Kravspesifikasjon/ Oppdragsbeskrivelse Mulighetsstudie for Dikemarkområdet gnr. 89/ bnr. 1 i Asker kommune
OPPDRAGET 1. Sammendrag Oslo universitetssykehus (OUS)og Oslo kommune v/eiendoms- og byfornyelsesetaten (EBY) eier store eiendommer på Dikemark som skal utvikles med tanke på fremtidig salg. I den sammenheng samarbeider OUS og EBY om å utvikle Dikemark til et attraktivt tettsted og vil i den anledning gjennomføre en mulighetsstudie for å belyse ny bruk av eksisterende bebyggelse, fortettingspotensialet og dannelsen av et tettsted med ny og attraktiv identitet. Mulighetsstudien skal være et innspill til Asker kommunes rullering av kommuneplanen. 2. Bakgrunn Dikemark ligger i naturskjønne omgivelser med Verkensvannet, Slottsfjellet, Solbergjordene og Kjekstadmarka som ramme rundt området. Det meste av bygningsmassen ligger i parkmessig behandlet kulturlandskap, og danner til sammen en helhet av stor estetisk og kulturhistorisk verdi. Dikemark sykehus har vært spesialsykehus for voksenpsykiatri og eies og drives av OUS. Oslo kommune er største grunneier på Dikemark, mens OUS eier store arealer gjennom sykehusvirksomheten. OUS har vedtatt å legge ned sykehusdriften på Dikemark og det meste av virksomheten er flyttet. Grunnet nedleggelsen, vil de områder som OUS i dag disponerer kunne fristilles for annen bruk. Oslo kommune og OUS har inngått et samarbeid og ser det som hensiktsmessig å utvikle eiendommene i fellesskap med mål om fremtidig salg. Innenfor det bebygde området er det ca. 20 pasient- og administrasjonsbygninger og 15 verksteds- og driftsbygninger. Disse utgjør et stort potensiale for utviklingen. Majoriteten av bebyggelsen ligger i et senterområde med et verdig og helhetlig preg. I tillegg kommer en rekke personalboliger, et forsamlingshus og sykepleierskole/internat. Med dette som utgangspunkt, ønsker vi gjennom en mulighetsstudie, å få belyst hvordan Dikemarksområdet kan videreutvikles gjennom ny bruk av eksisterende bebyggelse og fortetting med ny bebyggelse til et attraktivt tettsted og boligområde med tilhørende nærings- og servicefunksjoner. Det er tidligere gjennomført mulighetsstudier og egnethetsanalyse for bruk av området. Norconsult utarbeidet i 2006 en arealbruksanalyse med tilhørende teknisk-økonomisk analyse. Den tekniskøkonomiske analysen er oppdatert i 2012 og inneholder også en markedsvurdering. Oppdateringen tar hensyn til nye overordnete føringer som vedtatt landsverneplan for Dikemark (2011), ny markagrense (2007), oppgradert infrastruktur og dagens kostnadstall. Asker kommune arbeider med rullering av kommuneplanen og har bedt om innspill til planen fra grunneierne. Mulighetsstudien vil sammen med den teknisk- økonomiske analysen Norconsult har utarbeidet være et innspill til planen. Frist for innspill til frist for innspill til Asker kommunes planarbeid er 01.12.2012. 3. Beskrivelse av eiendommen Eiendommen ligger på gnr 89 bnr 1, og omfatter ca. 5000 daa. Planområdet utgjør ca 1500 daa av disse. Planområdet er avgrenset av eiendomsgrensene (markert med rød strek på vedlagte kart) og markagrensen (markert med grønn stiplet strek på kart). Store deler av planområdet er LNF-områder, jf. vedlagt kart som viser planområdet.
Eksisterende bygningsmasse innenfor planområdet utgjør ca.80 000 m², hvorav sykehusbebyggelsen omfatter i underkant av 55 000 m2. Det resterende arealet eies av Oslo kommune og private. Området ble bygget ut i seks byggetrinn i perioden 1905-1934. Sykehuset var organisert i mindre avdelinger med et gårdsbruk og sentralanlegg som samlende midtpunkt. Størstedelen av bebyggelsen er tilknyttet Dikemark sykehus og benyttes til offentlig formål, sykehus. Det er barnehage på området som driftes av sykehuset. Øst for planområdet ligger Solberg skole (barneskole). Det er et større antall boliger innenfor området. Noen av disse er i offentlig eie, mens andre er private. En større del av planområdet er ubebygget og vegetasjonskledd. To større områder er dyrket mark med høy bonitet. I tilknytning til disse områdene er det eldre gårdsbebyggelse. 4. Gjeldende reguleringsstatus Området er i gjeldende kommuneplan i hovedsak avsatt til offentlig formål, boligformål og LNFområder. Større deler av eksisterende bebyggelse er fredet, jf. avsnittet under. 5. Verneplan/fredning Det er utarbeidet en landsverneplan for Dikemark (vedtatt februar 2012). Formålet med planen er å bevare Dikemark sykehus som eksempel på paviljongbygget psykiatrisk sykehus fra tidligste del av 1900-tallet. Sykehuset representerer et enestående kulturmiljø i nasjonal målestokk og er et svært viktig arkitektur- og helsehistorisk eksempel på et godt bevart psykiatrisk sykehus fra sin tid. Anlegget speiler datidens behandlingsformer og ideer i psykiatrien med vekt på klassifisering av pasienter og sinnslidelser lokalisert i landlige og uforstyrrede omgivelser. Fredningen omfatter 28 bygninger, dam, uteområder og parkanlegg. Fredningen skal sikre bygninger med parkanlegg og hage. Bygningenes innbyrdes sammenheng, konstruksjon og opprinnelig materialbruk skal bevares. Grad av fredning av bebyggelse varierer, for enkelte bygninger omfatter fredningen også interiør, jf. vedlagt verneplan. 6. Eiendomsforhold Planområdet eies i hovedsak av Oslo kommune og OUS, enkelte eiendommer eies av private, jf. vedlagt kartillustrasjon over eiendomsforhold. 7. Natur og landskap Dominerende landskapselementer i området er Verkensvannet, Verkenselva, de skogkledde åsene og bygningsmassen knyttet til Dikemark sykehus. Innenfor planområdet finnes det lokaliteter registrert som «prioritert naturtype»: Verkenselva viltområde og Vardåsen viltområde. I tillegg er mindre skogsområder og parklandskap klassifisert som viktige. I foreliggende kommuneplan fra 2007 er det vedtatt en markagrense rundt Vardåsmarka. I tillegg kommer markagrensen mot Kjekstadmarka. Det foreligger bygge- og anleggsforbudssoner langs vann og vassdrag i Asker fra 1990 som også er implementert i kommuneplanen. Verkensvannet og Verkenselva omfattes av denne. I den videre utviklingen av Dikemark er det viktig å bevare grønne korridorer som binder grøntstruktur, turveinett og viktige friluftsområder sammen.
8. Trafikkforhold Hovedtransport til området med bil fra Asker sentrum skjer via Drengsrud på Drammensveien/Dikemarksveien eller via Heggedal/Heggedalsveien. Kapasiteten på eksisterende veier med fylkesveistatus (Drammensveien, Dikemarksveien og Heggedalsveien) er god. Det er kun behov for mindre utbedringer ved økt trafikk som følge av utbygging på Dikemark. Krysset mellom Dikemarksveien og Drammensveien må evt oppgraderes med nytt kryss. Kapasiteten på E 18 er dårlig. Det er bare delvis opparbeidet gang- og sykkelvei. Dikemark betjenes av en busslinje som har avgang ca. hver halve time i rushtiden og ellers en gang per time dag- og kveldstid. 9. Beskrivelse av oppdraget A. Attraktivt tettsted med ny identitet Mulighetsstudien skal gi forslag til et robust grep for utvikling av et levedyktig tettsted og boligområde, basert på eksisterende kvaliteter og tilføring av nye. Det skal skapes et område med en ny og attraktiv identitet. Mulighetsstudien skal foreslå hvilke identitetsskapende elementer det bør fokuseres på i den videre utviklingen av området. B. Overordnete føringer Forslaget til utvikling av området skal så langt som mulig ivareta overordnete føringer som markagrensen, intensjonene i landsverneplanen, landskap- og naturvernhensyn mv. Hensynet til å etablere et attraktivt tettsted skal i mulighetsstudien prioriteres høyt. C. Utbyggingsvolum, utbyggingsrekkefølge og lokalisering av ny bebyggelse Mulighetsstudien skal vise bruk av eksisterende bebyggelse samt fortetting med ny bebyggelse på Oslo kommune og OUS eiendom. Mulighetsstudien skal visualisere hva og hvor mye som skal bygges hvor, med et tak på til sammen 2500 boliger. Hoveddelen av Oslo kommunes eksisterende bygninger og bygninger i privat eie er i bruk hovedsakelig til boligformål. Videreføring av denne bruken skal legges til grunn for mulighetsstudien. Egnethetsanalyse for eksisterende bygninger fra 2005, jf. vedlegg, konkluderer med at bygningene er godt egnet til ny bruk som bolig og enkelte bygg til næring/offentlige formål. Landsverneplanen som ble vedtatt i 2011 legger imidlertid nye føringer for endringer og ny bruk. Det må derfor gjøres en vurdering av bruk av eksisterende bebyggelse til hovedsakelig boligformål og mulighet for fortetting på bakgrunn av nevnte føringer. Eksisterende bebyggelse skal i hovedsak bygges ut først. Det skal utover dette angis en anbefalt utbyggingsrekkefølge og optimalt utbyggingsvolum. Lokalisering av steder som er særlig egnet for fortetting skal tydelig fremgå av studien. D. Variasjon i boligtyper og størrelser Mulighetsstudien skal gi svar på hvordan Dikemarksområdet kan videreutvikles som tettsted med gode bokvaliteter og tilhørende nærings- og servicefunksjoner. En viktig oppgave er å komme fram til en boligsammensetning som tilrettelegger for variert befolkning og et godt bomiljø. Mulighetsstudien skal også vise en god og begrunnet balanse mellom boliger og tilhørende nærings- og servicefunksjoner. Det skal lages en oversikt over etablering av antall boliger i eksisterende bygninger, antall nye boliger samt arealoppstilling som viser boligtyper- og størrelser i ny og eksisterende bebyggelse. Det skal også gis en oversikt over tilhørende nærings- og servicefunksjoner. E. Boligområde som skaper interesse i markedet Boligutbyggingen forutsettes å skje i regi av private aktører. Området må derfor inneha de nødvendige markedsmessige faktorer for at en slik utvikling skal kunne skje. En av utfordringene i oppdraget er å
skape et område som har tilstrekkelige kvaliteter til å fremstå som attraktivt for fremtidige boligkjøpere. F. Aktuelle forhold å vurdere i studien (listen er ikke utfyllende, men viser eks.) Næring (skal dekke behovet innen tettstedet) - Småskala virksomhet som post, lege, matbutikk og lignende. Sosial infrastruktur (skal dekke behovet innen tettstedet) - 1 barnehage/nærlekesplass for hver 500 boliger - Skole (eksisterende Solberg skole kan bygges ut og dekke behovet for inntil 1 500 boliger) - Idrettsplass - Areal for kulturhus/forsamlingshus - Sentrumsstruktur for å danne/underbygge tyngdepunktet i tettstedet - Ulike boformer, eksempelvis knyttet til hagebruk kan utforskes Blå- og grønnstruktur - Eksisterende kvaliteter skal videreføres og forsterkes - Knytte området opp mot merkede turstier - Bedre kantsoner og tilgjengelighet langs vannet - Forbedre gang- og sykkelstier i og til området Bærekraftprinsipper - Lokal håndtering av overvann - Grønne tak vurderes - God gang- og sykkeltilgjengelighet - Energieffektive nybygg - Fjernvarme/alternative energikilder Prinsippene for universell utforming skal ivaretas i oppdraget. 10. Generelt for oppdraget EBY er oppdragsgiver mens konsulent utfører arbeid innenfor rammene gitt av EBY. Dette krever jevnlig dialog gjennom hele prosessen. OUS står som eier av store deler av eiendommen, er en viktig aktør i prosessen og vil sammen med forslagsstiller bidra i arbeidet. Møtevirksomhet skal innarbeides i tilbudet. Det må påregnes kontraktsmøte, oppstartsmøte og befaring på området, samt et møte med oppdragsgiver for evt. justeringer før materialet ferdigstilles. Behov for møte med Asker kommune og Riksantikvaren må vurderes og påregnes. Tilbudet skal inkludere alle kostnader knyttet til arbeid og materiell, herunder møter, befaringer, forundersøkelser, reiser, telefon, kartdata, kopiering m.m. 11. Leveranse Mulighetsstudien skal beskrives godt og visualiseres med illustrasjoner i egnet målestokk. Planlagt leveranse, presentasjonsform og planlagt detaljeringsgrad skal beskrives i tilbudet. Det ferdige materialet leveres Eiendoms- og byfornyelsesetaten i digitalform samt 3 eksemplarer med illustrasjoner i farger. Det innleverte materialet vil bli ansett som Oslo kommune og OUS eiendom.
12. Fremdrift Det forutsettes at oppdraget påbegynnes umiddelbart etter avtaleinngåelse og utføres med en kontinuerlig fremdrift uten avbrekk. Materialet må ferdigstilles innen utgangen av 09.11.2012. Forslag til fremdriftsplan skal oppgis i tilbudet. Vedlegg 1.1 Gjeldende kommuneplan 2007 med bestemmelser 1.2 Kommuneplan med planavgrensning 1.3 Kotekart 1:10 000 1.4 Ortofoto 1:10 000 1.5 Kommuneplan 1:10 000 1.6 Revidert teknisk- økonomisk analyse, Norconsult, 2012, inkl. programoversikt for 0- alternativ 1.7 Arealbruksanalyse med tilhørende teknisk-økonomisk analyse, Norconsult 2006 1.8 Landsverneplan for Dikemark 1.9 Utdrag fra «Egnethetsanalyse», Niels Torp, 2005 1.10 Oslo kommunes bygningsarealer på Dikemark