Halden kommune Arkivkode: Arkivsaksnr: Journal dato: Saksbehandler: 206/0001/048 2018/6382-10 27.03.2019 Charlotte Scott Hult Utvalgssak Utvalg Utvalgssak Møtedato Hovedutvalg for plan, teknisk, landbruk og miljø 23.04.2019 Utsendte vedlegg 1 Oversendelsesbrev 2 Vedlegg til søknad om tillatelse til tiltak 3 Søknad om tillatelse til tiltak, skjema 4 Opplysninger om tiltakets ytre rammer 5 Dispensasjon, revidert 05.03.2019 6 Fritidsbolig Iddefjordsveien 623_100m 7 Bilder, E-1, 18.12.2018, A3 8 Fasade Sør og Vest, E-3, 18.12.2018, 1_100 A3 9 Fasade Nord og Øst, E-2, 18.12.2018, 1_100 A3 10 Plan, E-4, 18.12.2018, 1_100 A3 11 Snitt, E-5, 18.12.2018, 1_50 A3 12 Opplysninger gitt i nabovarsel, kvittering for nabovarsel 13 Merknad til nabovarsel 14 Ad. nabovarsel på 206-1-48 Iddefjordsveien - kommentar til nabomerknad 15 Gjennomføringsplan 16 Fylkeskonservatorens uttalelse - gbfnr. 206/1/48 - Halden kommune - riving av eksisterende fritidsbolig og oppføring av ny fritidsbolig 17 Halden kommune - Gbnr 206/1 fnr. 48 - Søknad om dispensasjon for rivning av eksisterende fritidsbolig og oppføring av ny - Uttalelse Gnr. 206 bnr. 1 fnr. 48 - Iddefjordsveien 623 - søknad om dispensasjon for oppføring av fritidsbolig i 100-metersbeltet Sammendrag av saken: Saken gjelder søknad om riving av eksisterende fritidsbolig på eiendommen gnr. 206 bnr. 1 fnr. 48, Iddefjordsveien 623, og oppføring av ny fritidsbolig med en noe annen plassering. Eiendommen er i dag bebygd med en fritidsbolig og et uthus/anneks. Den eksisterende fritidsboligen har et bebygd areal (BYA) på 31 m 2 og et bruksareal (BRA) på 29 m 2. Annekset har et BYA på 16 m 2 og et BRA på 15 m 2. Samlet BRA på eiendommen i dag er 44 m 2. Eksisterende bebyggelse er i sin helhet plassert utenfor 100- metersbeltet og innenfor området for rikspolitiske retningslinjer for Oslofjordområdet (RPR-O). Ny fritidsbolig får etter det opplyste et BYA på 82 m 2 og BRA på 75 m 2. Den nye fritidsboligen er planlagt plassert på eksisterende fjell i dagen og er trukket noe lenger mot sør enn eksisterende bebyggelse. Begrunnelsen for dette blir nærmere redegjort for under «Søknad om dispensasjon». Ettersom ny fritidsbolig legges lenger sør vil denne ligge delvis innenfor byggeforbudet i 100-metersbeltet og delvis utenfor. Tiltaket forutsetter derfor at det gis dispensasjon fra byggeforbudet og plankravet i 100- metersbeltet mot sjøen, jf. 17 a) i kommuneplanens arealdel. Bygningsmyndigheten var på befaring på eiendommen sammen med tiltakshaver den 26.03.2019.
Spørsmålet utvalget skal ta stilling til er om vilkårene for å innvilge dispensasjon i plan- og bygningsloven 19-2 er oppfylt for de to forholdene det søkes om dispensasjon fra. Dersom utvalget gir dispensasjon, blir spørsmålet videre om det skal gis tillatelse til det omsøkte tiltaket. Rådmannens innstilling: 1. Dispensasjon Hovedutvalget for plan, teknisk, landbruk og miljø finner etter en samlet vurdering at vilkårene i plan- og bygningsloven 19-2 er oppfylt og innvilger dispensasjon fra: - byggeforbudet i 100-metersbeltet fra sjøen, jf. kommuneplanens arealdel 17 bokstav a) og - kravet om reguleringsplan, jf. kommuneplanens arealdel 17 bokstav a) andre avsnitt. Utvalget kan ikke se at hensynene bak nevnte bestemmelser eller lovens formålsbestemmelse vil bli vesentlig tilsidesatt dersom det gis dispensasjon. Det er videre utvalgets syn at fordelene ved en dispensasjon vil være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Dispensasjon gis på følgende vilkår: - Taket må tekkes med ikke-reflekterende materialer - Det må benyttes anti-reflekterende vindusglass - Fritidsboligen må oppføres i naturtilpassede materialer og farger slik at bygningen ikke blir unødig eksponert mot vannet 2. Tillatelse til tiltak Hovedutvalget for plan, teknisk, landbruk og miljø gir tillatelse til riving av eksisterende fritidsbolig og oppføring av ny fritidsbolig i medhold av plan- og bygningsloven 20-3, jf. 21-4. Med unntak av de dispensasjonene som er gitt over, er det omsøkte tiltaket i samsvar med gjeldende plan samt øvrig gjeldende regelverk gitt i eller i medhold av plan- og bygningsloven. Begrunnelsen for vedtaket fremgår av saksutredningen. Saksutredning: Bakgrunn Bakgrunnen for at søknaden blir tatt opp til behandling i Hovedutvalget for plan, teknisk, landbruk og miljø er at omsøkte tiltak ligger delvis innenfor 100-metersbeltet fra sjøen. Saksopplysninger Plangrunnlag Eiendommen er omfattet av arealdel av kommuneplan for Halden 2011-2023 og er avsatt til fritidsbebyggelse nåværende. Eiendommen ligger delvis innenfor byggeforbudet i 100-metersbeltet mot sjøen og delvis utenfor. Den delen som er utenfor ligger innenfor virkeområdet for rikspolitiske retningslinjer for Oslofjordområdet (RPR-O). I 100-metersbeltet er det et generelt byggeforbud samt krav om reguleringsplan, jf. kommuneplanen 17 bokstav a). Det er søkt om dispensasjon både fra byggeforbudet og plankravet i medhold av plan- og bygningsloven 19-2. I virkeområdet for RPR-O er det tillatt å oppføre fritidsbolig med et samlet bruksareal på inntil 90 m 2. I RPR-O kan det oppføres en hytte per eiendom og i tillegg kan det oppføres ett uthus, bod eller anneks på inntil 15 m 2. Fra kommuneplanen 17 bokstav a) siteres: «a) Byggegrenser langs sjø Med mindre annet er bestemt i reguleringsplan kan tiltak i strandsonen ikke igangsettes nærmere sjøen enn 100 meter målt i horisontalplanet ved alminnelig høyvann, jf. PBL 1-8 og 11-9 nr. 5». Ved behandling av byggesaker innenfor 100-metersbeltet må kvalitetskravene i kommuneplanen 17 bokstav d) følges:
- Vesentlig fasadeendring eller utvidelse kan ikke gjennomføres mot sjøfront, og skal skje på baksiden av bebyggelsen. - All bebyggelse skal plasseres naturlig i terrenget og så lavt som mulig. - Det skal benyttes ikke-reflekterende materialer og naturtilpassede farger. - Bebyggelsen på eiendom kan ikke fungere som flere selvstendige bruksenheter. - Opparbeidet frittliggende uteplass eller platting tillates ikke. - Det skal ikke gjennomføres tiltak som er i konflikt med hensynet til friluftsliv, jordbruk, naturmangfold eller kulturminner. Omsøkte eiendom (markøren peker på eksisterende fritidsbolig) Omsøkte tiltak Saken gjelder som nevnt over søknad om riving av eksisterende fritidsbolig og oppføring av ny fritidsbolig med en noe endret plassering. Situasjonsplan som viser eksisterende fritidsbolig og plassering av ny fritidsbolig. 100-metersbeltet er vist som stiplet linje på kartet: Bebyggelsen som skal rives har et BYA og BRA på henholdsvis 31 m 2 og 29 m 2. Ny bebyggelse har etter det opplyste et BYA og BRA på henholdsvis 82 m 2 og 75 m 2. Innsendte tegninger viser en gesimshøyde på 2,862 meter og en mønehøyde på 4,971 meter fra gjennomsnittlig planert terreng. Ny fritidsbolig er vist med saltak med takvinkel på 27 o. Høydeplasseringen defineres som moh og fastsettes til +29,5 OK Gulv. Store deler av bygningen skal plasseres på et flatt parti i fjellet. Det vil kun være behov for mindre oppfylling mot vest der terrenget faller noe, ca. 1 meter. Dette må gjennomføres på en skånsom måte som ikke fremstår dominerende fra sjøen. Eksisterende fritidsbolig er plassert noe lenger nord på tomten og gulvet på denne ligger høyere enn på den nye fritidsboligen. Etter det opplyste favoriserer tomtens topografi en plassering av ny fritidsbolig noe lenger sør, på den flatere delen av fjellet. Dette vil gi minimal grunnmurshøyde på alle sider av
bygget, og det vil dermed visuelt gli bedre inn i terrenget. Fjellet stiger oppover mot øst, og gir en naturlig avgrensning for plasseringen av et nytt bygg. Den omsøkte plasseringen vil medføre så små terrenginngrep som mulig. Det ligger et eksisterende anneks på eiendommen. Avstanden fra annekset og til fjellet stiger øst for annekset er for liten til å plassere bygget lenger mot nord. En slik plassering vil medføre sprengningsarbeider og varige inngrep i terrenget. Se dokumentet merket «Vedlegg til søknad om tillatelse til tiltak» for bilder og mer utdypende informasjon om valg av plassering. Nærmere begrunnelse for plasseringen vil også komme frem nedenfor under «Søknad om dispensasjon». Fritidsboligen skal inneholde stue, kjøkken, to soverom, gang og wc. I tillegg er det vist en hems. Her er høyden 1,899 meter på det meste. Arealet på hemsen er ikke målbart og regnes ikke med i bruksarealet for fritidsboligen. I tillegg er det søkt om en platting som skal oppføres mot sør i forbindelse med fritidsboligen. Plattingen har et areal på 39 m 2 og skal plasseres lavere enn 0,5 meter over terrenget. På plattingen skal det føres opp et overbygg på 10,5 m 2. Bilder av fritidsboligen: Søknad om dispensasjon Fra søknaden om dispensasjon siteres: «Eksisterende bygg ligger i utkanten av tomten mot nord. Ny fritidsbolig planlegges plassert på eksisterende fjell i dagen. Plasseringen er derfor trukket noe inn på tomten, mot sør, i forhold til eksisterende bygg. Dette for å kunne gi mulighet til et større bygg som står i forhold til dagens og fremtidens behov og standard. Fritidseiendommen er brukt i generasjoner, og ønskes oppgradert og ivaretatt for kommende generasjoner uten å gjøre inngrep i eksisterende natur og miljø. Det er ikke tilrådelig å utbedre eksisterende fritidsbolig, da fundamenteringen er mangelfull og det er råte- og setningsskader på bygget.
Det ses ikke på som mulig å trekke ny fritidsbolig lenger mot nord, da den vil bli liggende for tett til eksisterende anneks. Topografien på tomten tegner en klar begrensning på plassering mot øst, da det er en markert stigning på fjell-formasjonen. Dette betyr et større inngrep i naturen med sprenging og masseforflytning. Dette er ikke i tråd med intensjonen for vern av 100-meters beltet, som spesielt fokuserer på natur- og kulturmiljø, friluftsliv, landskap og andre allmenne interesser. Ved å plassere ny fritidsbolig slik situasjonskartet viser, unngår man sprengningsarbeider på eiendommen, og beholder tomtens egenart uten irreversible terreng-inngrep. Øst for tomten er det en allmen ferdselsvei for fastboende og hyttenaboer i nærområdet til badeplassen på Rødhella og flere båtplasser. Et inngrep i terrenget vil derfor påvirke denne ferdselsveien. En plassering nærmere sjøen, mot vest på tomten, vil medføre betydelige natur-inngrep for fundamentering av bygget og for vann- og avløpsgrøft. Fra planlagt ny posisjon av fritidsbolig faller terrenget med 30 høydemeter på de ca. 100m til sjøen. Denne plasseringen er derfor ikke vurdert som aktuell. (Ref. 1-8)» Det er søkers konklusjon at den omsøkte plasseringen av fritidsboligen vil være den beste løsningen for landskap, natur- og kulturmiljø. Videre anser søker at tiltaket er i tråd med lovens formål og praksis i området. Det er vist til at det for noen år siden ble oppført en ny fritidsbolig sør for omsøkte fritidsbolig og at denne i sin helhet ligger innenfor 100-metersbeltet. Videre siteres fra søknaden: «Når det gjelder samfunnsøkonomi, vil en ny fritidsbolig bli mer isolert og energieffektiv. Eksisterende fritidsbolig er meget nedslitt, og bærer preg av å være bygget i en tid med andre krav til isolering. En fritidsbolig med mer arealer under tak, gjør at man også kan samle mer utstyr innvendig på fritidsboligen, som igjen medfører en ryddig og mer estetisk tiltalende eiendom for allmennheten. Fritidsboligen har per i dag en rød farge, som skaper en ugunstig kontrast mot eksisterende terreng og vegetasjon. Ny omsøkt fritidsbolig vil få en mer landskaps tilpasset nyanse. Det planlegges en grå/natur/mørk farge på fasaden, tak og vinduer. Dette vil bedre estetikken på bygningen, samt virke volum dempende, og gå mer i ett med omgivelsene. Vi ønsker også å unngå unødig eksponering ved at takflaten blir vendt mot sjøen, istedenfor gavelveggen.» Når det gjelder ferdselsinteresser i området, er det pekt på at tiltaket ikke vil ha noen innvirkning på ferdselsveier. Det fremgår av saksdokumentene og kartet at det er 30 høydemeter fra Iddefjorden og opp til hytta. Høydeforskjellen innebærer en betydelig hindring for naturlig ferdsel til/fra fjorden mot området der fritidsboligen ligger. Allmenn ferdselsvei ned mot sjøen går enten via veien som går i dalen vest for Iddefjordsveien 623, eller over fjellet mellom Iddefjordsveien 623 (omsøkte eiendom) og Iddefjordsveien 637 og derfra sørover mot Rødhella. Stien følger et naturlig leie over fjellet mellom de to nevnte eiendommene. Terrenget i området er så bratt at andre veier er vanskelig å finne. For bilder av hvor stien går, se bildene nedenfor under «Søkers kommentar til nabomerknaden». De ovennevnte ferdselsveiene vil ikke bli berørt av tiltaket. Angående landskapshensyn er det vist til at tiltaket vil bedre bygningens fjernvirkning. I dag er fritidsboligen rød, mens den nye fritidsboligen vil bli mer tilpasset det eksisterende miljøet og vegetasjonen rundt fritidsboligen. Bygget vil ifølge søker ikke komme i konflikt med vernede eller båndlagte områder, eller i konflikt med miljøhensyn. Nabovarsel Samtlige naboer og gjenboere er varslet om tiltaket. Det foreligger merknader fra eier av gnr. 206 bnr. 1 fnr. 59, Iddefjordsveien 637.
Nabomerknad Av merknaden fremgår at eiendomsgrensene ikke vises på mottatt situasjonskart. Det er nevnt at «Disse bør inntegnes for å sikre at allmenn tursti mellom våre eiendommer ikke blir flyttet ytterligere inn på vår tomt. Videre er det ønskelig at ny hytte flyttes mot nord, nærmere nåværende anneks, da ny hytte ellers vil bli liggende rett foran vår hytte. En slik flytting vil ikke medføre ytterligere inngrep i naturen.» Søkers kommentar til nabomerknaden Når det gjelder merknaden som knytter seg til eiendomsgrensene, er det vist til at disse ikke vises på kartgrunnlaget. Videre fremgår: «Den nevnte allmenne tursti går på fjell mellom våre eiendommer. Grunneier har gjennomgående lagt et friareal mellom alle tomter i området, slik at våre eiendommer ikke grenser direkte til hverandre. Turstien vil ikke bli berørt av det omsøkte tiltak. Bilder fra aktuell strekning vist nedenfor». «Stien følger et naturlig leie over fjellet. En liten skrent hindrer gående i å bevege seg nærmere klagers eiendom (øvre bilde) og fjellet skrår bratt ned mot vår posisjon».
Når det gjelder ønsket om å endre plasseringen lenger mot nord på tomta, er det nevnt at plasseringen som er valgt er den mest gunstige for å unngå store inngrep i naturen. Terrenget er sterkt skrånende mot vest, og omsøkte tiltak ligger lavere i terrenget enn klagers fritidsbolig. Gulvnivået på den nye fritidsboligen er lagt på kote + 29,5, mens naboens hytte ligger på ca. + 36. Søker har lagt ved bilder som viser illustrasjon av bygningen sett opp mot naboeiendommen, samt høydeforskjellen. I tillegg ligger det ved et bilde som illustrerer mønehøyden på ny fritidsbolig sett fra naboens eiendom. Vi viser til vedlegget «Ad. Nabovarsel på 206/1/48, Halden kommune» hvor de nevnte bildene og illustrasjonene er lagt inn. Rådmannens kommentar til nabomerknaden Rådmannen anser at det foreligger gode argumenter for valg av plassering, og det er også redegjort for alternative plasseringer. Videre er nabomerknaden grundig kommentert av søker, og det er også vist hvordan naboeiendommen vil bli påvirket av fritidsboligens høyde og plassering. Illustrasjonen viser at naboeiendommen i det vesentlige beholder sin utsikt mot Iddefjorden. Rådmannen kan ikke se at bygningens plassering foran naboeiendommen medfører at nabo eller omkringliggende miljø blir påført større ulempe enn det som anses normalt i et område med fritidseiendommer. Uttalelse fra andre myndigheter Ettersom saken gjelder tiltak i 100-metersbeltet har saken vært oversendt til Østfold fylkeskommune og Fylkesmannen i Oslo og Viken. Fylkeskonservator i Østfold hadde ingen merknader i saken. Med bakgrunn i prioritering av saker hos planseksjonen, uttalte ikke de seg i saken. I brev av 21.01.2019 uttalte Fylkesmannen i Oslo og Viken at de ikke vil ha noen innvendinger til en eventuell dispensasjon forutsatt at det settes vilkår vedrørende elementene nevnt i deres vurdering. Fra brevet siteres: «I 100m-beltet skal det tas særlig hensyn til natur- og kulturmiljø, friluftsliv, landskap og andre allmenne interesser, jf. plan- og bygningsloven 1-8. Det er gitt statlige planretningslinjer for differensiert forvaltning av strandsonen langs sjøen. Kystkommunene i Østfold tilhører Oslofjordregionen hvor byggeforbudet skal praktiseres strengt. Det er gitt klare føringer i punkt 5.2 for hva som skal vektlegges i 100m-beltet. Det fremgår blant annet at: - Bygging og landskapsinngrep skal ikke tillates på arealer som har betydning for andre formål, som blant annet friluftsliv, naturvern, naturmangfold og landskap. - Nye bygninger skal trekkes så langt unna sjøen som mulig, og utvidelse av eksisterende bygning skal skje i retning bort fra sjøen. Utbygging av veier, annen infrastruktur og tomteopparbeiding skal skje slik at inngrep og ulemper blir minst mulig. - Det skal legges vekt på løsninger som kan bedre situasjonen for landskap og allmenn tilgang til sjøen. - Alternative plasseringsmuligheter skal alltid vurderes før bygging tillates. Dette gjelder også for mindre tiltak. - Ytterligere privatisering og gjentetting av strandarealer skal unngås. - Det skal være en restriktiv holdning til vesentlig utvidelse av eksisterende fritidsboliger.» Fylkesmannen har pekt på at hytta ligger i et område som er forholdsvis bratt og kupert. Det er også vist til at hytta ligger i et område hvor det finnes flere hytter med omtrent samme størrelse. Etter Fylkesmannens vurdering er begrunnelsen som er fremlagt i saken av en generell karakter som kan fremlegges av flere hytteeiere i området. Det er påpekt at en eventuell dispensasjon dermed kan føre til en vanskelig håndterbar presedens. Videre fremgår av uttalelsen at: «I ovennevnte planretningslinjer står det blant annet at det skal være en restriktiv holdning til vesentlig utvidelse av eksisterende fritidsboliger. Omsøkte tiltak innebærer riving av en hytte med et bruksareal på 29 m 2 og oppføring av en ny med et bruksareal på 74,5 m 2. Dette innebærer en økning av bruksarealet på mer enn 250 %. Vi mener at en vesentlig økning innebærer en økning på mer enn 50 %.
På kart og flyfoto fra stedet ser vi at det ligger et anneks/uthus rett nordvest for eksisterende hytte. I søknaden er ikke denne omtalt. Vi antar imidlertid at dette tilhører hytta. Dersom det skal tillates riving og oppføring av ny vesentlig større hytte på stedet, mener vi at både hytte og anneks bør rives, slik at ny bebyggelse samles i en enhet. Dersom ny bebyggelse samles til en enhet, mener vi at det kan aksepteres at det oppføres en hytte med et bruksareal på 74,5 m 2. Om bebyggelsen ikke samles mener vi at størrelsen på en eventuell hytte ikke må være vesentlig større enn eksisterende, dvs. at bruksarealet ikke må overskride 45 m 2. Vi er av den oppfatning at dersom det skal gis dispensasjon for byggetiltak i strandsonen må det føre til en forbedring av allmennhetens interesser som skal prioriteres her. Slik saken foreligger kan vi ikke se at tiltaket vil medføre fordeler for andre enn hytteeier. Dersom bebyggelsen på stedet rives og samles i en enhet, mener vi at tiltaket vil medføre en forbedring med hensyn til allmennhetens interesser i strandsonen på stedet. Ved en eventuell dispensasjon vil vi uansett anbefale at det settes vilkår vedrørende materialbruk, bygningsmessige arbeider og fargevalg slik at hytte ikke blir liggende unødig i eksponert i landskapsbildet». 1. Rådmannens vurdering av dispensasjonen Plan- og bygningsloven kapittel 19 gir mulighet til å dispensere fra lov, vedtekt, forskrift og planer. Vilkårene for å gi dispensasjon følger av plan- og bygningsloven 19-2. Bestemmelsen oppstiller to vilkår som begge må være oppfylt for at dispensasjon kan gis. For det første er det et vilkår at hensynet bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller lovens formålsbestemmelse, ikke blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det følger av plan- og bygningsloven 19-2 fjerde ledd at kommunen plikter å legge vekt for følgende forhold: Ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planer skal det legges særlig vekt på statlige og regionale rammer og mål. Kommunen bør ikke dispensere fra planer, lovens bestemmelser om planer og forbudet i 1-8 når en direkte statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt om dispensasjonssøknaden. Statlige og regionale mål er blant annet gitt gjennom statlige og regionale retningslinjer, som for eksempel Regional kystsoneplan for Østfold og Statlige planretningslinjer for differensiert forvaltning av strandsonen langs sjøen (SPR). Rådmannen vil nedenfor først gjøre rede for hvilke hensyn som ligger bak bestemmelsen om byggeforbud i 100-metersbeltet. Deretter vil rådmannen foreta en vurdering av om vilkårene for å gi dispensasjon er oppfylt. Videre vil rådmannen gjøre rede for hensynene bak kravet om reguleringsplan og deretter foreta en vurdering av om vilkårene for å gi dispensasjon er oppfylt for dette forholdet. Til slutt vil rådmannen vurdere byggesøknaden og om det kan gis tillatelse til tiltaket slik det er omsøkt. Hensynene bak byggeforbudet Formålet med byggeforbudet i 100-metersbeltet langs sjøen er å sikre allmennhetens rett til fri ferdsel og friluftsliv ved kysten. Bestemmelsen i plan- og bygningsloven 1-8 første ledd inneholder en presisering av at det innenfor 100-metersbeltet langs sjøen skal tas hensyn til alle de verdier som strandsonen representerer. Her følger det at det skal tas «særlig hensyn til natur- og kulturmiljø, friluftsliv, landskap og andre allmenne interesser». Det er et nasjonalt mål at strandsonen skal bevares som natur- og friluftsområde. For å oppnå dette, må forbudet mot nedbygging i 100-metersbeltet håndheves strengt. Vurdering av dispensasjon fra byggeforbudet i 100-metersbeltet Såfremt det settes vilkår til fargevalg og materialbruk, kan ikke rådmannen se at hensynene bak det generelle byggeforbudet i 100-metersbeltet mot sjøen blir vesentlig tilsidesatt gjennom en dispensasjon.
Tiltaket berører ingen registrerte naturverdier av lokal, regional eller nasjonal verdi. Ifølge kilden er det registrert gammel fattig edelluvskog i området nord for omsøkte eiendom, men tiltaket vil ikke berøre dette området. Ifølge tiltakshaver er det planlagt at materialer skal fraktes til og fra eiendommen med helikopter, og det vil derfor ikke bli noen varige spor i terrenget ved frakt av materialer og utstyr. Når det gjelder friluftsliv og allmennhetens rett til fri ferdsel og friluftsliv ved kysten, viser rådmannen til begrunnelsen fra søker i saken. Det fremgår av innsendt informasjon at turstier og veier i området ikke vil bli berørt av tiltaket. Det går ingen opparbeidede ferdselsveier over eiendommen der bygningen er planlagt plassert. Det er heller ikke et naturlig terreng å ferdes i. Som høydekotene på kartet viser, er det svært bratt foran fritidsboligen og ned mot sjøen, slik at normal allmenn ferdsel ikke er naturlig. Bygningsmyndigheten var på befaring på eiendommen den 26.03.2019. Under befaringen viste tiltakshaver tenkt plassering av fritidsboligen og hvor de opparbeidede turveiene går. Slik det fremsto for bygningsmyndigheten på befaringen vil ikke plasseringen av fritidsboligen være til hinder for fri ferdsel og friluftsliv i området. Det vil fremdeles være mulig å benytte seg av den opparbeidede ferdselsveien øst for fritidsboligen. Videre er fritidsboligen plassert slik på eiendommen at det vil være mulig å gå over eiendommen på et lite område på fjellet sørvest for hytta som i dag. Rådmannen kan heller ikke se at plasseringen vil medføre ytterligere privatisering og gjentetting av strandsonen. Dette er en eiendom som i kommuneplanens arealdel er avsatt til fritidsbebyggelse og som allerede er bebygd med en fritidsbolig. Området benyttes i dag av hytteeier, og saken gjelder ikke et helt nytt tiltak på en ubebygd tomt. Videre er det kun en liten del av hytta som faktisk blir plassert i 100- metersbeltet. I regionale og statlige retningslinjer er det nevnt at fritidsboligens beliggenhet må være en del av den konkrete vurderingen. Hytter som ligger nært vannet og/eller eksponert i landskapet bør på et generelt grunnlag vurderes strengere enn hytter som ligger lenger fra vannet og er mindre eksponert. Tilsvarende gjelder hytter som ligger nær badeområder, stier eller andre områder med allmenne interesser. Omsøkte fritidsbolig ligger helt på grensen til 100-metersbeltet og er plassert delvis innenfor og delvis utenfor. En plassering som omsøkt er valgt for å tilpasse bebyggelsen bedre i terrenget. Eksisterende fundament er høyt i retning mot vannet og går ikke i ett med terrenget og naturen. Fundamentet på den nye fritidsboligen blir lavere enn eksisterende fritidsbebyggelse og tilpasses bedre til terrenget. Rådmannen legger vekt på at omsøkte tiltak bidrar til å forskjønne eiendommen. Den eksisterende fritidsboligen er i dårlig stand og hviler på et fundament som er sviktende. Det vil være mulig å restaurere eksisterende fritidsbolig og eventuelt utvide denne med et tilbygg. Det må imidlertid gjøres omfattende endringer i dagens konstruksjon dersom eksisterende fritidsbolig skal restaureres og oppgraderes til dagens standard. Etter rådmannens vurdering vil en nyoppføring som beskrevet passe bedre inn i landskapet enn en restaurering og tilbygg til eksisterende fritidsbolig. Med tanke på landskapet er rådmannen av den oppfatning at det er en fordel å velge en plassering hvor tiltaket kan gjennomføres uten store og varige terrenginngrep. Bygningen skal tilpasses det naturlige eksisterende terrenget og legges så lavt som mulig. Ved omsøkte løsning vil man forhåpentligvis kunne legge vann- og avløpsledninger i en naturlig fordypning i fjellet under eksisterende hytte. Et flatt parti der hytta er omsøkt gjør at man slipper sprenging av fjell. Det vil kun være behov for noe oppfylling mot vest. Det følger av plan- og bygningsloven 19-2 fjerde ledd at statlige og regionale rammer og mål skal tillegges særlig vekt ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planer. Fylkesmannen har i brev 21.01.2019 nevnt Statlige planretningslinjer for differensiert forvaltning av strandsonen langs sjøen. Det er særlig trukket frem at det skal tas hensyn til om tiltaket vil medføre en forbedring med hensyn til allmennhetens interesser i strandsonen på stedet og at det skal være en restriktiv holdning til vesentlig utvidelse av eksisterende fritidsboliger. Når det gjelder punktet om at det skal legges vekt på løsninger som kan bedre situasjonen for landskapet og allmenn tilgang til sjøen, anser rådmannen det som en fordel at det ikke skal gjøres varige terrenginngrep. Videre skal fritidsboligen oppføres i naturtilpassede farger og materialer slik at denne blir bedre tilpasset landskapet enn eksisterende fritidsbolig. Det er Fylkesmannens vurdering at tiltaket vil
medføre en forbedring med hensyn til allmennhetens interesser i strandsonen på stedet dersom bebyggelsen på stedet rives og samles i en enhet. Etter befaring på eiendommen, anses det ikke som hensiktsmessig å kreve eksisterende anneks revet. Annekset ligger som allerede nevnt utenfor 100- metersbeltet. I tillegg er terrenget såpass bratt ned til Iddefjorden (30 høydemeter på 100 meter), og det er ikke et terreng det er naturlig eller vanlig å ferdes i. Det finnes allerede godt opparbeidede ferdselsveier i området. Etter rådmannens vurdering er ikke annekset til hinder for allmenn ferdsel i området. Tiltaket vil ikke forbedre allmennhetens tilgang til sjøen, men allmennhetens tilgang vil heller ikke bli svekket, da tiltaket ikke vil få innvirkning på ferdselsveiene som benyttes i dag. Ifølge kystsoneplanen er det ikke tilstrekkelig at allmennhetens tilgang ikke blir forverret. Dette er imidlertid et moment i vurderingen. Det fremgår videre av statlige planretningslinjer at det skal være en restriktiv holdning til vesentlig utvidelse av eksisterende fritidsboliger. Etter Fylkesmannens vurdering bør både eksisterende anneks og fritidsbolig rives, slik at ny bebyggelse kan samles i en enhet. Dersom all eksisterende bebyggelse på eiendommen rives, kan et bruksareal på 74,5 m 2 aksepteres. Dersom annekset ikke rives, mener Fylkesmannen at bruksarealet på ny fritidsbolig ikke må overstige 45 m 2. Ettersom det i utgangspunktet er et byggeforbud i 100-metersbeltet, inneholder ikke kommuneplanens arealdel bestemmelser om bebyggelses størrelse og lignende for nybygg i 100-metersgrensen. For eksisterende fritidsbebyggelse innenfor 100-metersbeltet inneholder 17 bokstav b) en arealbegrensning på 70 m 2 for eksisterende fritidsbebyggelse. Videre er det utenfor 100-metersbeltet og innenfor RPR-O tillatt å oppføre fritidsbolig og uthus/anneks med et bruksareal på totalt 90 m 2. Ettersom bygningen som skal oppføres ligger delvis i byggeforbudet i 100-metersbeltet og delvis utenfor i RPR-O, mener rådmannen at det må foretas en konkret vurdering av hvor stort areal det kan gis tillatelse til å bygge dersom det innvilges dispensasjon fra de to nevnte forholdene. I dette tilfellet er det søkt om en fritidsbolig med et bruksareal på 75 m 2. Mindre enn halvparten av dette bruksarealet ligger i 100- metersbeltet. Situasjonsplanen viser at det er en noe større del av fritidsboligen som ligger utenfor 100- metersbeltet enn innenfor. Vi legger til grunn at den delen av fritidsboligen som ligger innenfor 100- metersbeltet er maksimalt 37 m 2. Resterende del ligger som nevnt over i et område hvor det er tillatt å oppføre totalt 90 m 2 BRA, hvorav anneks kan utgjøre inntil 15 m 2 BRA. Ettersom eksisterende anneks ligger utenfor 100-metersbeltet, og kun deler av hytta blir plassert her, finner vi ikke grunn til å kreve at fritidsboligens størrelse reduseres eller at annekset rives. Når det gjelder fare for presedens, viser rådmannen til at dette er et noe spesielt tilfelle i og med at 100-metersbeltet går tvers igjennom omsøkt fritidsbolig. Fritidsboligen er plassert slik at deler av den blir omfattet av byggeforbudet i 100-metersbeltet, og deler blir omfattet av de mer lempeligere kravene til fritidsbolig i RPR-O. Videre vil en annen plassering være vanskelig uten å foreta større og varige terrenginngrep. Rådmannen vil ikke gå nærmere inn på de øvrige føringene i ovennevnte retningslinje punkt. 5.2, da det anses at tiltaket er i tråd med føringene. Videre anses tiltaket i tråd med kvalitetskravene som gjelder ved behandling av byggesaker i 100-metersbeltet, jf. kommuneplanens arealdel 17 bokstav d). Etter en konkret vurdering anser rådmannen at hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra ikke blir vesentlig tilsidesatt i dette tilfellet. Spørsmålet videre er om fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene. Ulempen er at det bygges i et område som i utgangspunktet bør holdes fri for bebyggelse med tanke på hensynene som nevnt over. Søker har vist til at en ny fritidsbolig vil bli mer isolert og energieffektiv. Videre vil den være bedre tilpasset dagens og fremtidens standard og behov. En fritidsbolig med mer areal under tak, gjør at man kan samle mer utstyr innvendig i fritidsboligen, som gir en mer ryddig og estetisk tiltalende eiendom for allmennheten. Dette er fordeler av generell karakter som kan påberopes av mange eiere av fritidseiendommer.
Det er imidlertid i vurderingen lagt vekt på at omsøkte plassering kan gjennomføres uten omfattende og varige terrenginngrep. En plassering lenger mot nord vil kreve et større inngrep i fjellet mot øst. Ca. 2 meter av fjellet vil måtte sprenges for at det skal bli plass til fritidsboligen lenger nord. Dette anses ikke heldig med tanke på at alternativ plassering ikke krever varige terrenginngrep. Sprenging er mer inngripende i landskapet, og i et langsiktig perspektiv anses det som en fordel å unngå varige, irreversible terrenginngrep i naturen. Dette er også i tråd med statlige planretningslinjer hvor det fremgår at terrengarbeid, som sprenging og skjæringer bør unngås. Som nevnt over skal bygningen tilpasses det naturlige eksisterende terrenget og legges så lavt som mulig. Den støpte plata og overkant gulv på den nye fritidsboligen vil ligge lavere enn eksisterende fritidsbolig. Rådmannen anser det videre som en fordel at fritidsboligen oppføres i en mer naturtilpasset og dempet farge. På denne måten vil fritidsboligen gli bedre inn i naturmiljøet og fjernvirkningen av tiltaket dempes selv om ny fritidsbolig er større enn den eksisterende. Rådmannen har etter en samlet vurdering kommet frem til at fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene. Som utgangspunkt er det en restriktiv holdning mot bebyggelse i 100-metersbeltet, på bakgrunn av forholdene på stedet anser rådmannen at vilkårene for å gi dispensasjon er oppfylt. Hensynene bak kravet om reguleringsplan Hensynet bak kravet om reguleringsplan er blant annet å sikre at det foretas en helhetlig vurdering av området, hvor alle offentlige (og eventuelt private) instanser og parter tar del i prosessen, samt å få vedtatt en juridisk bindende plan for utbygging av området. Vurdering av dispensasjon fra kravet om reguleringsplan Rådmannen anser det som lite hensiktsmessig å gjennomføre en full planprosess for et såpass lite tiltak. Saken gjelder oppføring av en fritidsbolig på en eiendom som i kommuneplanen er avsatt til fritidsbebyggelse og hvor det allerede er oppført en fritidsbolig i dag. I tillegg er eiendommen allerede knyttet til det kommunale vann- og avløpsnettet, og infrastrukturen i området er opparbeidet. Videre består området rundt av flere fritidsboliger. Størrelsen på bebyggelsen i området varierer, og rådmannen har etter en konkret vurdering kommet frem til at det omsøkte tiltaket med de beskrevne material- og fargevalg ikke i det vesentlige bryter med bebyggelsen i området og omgivelsene. Tiltaket er for øvrig i tråd med de krav som stilles i til tiltak i områder avsatt til fritidsbebyggelse. Saken har videre blitt oversendt til berørte myndigheter. Etter en konkret vurdering har rådmannen kommet frem til at hensynet bak bestemmelsen ikke blir vesentlig tilsidesatt. Rådmannen anser videre at fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Ulempen ved å gi dispensasjon er at tiltaket ikke avklares gjennom plan. Som nevnt over anses det lite hensiktsmessig å iverksette en tid- og kostnadskrevende planprosess for dette tiltaket. Tiltaket er relativt lite, bebyggelsen plasseres naturlig i terrenget og er i tråd med kommuneplanens krav til tiltak i områder avsatt til fritidsbebyggelse. På grunn av topografien i området, kan ikke rådmannen se at tiltaket medfører noen vesentlige ulemper for naboer eller omgivelsene for øvrig. En nyoppføring vil medføre en mer funksjonell og anvendelig fritidsbolig tilpasset dagens standard. Etter en samlet vurdering har rådmannen kommet frem til at fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene i dette tilfellet. Konklusjon Vilkårene for å gi dispensasjon i plan- og bygningsloven 19-2 er etter dette oppfylt. Etter en samlet vurdering finner rådmannen derfor å kunne gi dispensasjon fra byggeforbudet i 100-metersgrensen mot sjø og kravet om reguleringsplan.
2. Rådmannens vurdering av byggesøknaden Dersom hovedutvalget gir dispensasjon fra byggeforbudet i 100-metersbeltet mot sjøen, vil tiltakene for øvrig være i samsvar med plan- og bygningsloven med tilhørende forskrifter. Rådmannen anbefaler derfor at byggesøknaden godkjennes. I medhold av plan- og bygningsloven 20-3 og 21-4 godkjennes søknaden. Tillatelsen er gitt på følgende vilkår: 1. Det vil bli beregnet og tilsendt et eget behandlingsgebyr for tiltaket. Tillatelsen er betinget av at behandlingsgebyret innbetales. Denne tillatelse og de kart og tegninger den henviser til skal alltid være tilgjengelig på byggeplassen. Tiltaket tillates igangsatt etter denne tillatelsen. Følgende dokumenter er lagt til grunn for tillatelsen Søknad om tillatelse datert 15.11.2018 Gjenpart av nabovarsel datert 11.10.2018 Tegninger av fasader, snitt og plan datert 18.12.2018 Situasjonsplan datert 18.09.2018 og situasjonsplan med inntegnet 100-metersbelte mottatt 11.03.2019 Gjennomføringsplan datert 23.11.2018 Erklæringer om ansvarsrett VA-kart Bortfall av tillatelse En tillatelse gjelder i 3 år. Tiltaket må være satt i gang innen 3 år, ellers faller tillatelsen bort, jf. pbl. 21-9. Det samme gjelder hvis tiltaket innstilles i lengre tid enn to år. Estetiske krav Etter rådmannens vurdering får det omsøkte tiltaket gode visuelle kvaliteter både i seg selv og i forhold til tiltakets funksjon og dets bygde og naturlige omgivelser og plassering, jf. plan- og bygningsloven 29-2. Kulturminneloven I naturbasen er det ikke oppgitt noen kjente kulturminner i det området som det omsøkte tiltaket berører. Dersom det under anleggsarbeidene treffes på automatisk fredete kulturminner, eksempelvis i form av helleristninger, brent leire, keramikk, flint, groper med trekull og/eller brent stein etc., skal arbeidet øyeblikkelig stanses og fylkeskonservator varsles, jf. lov om kulturminner av 9. juni 1978 nr. 50 8. Naturmangfoldloven I naturbasen er det ikke registrert utvalgte naturtyper eller prioriterte arter i tiltaksområdet. Det omsøkte tiltaket er etter en konkret vurdering ikke i konflikt med biologisk mangfold eller utvalgte naturtyper, jf. naturmangfoldloven. Forurensningsforskriften I henhold til kommunens forurensningskart er det ikke registrert grunnforurensning på eiendommen. Dersom det under graving/grunnarbeider oppdages olje, kjemikalier, unormal lukt, forskjellige rivningsmasser, søppel eller at utførende kjenner kvalme, hodepine eller annet ubehag skal arbeidene stanses og forurensningsmyndighetene varsles omgående. Konklusjon Det omsøkte tiltaket er, men unntak av dispensasjonsforholdet over, i samsvar med gjeldende plan samt øvrig regelverk gitt i eller i medhold av plan- og bygningsloven. På bakgrunn av dette finner bygningsmyndigheten å kunne godkjenne omsøkte tiltak.
Kontroll Det vises til plan- og bygningsloven kapittel 23 og byggesaksforskriften kapittel 12 for redegjørelse av det ansvar som påligger tiltakshaver, ansvarlig søker, prosjekterende og ansvarlig utførende. Ferdigattest Søknadspliktige tiltak skal avsluttes med ferdigattest som utstedes av kommunen når det foreligger nødvendig sluttdokumentasjon og erklæring om ferdigstillelse. Gebyr Byggesøknader gebyrlegges i henhold til kommunens betalingsregulativ datert 01.01.2019. Brukstillatelse eller ferdigattest vil ikke bli gitt før gebyret er betalt. For denne sak beregnes gebyret slik 3-3-1 Fritidsbolig: kr. 21 300,- 4-3-1 Dispensasjon fra byggeforbud i plan: kr. 13 900,- 4-3-1 Dispensasjon fra plankrav i arealplan, jf. 4-3-3 Ved behandling av flere dispensasjonssøknader i forbindelse med samme tiltak for hvert forhold utover 1: 50% av satsen: kr. 6 950,- Sum: kr. 42 150,- Dokumentet er elektronisk godkjent av: <Sett inn navn på den eller de som har dokumentert godkjenning av saken i ephorte eller slett denne linja>