UTKAST TIL PLANPROGRAM FOR KOMMUNDELPLAN VESTBY NORD 1 Formålet med kommunedelplanarbeidet...2 2 Planprosessen...3 3 Medvirkning...5 4 Alternative strategier...5 5 Behov for utredninger...6 Planprogramutkastet ble vedtatt lagt ut til høring og offentlig ettersyn med de nedenfor beskrevne endringer: BEHANDLING I Formannskapet DEN 19.10.2009 Repr. Tom Anders Ludvigsen (Ap) fremmet følgende fellesforslag fra Ap, H og Frp: Vestby kommune legger forslag til planprogram for kommunedelplan Vestby nord ut til høring og offentlig ettersyn med følgende merknader: Alternativ a-g utredes i henhold til pkt. 5 Behov for utredninger. Kartskisse, vedlegg 1, legges til grunn. Votering: Rådmannens innstilling fikk 0 stemmer. Repr. Tom Anders Ludvigsens fellesforslag ble enstemmig vedtatt. VEDTAK: Vestby kommune legger forslag til planprogram for kommunedelplan Vestby nord ut til høring og offentlig ettersyn med følgende merknader: Alternativ a-g utredes i henhold til pkt. 5 Behov for utredninger. Kartskisse, vedlegg 1, legges til grunn.
1 Formålet med kommunedelplanarbeidet Kommunedelplanarbeidet er en del av den langsiktige kommuneplanleggingen. Kommuneplanen skal snart rulleres og resultatet av kommunedelplanen for Vestby Nord vil inngå som del av kommuneplanrulleringens arealdel. Vestby kommune er medlem av Follorådet der arbeidet med en samordnet areal- og transportpolitikk står sentralt for å effektivisere ressursbruken og få en langsiktig, bærekraftig utvikling for regionen. Videre er Vestby kommune del av det statlig pålagte, regionale samarbeidet om areal- og transportutvikling i Oslo og Akershus. Det er derfor nødvendig å ha et regionalt perspektiv på planarbeidet. En sterk forventet befolkningsvekst vil stille krav til flere boliger, samtidig som det er ønskelig å styrke Vestbys sentrumsfunksjon for å kunne oppnå et livskraftig sentrum med gode tilbud til befolkningen. Samtidig må det tas tilstrekkelig hensyn til natur og miljø i områder der det legges til rette for nye byggeprosjekter. Vestby sentrum bør stimuleres gjennom å ta vare på og videreutvikle stedets kultur og særpreg. Sentrum bør tilrettelegges for myke trafikanter der miljøgateløsninger vurderes sammen med grønne lunger. Det er viktig at sentrum utformes og tilrettelegges også for aktiviteter utenom arbeidstid, samtidig som det tas hensyn til universell utforming og at barn og unges behov tas med i den overordnede planleggingen. Det må fortsatt legges til rette for en videre næringsutvikling, slik at kommunen får et best mulig næringsgrunnlag og tilbud av arbeidsplasser. En videreføring av Vestby som logistikk og storhandelskommune er det naturlig å bygge videre på. Gode og trygge trafikkløsninger må utarbeides både for kollektivtrafikk og veier. Dette gjelder også gang/sykkelveier, stier etc., der myke trafikanter skal ivaretas. Spesielt må det tas hensyn til barns ferdsel mellom skole, aktivitetssentra og lekearealer. Fortettings og utbyggingsstrategier Vestby sentrums tilknytning til jernbanen gjør det naturlig å fokusere på en relativ høy grad av fortetting med tilrettelegging av innfartsparkering og forbedrede kollektivløsninger. Dette er i tråd med de regionale føringer. Hvilke nye arealer som bør tas i bruk og hvilket volum sentrum skal utbygges med, blir sentrale problemstillinger i delplanarbeidet. Det samme gjelder hvilke områder som skal tas med innenfor sentrumsavgrensingen og fordelingen av areal til bolig/næring, torg, gågater, lekeareal og friområder. I sentrumsområdet vil bolig/næring være sterkt integrert, men boligarealet vil dominere. Det er flere mulige utviklingsretninger for planområdet som i løpet av de siste årene har fått flere iverksatte og klargjorte prosjekter. Nye prosjekter i tillegg til disse bør tilpasses slik at planområdet blir en velfungerende region med et godt samspill mellom bolig, næring og trivselsområder. Nedenfor redegjøres det for det forslaget til arealdisponering som kommunen anbefaler. Under punkt 4 alternativer gjennomgås andre alternativer som er foreslått. 2
Alternativ a Dette alternativet forutsetter en sentrumsutvikling med fortetting og arealbruk hovedsakelig innenfor dagens sentrumsområde der arealet mellom jernbanen og Støttumveien er inkludert. I sentrumsområdet vil det tilrettelegges for boliger, detaljhandel og annen næringsvirksomhet primært rettet mot lokale behov. I Sole skog-området er det fortsatt et stort utbyggingspotensiale for boliger innenfor vedtatte utbyggingsområder og i randsonen av disse. Det åpnes for en videre næringsutvikling fra og med gamle Europris (området mellom Vestbyveien og Planetveien) og nordover. Forslaget innebærer at det ikke skal være detaljhandel i denne delen av planområdet. Dette krever en gjennomgang av de eksisterende reguleringsplanene. Denne delen av planområder kan videreutvikles med funksjoner knyttet opp mot storhandel. Delplanområdet vil således bestå av et fortettet sentrum med vekt på et lokalt næringsliv der detaljhandelen, samt annen sentrumsorientert næringsvirksomhet rettet mot lokalbefolkningen vil prioriteres. Utviklingen av den nordlige delen av planområdet rettes mot storhandel/faghandel der det regionale markedet dominerer. Dette vil kunne styrke næringslivet i kommunen. Arealbruken vil bestå i fornying av området ved gamle Europris, tilrettelegging av mer parkering i bakkant av Norwegian Outlet i nord og en mindre utvidelse av næringsområder på begge sider av E6 i nord mot grensa til Ås. Jordbruksarealet syd for Bauhaus foreslås ikke omdisponert til næring eller bolig. Det er viktig å beholde dette kulturlandskapet. Det må generelt legges vekt på gode miljøløsninger og sentrums rolle som kollektivknutepunkt med tilstrekkelig innfartsparkering. Denne måten å disponere arealet på vil ivareta muligheten til å utvikle Vestby sentrum innenfor en bærekraftig ramme, samtidig som det gis muligheter til å skape nye arbeidsplasser gjennom videre satsing på den delen av næringslivet som retter seg mot et regionalt marked. Dette er også en utvikling som er i tråd med de regionale føringer i Follosamarbeidet og det pålagte plansamarbeid innen areal og transportutvikling for Oslo og Akershus. 2 Planprosessen Avgrensing av planområdet Vedlagte kartskisse viser planområdet som går fra kommunegrensa til Ås i Nord og ned til Deli industrifelt og pukkverket i syd. Området er i hovedsak begrenset til øst for E6, men med unntak av et mindre område i tilknytning til hytteparken vest for E6 i nord. Planområdet er noe justert i forhold til det opprinnelige forslaget som vises med stiplet linje i kartutsnittet nedenfor. Det meste av området vest for E6 er tatt ut i det reviderte forslaget. Dette fordi denne opprinnelige delen av området ligger utenfor de arealer det er aktuelt å vurdere tiltak for. Det samme gjelder LNF-området langs østre del av planområdet. I syd er det lagt til et område syd for Sole der pukkverket og arealet rundt er inkludert. Det kan i løpet av planprosessen vise seg nødvendig ytterligere å justere planområdet noe. 3
Figur 1: Kartskisse over kommunedelplanområdet Vestby Nord. Svart, stiplet line viser det opprinnelige delplanområdet. Blå, heltrukket linje viser grensene for revidert delplanområde Oppstart av arbeidet med kommunedelplanen annonseres samtidig med at planprogrammet legges ut til offentlig ettersyn. Nedenfor er en oversikt over prosessen og anslåtte tidsfrister. Det kan bli nødvendig å justere noe på framdriftsplanen. FRAMDRIFTSPLAN FOR KOMMUNEDELPLAN VESTBY NORD Nr Arbeidsoppgaver Ansvar Frist Behandlingsorgan 1 Utarbeide forslag til planprogram Planavdelingen Sept. 2009 2 Vedtak om høring og offentlig ettersyn av Vestby kommune Okt.2009 Formannskapet planprogram. Varsling om oppstart av kommunedelplanen 3 Legge ut forslag til planprogram til høring og Planavdelingen Jan. 2010 offentlig ettersyn med annonsering av oppstart av planarbeid. Høringsfrist er 6 uker 4 Ev. Justering av planprogrammet Planavdelingen Jan. 2010 5 2. gangs behandling av planprogrammet Vestby kommune Feb. 2010 Formannskapet 6 Fastsetting av planprogrammet Feb. 2010 Kommunestyret 6 Utarbeide rådmannens forslag til Planavdelingen Aug. 2010 kommunedelplan med utredninger 7 Førstegangs behandling av planforslaget Vestby kommune Sept. 2010 Formannskapet 8 Klargjøring og utsending til høring og Planavdelingen Okt. 2010 offentlig ettersyn. Høringsfrist 6 uker 9 2. gangs behandling Vestby kommune Des. 2010 Formannskapet 10 Sluttbehandling Vestby kommune Jan. 2011 Kommunestyret 4
3 Medvirkning Det er viktig at politikere og innbyggerne får ta del i planarbeidet og får et eierskap til sluttresultatet. Lokalsamfunnet med næringsliv, lag og organisasjoner har alt vært involvert i forberedelser til planen og har i etterkant av et folkemøte 17.9.08 gitt kommunen en rapport med innspill til det videre kommunedelplanarbeidet. For å videreføre et godt samarbeid med lokalsamfunnet og offentlige virksomheter, vil det bli lagt opp til: Møter med organisasjoner og råd Møter med næringslivsinteresser Idédugnad i ungdommens kommunestyre Samarbeid med barn og unges representant Bruk av planforum med offentlige aktører utenfor kommunen Bruk av kommunens nettsider og media Folkemøte etter høring og offentlig ettersyn Organisering En prosjektgruppe som rapporterer til rådmannen har gjennomføringsansvaret for delplanarbeidet. Innenfor viktige områder som areal, transport og næringsutvikling opprettes egne temagrupper som trer sammen ved behov. Som referansegruppe brukes kommunens tverrfaglige plangruppe med representanter for kommunens forvaltningsområder. 4 Alternative strategier Det er vedtatt flere byggeprosjekter i planområdet og en del er alt gjennomført eller er under bygging. Andre avventer byggestart. For den videre utvikling av området må det avklares om det skal kunne etableres et nytt senter i nord i konkurranse med Vestby sentrum, eller om sentrumsfunksjonene skal begrenses til nåværende sentrum slik det er foreslått i hovedalternativ a. De andre forslagene som er beskrevet under vil gi forskjellige konsekvenser for den videre utvikling av planområdet: Alternativ b: Fylkeskommunen har pekt på muligheten for en østlig utviklingsretning av sentrum fra Randem mot Krom. Dette området har et godt utbyggingspotensiale, men vil bety nedbygging av jordbruksareal, kulturlandskap og økt trafikkbelastning. Hensynet til jordvern, og muligheten for at en større boligbygging her kan svekke sentrumsområdet er stor. Behov for detaljhandel og andre typer sentrumsrelaterte virksomheter kan presse gjennom en tosentrumsløsning som kan svekke Vestby sentrum. Alternativ c Pukkverket ønsker å utvide sitt masseuttak nordover mot Sole Skog. Dette vil komme i konflikt med både tilstøtende boligområde (Sole), vil forhindre en eventuell annen utnytting av arealet og lett skape trafikale og miljømessige problemer. Forslaget anses også for konfliktfylt i forhold til eksisterende boligområder og friluftsområder til at videre utredninger av dette alternativet kan anbefales. 5
Alternativ d Området som pukkverket ønsker å utvide på (mellom dagens pukkverk og Sole skog) er også foreslått som utbyggingsareal for boliger. Området vil være egnet til dette, men det er et konfliktområde i forhold til jordvern, kulturlandskap og kulturminner samtidig som det ligger trafikale utfordringer i forslaget. Det kan være mer aktuelt å vurdere dette på et senere tidspunkt når behovet for å ta området i bruk blir større. Alternativ e: Delijordet er foreslått utviklet som en utvidelse av sentrumsområdet med boliger, sentrumsfunksjoner og offentlige rom. Dette er et interessant forslag, men arealet er belagt med strenge restriksjoner i forhold til fornminner, jordvern, kulturlandskap og trafikk. Det ligger også et reguleringsforslag til behandling på eiendommen. Det er tvilsomt at det innenfor gjeldende planperiode vil være mulig å avklare alle problemene ved omdisponering av dette arealet. I ett 20 30 års perspektiv kan behovet for å ta arealet i bruk bli større og realiseringsmulighetene bedre. Tiden er derfor ikke moden til å gi rettslig bindende arealdisponeringer for dette prosjektet nå. Alternativ f: Hytteparken vest for E6 mot grensa til ÅS ønsker utvidelse av dagens område for ny næringsvirksomhet tilknyttet turistnæringen her. Igjen er det problematisk å ta i bruk landbruksareal til næringsformål. Dette er heller ikke det området der generell næringsutvikling vil bli prioritert. En mindre utvidelse kan det imidlertid ligge til rette for, men da med næringsvirksomhet som har tilknytning til landbruk. Alternativ g: Øst for E6 og nord for By the way er det mindre arealer som kan vurderes brukt til næring. Det har kommet forespørsel om bruk av arealet både til parkering for Norwegian Outlet og til f. eks. bilrekvisitaforretning. Området er neppe særlig egnet for landbruk, men det vil kreves en gjennomgang av trafikksituasjonen ved videre utbygging. Alternativet er forenelig med kommunens alternativ a. 5 Behov for utredninger Planprogrammet skal redegjøre for behovet for utredninger i forbindelse med kommunedelplanen. Når det avsettes areal til nye formål, kreves det også konsekvensutredning som beskriver arealplanens virkning for miljø og samfunn. Nedenfor er det vist til utredningsbehovet i kommunedelplanen. Det er kun de alternativer det er aktuelt å gå videre med som vil bli utredet. Landbruksområder LNF-områder er konfliktfylte arealer i forhold til utbygging. Landskapsforhold vil bli endret og jordbruksinteresser kan bli påvirket ved utbygging. Utredning skjer gjennom arealregnskap som viser andelen av aktuelle arealer med dyrka mark, dyrkbar mark, skog H, M og L hver for seg. Tidligere omdisponerte/regulerte arealer tas ikke med. Landbrukskontoret vil bli anmodet om bistand. Dette gjelder først og fremst alternativene b, d, e og f. 6
Kulturminnevern Utbygging kan komme i konflikt med kulturminner/landskap. Kulturminneundersøkelser etter kulturminnelovens 9 skal gjennomføres i det omfang som kulturminnemyndighetene krever. Dette skal gjennomføres på reguleringsplannivå. I kommunedelplansammenheng vil det være nødvendig å gjøre utredninger av kulturlandskapet. Spesielt aktuelle områder er Delijordet og syd for Sole mot Sundby. Registrerringer i Askeladden og Gisline vil være grunnleggende for videre utredninger. Det forutsettes også innspill fra Akershus fylkeskommune. Dette gjelder først og fremst alternativene a, b, d, e, f og g. Kulturlandskap/estetikk Utbygging kan gi redusert visuell verdi. Området har en kulturtradisjon fra tidlig jernalder, gjennom middelalderen og fram til i dag. Viktige kulturbygninger, formasjoner, gravplasser etc. kan forringes ved utbygging. Planområdet er omkranset av og er delvis del av et jordbrukslandskap som gir luft og åpenhet til det estetiske bildet av området. Dette vil vurderes i planen og nødvendige 3D-modeller utarbeides for å illustrere virkningene av bebyggelse i aktuelle områder. Egne ressurser anvendes til dette arbeidet. Dette gjelder først og fremst alternativene a, b, d, e og f. Biologisk mangfold og naturressurser Utbyggingstiltak kan få negative innvirkninger på plante og dyreliv. Sjeldne arter kan stå i fare. Naturressursene i området er representert ved jordbruk. Forholdene vil utredes gjennom anvendelse av foreliggende materiale og ev. nødvendig ekstern bistand der mer detaljerte analyser er nødvendig. Data hentes fra siste sjanse og naturdatabase. Naturvernforbundet i Vestby bidrar med bl. a. registreringer av truede arter. Dette gjelder først og fremst alternativene a,b,d,e og f Sikkerhet og beredskap Ved nye utbyggingsprosjekter må det tas hensyn til avrenning av overflatevann, grunnforhold og radonpåvirkning. For alle planer om utbygging skal det foretas en risiko- og sårbarhetsanalyse, risiko for mennesker, miljø og materiell. Ekstern utredningsbistand kan bli aktuelt. Det skal lages sikkerhets og sårbarhetsanalyser for alle nye områder i forbindelse med reguleringsplaner. Dette gjelder først og fremst alternativene a, b, d, e og f Infrastruktur transport og trafikksikkerhet Nye utbyggingstiltak vil øke presset på trafikksystemet. Ny utbygging kan gi dårligere trafikkavvikling, negative miljøkonsekvenser og farlige trafikksituasjoner. For regulering av riks- og fylkesveier skal det alltid foreligge detaljplaner godkjent av Statens vegvesen som grunnlag for reguleringsplaner. Kommunen kan stille samme krav for kommunale veier. Dette kan klargjøres i bestemmelsene for kommunedelplanens arealdel eller i utbyggingsavtaler. Dette gjelder først og fremst alternativene a, b, d, e, f og g. 7
Befolkningsanalyser Kommunens situasjon med en stadig økt befolkningspress kan medføre utfordringer for kommunen i forhold til nye boligarealer, skoler, barnehage, sosial/helsetilbud etc. Det gjøres nye befolkningsanalyser i forbindelse med handlingsprogrammet. Disse vil også være bakgrunnsmateriell for kommunedelplanen. Nedenfor er det gitt en oversikt over de områdereserver som kan være aktuelle å utvikle til bolig (B) eller kombinasjon bolig /næring (B/L) der boligformål vil dominere. I det nære sentrumsområdet vil det også være viktig at det tilrettelegges for kulturelle aktiviteter. Dette er en angivelse av mulige nye arealer. Det ikke er tatt standpunkt til når eventuell bebyggelse skal iverksettes. Vestby sentrumsområde (jordene på Randem med gartneri og bygninger rundt ca. 70 daa (B) Vestby gamle skole ca. 9 daa (B) Områdene rundt rådhuset ca. 1 daa (B/L) Parkeringsområdene syd for bank/post, REMA 1000 ca. 5 daa (B) Låven på Nordby ca. 5 daa (B) Området mellom Støttumveien og jernbanen 5 daa (B) Gamle trekanten /Vestbytorget, Coop-bygget, Mølla) ca. 20 daa B/N) LNF-området mellom Sole og Sundby til pukkverket ca. 450 daa Randemjordet mot Krom utgjør ca. 330 daa. (B/N) I tillegg gjenstår ca. 1200 nye boliger på Sole skog iht. gjeldende utbyggingsavtale. Dette gjelder først og fremst alternativene a, b, d og e. Energi Kommunen ønsker å legge til rette for en miljøvennlig utvikling med vannbåren varme i nye byggetiltak. Tvungen tilknytning til fjernvarmeanlegg må vurderes samtidig som konsesjonsområdet for fjernvarme bør foreslås utvidet. Kommunens fjernvarmeselskap konsulteres. Dette gjelder først og fremst alternativene a, b, d og e. Næringsliv og sysselsetting Profilen for tilrettelegging av framtidig næringsutvikling bør gjennomgås. Det bør vurderes hva som er realistiske muligheter for nye arbeidsplasser. Ekstern bistand bl.a. fra Vestby næringsselskap vil være nødvendig. Arealreserven utgjør: Hotelltomta ca. 23 daa Jordet mellom Shell og E6 ca. 15 daa Ved gamle europris ca. mellom Vestbyvn. Og Høgdavn. 5 daa Næringsområdet øst for dette ca. Mellom Høgdaven. Og Planetveien 10 daa. Jordbruksområdet mellom Bauhaus og gartneriet ca. 150 daa 8
Området langs kommunegrensa i Nord øst for E-6 ved Norwegian Outlet. Ca. 10 daa Området langs kommunegrensa i Nord, nord for By the way, ca. 30 daa Området langs kommunegrensa i Nord ved hyttebyen ca 30 daa Dette gjelder først og fremst alternativene a, d, e og f og g. Friluftsliv Utbyggingsprosjekter kan endre framkommeligheten lokalt. Det må sikres at det etableres grønne lunger/friarealer i forbindelse med utbygging og at stier, gang og sykkelveier etc. bevares og at nye nødvendige adkomstløsninger etableres. Kartlegging gjennomgås med ekstern bistand for aktuelle utbyggingsområder. Dette gjelder først og fremst alternativene a, b, d og f. Privatrettslig og privatøkonomiske virkninger Realismen i gjennomføringsmuligheter må gjennomgås. Flere prosjekter vil være avhengig av at private aktører samhandler, f. eks. om utbygging av veisystem etc. Næringsselskapet konsulteres. Dette gjelder først og fremst alternativene b, d og e. Offentligrettslige virkninger Eventuelle endringer av eksisterende reguleringsplaner for å styre utviklingen av detaljvarehandel vil kreve gjennomgang av reguleringsplanene i området. Hvordan endringer skal foretas må utredes nærmere av kommunen. Dette gjelder først og fremst alternativ a. Kommunens økonomi Gjennomgang og endring av reguleringsplaner vil være kostnads- og ressurskrevende for kommunen. Disse konsekvenser utredes nærmere av kommunen for å komme fram til hva som kan gjennomføres. Dette gjelder først og fremst alternativ a. Støy og forurensing Det er behov for støy og forurensingskart langs E6 og jernbanen. Mulighetene for byggegrense nærmere E6 enn nåværende støykart tilsier bør gjennomgås. Dette kan være ved å bruke bygninger som støybegrensing mot E6. Lydforurensing fra jernbane (støysonekart) må også utredes i forhold til eventuell ny bebyggelse langs jernbanen. Dette vil kreve eksterne utredninger. Dette gjelder først og fremst alternativene a, d og e. Barn og unge Registrere barnetråkk. Vurdere lekeplasser og friområder samt trygge skoleveier etc. Dette gjelder først og fremst alternativene a, b, d og e. 9