Detaljreguleringsplan for Bolstad gbnr. 20/101 Plan ID 1426-2015002 Planomtale med reguleringsføresegner Til 1. gongs handsaming Datert: 07.04.2015 Arkivsak: 14/2342
Bakgrunn: Anders Bolstad, eigar av gbnr 20/101 i Skjolden, ønskjer å dele frå ei bustadtomt på eigedommen sin. Denne er i utgangspunktet tenkt til Bolstad sin sonn med familie. Luster kommune har i brev datert 01.12.2014 gjeve Bolstad tilbakemelding om at det må utarbeidast reguleringsplan før løyve til slik frådeling kan k godkjennast. Bolstad har då kontakta Utmarksplan AS v/ Knut Vidar Svanheld for å få utarbeidd ein detaljreguleringsplan som opnar for denne eine tomta. Planarbeidet vart varslaa pr. brev datert 13.02.15 til naboar og offentlege instansar. Planarbeidet vart også annonsert i Sogns avis den 17.02.15. Plassering av planområdet er vist med en blå prikk på oversiktskartet under.
Forhold til andre planar: Området/ aktuell tomt ligg inntil forslag til ny reguleringsplan Bolstadmoen Øvre, som nærmar seg sluttbehandling. Bolstadmoen Øvre er vist under, saman med gjeldande reguleringsplan. Planområdet Bolstad gbnr 20/101 er rett sør for det blå merket. Planområdet inngår i ein eldre reguleringsplan (frå 1978) kalla Bolstadmoen I og II. Her er området regulert til jordbruk, jf kart under. Også i kommuneplanens arealdel er området vist som jordbruk, jf utsnitt av kommunaplanen under. Også her er planområdet vist med blått merke.planforslager er altså ikkje i tråd med overordna planverk, og ny reguleringsplan må difor sjåast på som ein dispensasjon frå gjeldande reguleringsplan og arealdel.
Om planforslaget: Planavgrensinga er sett basert på eit forslg motteke frå Luster kommune. Dette har medført ei tomt på ca 850 m 2, og eit areal på 27 x 16 der ein kan plassere huset. Det er lagt inn generell byggjegrense på 4 meter mot tomtegrense for bustadhuset, men at garasje/ carport/ uthus kan etablerast inntil 1.5 meter frå tomtegrense. Føresegnene i planen er basert på føresegnene til Bolstadmoen Øvre, men med nokre mindre tilpassingar. Mellom anna er det ein føreslegen BYA på 35 % i Bolstadmoen Øvre. Denne er vidareført, og gjev ein utbygging av grunnflate på 296 m 2 for ei tomt på 850 m 2. Maksimal gesimshøgde er sett til 5,5 meter over gjennomsnittleg planert terreng, og takvinkel kan vere mellom 15 og 40 grader. Nordvest i planområdet er det regulert inn eit vegareal som går over i landbruksføremål. Vegarealet går mot veg i Bolstadmoen Øvre, og er meint som atkomst til ny tomt, samt eigedommen 20/65. Landbruksarealet er ein passasje på ca 6.5 meter som bvert halden att som atkomst inn på dyrkamarka på 20/101. Infrastruktur: Atkomst til planområdet vert via Bolstadmoen Øvre på ekssterande veg fram til 20/64 og 20/65. Ein føreset at denne kan nyttast. Det er kommunal vatn- og avlaup i nærleiken, som ein kan knytte seg til. Det sam gjeld straum. Det er også kort avstand til skule, butikk og busshaldeplass. Naturforhold: Området skal vurderast etter biomangfaldlova 8-12. Området er vurdert etter artskart og naturbasen, og det er ikkje gjort registreringar av artar eller anna i planområdet. Den einaste registreringa som er gjort, er at området så vidt fell under område definert som nedslagsfelt til Mørkridselva, som er verna gjennom verneplan. Planområdet er i all hovudsak dyrka mark, og det er liten grunn til å tru at det er artar her som ikkje er godt representert andre plassar i nærområdet, jf føre-var prinsippet. Ein ser ikkje at planforslaget er i konflikt med biomangfaldloven 8-12. Planområdet er som sagt i dag dyrka mark. Fylkesmannen har peika på at nedbygging av dyrka mark er uheldig. Grunneigar har vist til at denne delen av bærhagen er under avvikling, då avlingane her er dårlegare enn på resten av styket. Det er grunn til å tru at denne delen av eigedommen er meir sandig, og difor dårlegare dyrkingsjord. Det skal poengterast at grunneigar har søkt og fått tilsegn om 3 daa nydyrking som kompensasjon. Kulturminne: Det er ikkje tidlegare registrerte kulturminne i planområdet, men ein avventar undersøking av fylkeskommunen. Risiko og sårbarheit: Det er utarbeidd eigen ROS-analyse for pålanområdet. Sett i forhold til naturfarar, så er ikkje planområdet utsett for ras/ skred eller flaum, jf skrednett. Det vert vist til denne.
Innkomne merknader til oppstartsvarselet: 1. Sogn og Fjordane fylkeskommune I samband med reguleringsplan for Bolstadmoen gjennomførte Sogn og Fjordane ein arkeologisk registrering på naboeigedommen i 2014. Der vart det påvist spor etter førhistorisk jordbruk. Fylkeskommunen vurderer derfor at det er eit potensiale for å gjere funn av automatisk freda kulturminne innanfor den her omsøkte bustadtomta. Fylkeskommunen finn grunnlag for å stille krav til gjennomføring av ein arkeologisk registrering. Registreringa skal oppfylle tiltakshavars undersøkingsplikt jamfør 9 i kulturminnelova. I samsvar med rundskriv T-02/2007 vert tiltaket rekna som eit mindre privat tiltak. Det inneber at registreringa vert gjennomført vederlagsfritt for tiltakshavar. Vi gjer merksam på at reguleringsplanen ikkje kan vedtakas før endeleg uttale med bakgrunn i gjennomført registrering føreligg frå Sogn og Fjordane fylkeskommune. Kommentar: Det er sendt førespurnad om å få gjennomført undersøkingar. 2. Fylkesmannen i Sogn og Fjordane Samandrag: Fylkesmannen deler opp merknaden sin i landbruk, natur og miljø og Samfunnstryggleik og beredskap. Ang. Landbruk: Dei meiner arealet har landbruksverdi, og at ein fyrst må ta i bruk allereie tilrettelagt bustadareal, før ein eventuelt vurderer å legge ut fleire bustadtomter på dyrka og dyrkbar jord. Dei minner om det nasjonale målet om å ta vare på verdifulle jordressursar, og at dyrka og dyrkbar jord også har eit sterkt vern i jordlovas 9. Deira primære råd til kommunen er at ein avviser planforslaget, og inntil vidare utnyttar ledig kapasitet i eksisterande bustadområde. Dersom kommunen likevel vedtek planen, må det gjerast greie for dei eventuelle landbruksmessige konsekvensane av ei regulering og omdisponering. Ang. Natur og miljø: Dei viser til at det er liten grunn til å tru at planen vil ha særleg store verknadar for natur- og miljøtema, og det vert vist til naturmangfaldlova. Ang. Samfunnstryggleik og beredskap: Fylkesmannen viser til at kommunane har eit sjølvstendig ansvar for å sjå til at samfunnstryggleiken vert ivareteken, og det er krev om ROS-analyse. Denne må gjerast på ein systematisk måte. Det er også viktig at den ikkje vert for avgrensa, men tek med seg alle forhold. Det skal gå tydeleg fram kven som har gjennomført ROS-analysa, og kva kjelder som har vorte nytta. Kommentar: Når det gjeld landbruk, så støtter både planleggar og grunneigar synet om at det er rett å ha eit sterkt jordvern med tanke på framtid. Samtidig er det klart viktigare for grunneigaren å få tilrettelagt for bustadtomt til sonen i dette tilfellet, enn viktigheta for produksjon på det målet han mister i eine hjørnet av eigedommen. Det skal poengterast at grunneigar har søkt og fått tilsegn om 3 daa nydyrking som kompensasjon. Det er gjort ei vurdering etter biomangfaldloven, og det er utarbeidd ROS-analyse til planen.
3. Jan Erik Bolstad Eigar av tomt 20/65 Høgemoen Jan Erik Bolstad ønskjer med dette å få vidareført eksisterande kommuneveg. Dette for å sikra tilkomst til eigedommen 20.65. Den gamle tilkomsten vegen nr 1 på kart i vedlegg, vart stengt ved regulering av tomt 20.64. Eit forslag til veg er teikna og merkt med nr 2 på kart i vedlegg. Kommentar: Det er sett av vegareal i planen etter Bolstad sitt ønskje. REGULERINGSFØRESEGNER: Reguleringsføresegner for detaljreguleringsplan Bolstad gbnr 20/101 1 Avgrensing av planen: Det regulerte området er vist på planen med avgrensingslinje. Føresegnene gjeld for dette området. 2 Området er regulert til, jfr. 12-5 i PBL: 1: Bygg og anlegg,: Frittliggjande einebustad B1 (sosi-kode 1111) 2: Samferdsle og teknisk infrastruktur, PBL 2008 12-5 nr. 2: Veg (privat) V1 (sosi-kode 2010) 3: Landbruks, natur- og friluftsformål samt reindrift, PBL 2008 12-5 nr. 5: Landbruk L1 (5110) 3 Generelt for byggeområda: 3.1 Tekniske løysingar a) I området er det kommunalt vatn og avlaup. Alle bustader skal koplast på dette. b) Alle kabelanlegg skal leggjast i bakken. Ved plassering av bygningar/anlegg skal det takast omsyn til kabeltrasear og leidningstrasear for vatn og avlaup. 3.2 Gjerde a) Støttemurar over 1 m skal sikrast med gjerde. b) Gjerde skal ikkje overstiga ei høgde på 1 m. Der gjerde skal sikre mot høgder og fallulukker, må desse utformast slik at dei ikkje er klatrevenlege for born. 3.3 Einebustad B1: a) Tomt B1 skal nyttast til frittliggjande einebustad innafor dei byggegrensene som er vist på kartet. b) Tilkomst, garasje/-carportplassering, terrasse i tilknyting til huset, buer og andre frittståande byggverk skal vera synte på situasjonsplanen som følgjer søknaden, sjølv om desse tiltaka ikkje skal oppførast samstundes med bustadhuset.
c) Dei synte byggegrensene skal, saman med plan- og bygningslova med forskrifter, leggjast til grunn med omsyn til avstand frå nabogrense/bygg. d) Bustaden skal utformast slik at det vert ei harmonisk og heilskapleg utbygging av området der dei nye bustadhusa tilpassar seg eksisterande bygningsmiljø og terreng. e) BYA for områda avsett til frittliggjande einebustader er maksimum 35%, inkludert garasje/carport. f) Bygningane skal ha saltak eller anna skråtak med takvinkel minimum 15 grader og maksimum 40 grader. g) Gesimshøgda, målt frå ferdig planert terreng, skal ikkje overstige 6.0 m. h) Det skal opparbeidast minst to parkeringsplassar for kvar bueining inne på bustadtomta, som open plass eller som garasje/carport. i) Det skal ved byggesøknad dokumenterast sikringstiltak mot radon. j) Garasjar/carportar og uthus kan plasserast nærare tomtegrense enn regulert byggegrense, men likevel ikkje nærare enn 1 m. Gesimshøgda, målt frå ferdig planert terreng, skal ikkje overstige 3 meter. Høgdeskilnad mellom møne og ferdig planert terreng skal ikkje overstige 5 meter. k) Garasjar/carportar/uthus skal ha maksimum 1 etasje, dei skal stå minimum 1meter frå nabogrense etasje og det kan vera på inntil 50m2 BYA/ BRA. l) Garasjar og uthus skal vera tilpassa bustadhuset med omsyn til materialval, form og farge. 4 Samferdsleanlegg og teknisk infrastruktur: 4.1 Køyreveg Køyrevegane i bustadfelta skal ikkje vera brattare enn 1:15. Veg kan etablerast med inntil 4 meters breidde innanfor føremålet, og skal fungere som atkomst til eigedommane 20/65, ny B1 samt alternativ atkomst/ landbruksveg til 20/101. 5 Landbruks, natur- og friluftsformål samt reindrift: 5.1 Landbruk Arealet kan nyttast til køyreveg landbrukssamanheng. Føremålet er ikkje til hinder for etablering av leidningsnett, kablar mm i bakken. 24.03.2015 Utmarksplan AS Rev. 07.04.15