Revisjon av kommunedelplan for Gran sentrum - utleggelse til offentlig ettersyn

Arkivsak-dok. 13/00648-32 Saksbehandler Sigrid Lerud Saksgang Planutvalget Kommunestyret Møtedato Revisjon av kommunedelplan for Gran sentrum - utleggelse til offentlig ettersyn Rådmannens innstilling: Forslag til revidert kommunedelplan for Gran sentrum med plankart datert 13.06.2013, bestemmelser og retningslinjer datert 14.06.2013 og planbeskrivelse med konsekvensutredning datert 13.06.2013, sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn ihht Plan- og bygningslovens 11-14. Vedlegg Plankart datert 13.06.2013 Kart med hensynssoner dat 10.06.2013 Bestemmelser og retningslinjer datert 14.06.2013 Planbeskrivelse med konsekvensutredning datert 13.06.2013 Vedlagt Ja Ja Ja Ja Oppsummering Det forhandles om felles helsehus for Lunner og Gran kommune. Lunner kommunes betingelse er at helsehuset etableres nær nødetatene. Det er ikke avsatt arealer til dette i kommunedelplan for Gran sentrum. Kommunedelplanen må derfor revideres. Tiltaket er konsekvensutredningspliktig. I tillegg til revisjonen for å finne egnet areal for tjenesteyting/helsehus, er kommunedelplanen oppdatert til ny Plan- og bygningslov. Planen er også endret ved at reguleringsplaner vedtatt etter 24.10 2007 er tatt inn i planen. Det er også gjort endringer på arealbruksformål på noen områder i sør. Saksutredning Bakgrunn for saken Lunner og Gran kommuner er i forhandlinger rundt en felles etablering av lokalmedisinsk senter(lms) med en intermediær avdeling (IMA) i henhold til samhandlingsreformen. I forhandlingene er det uttrykt ønske om at et slikt senter skal ligge sentralt i Gran. I drøftingene om 1

dette er det kommet sterke signaler fra Lunner kommune om at lokaliseringen må være i umiddelbarnærhet til nødetatsbygget. Avtale om samarbeid planlegges forhandlet fram for inngåelse i juni 2013. Gjeldende kommunedelplan for Gran sentrum ble vedtatt 20.06.2007. I planen er det ikke avsatt arealer til tjenesteyting. Et område i sør område 29 er i planen avsatt som byggeområde for offentlig formål, spesifisert som felles brann-, ambulanse- og politisentral. Dette formålet er ikke lenger aktuelt, siden Gran kommune har regulert og startet utbygging av nødetatsbygg på område28a. Siden det ikke finnes områder avsatt til tjenesteyting i kommunedelplanen, må det gjennomføres en konsekvensutredning ihht Plan- og bygningslovens 4-2 med tilhørende forskrift (Konsekvensutredningsforskriften). Anbefalingene i konsekvensutredningen må følges opp gjennomen endring av kommunedelplanen, før reguleringsplan for aktuelt lokaliseringsalternativ kan vedtas. I lokaliseringsdiskusjonen har flere alternative tomter vært nevnt, både i nordre og søndre del av sentrum. Som en del av planprosessen er det gjennomført en silingsprosess for å sikre at alle alternativer som konsekvensutredes er reelle og valgbare. Aktuelle områder som har vært vurdert er område 6, 10, del av 27, 28, del av 28 A, 29 og del av 40. Alternativene har blant annet vært vurdert i forhold til nærhet til nødetatene, nærhet til kollektivknutepunkt, størrelse og egnethet. Silingen har konkludert med at område 10 (Gran videregående skole) og område 28 + del av 27+del av 40 er de to alternativene som bør utredes videre. Disse to alternativene har hver sine fordeler og begge kan gi fullgode alternativ for helsehus, sykehjem og omsorgsboliger. Begge alternativene er konsekvensutredet og vurdert opp mot 0-alternativet, som innebærer å legge et helsehus i tilknytning til Skjervum. Forslag til planprogram ble sendt på høring sammen med oppstartsvarselet i perioden 05.03.2013. Planprogram for konsekvensutredningen ble fastsatt av Planutvalget den 15.05.2013 (sak 22/13). Høringsuttalelser i forbindelse med oppstartsvarsel og høring av planprogram er redegjort for i saksframlegg til sak 22/13. For Gran kommune kan det i tillegg være aktuelt å samlokalisere et nyttsykehjem med LMS og IMA. Dette er det ikke tatt stilling til ennå. Dersom det også er aktuelt med sykehjem, stilles det helt andre krav til arealer enn dersom det bare er snakk om 16 20 senger i et helsehus. Revisjonen av kommunedelplanen må derfor også ta høyde for et eventuelt areal til sykehjem. Planforslaget 2

Plangrensen er identisk med gjeldende kommunedelplan fra 2007 og omfatter Gran sentrum fra Granum i nord til avkjøring fra ny Rv 4 i sør. I øst avgrenses planområdet av tunneltraseen til ny Rv 4 og Ål kirke, mens Gjøvikbanen og Vigga avgrenser planområdet i vest. Kommunedelplanen fra 2007 har avsatt næringsarealer langs RV4 sørover til den nye Rv4 traseen som går inn i tunell øst for sentrum. Mye av dagligvarehandelen har flyttet ut eller er i ferd med å flytte ut fra det gamle sentrum i nord/storgata og sørover til kjøpesentrene og området sør for Hadeland videregående skole. Siden planen ble vedtatt i 2007 er det blitt vedtatt 11 reguleringsplaner innenfor planområdet. Arealbruksformål i disse nye reguleringsplanene er lagt inn i forslag til revidert kommunedelplan for Gran sentrum, og bestemmelsene for disse reguleringsplanene skal fortsatt gjelde. I tillegg er det 3 reguleringsplaner som er vedtatt før 2007 som også fortsatt skal gjelde. Det er utarbeidet eget kart med hensynssone jfr. PBL 11 8 f). 3

Plan- og bygningsloven ble endret den 27.06.2008 Endringen medfører at det innført andre arealbruksformål enn det som var gjeldende i 2007. Planen er foreslått revidert i tråd med ny Planog bygningslov. I denne revisjonen av kommunedelplanen er det sør i planområdet hvor vesentlige endringer i arealbruksformål er gjennomført, jfr. lokalisering av nytt helsehus. Hovedgrep i revisjonen: 27A 28 28A 28B 27 40 28C 29 30 (tidl. Texaco) Endringer knyttet til evt helsehus: 27A er endret fra erverv/storhandel til kombinert formål for parkering og bebyggelse for offentlig eller privat tjenesteyting. Området ses i sammenheng med område 28 for plassering av evt. helsehus. Område 28 er endret fra erverv/storhandel til bebyggelse for offentlig eller privat tjenesteyting. Dette er foreslått som tomt for framtidig helsehus, evt i kombinasjon med sykehjem. Område 40 er endret fra kombinert boliger/erverv til kombinert formål boligbebyggelse, forretninger og bebyggelse for offentlig eller privat tjenesteyting. Dersom det er aktuelt med omsorgsboliger i nær tilknytning til et helsehus, kan dette være en aktuell mulighet. Endringer knyttet til nødetatsbygget: Område 28A er endret fra erverv/storhandel til bebyggelse for offentlig eller privat tjenesteyting. Dette er området som nødetatsbygget er bygget på. Område 29 er endret fra offentlig formål til forretninger for plasskrevende varer, med muligheter for vegserviceanlegg eller tjenesteyting/kontor. Dette var opprinnelig vist som tomt for nødetatsbygget, men siden dette nå er oppført på område 28A, bør det tillates næringsvirksomhet på område 29. 4

Endringer knyttet til øvrige arealer i syd: Område 28 B, 29A og 30 er endret fra erverv/storhandel til kombinert formål forretninger med næringsbebyggelse og offentlig eller privat tjenesteyting. Innenfor områdene kan det etableres forretning for plasskrevende varehandel, kontorbedrifter med publikumsrettet virksomhet og bensinstasjon/vegserviceanlegg. Boliger, detaljvarehandel eller matvarebutikk tillates ikke. Det er åpnet mulighet for en rundkjøring på Oslolinna(dagens RV4) mellom områdene 28 og 29, som fører til noe endring av formålsgrensene for de nevnte områdene. Områdene 28B, 29, 29A og 30 er svært attraktive områder med eksponering mot ny Rv 4. En rundkjøring vil være en stor investering, men ved å åpne muligheten kan arealene bli langt mer attraktive for større aktører som ellers ikke kunne ha akseptert atkomst fra Morstadvegen. Endringer knyttet til sentrumskvartalene: Alle områder som før hadde formålet «blandet bybebyggelse»(nr. 2,3, 10 15, 17 19, 23 og 24) er endret til sentrumsformål jfr. ny PBL. Ytterligere endringer vil ikke bli gjort før sentrumsprosjektet er sluttført. 5

Konsekvensutredning Konsekvensutredning av planforslaget er utført ihht godkjent planprogram. Etter rådmannens oppfatning er konskevensutredningsplikten oppfylt. 6

I konsekvensutredningen er det utredet ett alternativ for plassering av helsehus i nord (område 10, tidligere Gran videregående skole), Alternativ 1, og ett alternativ i sør (kombinasjon av område 27A, 28 og 40, Morstad), Alternativ 2. Alternativene er sammenlignet med en etablering av nytt helsehus på Skjervum, som 0-alternativ. Konsekvensutredningen er gjengitt i sin helhet i planbeskrivelsen. I dette saksframlegget tas bare oppsummeringen med. Trafikk Adkomstforhold Tema Alternativ 1 Alternativ 2 Alternativ 0 Trafikkmønsteret i Gran sentrum G/s-veg / fortau fra sentrum Kreves ny adkomstveg/ avkjørsel fra sideveg til RV4. Liten negativ konsekvens. Eksisterende g/s-veg og fortau kan benyttes. Gode forhold for myke trafikanter. Adkomstforholdene er svært gode. Lite ny trafikk inn i sentrumskjernen og Storgata. Svært gode forhold for myke trafikanter. Kollektivtransport Nærhet til buss og tog. Gode forhold, men lengre avstand til jernbanestasjon. Bussholdeplasser i en avstand av ca. 200 m. Oppgradering av busslommer og opparbeidelse av gangfeltkrysning. Sentrumsutvikling og konkurransesituasjon Trekker nye kunder til sentrumskjernen og styrker Gran som handelssentrum. Trekker nye kunder til sentrum og styrker Gran som handelssentrum. Dårlige atkomstforhold. Ingen konsekvens. For lang avstand for at folk vil velge å gå eller bruke sykkel. Svært dårlig kollektivtilbud. Ingen konsekvenser. Behov for næringsområder Bystruktur Plasskrevende varehandel Universell utforming Opptar viktige sentrumsnære arealer for sentrumsbebyggelse boliger og detaljhandel. Ingen reduksjon av areal til plasskrevende varehandel. Noe krevende terrengforhold, stor Sentrumsnære arealer for sentrumsbebyggelse videreføres. Legger beslag på areal avsatt til plasskrevende varehandel. Flatt område, svært enkelt å tilfredsstille Sentrumsnære arealer for sentrumsbebyggelse videreføres. Ingen reduksjon av areal til plasskrevende varehandel. Noe terrengforskjeller. 7

Tilgjengelighet Arbeidsplasser høydeforskjell. Kort avstand til sentrumskjernen. Bidrag til arbeidsplasser i sentrum krav til universell utforming. Lengre avstand til sentrumskjernen. Bidrag til arbeidsplasser i sentrum Svært dårlig tilgjengelighet til området. Ingen bidrag til arbeidsplasser i sentrum. Samdriftsfordeler med nødetatene Estetikk Teknisk infrastruktur Samdriftsfordeler oppnås ikke. Ikke samarbeid mellom kommunene. Stor negativ konsekvens. Mindre frihet til arkitektonisk uttrykk. Likevel kan det medføre et lite positivt bidrag til arkitekturen i sentrum. God kapasitet på ledningsnettet. Samdriftsfordeler oppnås. Samarbeid mellom kommunene. Stor positiv konsekvens. Stor frihet til å forme ny flott arkitektur. Et positivt bidrag til arkitekturen i sentrum. God kapasitet på ledningsnettet. Bedre terrengforhold. Geoteknikk Gunstige grunnforhold. Noe utfordrende grunnforhold. Likevel fullt håndterbart. Naturmiljø Kulturmiljø Avsatt til utbyggingsformål ingen registrerte konflikter. Må tas hensyn til verneverdig bebyggelse. Avsatt til utbyggingsformål ingen registrerte konflikter. Ingen kjente verdier. Samdriftsfordeler oppnås ikke. Ikke samarbeid mellom kommunene. Stor negativ konsekvens. Ingen bidrag til ny arkitektur i sentrum. God kapasitet på ledningsnettet Gunstige grunnforhold. Kan vise seg å få liten negativ konsekvens grunnet rødlisteart innenfor området. Ingen kjente verdier. Landbruk Allerede avsatt til utbygging. Ingen konsekvens. Allerede avsatt til utbygging. Ingen konsekvens. Allerede avsatt til utbygging. Ingen konsekvens. Støy Liten støypåvirkning. Liten støypåvirkning. Liten støypåvirkning. Flom Ikke flomutsatt. Noe flomutsatt i Ikke flomutsatt. kjeller. Kostnader Blir noe dyrere enn øvrige alternativer. Kostnader tilsvarende 0-alternativet. Total vurdering Anbefales ikke. Anbefales. Anbefales ikke. Kostnader tilsvarende alternativ 2. Konsekvensutredningens oppsummering Alternativ 2 utpeker seg som det beste alternativet av hensyn til universell utforming, tilgjengelighet og estetiske hensyn. For Gran sentrum som regionalt senter for varehandel og offentlige tjenester, utpeker alternativ 2 seg som det beste alternativet for lokalisering av nytt helsehus. I et langsiktig perspektiv vil det være en større fordel at det sikres arealer for detaljhandel og boliger nær sentrumskjernen og spesielt 8

langs Storgata, for å skape en styrket sentrumskjerne. Et helsehus her vil ikke bidra i like stor grad til å styrke Gran som et handelssentrum med liv i gatene. Det er viktig at det her satses videre på detaljhandel og leiligheter. På lang sikt vil dette kunne styrke Gran sentrum samtidig som det kan skapes gode bymessige kvaliteter og uterom. Et sterkt handelssentrum med bykvaliteter er viktig for at distriktet skal leve videre og oppnå en befolkningsvekst. Det skal være trivelig å bo i sentrum. Å legge virksomheter som generer mye biltrafikk i sentrum kan virke mot sin hensikt. En skal kunne rusle gatelangs på fritiden og slappe av i ett av de mange hyggelige uterommene i sentrum, eller sette seg ned på en hyggelig kafe eller restaurant. 0 alternativet på Skjervum anses ikke å være like positivt for utviklingen av Gran sentrum, på grunn av avstanden til sentrum og at samarbeid med Lunner ikke vil være aktuelt. Kommunen har etablert et 350 dekar stort næringsområde på Mohagen 7 km nord for sentrum, som sammen med delområde 29 kan kompensere for tap av areal til plasskrevende varehandel i sentrum. Plasskrevende varehandel vil også bidra til utviklingen av Gran sentrum, men kan med fordel lokaliseres i en noe lengre avstand fra sentrumskjernen. Samdriftsfordelene ved etablering innenfor alternativ 2 medfører også en styrking av Gran sentrum som et regionalt sentrum for handel og offentlige tjenester. Nærhet til nødetatsbygget anses som en stor fordel for samhørigheten av arbeidsmiljøet på tvers av fagmiljøene innenfor de såkalte nødetater, sammen med funksjonene innenfor et helsehus. Nærheten til nødetatsbygget fører til samarbeid med Lunner kommune om bygging av helsehuset. Gran kan dermed videreutvikle sin posisjon som er regionalt sentrum for offentlig tjenesteyting. Trafikkmessig skiller 0 alternativet på Skjervum seg spesielt negativt ut. Avstanden er lang for gående og syklende, det er dårlige adkomstforhold dersom ny adkomstveg ikke bygges, og kollektivdekningen anses som dårlig. Når det kommer til støypåvirkning skiller 0 alternativet seg positivt ut på grunn av avstanden til Rv.4. Øvrige alternativer er noe påvirket av støy, men i beskjeden grad, og vil absolutt være håndterbart ved utbygging. Kostnadsmessig vil alternativ 1 og 2 ikke skille seg vesentlig fra hverandre, selv om det antas at alternativ 1 kan bli noe dyrere enn alternativ 2. Krevende fundamenteringsforhold for alternativ 2 vil antakelig ikke overskride høyere tomtekostnader og rivingskostnader for alternativ 1. En utbygging ved Skjervum vil sannsynligvis koste omtrent det samme som alternativ 2, pga behov for ny atkomstveg. Ved både alternativ 1 og 2 kan det være inntekter ved et eventuelt salg av eksisterende sykehjem på Skjervum. Konsekvenser Lover og forskrifter Plan- og bygningslovens kap. 4 med forskrifter, vedr. utredningskrav. Tiltaket er konsekvensutredningspliktig. Det er utført konsekvensutredning i hht godkjent utredningsprogram og konsekvensutredningplikten anses oppfylt. Plan- og bygningslovens kap.11 vedr. kommuneplan. Kommunedelplan har samme formelle krav til behandling som Kommuneplan. Kommunen skal vurdere om planen vil berøre naturmangfoldet, jf. Naturmangfoldslovens 7. Dette er ivaretatt gjennom ROS-analyse og konsekvensutredning. 9

Eksisterende planer Kommuneplanens arealdel vedtatt 26.05.2011 Kommunedelplan for Gran sentrum vedtatt 24.10.2007 Reguleringsplan for Vassenden nord vedtatt 07.11.1985 Reguleringsplan for Vassenden sentrum vedtatt 07.11.1985 Reguleringsendring for Vassenden nord, ved Hofsbro vedtatt 01.02.1996 Reguleringsendring for Vassenden nord, g/s-veg til Jarhaug vedtatt 20.03.1997 Reguleringsendring for Vassenden sentrum Storgata vest vedtatt 24.04.1997 Reguleringsendring Vassenden sentrum, Lidskjalvhavna vedtatt 27.06.2002 Reguleringsplan for Bess morjordet vedtatt 20.02.2003 Reguleringsplan for Rv 4 Roa Jaren vedtatt 13.12.2006 Reguleringsplan for Granstunet vedtatt 12.03.2008 Reguleringsplan for Møllekvartalet vedtatt 21.10.2008 Reguleringsplan for Rundkjøring Rv4 Haslerudgutua vedtatt 13.11.2008 Reguleringsplan for Hofsbro boligområde vedtatt 12.02.2009 Reguleringsplan for Granumstranda vedtatt 10.09.2009 Reguleringsplan for Hadeland Videregående skole vedtatt 29.04.2010 Reguleringsplan for Søndre Morstadgutua vedtatt 09.09.2011 Reguleringsplan for Gran helsesenter vedtatt 16.02.2012 Reguleringsplan for Morstadjordet vedtatt 14.02.2013 Miljøgate Gran vedtatt 13.06.2013 Gjeldende vedtak Planutvalgets godkjenning av planprogram 15.05.2013, sak 22/13 Økonomi Ingen direkte konsekvenser som følge av planvedtak. Investerings- og driftskostnader vil følge av et eventuelt vedtak om bygging av helsehus. Bemanning Ingen Uttalelse fra andre utvalg Ungdomsrådet Eldrerådet Rådet for funksjonshemmede Andre råd eller utvalg Ja/Nei Nei Nei Nei Nei Vurdering/alternative løsninger Alternativ 1: Nytt sykehjem for Gran og helsehus for Gran bygges på Skjervum. Kommunedelplanen revideres ikke i denne omgang. Dette er i tråd med Kommunestyrets behandling av Opptur-rapporten i møte 15.09.2011 (sak 93/11) Ut fra de signaler som er gitt fra Lunner kommune, vil samarbeid om dette alternativet ikke være aktuelt. Det er kommet sterke signaler fra Fylkesmannen i Oppland om at Lunner og Gran bør samarbeide om et felles helsehus. Rådmannen vil derfor ikke anbefale alternativ 1. 10

Alternativet er imidlertid utredet som 0-alternativet i konsekvensutredningen, som de andre alternativene sammenlignes med. Alternativ 2: Forslag til endret kommunedelplan for Gran sentrum sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn. Dersom forhandlingene med Lunner kommune fører frem og det blir besluttet at det skal bygges et felles helsehus i nærhet til nødetatene, er det ikke avsatt arealer i gjeldende kommunedelplan. Prosessen med å framskaffe planavklarte arealer tar tid og det er derfor nødvendig å være i forkant med denne prosessen. En utleggelse på høring nå, gir mulighet til å få en reguleringsplan i havn og få startet byggeprosjektet tidsnok til å oppfylle fristene for tilskudd fra Husbankens finansieringsordninger. Endringen i kommunedelplan Gran er likevel ikke til hinder for et evt framtidig vedtak om at helsehus likevel skal etableres på Skjervum, dersom samarbeidet med Lunner ikke fører fram. Rådmannen anbefaler at revidert kommunedelplan for Gran sentrum legges ut på høring og offentlig ettersyn. Kommunikasjons- og informasjonstiltak Planen sendes regionale myndigheter til uttalelse og legges ut til offentlig ettersyn i Kommunetorget og på Gran kommunes hjemmeside. Utleggelsen annonseres i Hadeland. Det vurderes om det skal holdes et åpent informasjonsmøte på slutten av høringsperioden. Dato:14 June 2013 Godkjent av rådmannen 11