Sakspapir. Saksgang styrer, råd og utvalg: Møtedato: Saksnummer: Planutvalget /16

Transkript

1 Østre Toten kommune Sakspapir Saksgang styrer, råd og utvalg: Møtedato: Saksnummer: Planutvalget /16 Avgjøres av: Journal-ID: 16/2073 Saksbehandler: Kirsten Andersen Arkiv: , L12, 15/1,, DETALJREGULERINGSPLAN FOR LYKKJESKAUEN 1. GANGS BEHANDLING Vedlegg: Nr: Tittel: Bestemmelser Lykkjeskauen pdf Plankart Lykkjeskauen rev pdf Planbeskrivelse Lykkjeskauen - med vedlegg rev pdf Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): Nr.: Dokumentdato: Avsender/mottaker: Tittel: 15/12704 U Arne Otto Aarsby; Feste Kapp AS v/hans Olav Egge 15/12792 I Feste Kapp AS v/hans Olav Egge 15/12793 I Feste Kapp AS v/hans Olav H. Egge Oppstartsprotokoll til underskrift - sendt i e-post Oversendelse av signert siste side av oppstartsprotokoll og sosi-fil rpområde Varsel om oppstart av reguleringsplan for Lykkjeskauen, Skreia Sammendrag På vegne av Arne Otto Aarsby fremmer Feste Kapp AS detaljreguleringsplan for Lykkjeskauen. Planforslaget omfatter eiendom 15/33 og deler av 15/1. Formålet med planen er å legge til rette for utbygging av et lite eneboligområde med en gjennomsnittsstørrelse på 1,3 daa pr. tomt. Planforslaget er. i tråd med Kommuneplanens arealdel Intensjonen med planen er å skape et lite boligområde med moderne uttrykk i stil med den etablerte eneboligen innenfor planområdet. Området har atkomst via den private vegen Hammerstadgutua, en smal veg som ikke lar seg utbredde pga eksisterende bebyggelse tett inntil vegen. Området har en beliggenhet nær barneskole. Av hensyn til avstand fra Skreia sentrum, kollektivtrafikk og den relativt lange og smale atkomstvegen, vil administrasjonen ikke anbefale en tetter utnyttelse av området.

2 Saksopplysninger: Forslagsstiller: På vegne av Arne Otto Aarsby fremmer Feste Kapp AS detaljreguleringsplan for Lykkjeskauen. Planforslaget omfatter eiendom 15/33 og del av eiendom 15/1. Bakgrunn og målsetting: Hensikten med planarbeidet er å legge til rette for et mindre boligområde i Totenvika. Området er en del av ett større og delvis utbygd området, som ble avsatt for bygging av bolig i Kommuneplanens arealdel Det regulerte området har en naturlig atkomst via Hammerstadgutua i øst, mens den øvrige delen av området har naturlig atkomst via Vestengvegen i vest. Dette i kombinasjon med manglende interesse fra de øvrige grunneierne innenfor området, gjør at kommunen har anbefalt at denne delen reguleres for seg. Reguleringsplanen er i tråd med kommuneplanens arealdel. Målsettingen med planen er å legge til rette for et eneboligfelt med 5 nye boenheter i en funksjonalistisk stil som harmonerer i stil med det etablerte bygget innenfor planområdet. Viktige interesser som planen ivaretar er hensynet til: kulturlandskap, arealutnyttelse, atkomst vassdrag og overvannshåndtering barn og unges interesser naturverdier tilgrensende landbruksarealer Planen er en privat detaljreguleringsplan i henhold til plan- og bygningslovens Det er opp til kommunestyret som øverste planmyndighet i kommunen, å avgjøre hvilke områder som skal reguleres, samt å fastlegge reguleringsformål og reguleringsbestemmelser. Overordnet arealdisponering Området er i tråd med Kommuneplanens arealdel hvor arealet, benevnt TV 7 er avsatt til boligformål. I konsekvensutredningen ble området vurdert til å kunne huse relativt få boenheter, og det ble antydet 2-3 boenheter grunnet bekken i vest. I ettertid har det vist seg at området har et større potensial da bekken i området har et lite nedslagsfelt og ingen helårsvannføring. Arealutnyttelsen er økt til 5 boenheter i form av eneboliger. Planprosessen Før formell planoppstart ble det avholdt uformelle møter mellom Arne Otto Aarsby og Østre Toten kommune, hvor avgrensning av planområdet ble diskutert. Oppstartsmøtet ble avholdt 30. juni 2015, varsel om oppstart ble annonsert 6. juli, og sendt naboer og myndigheter med høringsfrist 7. september Det har ikke vært avholdt formelt nabomøte, men det har vært en tett dialog mot naboer i forbindelse med oppmåling av eiendomsgrenser. Det har vært presentert planforslag under veis i prosessen og avholdt møter med Feste Kapp AS og Arne Otto Aarsby i forbindelse med dette.

3 Innkomne merknader til varsel om oppstart Det har kommet inn 4 merknader, fra Norges Vassdrags- og energidirektorat (NVE), Statens vegvesen, Fylkesmannen i Oppland og Oppland fylkeskommune. Merknadene er oppsummert og kommentert i planbeskrivelsen og følger vedlagt denne i sin helhet. Statens vegvesen hadde ingen merknader. Oppland fylkeskommune anmodet om en bedre arealutnyttelse med flere boenheter. Fylkesmannen i Oppland understreket viktigheten av hensynet til barn og unge, universell utforming, naturmangfold, vassdrag, god arealutnyttelse og klima/energi. NVE påpekte behovet for å ivareta sikkerhet mot flom. Beskrivelse av planforslaget Planområdet er regulert til frittliggende boligbebyggelse hvor BF1 er en bebygd boligeiendom og BF2 er et område som er planlagt med fem eneboliger. Det er stilt relativt strenge formkrav til boligene i BF2, både for at bebyggelsen skal harmonere med bebyggelsen på BF1, men også for at de skal framstå på en god måte i kulturlandskapet. Høydene på byggene er derfor begrenset til 7,5 m gesimshøyde over gjennomsnitt planert terreng, samtidig som det er satt en maks kotehøyde på byggene. Takform er begrenset til pulttak og materialbruk er begrenset til matte jordfarger, med unntak av eventuelle solfangere/solcellepanel. Det er avsatt relativt store arealer til grønnstruktur, herunder området rundt bekken som skal beholdes åpen. Det er stilt krav om en avskjærende grøft sør på området for å skjerme arealet mot overvann fra jordet i sør. Avskjæringsgrøft skal føres til terreng og ikke direkte ut i bekk, dette for å unngå økt flomvannføring i bekken nedstrøms planområdet. Bekken har et svært lite nedslagsfelt og har ikke årssikker vannføring. Det er likevel tatt hensyn til bekken gjennom bruk av hensynssone. Det er ikke planlagt nye tiltak som berører bekken. Den del av vegen som krysser bekken er atkomst til to etablerte boligeiendommer. I forbindelse med nye hovedledninger langs Fv33, som er under utbygging, har kommunen planlagt nytt vann- og avløpsnett i området. Tidsrammene for dette er ikke endelig fastlagt. Det er åpnet for å gi tillatelse til en ny boenhet med separat avløpsanlegg før nytt VA-nett foreligger. De øvrige boenhetene kan ikke bygges før denne ifrastrukturen er på plass. Med unntak av Veg3 er veger i området alt etablert. Etablerte veger skal ha samme eier og disse er ikke foreslått utbedret. Den nye vegen, veg 3, som skal betjene de nye boligene skal eies av disse. Grønnstrukturen i området skal være i privat eie og fremdeles tilhøre den opprinnelige grunneiendommen. Det er relativt store tomter, med en snittstørrelse på 1,3 daa. Store grønntområder, tomtestørrelsen og at det kun er fem nye boenheter som planlegges gjør at forslagsstiller ikke ser det som hensiktsmessig å avsette egne områder for lek. Nærhet til skole og barnehage samt kollektivtrafikk: Området ligger i gang-/sykkelavstand fra skole og barnehage og i en avstand på ca 400 m fra bussholdeplass. Gang-/sykkelveg langs Fv33 på strekningen er i anleggsfasen. Området ligger nært opp til utmarksarealene på Totenåsen og samtidig nært Evjua med offentlig tilgjengelig badestrand og områder for lek.

4 Vurdering: Forholdet til overordnede planer og arealutnyttelse Planforslaget er i tråd med Kommuneplanens arealdel , hvor området er omtalt som TV7. Å avsette et boligområde med relativt lang og smal atkomstveg (Hammerstadgutua), og med en beliggenhet som er lite sentrumsnær, var et valg som ble gjort i kommuneplanens arealdel. På grunn av bebyggelse langs Hammerstadgutua ligger det ikke til rette for en vesentlig utbedring av vegen, og kommunen støtter forslagsstiller i at denne ikke kreves utbedret. Arealutnyttelsen har blitt langt bedre enn det som fremkommer av konsekvensutredningen til kommuneplanens arealdel. Det vurderes ikke som hensiktsmessig med en tetter eutbyggeing mht lang atkomst til Skreia sentrum samt kvaliteten på atkomstvegen. Landskap og beliggenhet Hensynet til kulturlandskapet er godt ivaretatt gjennom begrensning i byggehøyder og material-/fargebruk. Planforslaget vil gi gode utsiktstomter med en god beliggenhet med hensyn til avstand til barneskole og rekreasjonsområder ved Mjøsa og på Totenåsen. Naturmangfold Hensynet til naturmangfold er godt utredet i planen, og med unntak av bekken er det ikke spesielle verdier innenfor planområdet. Bekken er godt ivaretatt gjennom avsetting av grønnstruktur og bestemmelser om at denne skal holdes åpen. Landbruk Området ligger inntil større sammenhengende jordbruksområder i sør. Det kan derfor oppstå konflikter i området, spesielt ved en overgang til intensivt husdyrbruk. Det er lange sammenhengende jorder sør for området. Utfordringene med overvann er ivaretatt gjennom krav om etablering av en åpen grøft inne på BF2. Grøfta skal avsluttes på terreng ved overgang til grønnstruktur noe som sikrer at vannet ikke blir transportert mer effektivt ut av området noe som kunne ha forårsaket problemer lengre ned i bekken. Byggeavstanden mot jordet i sør er satt til 5 m. En lengre avstand ville vært gunstig med hensyn til å unngå konflikter i forhold til jordbruksdrift. En større byggeavstand ville imidlertid gjort det svært vanskelig å oppnå en god utnyttelse av byggeområdene. ROS-analyse og håndtering av risikoelementer De største utfordringene i området har vært håndtering av overvann og bekk. Bekken har et svært lite nedslagsfelt og har ikke helårsvannføring. Dette i kombinasjon med beliggenheten, nede i et søkk, gjøre at kommunen vurderer utredninger som tilstrekkelig gode, og konkluderer med at hensynet til flom er godt ivaretatt. Gjennom bestemmelser til planen er det videre sikret at det ikke skal skje raskere uttransport av vann som kunne ha forårsaket problemer nedstrøms planområdet. Universell utforming og hensynet til klima og energi Planen stiller krav om et universelt utformet boligområde, med hensyn til både boenheter og uteområder. Så langt det er juridisk mulig er det også tilrettelagt for gode løsninger når det gjelder klima og energi. Hensynet til friluftsliv og barn og unges interesser Området ligger inneklemt i jordbrukslandskapet og har ikke vært brukt til utøvelse av friluftsliv. Reguleringen innebærer ikke en innskrenkning i friluftsområder og områder for barns lek. Boligområdet er lite, med få tomter. Nærområdet er regulert til grønnstruktur. I sommerhalvåret er grønnstruktur med bekk er et fint område for barns lek. Terrenget ligger godt til rette for ake- og skiaktiviteter vinterstid. På denne bakgrunn har kommunen ikke stilt krav om avsetting av et eget fellesområde for lek.

5 Med bakgrunn i den overnevnte vurdering anbefaler rådmannen at foreliggende forslag til detalj reguleringsplan blir lagt ut til offentlig ettersyn. Rådmannens forslag til vedtak: I samsvar med Plan- og bygningslovens legges forslag til privat detaljreguleringsplan for Lykkjeskauen (jf 12-3) ut til offentlig ettersyn og sendes offentlige fagmyndigheter på høring Planutvalget Behandling i møte: Avstemning: Rådmannens forslag til vedtak ble enstemmig vedtatt. PU-012/16 Vedtak: I samsvar med Plan- og bygningslovens legges forslag til privat detaljreguleringsplan for Lykkjeskauen (jf 12-3) ut til offentlig ettersyn og sendes offentlige fagmyndigheter på høring.