Tverrbakken, 13.07.05 Styret Informerer I denne utgaven informerer vi om: Årets ordinære generalforsamling. Styret orienterte på beboermøtet om tilstandsvurderingen av avløpsrørene. Endret nedbetaling av balkonglånet Beboernes ideer på beboermøtet De nye vedtektene trer i kraft 15.august 2005 Oppdatering av Informasjonshåndboken Avfallshåndtering vi har fått permanent beholder for spesialavfall. Hva vi har spart på å gå over til fellesmåling av strøm. Vi har fått innvilget vår søknad om midler til tilgjengelighetstiltak 2005. Vi har fått innvilget vår søknad om tilskudd fra miljøfondet for opprusting av terassen. Vi har levert endelig søknad til NBBL s jubileumsfond for kunstnerisk utsmykning. Vi har levert inn søknad om tilgjengelighetspris. Vi har hatt St. Hans fest PS: Tidsbegrensning på gjesteparkeringen Styret informerer 13.07.05-1
1. Årets ordinære generalforsamling. Den årlige ordinære generalforsamling i Tverrbakken Borettslag ble avholdt den 25. mai 2005. Vår forvaltningskonsulent i USBL, Jorun Henriksen, var møteleder. Alle de formelle sakene, som var oppført i innkallingen, ble vedtatt uten anmerkninger. Når det gjaldt valg av nytt styre, nye vararepresentanter til styret og ny valgkomite ble valgkomiteens innstilling, som ble fremlagt på generalforsamlingen, fulgt. Dette ga følgende resultat: Styret *Per Tore Jacobsen, styreleder Johnny Almenning, nestleder *Astrid Saksen, sekretær Erik Hovelsen, styremedlem Lizzie Scmidt, nytt styremedlem etter *Astrid Westby, som ønsket avløsning. De *merkede var på valg. Vararepresentanter til styret Ragnhild Godtland Lene Schrøder Marius Gillesen Tove Mårteig Kari Elvestuen Valgkomite Grethe Ryen May Sanne Åse Halvari En ekstra sak var anmeldt i innkallingen fra Astrid Molnes. Den gjaldt ønske om tiltak for å forbedre situasjonen for de beboerne/leilighetene som har redusert utsikt og sol p.g.a. noen av de store trærne i hagen. På oppfordring fra styret var det blitt utarbeidet en meget god vurdering/rapport over forslag til tiltak for hele uteområdet vårt, inklusive tiltak i direkte tilknytning til denne saken. Konklusjonen på generalforsamlingen var at miljøgruppen og styret skulle behandle rapporten og komme med en innstilling til en ekstraordinær generalforsamling til høsten, hvor det skulle tas endelig stilling til eventuelle tiltak. 2. Styret orienterte på beboermøtet om tilstandsvurderingen av avløpsrørene. Styret startet for over et år siden et prosjekt for å få kartlagt tilstanden til vann- og avløpsrørene i borettslaget, til tross for at mange, også innen fagmiljøet, mente at dette var unødvendig siden blokka bare er 34 år gammel. Styret informerer 13.07.05-2
Bakgrunnen for prosjektet var ønske om å finne ut restlevetiden på primært våre avløpsrør, slik at vi kan planlegge, ikke minst økonomisk, for det vi har kalt det store prosjektet. Alle borettslag av vår type vil før eller siden måtte gjennomføre en slik stor rehabilitering av våtrommene, som blant annet innebærer at alle bad må rehabiliteres. Det store prosjektet er et meget omfattende og kostbart prosjekt, som for vårt borettslag med dagens priser vil dreie seg om ca 15 millioner kroner. Alle avløpsrør går gjennom alle etasjer i bygget og samles i en av de to garasjeetasjene. I alle 3- og 4-roms leilighetene er det 2 avløpsrør, det ene betjener kjøkken og vaskerom og det andre bad og WC. I 2-romsleilighetene er det bare ett avløpsrør for alt spillvann. I 3- og 4-romsleilighetene er det i de fleste tilfellene slik at avløpsrørene fra bad/wc er innebygget, mens de fleste fra kjøkken og vaskerom ligger åpne. I 2-romsleilighetene går det ene felles avløpsrøret innelukket i sjakt. Grunnen til at det er fokusert på avløpsrørene, som er av støpejern, er at det er disse som brytes ned fortest med alderen, primært på grunn av grafittisering. Denne prosessen spiser opp jernet, slik at det står igjen kullstoff. Rørene blir dermed mekanisk mindre motstandsdyktige, og faren for lekkasjer øker. Resultatene fra tilstandsvurderingen av avløpsrørene, som er gjennomført av Norsk Byggforsknings Institutt (NBI) i samarbeid med USBL, forelå straks før årets generalforsamling. - De separate avløpsrørene fra bad/wc i 3- og 4-romsleilighetene er i meget bra stand og bedømmes å ha en restbrukstid på 15-25 år. - Felles avløpsrørene fra kjøkken/bad/wc/vaskemaskiner i 2-romsleilighetene er også i god stand, og bedømmes også å ha en restbrukstid på 15-25 år. - For de separate avløpsrørene fra kjøkken/vaskerum i 3- og 4-romsleilighetene er tilstanden vesentlig dårligere, men varierer med høyden. Fra 5. etasje og oppover bedømmes avløpsrørene å ha en restbrukstid på 5-15 år. Fra kjeller til 4. etasje har grafitiseringsprosessen kommet lenger og det fins eksempler på gjennomgrafitiserte punkter. Her har restbrukstiden blitt bedømt til 0-5 år. Tilstanden for disse rørene er vesentlig dårligere enn alderen skulle tilsi. Etter diskusjon med og anbefalinger fra NBI og USBL vil styret ikke sette i gang det store prosjektet nå, men vente og ta en ny kontroll og vurdering av disse rørene etter 3-5 år. Vi vil kanskje oppleve at det oppstår rustbobler og/eller rennemerker på disse rørene i noen leiligheter, men dette gir bare estetiske ulemper. Siden disse rørene de aller fleste stedene ligger åpne, ønsker vi at beboerne følger med og melder fra til vaktmester eller styret i slike tilfelle. Man kan fristes til å sette igang en delrehabilitering av bare disse rørene, men kostnadene ved å stykke opp prosjektet vil være vesentlig høyere enn å ta det store prosjektet under ett. Styrets håp og tro er at vi ved å ha disse dårlige rørene under stadig overvåkning skal Styret informerer 13.07.05-3
kunne holde dem i forsvarlig drift i minst kommende 10-årsperiode. Det er minst 2 grunner til at dette ville være gunstig for oss: - Økonisk ville det passe ganske dårlig å sette i gang et prosjekt til 15 mill. kroner nå. (Vi holder jo på med å betale ned balkonglånet! Se neste punkt). Det ville medføre en umiddelbar økning av husleien med over 1000,- kr per måned med dagens rentenivå. - Det foregår en utvikling på muligheten for å forlenge levetiden på dårlige rør ved å sprøyte inn et stoff i rørene slik at rørene forsterkes fra innsiden. Styret følger denne utviklingen. Hva kan vi gjøre som beboere for å begrense skadene avaldringsprosessen? - Når det gjelder den daglige bruk, sier ekspertisen at det ikke er holdepunkter for å hevde at noen rengjøringsprodukter er bedre eller dårligere enn andre. Noen mener at det ikke er heldig å bruke Plumbo. Uansett er det viktig at alle sluk holdes åpne og rene, noe som inngår i beboernes vedlikeholdsplikter. - Når det gjelder de som ønsker å rehabilitere sine bad, har styret hatt diverse diskusjoner med både NBI, USBL, OBOS og andre om hvorvidt det er mulig å gjøre noen grep som reduserer kostnadene når det store prosjektet blir gjennomført. Konklusjonen fra disse diskusjonene er dessverre at det i praksis er vanskelig å få til. Det som imidlertid er svært viktig er at alle som rehabiliterer badene bruker autoriserte firmaer og at man får med i kontrakten at arbeidet skal utføres ifølge Byggebransjens våtromsnorm. For ordens skyld vil styret presisere at vannskadene vi fikk på 5 av 2- romsleilighetene i nr.1 skyldtes et brudd på et avløpsrør, men dette bruddet hadde ingen ting med aldersskader å gjøre. Vi sendte rørbruddet til analyse hos NBI, som kunne konstatere at det ikke var tegn til grafitisering, og at bruddet måtte skyldes mekaniske spenninger. Det hører med til historien at hverken NBI, USBL eller forsikringsselskapet If aldri hadde sett et brudd av denne typen før! Styret håper at denne redegjørelse er tilfredstillende, men vi har utarbeidet en mer omfattende redegjørelse, som kan fås ved å kontakte undertegnede. De som ønsker det, kan også få en kopi av den rapporten som NBI har utarbeidet. 3. Endret nedbetaling av balkonglånet Vi tok i år 2000 opp et lån på 7,4 millioner kroner for å finansiere byggingen av balkongene. Lånet er et anuitetslån og hadde en nedbetalingstid på 25 år, og en fastrente på 6,6% med bindingstid på 5 år ble valgt. Den 1. august i år går fastrenteavtalen ut, og vi kan da velge hvordan vi vil fortsette nedbetalingen. Styret informerer 13.07.05-4
I disse 5 årene har vi hatt finansutgifter (renter + avdrag) på ca kr 600.000,- per år, som utgjør ca 35% av vårt budsjett. På borettslagets budsjett er det stort sett postene for reparasjoner og vedlikehold, samt til en viss grad andre driftskostnader for eiendom og administrasjon, som vi har kontroll over og kan påvirke. Vi har i de siste årene gjennomført de rehabiliteringstiltak som ble anbefalt i den tilstandsrapport som ble utarbeidet for 6 år siden. Det siste tiltaket var siste fase i rehabiliteringen av det elektriske anlegget. Derfor er de store oppgaver som styret kjenner til vil komme på rehabiliteringsfronten, redusert til det store prosjektet og eventuell utskifting av styreenhetene på heisene. Det sistnevnte prosjektet vet vi ikke når vil bli nødvendig, men det er kostnadsberegnet til ca 1,5 millioner kroner. Med dette som bakgrunn har styret bestemt: - På balkonglånet går vi over på flytende rente, som i dag er 2,3 %, men at vi bibeholder våre finansutgifter (renter+avdrag) på ca 600.000,- kr. Dette betyr at vi får en kortere nedbetalingstid. Med dagens rentenivå tilsvarer det at resterende nedbetalingstid er mindre enn 15 år. Det skulle være ganske klart at dette er gunstig sett i sammenheng med forrige punkt og det store prosjektet. For ordens skyld poengteres at vi når som helst kan gå over på fastrenteavtale. - Videre har styret besluttet å holde husleien uendret ut året 2005. 4. Beboernes ideer på beboermøtet På beboermøtet etter generalforsamlingen ønsket styret som vanlig innspill på om det var noen som hadde gode forslag til tiltak til nytte og/eller glede for beboerne. Det kom faktisk en del forslag, noe styret setter stor pris på. - Flytte papircontainerne bort fra husveggen til et eget skur. Begrunnelsen var brannfare, og at plasseringen gir unødvendig støy for soveværelsene like over. Styret har sett nærmere på saken og primært lagt vekt på brannfaren og det estetiske. Ved kontakt med brannvesenet har styret fått greie på at de foreløbig gir en anbefaling om at papircontainerne skal stå minimum 5 meter fra husvegg, eller at det blir satt opp et tak over. Denne anbefalingen vil, hvis et forslag som er ute til høring nå, bli en forskrift. Styret arbeider med mulighet for flytting av containerne og ser på noen alternative plasseringer. - Gjøre kjellergangene mere koselige. Begrunnelsen er at det er triste vegger og boddører man passerer hver morgen på veg til garasjen. Styret holder på med et spennende forslag, som vi skal komme tilbake til. - Snorbryter i taket for åpning av garasjeportene innefra som supplement til bryterne på stolpene Begrunnelsen er at utkjøringen forenkles vesentlig, spesielt med tanke på den korte åpningstiden, som er nødvendig av sikkerhetsmessige årsaker. Styret synes det var en glimrende ide, og har besluttet å realisere ideen. Styret informerer 13.07.05-5
5. De nye vedtektene trer i kraft 15.august 2005 På generalforsamlingen i fjor, den 25. mai 2004 vedtok vi nye vedtekter som var hjemlet i en ny lov for borettslag som var vedtatt av stortinget, men som ennå ikke var trådt i kraft. Man antok da at den nye loven og dermed de nye vedtektene skulle tre i kraft 1.1.2005. Like før jul 2005 ble den utsatt til 1. juli 2005. Nå er det endelig vedtatt at den delen av den nye borettsloven, hvor de nye vedtektene er hjemlet, skal tre i kraft 15. august 2005, og altså vil de nye vedtektene vi vedtok i fjor tre i kraft samme dag. De nye vedtektene er tatt inn i Informasjonshåndboken og de står i innkallingen til generalforsamlingen. Det som er viktig å merke seg, er at fra den datoen opphører husleieavtalen å være et legalt bindende dokument. De bestemmelser man har der kommer nå i stedet som lovbestemmelser i den nye borettslagsloven som suppleres og utdypes i de nye vedtektene vi har vedtatt og gjeldende husordensregler. Fra 15.august 2005 er det altså adgangsdokumentene, de nye vedtektene og gjeldende husordensregler som er de legalt bindende dokument for andelseierne. Som vedlegg følger et notat utarbeidet av USBL som beskriver endringene i mer detalj. 6. Oppdatering av Informasjonshåndboken I forbindelse med valgene på generalforsamlingen vedlegger vi noen oppdateringssider til Informasjonshåndboken. Vi benytter også anledningen til å skifte ut bildet av borettslaget på forsiden av permen. (Det som ligger i en plastlomme på utsiden). Vi legger også med oppdaterte telefonlister. 7. Avfallshåndtering vi har fått permanent beholder for spesialavfall. Vi har fått til en avtale på mer permanent basis med renholdsverket om å ha en egen kasse hvor man kan legge spesialavfall. Den er blå og hvit og er plassert utenfor nederste garasje. Vaktmesteren har nøklene til den. Vaktmesteren vil sørge for tømming når den er full. En oversikt over hva som er spesialavfall følger som vedlegg. Ellers må vi dessverre enda en gang poengtere at det er bare papir og papp som skal i papircontainerene. Vi oppdager til stadighet at det legges plastmateriale/plastposer og annet i papircontainerne og at noen ikke bretter sammen pappesker slik at de går i en container, men legger dem utenfor/ved siden av. Selv om det kan forekomme at det ikke er plass i containerne ved nr. 5 er det alltid plass i de som står ved nr.3. Det er vanskelig å forstå at noen plasserer en 2 meter høy trehylle ved siden av containerne, som vi opplevde for en drøy uke siden. Er det noen som har et godt forslag til å få bukt med dette problemet, eller skal vi sette opp et overvåkningskamera?? Styret informerer 13.07.05-6
8. Hva vi har spart på å gå over til fellesmåling av strøm. På beboermøtet la styret fram en oversikt over hva den enkelte beboer har spart på at vi gikk over til fellesmåling av strøm den 25.august 2003. Tallene gjelder for perioden 25.8.03 til 4.1.05. Hvis vi sammenlikner vår nåværende ordning med den ordning mange av oss hadde med Hafslund som strømleverandør tidligere, har vi spart: Ved forbruk på 6.000 KWh per år: ca 1150,-kr Ved forbruk på 10.000 KWh per år: ca 1450,-kr Ved forbruk på 14.000 KWh per år: ca 1750,-kr Ved forbruk på 18.000 KWh per år. ca 2050,-kr De tilsvarende tall hvis vi sammenlikner med den billigste strømleverandør i den perioden (Shell), blir tallene henholdsvis: 1050,-/ 1250,-/ 1450,- og 1700,- 9. Vi har fått innvilget vår søknad om midler til tilgjengelighetstiltak 2005. Som meddelt i forrige Styret Informerer skriv søkte styret i år om å få legge varmekabler fra inngangsplatået opp til fortauet i nr. 3 og nr. 5. Dessuten søkte vi om å få montere mottakerenheter for fjernåpnere på de elektriske døråpnerne i de 3 inngangene. Dette gir mulighet for de som trenger det til å styre åpningstiden på dørene selv ved hjelp av en fjernkontroll. Vi fikk beskjed like før generalforsamlingen om at vi hadde fått innvilget det vi søkte om, nemlig 65.000,- kr. mottakerenhetene er allerede installert. Det skulle være enkelt for de fleste å få tildelt en fjernkontroll fra hjelpemiddelsentralen, og hvis ikke det går, kan de kjøpes for en overkommelig pris. De som anskaffer en slik kan kontakte undertegnede, slik at vi kan demonstrere hvordan det virker i praksis. Legging av varmekablene vil bli utført ca 10. august. 10. Vi fikk innvilget tilskudd fra miljøfondet for opprusting av terassen. Som vi informerte om i forrige Informasjonsskriv, søkte vi om tilskudd til å ruste opp den store fellesterrassen vi har med kunstgress, hageleker av typen badminton, crocket, boccia osv, samt noen blomsterarrangementer. Ønsket var å skape et miljø som gjør terrassen til et hyggelig oppholdssted for aktiviteter som fremmer det sosiale miljø og samhold, og som dermed bli mer brukt av beboerne. Totalbeløpet for prosjektet var på 50.000,-kr og vi søkte altså om et tilskudd på 25.000,- kr. Før generalforsamlingen kom svaret fra USBL, og vi fikk innvilget det tilskuddet vi søkte om. Før St. Hans festen fikk vi lagt kunstgresset, dekorert med blomster og kjøpt inn en del hagespill. De tilbakemeldinger vi har fått tilbake så langt, er svært Styret informerer 13.07.05-7
positive, så vi håper at flere vil bruke terassen nå. Vi har allerede sett tendenser i den retning, og spesielt barn har begynt å bruke den, noe vi synes lover godt. Dessverre har vi allerede oppdaget at noen har kastet sigarettstumper fra balkongene som har svidd hull i kunstgresset 4-5 steder. Vi synes det burde være unødvendig å måtte minne om at det naturligvis ikke er lov å kaste noe som helst fra balkongene. Vi håper derfor at dette ikke vil gjenta seg. Når det gjelder hagelekene, har vi bestemt at vi kjøper inn en kasse, f.eks en puteboks tilsvarende den vi har, og plasserer alle lekene der. Vi ønsker at flest mulig skal ha enkel adgang til spillene, slik at vi ikke låser den kassen. Vi skal legge spillereglene for de ulike spillene i plastmapper. Beboerne kan således bruke de spillene de ønsker, og vi stoler på at de blir lagt ned i kassene igjen etter bruk, bortsett fra badminton-nettet, som kan bli stående. Om ikke lenge skal vi sette opp en stikkontakt ute, slik at Dart-spillet også kan brukes enkelt. 11. Endelig søknad NBBL s jubileumsfond for kunstnerisk utsmykning levert. Den endelige søknad til NBBL s jubileumsfond ble sendt inn innen fristen 1. mai. Søknaden ser spennende ut, og vi krysser fingrene. 12. Vi har levert inn søknad om tilgjengelighetspris. Vi har også levert inn søknad om NBBL s tilgjengelighetspris, så vi krysser fingrene for den også. 13. Vi har hatt St. Hans fest! På St. Hansfesten, som vi nå håper blir en tradisjon, var det i år mer enn 30 som deltok, og det var ny rekord. Styret setter pris på den store oppslutningen, noe som gir ytterligere inspirasjon til vårt arbeid med å skape mer aktivitet og sosialt samhold blant beboerne i borettslaget. Vi håper at alle hadde en hyggelig kveld. Med vennlig hilsen Styret i Tverrbakken Borettslag Vi ønsker alle beboere en god sommer Per Tore Jacobsen, 22357127/95985258 PS: Ifølge Parkeringsbestemmelsene som dere finner i Informasjonshåndboken, kan samme kjøretøy stå parkert i opptil 3 døgn på en gjesteparkeringsplass. Dette kan kanskje bli noe knapt for et feriebesøk. Ved behov kan imidlertid styret utstede et dokument som forlenger denne perioden. Derfor: Ta kontakt, så ungår du bot! Styret informerer 13.07.05-8