Sakspapir. Saksgang styrer, råd og utvalg: Møtedato: Saksnummer: Planutvalget /16

Transkript

1 Østre Toten kommune Sakspapir Saksgang styrer, råd og utvalg: Møtedato: Saksnummer: Planutvalget /16 Avgjøres av: Planutvalget Journal-ID: 16/2008 Saksbehandler: Kirsten Andersen Arkiv: L12, , 169/1 OMRÅDEREGULERINGSPLAN FOR KAPPHØGDA NÆRINGSPARK - 1. GANGS BEHANDLING Vedlegg: Nr: Tittel: Kapphøgda næringspark - plankart.pdf Kapphøgda næringspark - reguleringsbestemmelse.pdf Kapphøgda næringspark - planbeskrivelse med vedlegg.pdf Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): Nr.: Dokumentdato: Avsender/mottaker: Tittel: 14/19859 I Kontur AS Kunngjøring om oppstart av planarbeid - frist for merknader /20520 I Sikten eiendom Kapphøgda næringspark - Underskrevet oppstartsprotokoll Sammendrag: På vegne av Sikten eiendom AS og Østre Toten kommune fremmer Kontur AS områdereguleringsplan for Kapphøgda næringspark. Planforslaget omfatter eiendommene 169/1, en mindre del av eiendom 169/9 samt deler av den fylkeskommunale vegen Fv88. Formålet med planen er å legge til rette for utvikling av en næringspark i tråd med Kommuneplanens arealdel , et område med en høy andel kontorarbeidsplasser og arbeidsintensive bedrifter. Intensjonen med planen er å skape et høystandard kontormiljø som spiller på lag med de kvaliteter Østre Toten har fra naturen side, og utnytte disse til å trekke eksterne, så vel som interne arbeidsplasser til kommunen og Kapphøgda. Saksopplysninger: Forslagsstiller: På vegne av Sikten eiendom AS og Østre Toten kommune fremmer Kontur AS en offentlig områdereguleringsplan for Kapphøgda næringspark. Bakgrunn og målsetting: Hensikten med planarbeidet er å legge til rette for utvikling av en næringspark i tråd med Kommuneplanens arealdel , dvs. med en høy andel kontorarbeidsplasser og arbeidsintensive bedrifter. Intensjonen og målsetningen med planen er å skape et høystandard kontormiljø som spiller på lag med de kvaliteter Østre Toten har fra naturen side, og utnytte disse til å trekke eksterne, så vel som interne arbeidsplasser til kommunen og Kapphøgda.

2 Viktige interesser som planen ivaretar er hensynet til: fleksibilitet for ulike type næringer kulturlandskap, vassdrag i og nedstrøms planområdet, omkringliggende landbruksvirksomhet, herunder jordvanning og drenering, trafikksikkerhet internt i området, avkjøring til Fv88 og kapasiteten i krysset Fv88/Fv33, støy, både når det gjelder feltets påvirkning av boligbebyggelsen i vest og støyforhold innenfor næringsområdet, effektiv arealbruk klima og energi Behandling av planforslaget Planen er en kommunal områdereguleringsplan i henhold til plan- og bygningslovens Det er opp til kommunestyret som øverste planmyndighet i kommunen, å avgjøre hvilke områder som skal reguleres, samt å fastlegge reguleringsformål og reguleringsbestemmelser. Deler av reguleringsplanen kan realiseres direkte gjennom igjennom byggesøknad. Det er stilt krav om detaljregulering før realisering for de delene av området som vil kunne gi silhuettvirkinger mot de svært åpne områdene i vest og nordvest. Overordnet arealdisponering Området er i tråd med Kommuneplanens arealdel hvor arealet, benevnt L10 er avsatt til næringsformål med følgende bestemmelse: «Området skal benyttes til kontorvirksomhet og lettere former for produksjonsbedrifter. Det tillates ikke detaljhandel, plass- eller transportkrevende varegrupper, eller annen besøksintensiv virksomhet. Området skal utbygges med arbeidsintensive bedrifter. Adkomsten til området skal være via fv.88. Ved utarbeidelse av reguleringsplanen for området skal det legges vekt på landskapsvirkning. Under arbeidet med reguleringsplanen for området, skal planmaterialet visualiseres, dvs. at det skal utarbeides modeller som viser hvordan området vil se ut etter en utbygging.» Planprosessen Det ble avholdt uformelle møter mellom Sikten eiendom AS og Østre Toten kommune før oppstartsmøt ble avholdt den 15. oktober Åpent møte ble avholdt den 16. desember september og 16. november 2015 ble det avholdt arbeidsmøter mellom Sikten eiendom AS, Kontur AS og Østre Toten kommune for å diskutere foreløpige skisser til reguleringsplanen. Planforslaget ble drøftet i møte med Oppland fylkeskommune, regionalenheten den 7. desember I tillegg har Sikten eiendom AS hatt samtaler med berørte grunneiere/interessenter både når det gjelder løsninger for atkomstveg inn til feltet og forholdet til Hoff Vanningsanlegg sitt anlegg. Det har hele vegen vært tett dialog mellom Kontur AS og kommunens saksbehandler. Innkomne merknader ved varsel om oppstart Det har kommet inn 9 merknader til varsel om oppstart, fra Fylkesmannen i Oppland, Oppland fylkeskommune, Norges vassdrags- og energidirektorat (NVE), Statens vegvesen, Eidsiva Nett AS, S/L Hoff vanningsanlegg, Naboer v/olav Suleng m.f., Olav Suleng og grunneier Tore Foss. Merknadene er oppsummert og kommentert i planbeskrivelsen. Beskrivelse av planforslaget Planforslagets grunntanke er å legge til rette for utvikling av en næringspark i tråd med Kommuneplanens arealdel Hovedutfordringen i planarbeidet har vært å utarbeide en styringsdyktig plan, samtidig som den er tilstrekkelig fleksibel til å kunne håndtere skiftende markedssituasjoner. På denne bakgrunn er det valgt å dele planen, og stille krav om detaljregulering for de områdene som er mest synlige/eksponert i kulturlandskapet.

3 K/I/L 1-5 (kombinertformålet kontor/industri/lager) For alle områdene er det stilt krav til utforming av bygg, utarealer og skilting. Det er sikret to gjennomgående grønnsoner gjennom planområdet. Dette er gjort med hensyn til områdets visuelle kvaliteter. Det er stilt krav om lokal overvannshåndtering med krav om begrenset utslipp til bekk slik at tilførselen fra området ikke blir større etter utbyggingen enn under dagens situasjon. Adgang til parkering på bakkenivå er begrenset i planforslaget. Tabell 1: Tabellen viser en samlet oversikt over planens utbyggingsareal K/I/L 1 og 3 For å sikre en kombinasjon av høy arealutnyttelse og god estetikk samt en stor andel kontorarbeidsplasser er det stilt krav til antall etasjer og minimums- og maksimumshøyder innenfor de mest eksponerte områdene K/I/L 1 og 3. Det vil si at det ikke er tilrettelagt for rene industri- og lagerhaller på disse områdene. Årsaken til at det ikke er regulert til rent kontorformål i disse områdene er kommunen ønsker å åpne for virksomheter med behov for både kontorarbeidsplasser og lager-/industrihaller. Bakgrunnen for dette er at det kan være markedsmessig vanskelig å få kun rene kontorbedrifter til å etablere seg i området. Innenfor disse områdene er det stilt krav om at 10% av tomtearealet skal beholdes som grøntområder. K/I/L 2 Innenfor K/I/L 2 er det ikke stilt krav til etasjetall og andel grøntområder på tomtearealene. Dette er den minst eksponerte delen av området som skal være tilrettelagt også for rene lager og industribedrifter. K/I/L 4 og 5 For mest eksponerte områdene K/I/L 4 og 5 er det stilt krav om detaljregulering før realisering. Bakgrunnen for dette er at det er vanskelig å detaljere områdene tilstrekkelig godt i områdeplanen, med bakgrunn i at det kan ta tid før disse områdene blir realisert Veger og trafikkløsninger Det er valgt å regulere en ny atkomstveg inn i området. Vegen skal både betjene eiendommene sørvest for planområdet og næringsområdet. Med hensyn til trafikksikkerhet og trafikkavvikling har det vært gjennomført en trafikkanalyse som viser den maksimale belastningen for krysset Fv88/Fv33. At krysset ikke overbelastes er sikret i planbestemmelsene gjennom å sette grenser for utbyggingen m.h.t. maksimal trafikkbelastning. Veger med fortau og annen veggrunn, med unntak av atkomstvegen til eiendommene i sørvest, er avsatt til offentlig formål. Det er åpnet for en etappevis utbygging av vegene. Når den nye hovedatkomsten med atkomst til eiendommene i sørvest er ferdig opparbeidet skal dagens avkjøring fra fv88 stenges. Når det gjelder ny hovedatkomst har det vært kontakt mellom Sikten eiendom og grunneier. Det foreligger imidlertid ingen privatrettslig avtale for denne. Atkomst til området ble ikke utredet i forbindelse med avsetting av området til næringsformål i Kommuneplanens arealdel I planforslaget er det valgt en annen atkomst enn dagens, da denne ligger tett inntil en boligeiendom. I forslaget til områdereguleringsplan er veiene avsatt til offentlig formål. Sikten eiendom AS ser for seg at vegene opparbeides av utbygger og at de ferdige vegene overtas, driftes og vedlikeholdes av kommunen. Kommunen har foreløpig ikke tatt endelig stilling til dette.

4 Kollektivtrafikk Det er i dag et dårlig kollektivtilbud i området. Timeekspressen mellom Gjøvik og Gardermoen passerer forbi området, men det er lang avstand til nærmeste stoppested. Gjennom planbestemmelsene er det tilrettelagt for etablering av en bussholdeplass innenfor annen veggrunn langs Fv88. Grønnstruktur og Landbruks- natur og friluftsområder Langs byggeområdene i vest og nord er det er avsatt en vegetasjonsskjerm med 10 meters bredde. I sør er bredden av praktiske årsaker vesentlig bredere. I øst er det avsatt en grønnstruktur som har en noe varierende bredde (25 45 m) av hensyn til bekken gjennom området. Det er gjort flomberegning av bekken, og utredningen inngår i overordnet VA-plan for området. Bekken er relativt liten, ikke fiskeførende og deler er preget av tidligere hogst i området. Bekken har sitt utløp i Hekshuselva ca. 2 km nedstrøms planområdet. I reguleringsbestemmelsene er det åpent for anleggelse av vannspeil i bekkeløpet gjennom grønnstrukturen, og det er gitt rekkefølgekrav til gjenoppretting av bekkeløpet før utbygging i K/I/L 1. Hensynssoner i planen Gjennom bruk av hensynssoner med tilhørende bestemmelser er det tatt hensyn til flomsikkerhet langs bekk, oppretting av bekk på deler av strekningen, ivaretakelse av infrastruktur tilhørende S/L Hoff vanningsanlegg, frisiktssoner og gjennomgående grønnstruktur gjennom det planlagte byggeområdet. Konsekvensutredning Området ble konsekvensutredet ved avsetting av næringsområde i Kommuneplanens arealdel Selv om atkomstvegen er noe endret, og berører områder avsatt til LNF-formål i kommuneplanens arealdel vurderer forslagsstiller at planforslaget ikke å komme inn under forskrift om konsekvensutredning. Som alle andre reguleringsplaner er det gjort en vurdering av planens konsekvenser. Forhold som har vært vurdert er trafikk, barn- og unges interesser, miljø og klima, universell utforming, landskap, overvann, vann og avløp og grunnervervsbehov. Vurdering: Kommunen ser det som positivt å legge til rette for en allsidig næringsutvikling i kommunen. Gjennom etablering av Kapphøgda næringspark vil kommunen få tre større næringsområder som utfyller hverandre. Krabyskogen industriområde med tyngre industri. Bilitt næringspark med fokus på landbruksprodukter og Kapphøgda næringspark med kontor og arbeidsintensive bedrifter. Arealutnyttelse Planen legger opp til en høy arealutnyttelse. For store deler av området er det stilt krav om bebyggelse i to etasjer. Det er satt krav til både minste og største utnyttingsgrad gjennom krav til BYA (bebygd areal). Kryssløsningen mellom Fv88 og Fv33 legger imidlertid begrensninger på utnyttelsen av området. Administrasjonen vurderer planforslaget til å ballansere hensynet til god arealutnyttelse, trafikkløsninger og landskap på en god måte. Landskap Området er svært eksponert spesielt mot nordvest. Bruk av grønnstruktur, formkrav til bygg og uteområder i kombinasjon med krav om detaljregulering i de mest eksponerte områdene ivaretar hensynet til kulturlandskapet på en god måte. Naturmangfold Området er tilstrekkelig godt undersøkt i forbindelse med kommuneplanprosessen. Det ble ikke gjort funn av spesielt verdifulle naturtyper eller arter i området. De kvalitetene som den gangen ble påpekt, vesentlig hensynet til bekken, er godt ivaretatt i planforslaget. Planforslaget åpner for en parkmessig opparbeiding av nærområdene til bekken og

5 opparbeidelse av vannspeil i bekken. Dammer og vannspeil i jordbrukets kulturlandskap er i dag en minimumsfaktor, og selv om naturforholdene kan bli endret vil det skapes nye elementer av betydning for det biologiske mangfoldet. Landbruk Planforslaget ivaretar omkringliggende landbruksarealer på en god måte. Eventuell konflikt med landbruksdrift er dempet gjennom avsetting av en 10 meters grønnstruktursone inntil dyrket mark. Det er tatt hensyn til landbruksdrenering som går gjennom planområdet, og hensynet til kommunens største jordvanningsanlegg er godt ivaretatt gjennom avsetting av område for utvidelse av vanningsdam og ivaretakelse av infrastruktur i bakken. En kan imidlertid ikke se bort i fra at det kan oppstå konflikter ved etablering av intensiv husdyrdrift inntil næringsområdet. Trafikksituasjonen, støy og eierskap til veger Hensynet til trafikksikkerhet og støy er godt ivaretatt i planforslaget. Når det gjelder eierskap til veger i området har Sikten Eiendom AS ønsket at veger skal reguleres til offentlig formål og overtas av kommunen etter opparbeiding av feltet. Dette vil eventuelt føre til økte utgifter til vegvedlikehold i kommunen. Veganlegg i Krabyskogen næringsområde er regulert til offentlig formål, feltet startet som et kommunalt felt og ved utvidelse av området ble det valgt å avsette også nye veger til offentlig formål. I Bilitt næringspark er vegene private. På den ene siden er det viktig for kommunen å legge til rette for næringsutvikling, samtidig vil det være usikkert om eierskap til veger i næringsområdene er et riktig virkemiddel. Grunneier kan kreve innløsning av veger som er avsatt til offentlig formål. Planen fremmes med veger avsatt til offentlig formål, men dette vil bli vurdert fram mot sluttbehandling av planen. Hensynet til friluftsliv og barn og unges interesser På grunn av beliggenheten har planområdet har ikke vært i bruk til friluftslivsaktiviteter, og heller ikke av barn eller unge. På denne bakgrunn påvirkes ikke deres interesser av planforslaget. Universell utforming Hensynet til universell utforming er godt ivaretatt gjennom utforming av veger og fortau og gjennom planbestemmelsene. Rosanalyse og håndtering av risikoelementer De største risikoelementene i planområdet er vegstøy, trafikkulykker og mindre flomfare. Disse forholdene er etter administrasjonens vurdering godt beskrevet og ivaretatt i planforslaget. Med bakgrunn i den overnevnte vurdering anbefaler rådmannen at foreliggende forslag til områdereguleringsplan blir lagt ut til offentlig ettersyn. Rådmannens forslag til vedtak: I samsvar med Plan- og bygningslovens legges forslag til områdereguleringsplan (jf 12-2) ut til offentlig ettersyn og sendes offentlige fagmyndigheter på høring. Arealer i planen som er avsatt til offentlig formål vil bli vurdert omgjort til private fram mot sluttbehandling.

6 Planutvalget Behandling i møte: Avstemning: Rådmannens forslag til vedtak ble enstemmig vedtatt. PU-011/16 Vedtak: I samsvar med Plan- og bygningslovens legges forslag til områdereguleringsplan (jf 12-2) ut til offentlig ettersyn og sendes offentlige fagmyndigheter på høring. Arealer i planen som er avsatt til offentlig formål vil bli vurdert omgjort til private fram mot sluttbehandling.