Investorrapport H2 2013 USA Property Norway KS UPN Holding AS STATUS FOR INVESTERINGEN PER DESEMBER 2013 Positiv trend for kontormarkedet i Tampa fortsetter. Dette har de siste årene vært et leietakers marked, der utleiere konkurrerer om leietakerne. Det er imidlertid positiv absorpsjon i markedet og totalt ledig areal er gradvis redusert. I Westshore steg leieprisen markant i 3. kvartal og det forventes at leieprisene vil fortsette å stige i dette segmentet. Eiendommen (Westshore 500) har likevel fortsatt en beskjeden utleiegrad på 79,4%. Det er engasjert ny utleiemegler for eiendommen (Colliers International Tampa) etter en anbudskonkurranse gjennomført i juni/juli, iverksatt et målrettet oppgraderingsprogram på strategiske fellesarealer, og disse tiltakene ventes å bidra til en bedret utleiegrad i 2014. Til tross for at utleiegrad har ligget stabilt rundt 80%, vil eiendommen likevel generere en moderat positiv kontantstrøm på ca. $200.000 i 2013. Selskapet mottok i sommer et uformelt (indikativt) bud på eiendommen på ca. MUSD 18,5. I fellesskap med de amerikanske medeierne ble budet vurdert som for lavt. Et motbud ble ikke akseptert og man gikk således ikke videre med budet. Selskapet vurderer fortløpende mulighetene for salg av eiendommen, og fortsatt bedring av markedet og eiendommens utleiegrad utover i 2014 ventes øke eiendommens verdi og attraktivitet overfor potensielle interessenter.
KORT MARKEDSOPPDATERING Kontormarkedet i Florida fortsetter den positive utviklingen som man så tendenser til i 2012, til tross for tidvis usikkerhet og turbulens knyttet til finansieringen av statlig amerikansk virksomhet. Amerikansk økonomi viser generelt en moderat positiv utvikling, og det forventes en BNP-vekst for 2013 på ca. 2 %. Nasjonalt ligger arbeidsledigheten på ca. 7.3 prosent (ned fra en topp på 10,1 prosent i oktober 2009), mens det i Florida nå er 7.0 prosent ledighet. Tampa og Florida har normalt sett en høyere ledighet enn det nasjonale gjennomsnittet i USA, men den lokale arbeidsledigheten er kraftig redusert. Arbeidsledigheten i Tampa Bay Metropolitan Area var per august på 7.3 prosent, en nedgang fra 8.1% ved slutten av 2012, i henhold til US Bureau of Labor Statistics. Økte investeringer i Tampa-regionen bidrar positivt til å skape nye arbeidsplasser, og spesielt bedrifter innen medisin og elektronikk, finansielle og it- relaterte tjenesteleverandører og advokatvirksomheter venter jobbvekst i 2014. Den underliggende økonomiske utviklingen i Tampa-området er således positiv, noe som kan eksemplifiseres ved blant annet følgende forhold: Florida anses som den nest beste staten å drive næringsvirksomhet (CEO Magazine) Tampa er rangert som den 8. beste byen i henhold til payscale.com samt den billigste byen å drive næring i (KPMG analyse) Florida High Tech Corridor er den raskest voksende IT-regionen i USA (Business Week Magazine) Som en av 25 globale trender for 2014 ventes det i følge Colliers International økt investoretterspørsel i strategiske sekundære eiendomsmarkeder som Tampa, Charlotte, Raleigh, Charleston, Greenville, Grand Rapids, Indianapolis og Memphis, noe som ventes drive cap rates lavere (transaksjonspriser høyere) særlig innen kontoreiendom (Colliers International). Disse markedene kan oppnå en yield-kompresjon over tid fra 8.5% og høyere til 6% eller enda lavere. Interessen for kontormarkedet i Tampa kommer fra både lokale, regionale, nasjonale og internasjonale aktører. Selv om Tampa regnes som et sekundært marked har det fått interesse fra investorer utenfor regionen på grunn av høyere konkurranse i primærmarkedene samt en sterkere økonomisk utvikling i Tampa enn ventet. Ved utgangen av tredje kvartal 2012 ble den samlede ledigheten i kontormarkedet i Tampa regionen registrert til 15.9%. Ved slutten av tredje kvartal 2013 hadde ledigheten falt 10 basispunkter til 14.9%, et tall som er forventet å være enda noe lavere når tallene for fjerde kvartal publiseres. Kontorledigheten er nå tilbake på et nivå som den ikke har vært på siden midten av 2009. Den generelle absorpsjonen (hvor mye ledig eller nytt areal som ble utleid) til og med tredje kvartal var positiv med 360,167 SF (kvadratfot).
Fra tredje kvartal 2012 til tredje kvartal 2013 steg utleieprisen fra $23,04/SF til $23,38/SF for klasse A bygg. I gjennomsnitt var leieprisen (asking rate) $19,00/SF for klasse A, B og C samlet. (Kilde: Colliers International Tampa, Office Reserarch Report Q3-2013). Gjennomsnittlig leiepris for kontoreiendom i Tampa økte i løpet av året, med betydelig vekst i Westshore-delmarkedet, som viste en gjennomsnittlig utleierate for klasse A, B og C på $23,58/SF, det høyeste av samtlige delmarkeder i Tampa Bay. Ifølge Colliers International Tampa ser man at eiendommer i Westshore, der Westshore 500 ligger, med høy utleiegrad (over 90%) eller der det investeres i oppgradering av fellesarealer, er i stand til å realisere en betydelig leieprisvekst. Det forventes at dette vil komme selskapets eiendom til gode i tiden fremover. (Westshore 500 kan anses som klasse A/B.) Fire av regionens seks delmarkeder viste forbedringer i år-over-år ledighet. Regionens to fremste delmarkeder, Westshore og Tampa Central Business District (CBD), viste jevn forbedring i fjerde kvartal. For Westhore har den totale ledigheten for alle klasser falt marginalt fra 14,6% ved slutten av 2012 til 14.0% ved tredje kvartal 2013. Den gjennomsnittlige ledigheten i markedet er dermed fortsatt lavere enn ledigheten for WS 500 som per dato er på ca. 21%. Kilde: Colliers International Tampa Q3 2013 Office
EIENDOMMEN WESTSHORE 500 (WS 500) I løpet av 2013 ble det gjort en rekke oppgraderinger og noen få endringer ved forvaltningen av bygget. Hovedaktivitetene kan oppsummeres som følger: Ny lokal utleiemegler: Colliers International (Tampa) Colliers International (Tampa) tok over utleiemegleransvaret for eiendommen i løpet av sommermånedene, etter at flere meglere deltok i en anbudsrunde (representanter fra Colliers Asset Management AS deltok ikke ved beslutningen om valg av Colliers i Tampa, men deltok ved intervjuene og i prosessen for øvrig). Dette ansvaret har til nå ligget hos eiendomsforvalteren Parkway Properties. Samarbeidet mellom utleiemegler og eiendomsforvalter har så langt vært meget godt og dette har gitt gode resultater hva gjelder fornyelser/forlengelser av eksisterende leiekontrakter. Siden overtakelse av utleiemandatet har Colliers jobbet aktivt med promoteringen av WS500, og det har vært en økning i antall interessenter og visninger av ledige lokaler. Dette er likevel en prosess som må ventes å ta noe tid, og det har derfor foreløpig ikke resultert i nye leietakere per dags dato. Westshore 500 vs. Westshore-markedet Leieprisene i Westshore per SF er i snitt på $23.58 på tvers av klasse A, B, C, mens den er $26,64 per SF i gjennomsnitt for klasse A bygg. Gjennomsnittlig utleierate for WS 500 er ca. $24/SF hvilket anses å være på linje med Westshore-markedet for øvrig (klasse A/B bygg). Den positive utviklingen i leieprisene skyldes til delsboligveksten i området. Over 5000 leiligheter ble bygget under siste eiendomsboble, hvor de i stor grad er bebodd av fagfolk og personer som ønsker å bo i umiddelbar nærhet av arbeidsstedet.
SUBMARKET BREAKDOWN (as of 3Q-2013) Property calss WESTSHORE Bldgs Total Inventory S.F Direct Vac. % Total Vac. % Net Absorp. Current Qtr. S.F. Net Absorp. YTD S.F. New Completion s Under Construc. S.F. Avg. Direct Asking Rate Full Service A 40 7 809 084 16.2% 16.9% -53 623 241 368 - - $26.64 B, C 204 7 996 157 11.1% 11.2% 100 908 23 403 - - $20.03 Overall 244 15 805 241 13.6% 14.0% 47 285 264 771 - - $23.58 WS 500 (Nov-13) 129 728 21,01 % ca. $24.00 Source: Colliers Tampa WS 500 kan karakteriseres som et klasse A/B bygg (A beliggenhet/ B standard), slik at en utleierate i størrelsesorden $23-24 (avhengig av beliggenhet i bygget og standard på lokalene) for WS 500 anses å være på linje med dagens markedsnivå i Westshore (markedsleien sammenligner «asking rate» som tilbys leietakere på nye kontrakter). Utleiegrad Som det kommer fram er ledigheten for Westshore 500 (21%) fremdeles høyere en hva som er gjennomsnittet i (14.0% i Westshore og 15% i Tampa Bay totalt). 90% 88% 86% 84% 82% 80% 78% 76% 74% 72% 70% Utleiegrad Westshore 500 Grafen over viser den kvartalsvise utviklingen i utleiegrad. Grafen illustrerer det vanskelige utleiemarkedet gjennom 2009-2010, der utleiegraden falt fra oppunder 90% til godt under 80%. Etter en volatil utvikling i 2011, så man en oppgang i utleiegraden gjennom store deler av 2012 med en leiegrad på 83.2 % ved årsslutt. I 2013 utløp et par større leiekontrakter som ikke ble fornyet (dette var dog som forventet), uten at dette foreløpig har blitt kompensert. Ved årsslutt var derfor utleiegraden på 79%. Dette tilsvarer at 102,472 SF av byggets totalt 129,728 sgf er utleid. Som et resultat av oppgraderingene som er gjort i bygget, intensivert utleiearbeid og en fortsatt positiv markedsutvikling, håper og forventer man derfor bedring i utleiegraden utover i 2014. Oppgradering av eiendommen WS500 har hatt en del umoderne fellesarealer og slitasje etter mange års bruk, slik at løpende vedlikehold og i enkelte tilfeller oppgraderinger/oppussing av lokalene er nødvendig. Da det fortsatt er mye ledige kontorlokaler i Tampa og Westshore, særlig i SMB-markedet som WS 500 i stor grad retter seg mot, kan man fortsatt karakterisere markedet som et leietakers marked, der leietaker kan stille krav til utleier. Generelt synes det imidlertid som om markedet i Westshore beveger seg nærmere
balanse, og tilbudte rabatter og utleierfinansierte leietakertilpasninger og oppgraderinger ved inngåelse av nye kontrakter er noe redusert i løpet av 2013. For å matche tilbudet fra konkurrerende eiendommer er det fortsatt nødvendig å gjøre normale oppgraderingstiltak for deler byggets fellesarealer. I 2013 har dette spesielt omfattet total renovering av fellesarealer i 5. etasje (hvor mye av byggets ledige lokaler ligger), samt mindre renoveringer av lobby og fellesarealer i andre etasjer. Dette arbeidet fortsetter i 2014. For å holde kostnadsnivået lavt gjøres det i liten grad renoveringer av selve kontorlokalene (såkalt tenant improvements (TI)) før en leietaker er på plass. Kontantstrøm fra eiendommen og videre utsikter Til tross for at ca. 20% av lokalene har stått ledige mesteparten av året, har WS 500 som helhet generert et resultat som er bedre enn budsjettert for 2013, blant annet som følge av - Færre gratismåneder og mindre leietakerinvesteringer enn budsjettert ved fornyelse av eksisterende kontrakter. - Lavere utgifter til investeringer i oppgradering av ledige lokaler enn budsjettert i forbindelse med ny leiekontrakter ettersom få nye leiekontrakter ble inngått. Foreløpig anslag (per november 2013) tilsier en positiv kontantstrøm på ca. $200,000 for året som helhet. Fokus i 2014 vil være å signere nye leietakere slik at så mye som mulig av den ledige kapasiteten fylles. Kostnader relatert til nye leietakertilpasninger vil brukes innenfor fastsatte budsjettrammer, og forutsatt at man ser at dette i det store bildet vil levere bedre driftsmessige resultater. Markedet er i ferd med å sakte, men sikkert, skifte bort fra et leietakers marked til et mer balansert marked, som et resultat av økt absorpsjon av ledige lokaler i markedet. At mindre bedrifter og nyetablerte selskaper igjen er i vekst, gjør også at etterspørselen etter mindre kontorlokaler forventes å øke i tiden fremover. Nøkkeltall fra eiendommen - 2013* 2012 2013E Antall SF totalt (ca. 12.000 kvm) 129 728 129 728 Antall utleid SF 107 933 102 472 Utleiegrad 83,2 % 79,0 % Antall leietakere 38 29 Brutto kjøpskostnad bygget $22,9 mill. $22,9 mill. Egenkapital prosjekt $5,75 mill. $5,75 mill. Totalt investert EK fra UPN $3,00 mill. $3,00 mill. Eierandel UPN 52,17 % 52,17 % Utestående gjeld bygget $13,91 mill. $13,58 mill. *Estimater basert på informasjon fra eiendomsforvalter per utgangen av november 2013. Merk at dette er foreløpige anslag som kan avvike fra det endelige regnskapet for 2013.
UPN HOLDING AS OG USA PROPERTY NORWAY KS Organisasjonsstruktur etter refinansieringen av eiendommen i 2012 UPN Holding AS eier 52,17% av aksjene i 500 Westshore Holdings LLC. I 2012 investerte UPN Holding ytterligere USD 1,04 millioner i eiendommen i forbindelse med refinansiering av lån. Dette ble finansiert gjennom en emisjon i UPN Holding AS på NOK 8,6 millioner rettet direkte mot investorer/andelseiere i USA Property Norway KS. Etter emisjonen utgjør KS ets eierandel i UPN Holding 13%, mens de resterende 87% er eiet av investorer direkte. Refinansiering av banklånet på eiendommen ga en utvidelse av låneperioden fra 15. september 2012 til 15. september 2015. Lånet har en løpende rente på LIBOR pluss 3% (ca. 3,2% per 30.11.13). Per 30.11.13 utgjorde utestående hovedstol ca. USD 13,6 millioner. Av dette forfaller USD 381.000 til betaling i 2014, med resten ved forfall. Regnskap, deltageroppgave og ligningsverdi Ligningsverdier for USA Property Norway KS vil bli fastsatt ved utarbeidelse av deltakeroppgavene til hver enkelt deltaker, som vil foreligge når årsregnskapet for 2013 er fastsatt. For aksjonærer i USA Property Norway GP AS og UPN Holding AS er ligningsverdiene i henhold til regnskapet per 31.12.2012 som følger: Ligningsverdi USA Property Norway GP AS: kr 0,- per aksje. Ligningsverdi UPN Holding AS: kr 2 069,423 per aksje. Deltakeroppgaver for 2013 for KS et vil bli distribuert så snart disse er klare. Innrapportering av kommandittistandeler har frist 31. mai. Regnskapet for 2012 er tilgjengelig ved henvendelse til Colliers Asset Management eller ved nedlastning fra www.colliersusainvestments.com. Valuta Selskapets investering er gjort i amerikanske dollar på en vekslingskurs à 6,99 NOK/USD. Kursen ved utgangen av 2013 var NOK/USD 6,1 som tilsvarer et fall på 13% prosent. Selskapets finansiering er gjort lokalt i amerikanske dollar.
Rapportering Selskapet har intensjon om å publisere statusrapporter for investeringen halvårlig, i tillegg til årsoppgjør og generalforsamling. Aksjonærrapportene er tilgjengelig på selskapets hjemmesider www.colliersusainvestments.com. Aksjonærer som ønsker rapporter tilsendt per e-post bes kontakte Christoffer Hansen på e-post christoffer.hansen@colliers.com. *** Colliers Asset Management AS