2 4) Tomt P-plass nord for Postgården 750 m2 5) Kulturhuset Eiendom AS fusjoneres inn som et datterselskap og legges inn i balansen til Namsos Industribyggeselskap AS. 2. En fremforhandlet leieavtale som kommunen har i bygget kan forlenges inn til 20 år fra tidspunkt for overtakelse av aksjene. Rådmannen får fullmakt til å fremforhandle utkast til leieavtale og signere leieavtalen. Bakgrunn for dette vedtakets punkt 1 og 2 er å sette Namsos Industribyggeselskap AS i stand til å kjøpe 100 % av aksjene i KulturHallene Eiendom AS. 3. En forutsetning for kommunestyrets vedtak om emisjon er at NIB med sitt bud får tilslagetpå kjøp av 100 % av aksjene i Kulturhallene Eiendom AS. Hjemmel for vedtaket er: Oppfølging av kommunestyrets vedtak av 31.10.2013, sak 66, pkt. 2.
Dokumenter i saken Type Dato Tittel Adressat S 17.03.2014 Namsos Industribyggeselskap AS (NIB) - Tiltak for å styrke balansen X 18.03.2014 Notat vedr. NIB Ketil Sørvig Vedlegg 1 Spørsmål og svar fra formannskapets behandling av sak om evt. aksjekjøp i Kulturhallene Eiendom AS 2 Kart 3 Notat vedr. NIBs kjøp av Rock City-bygget - Kulturhallene Eiendom AS 4 Dokumentasjon fra aksjeloven og Altin Saksopplysninger Kommunestyret vedtok 31.10.2013, sak 66/13, pkt. 2: Kommunestyret gir rådmann fullmakt til å fremforhandle utkast til avtale om evt. kjøp av 100 % av aksjene i Kulturhallene Eiendom AS på markedsmessige vilkår. Endelig fremforhandlede avtaler skal fremlegges for kommunestyret for endelig godkjennelse. Kommuneloven tillater ikke kommunene å finansiere aksjekjøp ved låneopptak. Et evt. aksjekjøp må derfor handteres av kommunale selskap. Denne problematikken ble debattert i formannskapet forut for kommunestyrets vedtak 31.10.2013, hvor det kom frem at rådmannen kan selv fritt benytte kommunens selskap til å utrede aksjekjøp. Dersom kommunestyret i Namsos ønsker at NIB skal overta 100 % av aksjene i Kulturhallene Eiendom AS, må kommunestyret sette NIB i stand til å gjennomføre kjøpet, bl.a. ved å styrke NIBs egenkapital. Formålet med saken er å legge frem til behandling i kommunestyret, godkjenning av flere tiltak som er nødvending dersom kommunestyret ønsker å sette Namsos Industribyggeselskap AS (NIB) i stand til å gjennomføre aksjekjøpet. Namsos kommune eier 100 % av aksjene i NIB. Kulturhallene Eiendom AS eier alle aksjene i RC-bygget. Namsos kommune leier hele arealet i RCbygget som huser Namsos Kino m/servicetorg og kiosk, NTE arena og Rock City AS (RCN AS) med bl.a. opplevelsessenter, ressurssenter og en kontordel i en leieavtale som går til 2031. Alternativet med kjøp av 100 % av aksjene i Kulturhallene Eiendom AS kom opp som en løsning under advokatfirmaet Steenstrup og Stordranges sin gjennomgang av Namsos kommune sine økonomiske forpliktelser til RC-bygget, herunder husleieavtalene. Det kom frem at flere uklarheter i avtalene ville gi Namsos kommune ekstra kostnader, bl.a. et arealavvik (med en mulig husleieøkning på kr. 350-775 /år som i avtaleperioden samlet ville beløpe seg til mellom 6-13 mill. kroner), dekking av et krav på 1,3 mill. kroner for tilleggsbestillinger, tap av avregninger av innbetalte felleskostnader for 2011-2013. Som en mulig utgang for å få ryddet bort alle uklarheter, tilbødeier kommunen å kjøpe 100 % av aksjene i
Kulturhallene Eiendom AS på visse vilkår. Det vises til notat fra advokatfirmaet Steenstrup og Stordrange datert 17. oktober 2013 om disse forhold. Kommunestyre behandlet 12.12.2013, sak 103/13, evt. kjøp av aksjer i Kulturhallene Eiendom AS. Saken ble utsatt. I et notat datert 4.12.2013 til ordfører og kommunestyrets medlemmer fra rådmannen ble prosessen beskrevet å ha to faser, hvorav verifisering av aksjenes markedsverdi lå i fase 1. Parallelt skulle NIB selv se på muligheter og konsekvenser både for seg selv og kommunen for å etablere nødvendig finansiering for et eventuelt kjøp. Selgersiden opplyste tidlig i prosessen at styret i eierselskapet har satt en minstepris på aksjene på 120 mill.kjøpersiden v/steenstrup & Stordrange/Eiendomsmegler1 verdivurdering ble satt til 114,9 mill. kroner. Det fremsto som utfordrende å oppnå enighet om eksakt kjøpesum. Samtidig var differansen mellom selgers tilbud og kjøpersidens egen verdivurdering så liten at kommunens advokater (S&S) beskrev den som å være av mindre betydning i en vurdering av eie/leie i et 17 års-perspektiv, ca. 4 % differanse. Gjennom bruk av Steenstrup & Stordranges og Eiendomsmegler1 s kompetanse er det gjort second opinion-vurderinger som er kvalitetssikret av Steenstrup & Stordranges advokater. Gjennom NIB sitt engasjement forut for denne saken har NIB gjennom sin egen bankforbindelse fått gjort en ny egen second opinion-vurdering, og har selv gått gjennom kommunens og advokatene S&S sine dokumenter i saken. Styret i NIB behandlet i sak 7/14Eventuelt kjøp av eiendommen «Rock City» eller selskapet Kulturhallene Eiendom AS. Viser til tidligere tilsendte dokumenter i saken, som - Prospekt over Rock City - Leiekontrakt og tilleggs-leiekontrakt - Notat fra Steenstrup Stordrange - Intensjonsavtale, samt diskusjoner i de to siste styremøtene Etter samtale med selgers megler Knut Efskin bekrefter han at tomt skal være med i handelen og ligge innenfor kjøpesum på kr 120 mill. Vedtak. 1. For å muliggjøre et eventuelt kjøp av Kulturhallene Eiendom AS må NIB AS få styrket sin balanse. Dette kan gjøres i form av en emisjon fra eier, hvor tomter og eiendom, som kan representere en økning av NIB sin balanse på mellom 15 mill. og 20 mill. kroner. - Tomt rundt Solvang i tilknytning til tomta ved HINT - Tomt ved gamle brannstasjon - Nabotomta v/abc - Tomt ved postgården - Kulturhuset Eiendom AS fusjoneres inn som et datterselskap og legges inn i balansen til NIB AS 2. Forlengelse av leiekontrakten i bygget Rock City til mellom 20 og 25 år.
Vurdering For vurdering eie-leie vises til saksfremlegg og vedlegg i sak 103/13 som ble utsatt under behandlingen i kommunestyret 12.12.2013. Fra saksutredningen: Når vi sammenligner vår årlige husleie basert på brutto areal 2.932, minus eiers vedlikeholdskostnader, med et lån på 120 mill. kroner, med 5 % rente og 30 års nedbetaling, vil følgende regnemodell kunne synliggjøres: Som modellen viser, er forutsetningene lagt inn med en årlig justert leie i hht. konsumprisindeks på 2 %, årlige renter på 5 % og avdrag er beregnet som annuiteter. Dvs. like terminbeløp hvert år i 30 år. Leieperioden er satt til 17 år i eksemplet, og det viser en differanse på ca. 30 mill. kroner i 2031 kroner eller med dagens kroneverdi ca. 50 mill. kroner. Dersom Namsos kommune opprettholder samme husleienivå som i dag, vil restgjeld etter 17 år være ca. 20 mill. kroner i 2013 kroner. Sitat fra notat av 17.10.2013 fra Steenstrup og Stordrange: Det understrekes imidlertid at kommunen bærer risikoen for renteutvikling i eie alternativet. Dette er en risiko som ikke må undervurderes. Den faktiske differansen mellom de to alternativene avhenger både av utviklingen i konsumprisindeksen, og av rentenivået. Differansen mellom løpende utbetalinger i de to alternativene i leieperioden vil nødvendigvis ikke forsvare den risikoen kommunen tar på seg i forhold til renteutviklingen. ngen. Vår vurderinger er imidlertid at den største fordelen med å eie fremfor å leie ligger i kommunens posisjon på lang sikt. Gevinsten med kjøp vil ligge om 17 år, hvor Namsos kommune med de gitte betingelser vil kunne ha en restgjeld på mellom 20 og 30 mill. kroner. Etter 17 år vil uansett alternativ med leie eller eie være gjenstand for reforhandling enten med dagens huseier (ved ikke kjøp) eller med evt. NIB som ny eier. Det vises også til notat til ordfører, kommunestyrets medlemmer fra rådmann, datert 11.12.2013; Svar på spørsmål fra formannskapet ved behandling av kommunestyresak 103. Oversikt over omsøkte tomter: Navn/beliggenhet G/bnr. Størrelse m2 Anslått markedsverdi Rundt Solvang v/hint Gamle brannstasjon Nabotomta v/abc P-plass Postgården N Sum Andel av 65/1135 65/1113 Andel av 65/1135 Andel av 65/1561 11 300 1) 2 000 4 900 750 18 950 1) Er under utredning for mulig lokalisering av sentrumsnær barnehage i Namsos.
Kommunestyret vedtok 12.12.2013 i sak 92/13 budsjett og handlingsplan og økonomiplan, pkt. 6, å utrede om innlemming av Kulturhuset i NIB kan gi en rimeligere driftsløsning. Dette er ikke utredet. Rådmannen vurderer følgende elementer å være relevante for selskapet selv å ha vært vurdert: Det er i notat fra NIB ikke lagt ved noe informasjon om NIBs tilnærming. - Riktig pris på aksjene - Byggets restverdi etter at leiekontraktene er gått ut. - Renterisikoen slik den er beskrevet i notat av 17.10.2013 fra Steenstrup og Stordranges i kursiv over. - Namsos kommune som leietaker har klare forventninger til at husleia ved NIBs eventuelle overtakelse av aksjene ikke får en høyere leiepris pr. kvadratmeter, men heller lik eller lavere. - Namsos kommune som leietaker forventer at kommunens leieavtaler i RC-bygget med NIB som eier kan reforhandles første gang i 2020. - Eventuelle forhandlinger i oppfølgingen av et eventuelt vedtak om aksjekjøp i denne saken skal avklare drift av bygget og dermed fordelingen av de variable driftskostnader, herunder bl.a. vaktmestertjenester, renhold, energi, vedlikehold mm. Følgende spørsmål for kommunen: - Det er ikke gjort en vurdering om hva som er nok styrket egenkapital i forhold til å handtere aksjekjøpet, om det er alle fem elementene i NIBs henvendelse eller om evt. et mindre antall tomter/selskap er nødvendig. - Det er ikke vurdert andre alternative måter å styrke egenkapitalen i NIB på. - Det kan være knyttet usikkerhet til om tomtene fortsatt skal/kan benyttes i et byutviklingsperspektiv eller andre mer direkte formål, som f.eks. utviklingsareal for HINT. Herunder også uavklart gjenkjøpsverdi/-vilkår om kommunen har behov? Andre arealdisponeringer, salg til andre med bedre vilkår osv. Dette er forhold som må handteres ved en snarlig rullering og oppdatering av Eierdokument og strategidokument i NIB fra 2005-07. - Styrets vedtak om å be om kontraktsforlengelse antas å være knyttet til NIBs forhold til banken og nedbetalingsperioden. Økonomiske betraktninger ved emisjon Det vises til økonomisjefens notat datert 17.3.2014 vedlagt: Rent teknisk vil ikke en verdijustering ha noen konsekvens for kommunens drifts- og investeringsregnskap. Når eiendommene oppskrives til en verdi, tas dette inn som en inntekt i kommunens investeringsregnskap, som igjen utgiftsføres aksjeemisjon med tilsvarende beløp. Aksjene til NIB økes tilsvarende. Eventuelle festeinntekter tilfaller NIB. Eiendomsskatt krever kommunen inn uavhengig av eierforhold dersom det ikke gjelder samfunnsnyttige formål. Kulturhuset Eiendom AS. Dette selskapet har en bokført aksjekapital på 1,6 mill. kroner. Også her må det foretas en verdivurdering i forhold til omsetningsverdi før de fusjoneres inn som et datterselskap i NIB. Det påløper ikke dokumentkostnader ved en fusjon fra et AS til et annet med samme eier. Nødvendige aktiviteter i etterkant av et evt. vedtak om styrking av NIBs balanse: 1. Namsos kommune tar initiativ til en verdivurdering av tomtene og aksjer i Kulturhuset AS gjennom kontakt med takstmann/megler og daglig leder i Kulturhuset AS for en oversikt over ligningsverdi/salgsverdi av aksjene. 2. Markedsverdi dokumenteres og gjennomgås både med kommunens revisor og med NIB s revisor, gjøres av kommunen og NIB. 3. NIB foretar generalforsamling med aksjeemisjon og fusjon.
4. Kostnader ved verdivurderinger og dokumentavgifter bæresav NIB. Konklusjon Som innstillingen. Miljømessig vurdering Ingen relevante miljøaspekter.