Detaljreguleringsplan for

Transkript

1 Detaljreguleringsplan for Røslebakkene gbnr. 83/1 Plan ID Planomtale med reguleringsføresegner Til 1. gongs handsaming Datert: Arkivsak:??

2 Bakgrunn: Hans Kalhagen, eigar av gbnr 83/1 i Gaupne Luster kommune, har i samband med bærproduksjon etablert brakker med overnattingsfunksjon til sesongarbeidarar. To riggar er etablert delvis på dispensasjon og delvis som landbruksbygg, men når han no har planer om å etablere eit nytt tredje bygg, så har kommunen stilt krav om reguleringsplan. Ein av dei viktigaste grunnane til dette, er at behovet for bustader til sesongarbeidarar har endra seg. Tidlegare kom alle eit par månader om sumaren, men no har dette endra seg til at arbeidarane blir fleire månader. Kommunen har difor meint at tiltaket har gått meir i retning av å vere bustadføremål enn landbruksføremål. Då kommunen har stilt krav om reguleringsplan, har Kalhagen kontakta Utmarksplan AS v/ Knut Vidar Svanheld for å få utarbeidd ein detaljreguleringsplan som endrar arealbruken frå reint landbruk til også å omfatte bustadføremål og reiseliv. Sjå nærmare utgreiing om dette seinare i omtala. Planarbeidet vart varsla pr. brev datert til naboar og offentlege instansar, samt annonsert i Sogns avis den Ca. plassering av planområdet er vist med en rød på oversiktskartet under. Forhold til andre planar: Planområdet ligg inntil/ går delvis inn i gjeldande reguleringsplan Røslebakken Nedre, vedteken Røslebakken Nedre er vist under. Der planområda overlappar kvarandre, er reguleringsføremålet i gjeldane plan bustadføremål. For eksisterande bustad i ny plan, er det altså samsvar mellom planane. Området føreslått regulert til lager, er å sjå på som eit avvik frå gjeldande reguleringsplan. Planområdet Røslebakken gbnr 83/1 er om lag ved det blå merket.

3 I kommuneplanens arealdel er området vist som LNF-område, jf utsnitt av kommunaplanen under. Planområdet er illustrert med blått merke. Planforslager er altså ikkje i tråd med overordna planverk.

4 Om planforslaget: Hovudhensikten med planen har vore å få endra arealformål frå landbruk til bustadføremål for arealet regulert il KB1. KB1 skal brukast til 3 brakkeriggar, der to er eksisterande. Bruken av riggane har i utgangspunktet vore for sesongarbeidarar i samband med bringebærplukking, men bruken og behovet for arbeidskraft har endra seg til å føregå over lengre periodar av året. All den tid dette er bukapasitet som står permanent gjennom året, er det vurdert til rett å legge opp til ein allsidig bruk. Ein har difor valt å regulere til bebyggelse og anlegg kombinert med anna hovudføremål. I føresegnene er dette definert som konsentrert bustadføremål og fritidsog turistføremål kombinert med LNF-føremål. Det siste er for å understreke behovet for bustad til tradisjonelle sesongarbeidarar, då i hovudsk bærplukkarar. Samtidig er det opna for at utleige av husvære kan gå over heile året med tanke på arbeidarar som er i området over lenger tid. I tillegg er det opna for utleige i reiselivssamanheng. Grunneigar har ikkje gjeve uttryk for at det er eit satsingsområde, men synes det er greitt å ha opna for å kunne seia ja til førespurnader om overnatting til turistar og andre. Eksisterande bustadhus er regulert til einebustad, og det eksisterande lager- og garasjebygget er regulert til lager i hovudsak for landbruksmaskinell/ -køyretøy, og anna landbruksmaskinell. Sentralt i planområdet er det regulert inn internt vegareal og eit spesifikt parkeringsareal for bilar brukt av leigetakarar. Det er også lagt opp til at det kan parkerast framfor lagerbygget og mellom bygningane i KB1. Planavgrensinga er sett basert på eit forslg motteke frå Luster kommune. Dette har medført eit planareal på ca 3580 m 2. Storleiken på byggeområda er som følgjer: B1 = 388 m 2, L1 = 641 m 2 og KB1 = 1667 m 2. Det er lagt inn generell byggjegrense på 4 meter mot naboeigedommar, men internt i området er det lagt inn andre grenser. Maksimal mønehøgde for L1 og KB1 er sett til 5,5 meter over gjennomsnittleg planert terreng, og takvinkel kan vere mellom 15 og 25 grader. I og med at byggeareala er relativt små i forhold til bebyggelsen dei skal romme i tillegg til andre element som inngår i BYA, så er denne sett så høg utnytting som BYA= 80% for alle dei 3 byggeområda. Infrastruktur: Atkomst til planområdet vert via kommual veg opp i bustadfeltet Røslebakkadn. I og med at plangrensa er såpass lang ufrå vegen, er det ikkje regulert inn sikttrekantar i planforslaget. Det er kommunal vatn- og avlaup i området, som ein kan knytte bustadfunksjonar til. Det same gjeld straum. Avstand til Gaupne sentrum med skule, butikk, busshaldeplass, badeland mm er om lag ein km. Naturforhold: Området skal vurderast etter biomangfaldlova Området er vurdert etter artskart og naturbasen, og det er ikkje gjort registreringar av artar eller anna i planområdet. Planområdet er i all hovudsak dyrka mark, og det er liten grunn til å tru at det er artar her som ikkje er godt representert andre plassar i nærområdet, jf føre-var prinsippet. Ein ser ikkje at planforslaget er i konflikt med biomangfaldloven Landbruk: Planforslaget reduserer den dyrka marka med ca 500 m 2. KB1 er 1667 m 2, og i dag er ca 1050 m 2 av formålet allereie nedbygd til dei to eksisterande brakkeriggane. Sett frå eit

5 landbruksperspektiv er dette uheldig, men nødvendig. I og med at Kalhagen driv bærproduksjon, er han også avhengig av overnatting til arbeidarane sine. Kulturminne: Det er ikkje tidlegare registrerte kulturminne i planområdet, men ein avventar om fylkeskommunen krev undersøkingar. Risiko og sårbarheit: Det er utarbeidd eigen ROS-analyse for pålanområdet. Sett i forhold til naturfarar, så er ikkje planområdet utsett for ras/ skred eller flaum, jf skrednett. Det vert vist til denne. Innkomne merknader til oppstartsvarslet: 1. Sogn og Fjordane fylkeskommune Sogn og fjordane fylkeskommune har ikkje gjeve uttale til oppstartsvarsel. Dei vil då venteleg gjere dette ved offentleg ettersyn. 2. Fylkesmannen i Sogn og Fjordane Samandrag: Fylkesmannen deler opp merknaden sin i landbruk, natur og miljø og Samfunnstryggleik og beredskap. Ang. Landbruk: Fylkesmannen viser til at planområdet omfattar areal med fulldyrka jord, som i følgje flyfoto vert brukt til hageproduksjon. Dei ber difor om at det vert lagt til rette for ei arealeffektiv utbygging, som avgrensar tap av matjord. Planomtalen skal elles gjere greie for interesser og omsyn som kan bli råka, mellom anna interessene til landbruket. Ang. Natur og miljø: Dei skriv at planområdet ligg i eit område med fulldyrka jord, vegar og bygningar. Dei har ikkje avgjerande merknader til oppstartsvarslet. Ang. Samfunnstryggleik og beredskap: Fylkesmannen viser til at kommunane har eit sjølvstendig ansvar for å sjå til at samfunnstryggleiken vert ivareteken, og det er krev om ROS-analyse. Denne må gjerast på ein systematisk måte, mellom anna vert det vist til havnivåstigning. Det er også viktig at den ikkje vert for avgrensa, men tek med seg alle forhold. Det skal gå tydeleg fram kven som har gjennomført ROS-analysa, og kva kjelder som har vorte nytta. Kommentar: Det er utarbeidd ROS-analyse til planen. Når det gjeld resten av merknaden, vert den teken til etterretning. Landbruksinteressene er vurdert. 3. Advokat Mellingen på vegne av Hans Erik Lingjerdet, gbnr 83/23 Min klient er opptatt av å varsle tidlig om at han ikke ønsker et planforslag som tillater plassering av et tredje bygg like i forkant av hans egen boligeiendom. En slik plassering vil innebære en betydelig ulempe i hans umiddelbare nærhet. Det bør nå legges innsats i å finne alternativ plassering, for eksempel at man kommer i dialog med kirkelig fellesråd og bispedømmet om at man der bør kunne godta en plassering som ev. blir noe i konflikt med ytterkanten av fredningsgrensen rundt kirken. På denne måten kan man unngå at nærliggende naboer får en urimelig belastning ved den løsning man legger opp til. Lingjerde vil ellers påpeke at det uansett bør tas hensyn til at planforslaget ikke åpner for å nedbygge høyproduktivt landbruksareal. Planen må i tilfelle ikke bare regulere selve

6 bygningsmassen, men må også vise hvordan man vil legge til rette for m.a tilkomst, uteoppholdsareal og parkering for alle bygningene. Med så mange enheter som er antydet, vil kravet til parkeringsareal bli betydelig. I tillegg bør planområdet utvides slik at omliggende eiendommer også vurderes i sammenheng med den aktuelle planen, f.eks slik at tilkomstalternativer blir løst på en helhetlig god måte. Lovens krav til planarbeid Det er varslet detaljregulering. Det heter i pbl. 12-3, første ledd at: «Detaljregulering brukes for å følge opp kommuneplanens arealdel og eventuelt etter krav fastsatt i en vedtatt områderegulering. Detaljregulering kan skje som utfylling eller endring av vedtatt reguleringsplan.» Det aktuelle området er ikke tidligere regulert, og de formål som foreslås vil stride mot kommuneplanens arealdel. Det er krav om at privat detaljregulering i prinsippet må følge opp hovedtrekk i kommuneplanens arealdel. Det vil derfor være krevende å vedta detaljregulering i et tilfelle hvor planforslaget vil stride mot overordnet plan. Jeg viser ellers til at bestemmelsen i 12-3, tredje ledd, 2. punktum vil medføre at et slikt privat forslag om detaljregulering som vesentlig avviker fra kommuneplanens arealdel, skal konsekvensutredes etter 4-2 andre ledd. Før planforslaget kan fremmes, bør derfor løsninger diskuteres med min klient for om mulig å få til et planforslag som ivaretar begge parters interesser. Kommentar: Lingjerde sine synspunkt vert teke til orientering. Ein kan ha sympati med Lingjerde sin situasjon, men ei har vurdert det til at Kalhagen sitt behov vert prioritert. 4. Inger Slinde og Ole Arne Haugen, gnr. 83 bnr. 5 og 10 Syner til motteke varsel om detaljreguleringsplan «Røslebakkane, gbnr 83/1» Som eigar av jordbruksarealet vest for omsøkt regulert område er me opptekne av at overflatevatnet framleis skal ha fritt leide over gnr. 83 bnr. 1 til overvasskum på same eigedom ved vegen til Røslebakkane og vidare i lukka røyr til Sjærsgrovi. Det kan leggjast opa grøft i reguleringsgrensa mot sør frå vår eigedom gnr. 83 bnr. 5 og til kum på gnr. 83 bnr. 1 ved vegen til Røslebakkane. Grøfta skal syna på reguleringsplankartet og av reguleringsføresegnene skal det gå fram at grøfta skal haldast ope slik at overflatevatnet har fritt leide. Kommentar: Grøfta som vert etterspurt er ikkje i seg sjølv eit reguleringsføremål, og kan slik sett ikkje teiknast inn på ein reguleringsplan slik det er bedt om, men det er teke inn både i 3.1 c) og 4.3 a) i føresegnene at grøft er påtenkt og kan etablerast open. REGULERINGSFØRESEGNER: Reguleringsføresegner for detaljreguleringsplan Bolstad gbnr 20/101 1 Avgrensing av planen: Det regulerte området er vist på planen med avgrensingslinje.

7 Føresegnene gjeld for dette området. 2 Området er regulert til, jfr i PBL: 1: Bygg og anlegg,: Frittliggjane einebustad B1 (sosi-kode 1111) Lager L1 (sosi-kode 1350) Angitt bebyggelse og anleggsformål kombinert med andre angitte hovedformål - KB1 (sosikode 1900) 2: Samferdsle og teknisk infrastruktur, PBL nr. 2: Veg (privat) V1 (sosi-kode 2010) Annan veggrunn grøntareal (sosi-kode 2019) Parkering (privat) P1 (sosi-kode 2080) 3: Landbruks, natur- og friluftsformål samt reindrift, PBL nr. 5: Jordbruk J1 (sosi-kode 5111) 3.0 Generelt for byggeområda/ planområdet 3.1 Tekniske løysingar a) I området er det kommunalt vatn og avlaup. Alle bustader og bygg med bufunksjon skal koblast på dette. b) Alle kabelanlegg skal leggjast i bakken. Ved plassering av bygningar/anlegg skal det takast omsyn til kabeltrasear og leidningstrasear for vatn og avlaup. c) Det skal etablerast ei open grøft i nødvendig lengde inn mot eigedommen 83/5 uavhengig av reguleringsføremål. 3.2 Gjerde a) Støttemurar over 1 m skal sikrast med gjerde. b) Gjerde skal ikkje overstiga ei høgde på 1 m. Der gjerde skal sikre mot høgder og fallulukker, må desse utformast slik at dei ikkje er klatrevenlege for born. 3.3 Einebustad B1: a) Tomt B1 skal nyttast til frittliggjande einebustad innafor dei byggegrensene som er vist på kartet. b) Tilkomst, garasje/-carportplassering, terrasse i tilknyting til huset, buer og andre frittståande byggverk skal vera synte på situasjonsplanen som følgjer søknaden, sjølv om desse tiltaka ikkje skal oppførast samstundes med bustadhuset. c) Dei synte byggegrensene skal, saman med plan- og bygningslova med forskrifter, leggjast til grunn med omsyn til avstand frå nabogrense/bygg. e) BYA for områda avsett til frittliggjande einebustader er maksimum 80%, inkludert garasje/carport. f) Bygningane skal ha saltak eller anna skråtak med takvinkel minimum 15 grader og maksimum 40 grader. g) Gesimshøgda, målt frå ferdig planert terreng, skal ikkje overstige 6.0 m. h) Det skal opparbeidast minst to parkeringsplassar for kvar bueining inne på bustadtomta, som open plass eller som garasje/carport. j) Garasjar/carportar og uthus kan plasserast nærare tomtegrense enn

8 regulert byggegrense, men likevel ikkje nærare enn 1 m. Garasjar/carportar/uthus skal ha maksimum 1 etasje, og gesimshøgda målt frå ferdig planert terreng, skal ikkje overstige 3 meter. Høgdeskilnad mellom møne og ferdig planert terreng skal ikkje overstige 5 meter. Maksimal utnytting for storleik for slike bygg er 50m 2 BYA/ BRA. k) Garasjar og uthus skal vera tilpassa bustadhuset med omsyn til materialval, form og farge. 3.4 Lager L1: m) Lagertomta har eksisterande lagerbygg. Dette bygget kan nyttast til lager av landbruksmaskiner, køyretøy og reiskap (garasjefunkjson), samt lager av anna landbruksrelatert materiell/ produkt. n) BYA for området L1 er maksimum 80%. Inkludert i dette er parkeringsareal framfor eksisterande lagerbygg. Maksimal mønehøgd over gjennomsnittleg planert terreng på tomta er 5,5 meter, og bygg skal ha saltak mellom 15 og 25 grader. 3.5 Angitt bebyggelse og anleggsformål kombinert med andre angitte hovedformål - KB1: o) Området kan nyttast til ein kombinasjon av bebyggelse og anlegg - utleige til bustadføremål og fritidsog turistføremål i kombinasjon med jordbruksføremål bustad til sesongarbeidarar innan jordbruket. p) BYA for området KB1 er maksimum 80% inkludert mulegheit for parkeringsareal mellom bygga. Maksimal mønehøgd over gjennomsnittleg planert terreng på tomta er 5,5 meter, og bygg skal ha saltak mellom 15 og 25 grader. 4 Samferdsleanlegg og teknisk infrastruktur 4.1 Veg a) Veg skal etablerast med nødvendig breidde innanfor føremålet, og skal fungere som atkomst til områda L1, KB1 (inkludert parkering P1) samt tilkomst til eigedommen 83/ Parkering a) Arealet regulert til parkering skal nyttast som parkering til KB Anna veggrunn grøntareal. a) Arealet kan nyttast til grøft for overflatevatn mot nabotomt. 5 Landbruks, natur- og friluftsformål samt reindrift 5.1 Jordbruk a) Føremålet er ikkje til hinder for etablering av leidningsnett, kablar mm i bakken Utmarksplan AS