Markedsrapport nr. 1/00 side 1. side

Markedsrapport nr. 1/00 side 1 side 1.Økonomiske rammebetingelser. 2 1.1.Rentesituasjon... 2 1.2.Forbrukervekst - inflasjon.... 3 1.3.Arbeidsledighet... 3 1.4.Aksjemarkedet - Olje - Handel.. 3 1.5. De børsnoterte eiendomsselskapene 4 2.Eiendomsmarkedet... 4 2.1.Generelt.... 4 2.1.1.Oslo sentrum.. 6 2.1.2.Oslo indre vest.. 6 2.1.3.Oslo indre nord. 7 2.1.4. Oslo indre øst.. 7 2.1.5.Oslo indre syd 7 2.1.6.Oslo ytre vest... 8 2.1.7.Oslo ytre nord... 9 2.1.8.Oslo ytre øst... 9 2.1.9.Oslo ytre syd... 10 2.1.10. Øvrige Stor-Oslo 10 2.2.Leieprisanslag... 11 2.2.1.Kontor. 11 2.2.2.Lager 11 3.De største eiendomsselskapene 13 3.1.Nøkkeltall for eiendomsselskapene.. 14 4.Oppsummering 14 NÆRINGS- EIENDOM: 1/00 5.Presentasjon av meglerne i NNM. 15 Vedlegg: Eiendomsmarkedet i Trondheim (Nylander Næringsmegling gling ASA) Eiendomsmarkedet i Møre og Romsdal (Næringsmeglerne i Møre og Romsdal AS) Eiendomsmarkedet på Sørlandet (Næringsmeglerne på Sørlandet AS ) NNM på internett www.nnm.no Leiekalkulator finner riktig leiepris på dine lokaler Markedsrapporter Tips og råd Registrere behov

Markedsrapport nr. 1/00 side 2 Innledning Ny vekst Etter fjorårets noe snublende og avventende eiendomsmarked, peker igjen alle indikatorer i retning av ny vekst. Norge går bra. Den lange renten peker på kort sikt nedover, kronene ruller inn på grunn av rekordhøye oljepriser og kronen styrkes mot euro. Vi har lenge observert et opphetet boligmarked som stadig når nye rekorder. Vi spør oss om denne boosten nå vil innta næringsmarkedet. I leiemarkedet har spesielt en ny, stor aktør gjort seg gjeldene. IT- bransjen har hatt en enorm opptur på børs, og de har blitt en betydelig aktør i leiemarkedet. Som følge av bransjens enorme utvikling og vekstpotensiale er bedriftenes ekspansjon uforutsigbar. IT- basert industri stiller av den grunn større krav til økt fleksibilitet i leieforholdet. I motsetning til tradisjonell gammel industri ser vi at tidshorisonten er betydelig kortere. Spørsmålet som stilles er om IT- industrien har nok tyngde til påvirke utleierne slik at vi i fremtiden vil se kortere leieforhold. En raskere frekvens betyr høyere kostnader for utleier, noe som igjen vil gjenspeile seg i høyere leiepriser. Norsk Nærings Megling AS har inngått et samarbeid med Nylander Næringsmegling i Trondheim, Næringsmeglerne på Sørlandet og Næringsmeglerne i Møre og Romsdal. Ett kort resymë av disse eiendomsmarkedene finnes bakest i denne rapporten. Neste markedsrapport nr. 2/00 kommer medio juni. konkurranseutsatt sektor vil være retningsgivende for rammen i lønnsoppgjøret. Utlandet: Også i utlandet går det bra. I Europa fortsetter oppgangen med en forventet vekst i 2000 på 2,5-3%. Samtidig svekkes euro mot den svært sterke dollaren. Fra USA meldes det om sterke tall for 1999, og ekspertene tror veksten vil fortsette inn i år 2000 med en økning i BNP på 3,2-3,6%. Økonomien i Asia er forlengst friskmeldt, og regionen opplever en sterk oppgang. Spådommene for 2000 lyder på en vekst opp mot 6%. 1.1 Rentesituasjonen Med en kredittindikator (K2) høyere enn forventet tror ekspertene at vi har nådd rentebunnen. K2, som måler innenlands bruttogjeld næringsliv, husholdning og kommuner, steg med 8,7% de siste 12 månedene frem til utgangen av januar. Markedets forventninger lød på 8,3%. Norges Bank lot renten forbli uendret ved siste rentemøte 16. februar, og signaliserer også at det ikke kan forventes flere rentekutt så lenge den økonomiske situasjonen ikke blir dårligere, slik at økonomien trenger stimulans. Det ser dermed ut til at Gjedrem mener dagens rentenivå er godt tilpasset den økonomiske situasjonen. Lange renter er i skrivende stund noe høyere enn de korte rentene. Rentenivået på tiåringen S 468 ligger på 6,11% pr. 13. mars, mens 3 måneders NIBOR ligger samme dato på 5,99%. Lange og korte renter 10 års statsobl. 1. Økonomiske rammebetingelser Norge: Norsk økonomi passerte bunnen i denne konjunktursykelen i løpet av 2. halvår 1999. Vi er nå inne i en ny konjunkturoppgang. Det er ventet en vekst i Fastlands-Norges BNP på rundt 1,2% i 2000, før vi igjen nærmer oss trendveksten neste år. 16,00 14,00 12,00 10,00 8,00 6,00 4,00 2,00 3-mnds nibor Vi står foran ett nytt lønnsoppgjør. Etter at LO og YS fremla sine krav er ekspertene positive for utviklingen i norsk økonomi og konkurransekraft. Organisasjonene har gitt uttrykk for at hensynet til 0,00 1990 1991 1992 1993 Kilde: DnB Markeds 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000

Markedsrapport nr. 1/00 side 3 8 % 6 % 4 % 2 % 0 % 1991 1992 1993 1994 1995 Realrente «Realrente» definerer vi som differansen mellom lang stat og utviklingen i KPI ( inflasjon). Tall for 2000 er dagens lange stat og anslått KPI for år 2000. Kilde: SSB 1996 1.2 Forbruksvekst/ Inflasjon 1997 1998 1999 Veksten i privat konsum antas å bli rundt 2,5% både i år og neste år. Det er særlig innen tjenestesektoren det går friskt. Med det opphetede boligmarkedet vi nå ser, er det ikke unaturlig at den innenlandske kredittveksten forsetter. Den økte etterspørselen etter boliger kan også bidra til økt underliggende inflasjon. De høye boligprisene gir en formueseffekt som kan føre til høyere vekst i det private konsumet, som i neste omgang påvirker inflasjonen. SSB anslår konsumprisveksten til å bli 2,4% i inneværende år som følge av økte importpriser. En lønnsveksten utover det anslåtte 3,7% vil ikke få den store effekten på konsumprisveksten, men gi utslag i svekket konkurranseevne på sikt. 16 % 14 % 12 % 10 % 8 % 6 % 4 % 2 % 0 % 1975 1978 1981 1984 Inflasjon 1987 1990 1993 1996 Inflasjonen fra 1975, her vist ved årlig %-vise endring i KPI. Tall for 2000 er anslag. Kilde: SSB 2000 1999 1.3 Arbeidsledighet Det er ventet en svak oppgang i arbeidsledigheten i år 2000. Selv om ledigheten går noe opp, vil presset i deler av arbeidsmarkedet fortsatt holde seg høyt. Årsaken er mistilpasning i arbeidsmarkedet konjunkturnedgangen rammer stort sett industrirelatert virksomhet, mens de nye jobbene skapes i tjenesteytende virksomhet. I Oslo hvor brorparten av jobbene finnes innen tjenesteytende næring vil det fortsatt være stor etterspørsel etter kvalifisert arbeidskraft i tiden fremover. I 4. kvartal 1999 var 74.000 personer uten arbeid, noe som tilsvarte 3,2 % av arbeidsstokken. Ferske tall fra Arbeidsmarkedsetaten viser at arbeidsledigheten på nyåret har falt til 2,9 %, dvs. til i overkant av 68.000 personer, en tilbakegang som er vanlig for denne årstiden. 6,00 % 5,00 % 4,00 % 3,00 % 2,00 % 1,00 % 0,00 % 1985 Arbeidsledige i % av arbeidsstyrken 1987 1989 1991 1993 1995 Kilde: SSB, Tall fra 2000 er anslag 1.4 Aksjemarkedet / olje Milliardene velter inn i oljefondet som et resultat av rekordhøye oljepriser. I skrivende stund er brent spot på over 27 dollar (ca. kr 222,- ) pr. fat. Dette ligger langt over regjeringens anslag på kr 125,- fatet. Hvis dagens høye oljepriser skulle holde seg resten av året kan statens inntekter fra oljesektoren nærme seg kr 86 milliarder mer enn anslått i statsbudsjettet. USA, som er en viktig oljeimportør rapporterer om fare for vekststans i verdensøkonomien ved økt inflasjon og rente på grunn av den høye oljeprisen. I 1999 vedtok OPEC å kutte oljeproduksjonen med 200 000 fat pr. dag. Norge og Mexico vedtok tilsvarende kutt. Reduksjonen førte til en nesten 1997 1999

Markedsrapport nr. 1/00 side 4 tredobling i råoljeprisen. Avtalen om produksjonskutt utløper 31. mars, og det pågår hektisk lobbyvirksomhet fra USAs side mot de største oljeeksporterende landene for å få til en produksjonsøkning og dermed dempe bekymringen om ubalanse i verdensøkonomien. Ekspertene er mer opptatt av hvilken pris OPEClandene og Saudi Arabia spesielt, ønsker på et totre års perspektiv. I papirmarkedet prises olje for levering om et til to år til 17 18 dollar fatet, noe som indikerer at mange tror på priser under tyve dollar fatet. Aksjemarkedet toger videre og særlig er det ITsektoren som går. Teknologiaksjene kan vise til en 23% økning i løpet av årets to første måneder. Bare i februar steg IT- indeksen med 18,7%, mens de tradisjonelle norske industriselskapene sliter med fall i aksjekursene. 1. mars rundet totalindeksen på Oslo børs 1400, hvilket gir en prosentvis økning på 3,54 % hittil i år. Vi så tilsvarende utvikling i USA i februar. Teknologibørsen Nasdaq steg med 19,2%, mens Dow Jones- indeksen som måler kursutviklingen til 30 store industriselskaper falt med 7,4%. 1.5 De børsnoterte eiendomsselskapene Mens totalindeksen på Oslo Børs kunne vise til en økning på hele 45% i 1999, ligger det veiede gjennomsnittet for de børsnoterte eiendomsselskapene på snaue 13,1%. I tillegg til Thon, Avantor og Steen & Strøm, var Linstow børsnotert deler av 1999. De børsnoterte selskapene, ekskl. Linstow, har nå en samlet verdi på kr 6,4 milliarder. Investering i eiendom oppfattes som en langsiktig investering, og dermed ikke så interessant som det racet vi ser etter IT-aksjer. Utslaget ser vi på prisingen av selskapene. Aksjekursen gjenspeiler en verdi som ligger mye lavere enn de underliggende verdiene selskapene representerer. En av de største begivenhetene innen eiendom i 1999 var da Industrifinans Næringseiendom kjøpte 80% av Avantors eiendomsmasse i Nydalen for kr 2,9 milliarder på slutten av året en av tidenes største eiendomskjøp. Etter kjøpet har IFN 32 eiendommer med en samlet areal på 397.000 m². Avantor ønsker en mer rendyrket profil, og vil i fremtiden konsentrere seg om utvikling og forvaltning av eiendom. 2. Eiendomsmarkedet 2.1. Generelt Vi opplever igjen et positivt, sunt og spennende eiendomsmarked i full vigør. Det kjøpes, det selges og det bygges. Det har vært en generell økning i leieprisene siden utgivelsen av forrige markedsrapport nr. 4/99. Spesielt har økningen gjort seg gjeldene for kontorlokaler i segmentene prestige og høy standard. Gode fremtidsutsikter og en stabil vekst i norsk økonomi, gir en stadig voksende mengde av meglere, advokater og en raskt ekspanderende ITbransje. Fellesnevneren er etterspørselen etter de beste lokalene i Oslo sentrum, noe som indikerer et prispress i prestigesegmentet. Vi observerer mangel på større, tidsmessige og sentralt beliggende kontorbygg. Få nybygg ble igangsatt i 1999, som følge av et noe avventende marked. Samtidig driver få utbyggere med ren spekulasjonsbygging. Det er derfor nærliggende å tro at vi står foran en prisøkning i dette segmentet. Den tidligere bufferledigheten i kontorarealer er konsumert av markedet, ved at arealet er tatt i bruk av bedriftene selv, eller leid ut. Meglere kan vise til stor pågang fra investorer som ønsker å plassere penger i eiendom. Det er god interesse for kjøp av næringseiendommer med sentral beliggenhet. Det er fortsatt noe ubalanse i tilbud/etterspørselen etter mindre kombilokaler. Særlig signifikant er mangelen på arealer i størrelsesordenen 2 0-1000 m² med en 80/20 deling lager/kontor. Fearnley Finans og Pareto Prosjekt leder an i syndikeringsmarkedet. Tallene for 1999 viser at Fearnley økte sin eiendomsmasse med kr 500 millioner, mens Pareto kjøpte eiendom for kr 600 millioner. I Oslo har byrådet besluttet at kommunen skal selge bygg og anlegg for kr 1,2 milliarder innen utgangen av år 2000. Det meste av salget dreier seg om eiendom som kommunen selv benytter, og planen er at mange av objektene skal leies tilbake etter salget, såkalt sale-lease-back. Maridalsveien 3, Økernveien 11-13 og Trondheimsveien 5 er noen av de første eiendommene kommunen vil legge ut for salg.

Markedsrapport nr. 1/00 side 5 Byggebransjen Bygg- og anleggsbransjen er inne i en kraftig konsolideringsfase, der de store selskapene blir større på bekostning av de mindre. I Norge kontrollerer de små aktørene rundt 70 % av markedet. Dette er nå i ferd med å snu seg etter at de største selskapene har innledet ett voldsomt oppkjøpsraid. Mens byggebransjen totalt fikk en tilbakegang i omsetning på 5% i fjor, økte de to største selskapene ( Selmer og Veidekke ) omsetningen med hele 16,3% i 1999. Tall fra 1999 viser at Selmer er Norges største entreprenørselskap med en omsetning på nesten kr 7,2 milliarder. Veidekke følger like bak med en omsetning i 1999 påvel kr 6,5 milliarder. Handel Kjøpesentrene fortsetter å ta markedsandeler fra de tradisjonelle enkeltstående butikkene. Verst går det utover småbutikkene i sentrum. I 1999 økte de 50 største kjøpesentrene i Norge salget med 9% sammenliknet med året før. En tredjedel av salgsøkningen skyldes utvidelser og nyetableringer. Etableringsstoppen fører til at eksisterende kjøpesentre utvider stadig med flere butikker. I tillegg har Byporten kjøpesenter, som åpnet i mars 1999, bla. tatt markedsandeler fra Oslo City, Glassmagasinet og Arkaden. Alle disse sentrene kunne vise til en salgsnedgang i fjor. Etter åpningen av Steen og Strøm Vika i november, er det ventet at kjøpesenter-konkurransen tilspisses ytterligere. Kvadratmeterprisen for de beste butikklokalene i Oslo når nye høyder. Den mest attraktive delen av Karl Johans gate kan vise til leiepriser opp mot kr 15.000,- pr.m²/år, for mindre lokaler med prime beliggenhet. Likevel er det Bogstadveien/ Hegdehaugsveien som fortsatt innehar posisjonen som Norges Handlegate nr. 1. Høye kvadratmeterpriser oppnås langs hele handlegaten. Klesbutikken Varner har nylig tegnet kontrakt for et hjørnelokale på 165 m² til kr 8.500,- pr. m²/år. Høyere opp på Majorstua faller prisene noe, og Selvaag kan melde at butikklokaler i Essendropsgate er leid ut fra kr 1.500,- pr. m² /år og opp mot kr 3.800,- pr. m² /år for lokalene ut mot Colosseum kino. Bolig Det bygges nå for fullt i Oslo. I løpet av inneværende år er det beregnet at ca. 1.890 nye boliger vil stå ferdig, dersom alle boligene som ble godkjent for 2 år siden faktisk blir oppført og ferdigstilt. Rett før årskiftet vedtok bystyret en strategi om at Oslo vil trenge 40.000 nye boliger i løpet av de neste 15 årene. Det kan være aktuelt med flere nye byggeområder; bla. er bilbyen på Ensjø nevnt som et potensielt fremtidig boligområde. Her følger et utvalg av boligprosjekter som ferdigstilles inneværende år: Fjellgata/ Carl Bernes plass, 58 leiligheter. Utbygger er Selvaagbygg AS. Gøteborggata/ Rodeløkka, 35 leiligheter. Utbygger er OBOS. Haugerud/ Sogn, 21 eneboliger/ rekkehus. Utbygger er OBOS. Kjelsåsveien, 65 leiligheter oppføres av Byggholt AS. Lilleakerveien 25, 25 leiligheter oppføres av Byggholt AS. Nordby/ Grønland, 47 leiligheter. Utbygger er OBOS. Voksenkollen, 23 rekkehus/ eneboliger Utbygger er OBOS. Øvre Kaldbakken gård/ Rødtvedt, 23 rekkehus/ eneboliger. Utbygger er OBOS. Wesselsgate/ Sentrum, 20 leiligheter. Utbygger er OBOS. Actanderbyen/ Ekeberg, 58 leiligheter. Utbygger er Byggholt AS. På nedlagte Lilleborg fabrikker har grunnarbeidene startet for oppføring av 400 boliger. Det forventes en kvadratmeterpris på kr 20.000,-. Det er ikke ventet noen prisnedgang på boligmarkedet ettersom underskuddet på boliger i Oslo fortsatt er markant. Det meldes om fortsatt stor aktivitet i markedet for brukte boliger. Etterspørselen etter sentrale leiligheter er fortsatt stor og presset i boligmarked er sterkt. Prognosesenteret og Norges Eiendomsmeglerforbund tror på videre prisoppgang. Statistisk Sentralbyrå melder om at boligprisene i Norge steg med 17% fra 4. kvartal 1998 til 4. kvartal 1999. Blokkleiligheter hadde den største prisveksten med 22%, etterfulgt av småhus som steg med 20,3% og eneboliger som kunne vise til en stigning på 14,3%. Gjennomsnittsprisen økte mest i Oslo og Bærum med 24,1%. Markedsrapporten og leiepristabellen angir markedspriser for hvert enkelt område. Leienivåene gjelder kontorlokaler med god standard.

Markedsrapport nr. 1/00 side 6 Posten utlyser arkitektkonkurranse for oppussing av fasaden på Postgirobygget. Det er avsatt kr 300 millioner til prosjektet, og Posten ønsker med dette ett mer modernistisk utseende på bygget. Kristiania Residence, heleid av Industrifinans Boligeiendom, er i full gang med rehabiliteringen/ ombygging av Rådhusgt. 21. Ferdigstilt i desember 2000 vil dette være Kristiania Residence sitt 3 bygg med korttidsleie av leiligheter rettet mot bedriftsmarkedet. Thon har kjøpt Storgt. 17 og Storgt. 19 for h.h.v kr 17 millioner og kr 35 millioner. Med dette har Thon ytterligere styrket sin posisjon i området. Kartet viser inndelingen av Oslo i de delene vi omtaler i den følgende beskrivelse. 2.1.1 Oslo sentrum Oslo sentrum er innenfor ca 15 minutters gangavstand fra Oslo Rådhus Fortsatt stor interesse for kontorlokaler i sentrum. Eiendommer med mulighet for parkering er spesielt etterspurt. Arkitekter kan vise til stor pågang etter sine tjenester, rehabilitering av gamle bygårder pågår for fullt. Det meldes om liten ledighet i området Vika/Aker Brygge. Det er prispress på prestisjelokaler i området. Megler melder om priser opp mot kr 3.000,- pr. m²/år for de mest attraktive kontorlokalene i Vika. Thon er i dialog med interessenter til 2.300 m² ledig areal i Vika Atrium. Prisforlangende ligger i området kr 2.200,- -2.300,- pr. m²/år. Vital har leid ut 1.300 m² standard kontorlokaler as is i Beddingen på Aker Brygge til kr 2.100,- pr. m²/år. I Stenersgt. 2 flytter de første leietakerne inn i disse dager. Hovedtyngden av leietakerene er ventet på plass ultimo april. Thon regner med å signere kontrakt på de siste arealene i 13-15 etg. i løpet av kort tid. Prisforlangende er kr 2.400,- til kr 2.500,- pr. m²/år. Det er tegnet kontrakt på 6.000 m² av totalt 8.000 m² ledig areal i Oslo City. Pris antydes til kr 1.650,- pr. m²/år. I Christian Kroghs gate er NCC i gang med rehabilitering av 10.000 m² kontorlokaler. Alt skal være ferdig innen første kvartal 2001. Vår Gruppens nye hovedkvarter i Tukthuskvartalet er noen uker forsinket, men skal stå ferdig 1.juli. Leieprisene er estimert til kr 2.500,- pr. m²/år for restaurantlokalene, og kr 2.000,- pr. m²/år for butikklokalene. For rehabiliterte kontorlokaler er prisforlangende kr 1.600,- pr. m²/år. Ingen kontrakter i skrivende stund på gammelt bygg, men forhandlinger pågår. Norske Liv melder om at ca. 5000 m² i Munchsgate nå er leid ut. Kontraktene er tegnet på rundt kr 1.600,- pr. m²/år. Eiendomsspar AS har kjøpt NAF-huset for kr 71,5 millioner. Hele bygget inkl. kjellere og garasje er på ca 12.000 m². For leiepriser Oslo sentrum henviser vi tilkapittel 2.2 Leieprisanslag 2.1.2 Oslo indre vest Oslo indre vest består av områdene Bislett, Majorstuen, Frogner og Skillebekk. I Parkveien ferdigstilles Høegh rederi sitt tilbygg sommeren 2001.Bygget er på totalt 4.400 m², hvorav 3.350 m² skal leies ut til eksterne brukere for pris kr 2.000,- pr. m²/år. Magasinet i Bogstadveien er under rehabilitering med en antatt ferdigstillelse høsten 2000. Gamle leietakere skiftes ut, og bygget vil fylles med et variert utvalg av forskjellige bransjer. Hele Magasinet er nå fullt utleid. Leiepris anslås til rundt

Markedsrapport nr. 1/00 side 7 kr 6.000 pr. m²/år. Kontorlokaler i Magasinet er utleid for kr 1.450 pr. m²/år 2.1.4 Oslo indre øst Kontorlokaler i Holbergsgate 21 leies ut med kvadratmeterpriser fra kr. 1.500,- og opp mot kr 1.650,- pr. m²/år, i følge KLP. Det er fremdeles 1.900 m² ledige kontorlokaler i Norske Liv bygget i Drammensveien. Forventet leiepris er fra kr 1.750 1.900,- pr. m²/år. Oslo indre vest, kontorer med god standard 4. kv. -99 1. kvartal - 2000 Snitt Min Maks Snitt 1.450 1.300 1.800 1.500 2.1.3 Oslo indre nord Oslo indre nord består av områdene St. Hanshaugen, Alex. Kiellands pl., Grünerløkka. OBOS Utvikling as og Selmer Bolig as har kjøpt Jess Carlsens kvartalet av Statsbygg for kr 25 millioner. Selmer anslår at tomten kan bebygges med 16-17.000 m² opptil 170 boliger og resten næring. I tillegg vil det bygges 3-4.000 m² med parkeringsplasser. I det gamle Bertel & Steen- bygget i Waldemar Thranes gate er 2.500 m² kontorareal ledig. Forventet leieantydning fra kr 1.000,- og opp mot kr 1.500,- pr. m²/år. Studentsamskipnaden i Oslo vant kampen om å få bygge ut den nedlagte kornsiloen på Grünerløkka. Salgssum kr 20,7 millioner. Rammesøknaden er sendt kommunen i disse dager og dersom alt går som forventet vil byggestart finne sted allerede i september. Antatt byggetid er beregnet til 1 år, slik at boligene kan være innflyttingsklare samtidig med ferdigstillelse av Arkitekthøyskolen høsten 2001. Siloen på 8.300 m² BRA, er planlagt utbygget med 260 hybler. Oslo indre nord, kontorer med god standard 4. kv. -99 1. kvartal - 2000 Snitt Min Maks Snitt 1.000 950 1.300 1.100 Oslo indre øst består av områdene Tøyen, Kampen/Vålerenga, Ensjø og Lodalen Øyvind Hornæss er mannen som har kjøpt Kværners anlegg i Lodalen for kr 420 millioner av Kjell Finstad. Planene om 20 etg. høyhus er skrinnlagt til fordel for 10-15 etg. blokker. Hornæss regner med en utbygging på 50.000-100.000 m² bolig og næringsbygg. I Christian Kroghs gt. 10-12 er det i disse dager byggestart for ett nytt kontorbygg på 5.500 m². Bygget vil stå innflyttingsklart våren 2001. Pris antydes til kr 1.550,- pr. m²/ år. Svartdalstunellen er i rute og skal etter planen åpnes for trafikk i slutten av august. Oslo indre øst, kontorer med god standard 4. kv. -99 1. kvartal 2000 Snitt Min Maks Snitt 1.000 850 1.300 1.050 2.1.5 Oslo indre syd Oslo indre syd består av områdene Sjursøya/ Bekkelaget, Nordstrand. Det er flertall i bystyret for å stoppe utbyggingen av Oslo havn. Oslo bystyre vedtok 19. januar en prinsippavgjørelse om å gå inn for fjordbyen. Visjonen om turområde og leiligheter kan dermed være nærmere en realisering. Til tross for kommunenes visjon om fjordby fortsetter Havnevesenet sin utvidelse av havneområdene i Oslo. På Filipstad er utfyllingen av 25 meter med ny kai i full gang forventet ferdigstilt 2003. På Sjursøya har Havnevesenet nettopp fylt ut området med 200.000 kubikkmeter masse. Oslo indre syd, kontorer med god standard 4. kv. -99 1. kvartal 2000 Snitt Min Maks Snitt 1.000 900 1.200 1.000

Markedsrapport nr. 1/00 side 8 2.1.6 Oslo ytre vest Oslo ytre vest består av områdene Fornebu, Lysaker, Skøyen, og Smestad. Bufferledigheten i området er i ferd med å forsvinne. De fleste nybyggene på Skøyen er fylt opp med leietakere, og i de beste objektene oppnås det priser på rundt kr 2.000,- pr. m²/år. På Lysaker ligger prisene fortsatt noe lavere, men tendensen med mindre ledighet er den samme. Gjensidige har kjøpt flere seksjoner i Godthaabbygget, og eier nå ca 75 % av eiendomsmassen. Det meldes at flere IT-selskaper har leid seg inn i det ellers så maritime miljøet. Det er tegnet leiekontrakt på kr 2.300,- pr. m²/år i bygget for ett areal på vel 740 m². Gjensidige vil få ledigstilt noen tusen m² i bygget i løpet av året, og prisforventning ligger fra kr 1.900,- pr. m²/år og oppover. Nybygget til Gjensidige i Strandveien 13 på 4.000 m² ferdigstilles i disse dager. 2.500 m² er fortsatt ledig, prisforventning kr 1.800,- pr. m²/år. Kværner asa har for utleie 6.000 m² i Professor Kohtsvei 15. Få arealer av denne størrelsen til leie i området. Gjensidige har fått tilbakemelding på sin konsekvensutredning om Fina- tomten i Strandveien. Kommunen ønsker plass til boligdel på området. Går det mot ett nytt Aker-Brygge på Lysaker? Det er anslått at investeringene vil ligge på rundt kr 1 milliard for en utbygging på 40.000 m² bruksareal. Byggestart ventes tidligst medio 2001. På Skøyen ledigstilles 5.400 m² kontorlokaler på Høegh-området i november 2000. På samme området er det prosjektert et nybygg på 8.300 m², byggestart avhenger av tegnede leiekontrakter. I løpet av mars flytter Cap Gemini hele sin virksomhet til nytt bygg i Hoffsveien 1. Forhandlinger med leietakere for de siste arealene i det 14.000 m² store bygget er i gang. byggetillatelse. Regjeringens forslag om at Nettverk Fornebu skulle få kontrakten ble nedstemt. På Fornebu er det nå enighet om salg. Budfristen er i første omgang satt til 25. mai 2000. Dersom det blir en budrunde nr. 2, vil budfristen trolig bli satt til juli/ august - slik at dette kan fremlegges bystyret i oktober. I april starter NCC utbyggingen på nordsiden av Lysakerlokket. Bygg D og E har en estimert byggetid på 2,5 år. Bygg F vil dra litt lenger ut i tid. Til sammen vil det samlede areal utgjøre 25.000 m² inkludert parkering i kjeller. Utleiearbeidet er ikke igangsatt. Prisantydning kr 1.800,- pr. m²/år. På Tjernsmyr er byggetrinn 2 i rute. Fram melder om god fremdrift i prosjektfasen. Det jobbes aktivt mot markedet, men i skrivende stund er ingen kontrakter tegnet. Det blir ikke aktuelt å igangsette byggingen før største delen av arealet er utleid. Prosjektet Smestaddammen består av 21.000 m² kontor og ca. 7.000 m² parkering. Bygg A på 7.280 m² er solgt til Periscopus AS, overtakelse mai 2000. Bygg B på 7.892 m² er utleid til Astra, forventet innflytting oktober 2000. Bygg C på ca. 5.800 m². ferdigstilles også i oktober, leieantydning er oppgitt til kr. 1.750,- pr. m²/år. Byggearbeidene med ny rundkjøring på Skøyen og utvidelsen av Drammensveien går som planlagt. Prosjektet vil stå ferdig i slutten av juni. Vi har definert områdene Skøyen og Lysaker i egen prisgruppe. Dette fordi prisen i disse avgrensede områdene ligger såvidt mye høyere enn i området for øvrig. Skøyen ligger i snitt noe over Lysaker. Oslo ytre vest, kontorer med god standard 4. kv. -99 1. kvartal - 2000 Snitt Min Maks Snitt Ytre vest 1.450 1.400 1.850 1.500 Skøyen og Lysaker 1.650 1.600 2.250 1.750 Vollsveien 4 (Dråpen) og Vollsveien 6 er solgt. Tallene er ikke offentliggjort, men vi tror yielden ligger midt på 7-tallet. Fred. Olsen og IT Fornebu Technoport har vunnet kampen om å bygge et IT senter på Fornebu. AP gikk sammen med Frp inn for å gi Fred. Olsen

Markedsrapport nr. 1/00 side 9 2.1.7 Oslo ytre nord Oslo ytre nord består av områdene Gaustad, Ullevål, Nydalen, Kjelsås/Frysja, Sandaker/Storo, Torshov/Sagene, Carl Berner/Sinsen. Avantor melder om høy aktivitet og stor interesse for det nye Torgbygget. De er i sluttforhandlinger med flere potensielle leietakere. Prosjektet omhandler servicerettet virksomhet med bla. hotell, trimsenter og kontorer. Bygningsarbeidet starter i september, samtidig med byggestart for ny T- banestasjon. Ferdigstillelse er satt til siste del av 2002. Avantor vil også starte to nye prosjekter i inneværende år: Huset ved Dammen, som omfatter 7.500 BRA i Gjerdrums vei 19. Estimert leiepris kr 1.550,- - 1.600,- pr. m²/år. I tillegg vil de starte byggingen av 6.000 m² i Sandakerveien 130. Forventet leiepris kr 1.550,- - 1.600,- pr. m²/år. Utbyggingen på Myrens Verksted ved Akerselven begynner å ta form. Nybygg på 1.500 m² ferdigstilt ultimo 2000 er utleid, det samme er nybygg i Marcus Thranes gate 6 på 4.000 m². Ved utgangen av 2001 vil ytterligere 21.000 m² nybygg stå ferdig og utleier håper på pris rundt 1.500 pr. m²/år. Myrens Verksted er nå solgt til Alain Angelil i Eltek for kr 500 millioner. Oslo kommune vil i løpet av året legge inntauingstomten på Sogn ut for salg. Trafikketaten som disponerer tomten i dag, vil forsette å leie området for en periode, frem til ny lokalisering for inntauete biler er funnet. Deler av tomten på 22 mål vil bli overtatt av Sogn Videregående skole før salg. Oslo ytre nord, kontorer med god standard 4. kv. -99 1. kvartal - 2000 Snitt Min Maks Snitt Ytre nord 1.100 950 1.350 1.150 Nydalen 1.400 1.350 1.800 1.500 2.1.8 Oslo ytre øst Oslo ytre øst består av områdene Økern, Årvoll/Bjerke, Ulven, Helsfyr/Bryn, Alnabru/ Furuset og Groruddalen. I Tevlingveien 23 står fortsatt 6.000 m² kontor ledig. Siste leiekontrakt som er tegnet i bygget er på 550 m², med en leiepris på kr 1.300,- pr. m²/år. I Verksted Furulundsvei 16-18 er det prosjektert ett kombibygg på 9.000 m². Byggestart når ¾ av arealet er utleid. Utleier vil gå ut med kr 1.300,- pr. m²/år for kontorlokaler, og kr 850,- pr. m²/år for lager. Det gamle Schibstedtrykkeriet på Linderen er tilnærmet fylt opp med nye leietakere etter ombygging. Flere teknologibedrifter er blant leietakerne i det 22.000 m² store bygget. I Lørenveien 64 er reguleringsarbeidene i sluttfasen. Gjensidige planlegger ett nybygg på 14.500 m² med kontor og forretningslokaler. Byggestart primo 2001. NCC melder om forsinkelser i Strømsveien 108, på Helsfyr. Byggesaken ligger i kommunen. Det er planer om et høyhus med 15.000 m² kontorarealer, i forbindelse med eksisterende hotell. Forventet leiepris kr 1.500,- pr. m²/år. NCC har også planer om oppføring av 25.000 m² kontorer i Etterstadkroken 9. Saken ligger foreløpig inne til politisk behandling. Planlagt byggestart i 2001, med ferdigstillelse i 2003. Møllers prosjektet på Teisen Terrasse ligger i rute med byggestart høsten 2000. Estimert byggetid er 20 måneder. Prosjektet inneholder totalt 38.000 m², hovedsakelig kontorer og servicerettet virksomhet. Det jobbes aktivt mot potensielle leietakere, men i skrivende stund er ingen kontrakter tegnet. I tilegg til kontorlokaler er det planer om hotell/ utleieleiligheter. Leieestimatet i dagens marked er oppgitt til kr 1300,- - 1400,- pr. m²/år. Veidekkes prosjekt i Økernvn. 144-147 har vært forsinket pga. reguleringen. Prosjektet vil romme totalt 35.000 m² inkl. kjeller. Byggestart er beregnet til årskiftet 2000/2001, dersom det tegnes nok kontrakter. Det jobbes aktivt mot markedet, men ingen kontrakter er foreløpig signert. Del 1 av prosjektet kan stå ferdig høsten 2002, neste trinn høsten 2003. Estimert leiepris er kr 1500,- pr. m²/år. Det meldes om god interesse for nybygg i Grenseveien 88. Bygget på ca 9.500 m² forventes ferdigstilt våren 2001. Det er allerede tegnet leiekontrakt på 6.000 m², pris rundt kr 1.500,- pr. m²/år. I Grenseveien 107 på Helsfyr utvides eksisterende bygningsmasse med 3.300 m² kontorlokaler. Tilbygget ferdigstilles høsten 2000 - prisforlangende er kr 1.550,- pr. m²/år.

Markedsrapport nr. 1/00 side 10 Oslo ytre øst, kontorer med god standard 4. kv. -99 1. kvartal - 2000 Snitt Min: Maks: Snitt Ytre øst 1.150 1.050 1.350 1.200 Helsfyr/Bryn 1.350 1.200 1.600 1.450 Kombikont.* 1.100 900 1.250 1.100 2.1.9 Oslo ytre syd Oslo ytre syd består av områdene Ryen, Skullerud, Bjørndal og "Næringskorridor Syd". I Regnbuen Næringspark begynner det å fylles opp. Av ett totalt tomtearel på 600 mål, er ca 100 mål ledig - halvparten er det tegnet opsjon på. Av selskaper som har etablert seg på området kan nevnes Rema Grossistlager, Nor Grossistlager, Haakon Meny, Ingram, NKL og Brødrene Dahl. E6 mellom Klemetsrud og bygrensen skal utvides fra 2 til 4- felts vei. Byggestart for veiprosjektet finner sted i 2001, med en antatt ferdigstillelse i 2003. Oslo ytre syd, kontorer med god standard 4. kv. -99 1. kvartal 2000 Snitt Min Maks Snitt 1.050 900 1.450 1.100 2.1.10 Øvrige Stor-Oslo Sandvika-området Det har vært stor interesse for Statoils kontorbygg på Hamang i Sandvika. Leiekontrakter tegnes i disse dager, og bygget er nå fullt utleid. Leiepris ligger på rundt kr 1.300,- pr. m²/år. Statoil vil ledigstille ytterligere arealer i 2001. KI-senteret på Rykkinn er solgt fra Linstow til Kjøpesenter Holding AS. Salgssum kr 156 millioner. Asker I Nesøyveien 6, i Asker skal det oppføres et kontorbygg på til sammen 4.400 m². Det meldes om god interesse, men i skrivende stund er ingen leiekontrakter tegnet. Kvadratmeterprisen for nybygget er estimert til mellom kr 1.450,- - 1.500,- pr. m²/år. Byggestart avhenger av tegnede kontrakter. Antatt ferdigstilt i 2001. KLP har startet byggearbeidet med oppføringen av Ericcsons nye hovedkontor i Asker. Kontorbygningen blir på til sammen 22.500 m² kontorer, i tillegg til parkering. Innflytting er beregnet til september 2001. Gardermoen I Gardermoen Business Center er byggetrinn 1 ferdigstilt. Hele bygningen på til sammen 4.600 m² er stort sett utleid. Byggetrinn 2, som er av tilsvarende størrelse, igangsettes i disse dager. I skrivende stund er allerede 1.000 m² utleid. Bygget er antatt ferdigstilt i februar 2001. Kvadratmeterpris kr 1.250,- pr. m²/år. Første byggetrinn i Gardermoen Park ble ferdigstilt i januar. Kun 650 m² gjenstår før hele byggetrinnet på 5.000 m² er utleid. Møller kan informere om at arbeidet med byggetrinn 2 er igangsatt. Nye 5.000 m² er antatt ferdigstilt i desember 2000. Responsen har vært god og ca. 1.500 m² gjenstår før byggetrinn 2 er fullt utleid. Leieantydning i kontorsegmentet er kr 1.250,- pr. m²/år. Forretningslokaler leies ut for kr 1.550,- pr. m²/år. Nybygget til Gjensidige på Leif Tronstads plass i Sandvika vil stå ferdig ultimo 2000. Det meldes om priser opp mot kr 1.800,- pr. m²/år for kontorlokalene, og kr 3.000,- pr. m²/år for noen av forretningslokalene. For øvrig sliter utleiere i Sandvikaområdet med en del ledige arealer i kontorsegmentet.

Markedsrapport nr. 1/00 side 11 2.2 Leieprisanslag 2.2.1 NNM s anslag av leienivå 1. kvartal 2000 - kontorlokaler i Oslo-området området Minimum Maksimum Gj.snitt Andel (*) A: Prestisje lokaler: 2 250 2 900 2 400 3 % B: Høy standard, mest attraktiv beliggenhet: 1 700 2 300 1 950 15 % C: Høy standard, indre sone forøvrig: 1 300 1 850 1 500 30 % D: Ordinære lokaler: 1 000 1 400 1 200 30 % E: Umoderne, mangelfulle lokaler: 750 1 000 800 15 % F: Eldre, urasjonelle lokaler: 550 800 650 7 % Beløpene er oppgitt pr. m²/år eksklusiv andel felleskostnader. Andel av fellesareal prises overensstemmende med selve lokalleien. Vi får et "Oslo-gjennomsnitt" på kr 1.340,- pr m²/år for vårt utvalg av markedet. Hvis vi kun selekterer på kategorier med høy standard (A-C), blir gjennomsnittsleien kr 1.697,- pr m²/år. (*)Andel: NNM har fordelt bygningsmassens relative andel av de segmenter vi har kommentert. På denne måten kan vi definere et "Oslo-gjennomsnitt" på markedsleien for kontorlokaler. Oslo-gjennomsnittet vil da fange opp både endringer i markedsleien og forskyvninger i det enkelte segment. Vi ser en tendens til at de øverste segmentene vil ta en øket andel av totalmarkedet. NNM s anslag av leienivå sammenlignet med siste tids utvikling Kontorlokaler i Oslo området - gjennomsnittspriser 2. kv 4. kv 1. kv Endringer siden: 1988 1993 1998 1999 2000 1988 1993 2. Kv 98 4.kv.99 A: 2 500 1 600 2 450 2 300 2 400-4 % 50 % -2 % 4 % B: 2 100 1 300 1 950 1 900 1 950-7 % 50 % 0 % 3 % C: 1 800 950 1 500 1 450 1 500-17 % 58 % 0 % 3 % D: 1 400 700 1 200 1 150 1 200-14 % 71 % 0 % 4 % E: 1 300 450 800 750 800-38 % 78 % 0 % 7 % F: 900 350 650 600 650-28 % 86 % 0 % 8 % NNM s anslag av leienivået på kontorlokaler i Oslo området pr. 1. kv. 2000 sammenlignet med toppåret 1988, bunnåret 1993 og pr. foregående rapport, 4. kv. 1999. Pilene indikerer tendenser (prognoser). Tallene er ikke inflasjonsjusterte. 2.2.2 NNM s anslag av leienivå 1. kvartal 2000 - lagerlokaler i Oslo området, samt tilsvarende priser fra markedsrapport 4/99. 250 m² 250-750 m² 750-5000 m² 5000 m² 4. kv. 99 1. kv. 00 4. kv. 99 1. kv. 00 4. kv. 00 1. kv. 00 4. kv. 99 1. kv. 00 X: Lager, høyde 3,5 m 500-650 500-650 500-650 500-650 450-650 450-650 - - Y: Lager, høyde 3,5-6 m 550-700 550-700 600-700 600-700 650-750 650-700 650-850 650-850 Z: Lager, høyde 6 m - - 600-800 600-800 650-850 650-850 650-850 650-850 X: Nesten uavhengig av beliggenhet. Vareheis eller rampe eller u.etg i industribygg. Y: En eller flere porter. Oftest rampe. Få søyler. Z: Spesialtilpasset. Stort antall ramper/porter.

Markedsrapport nr. 1/00 side 12 Kommentarer / utfyllende opplysninger: Segmentene består av eiendommer med beliggenhet i sentrale strøk av Oslo. A. Prestisje: Med prestisje menes både prestisjebeliggenhet og -standard. Andre viktige momenter i denne sammenheng er "myke verdier" som leietakersammensetning, profil og miljø, samt "hardware" som tekniske og komfortmessige kvaliteter. Prestisjebetegnelsen setter ofte krav til at lokalene er pusset opp i løpet av de senere år. Prestisjebetegnelsen kan også benyttes på deler av bygg. Nivået oppnås i topplokaler i nye eller totalrehabiliterte eiendommer i meget attraktive deler av Oslo og tildels Lysaker etc. B. Høy standard, mest attraktiv beliggenhet: Nivået oppnås i nyere og rehabiliterte eiendommer i sentrale deler av byen bl.a i "hovedgatene" i området fra Vika til Stortorget. Avgjørende faktorer er; beliggenhet, plassering i kvartalet, eiendommens omdømme og sammensetning av leietakere. Eiendommen kan ha en "prestisje"-beliggenhet, men mangle muligheten for standardhevning, f.eks. pga. arealeffektivitet. På samme måte kan bygget ha meget høy teknisk og visuell standard, menvære litt hemmet av områdets totalattraktivitet, eller den interne beliggenhet i området, f.eks. utsiktsretning. Mest attraktiv beliggenhet kan eksempelvis være området innenfor: Rosenkrantzgate, C.J. Hambros pl. Nationaltheateret, Ruseløkkveien og Vika Atrium. Deler av kvadraturen og sentralstasjonen omfattes også. Skøyen og Lysaker hører også til dette segmentet. C. Høy standard, indre sone: Segmentet preges av eiendommer med moderne ventilasjon med kjøling, og øvrige tekniske fasiliteter på et høyt nivå. Eiendomsmassen er enten oppført eller totalrehabilitert i løpet av de siste 5 år. Dersom eiendommen er rehabilitert, legges det vekt på høy arealeffektivitet. Vi finner også eiendommer som med den "riktige" beliggenheten kunne ha vært i B-segmentet. D. Ordinære lokaler: Nivået oppnås i "vanlige" eiendommer. Dette segmentet er "på hell", og nesten uten unntak tidligere C-eiendommer. Dersom man skal løfte eiendommen tilbake til C, må det som regel en kraftig rehabilitering til. Denne rehabiliteringen vil ofte komme som en konsekvens av at markedet generelt sett har begynt å stige, eller at området som eiendommen ligger i skifter karakter. E. Umoderne/mangelfulle lokaler: Eiendommene i dette segmentet har åpenbare mangler i forhold til det markedet etterspør. Det er ofte ikke lønnsomt å rehabilitere pga den mangelfulle beliggenhet/område/miljø. Segmentet har til dels "falt ut av markedet". Noen har hatt langtidsledighet. Det kan være et potensiale å ta ut av eiendommen. F. Eldre urasjonelle lokaler: Dette segmentet har "falt ut av markedet". Eiendommene er ofte saneringsmodne, og har tilfeldige og kortsiktige kontrakter. Forklaring til lagermatrisen: Matrisen forutsetter at valg av lagerlokaler skjer på bakgrunn av funksjon og størrelse. Vi har med hensikt unnlatt å skille på beliggenhet, da det etter vårt skjønn er mindre viktig for prissettingen av lager/kombi - lokaler, enn feks. for kontorlokaler. Lager med lav takhøyde finner færre brukere enn høytlagre. Lavtlagre er ofte lokalisert i under etasje og har derfor ofte kortere søyleavstand, vanskeligere adkomst og færre porter/ramper. Få lagerbrukere er i stand til å utnytte takhøyde over 8 meter. De som kan utnytte dette potensialet rasjonelt er villig til å betale godt for det.

Markedsrapport nr. 1/00 side 13 3.0 De største ste eiendomsselskapene i Norge Her presenterer vi nøkkeltallene for de viktigste eiendomsselskapene i Norge ved utløpet av 1. kvartal 2000. Tallene er innhentet av NNM i uke 10/11. Totalt teller listen 22 selskaper. DE VIKTIGSTE EIENDOMSSELSKAPENE I NORGE (TALL FOR 1. KVARTAL 2000): Selskap (alfabetisk) Bto. Leie pr. år (mill. kr) Endr. fra 4.99 hvorav park/ rehab/ under bygging Samlet næringsareal (m²) Totalt Endring fra 4.99 Vektet gj.v. leietid (år) Endring fra 4.99 Andenæs Eiendom AS 83,3 11,5 1 500 87 300 13 700 4,0 0,3 Aspelin-Ramm gruppen AS 147,0-16,0 15 000 254 000-1 000 5,6 0,2 Avantor ASA 297,0 14,0 66 645 422 977 23 003 6,3-0,2 Borg eiendomsselskap AS 12,1-27,8-29 000-33 000 3,8-2,2 EAB Eiendom AS 125,0 7,4 14 500 165 000-4,1 - Eiendomsspar AS/Victoria AS 530,0 52,5 10 000 465 000 72 000 8,0 - Fabritius Eiendom AS 71,9-2,7 4 162 94 816-1 788 5,0-0,3 Gjensidige NOR 911,0-10,7 161 930 987 100 14 900 5,0 - KLP Eiendom AS 595,7-1,4 35 000 494 000-11 000 8,0 - Kristiania Eiendomsforvaltning AS 54,6-0,9-84 561-12 981 5,0-0,6 Linstow ASA 340,0-209 000 478 000-10 000 4,6 - Mustad Eiendom AS 85,0-10 000 70 000-6,0 - Norske Liv AS 202,9 10,1 17 700 234 100 600 10,6 0,2 OBOS Forretningsbygg AS 199,0 5,6 39 500 258 500-660 4,9-0,1 Olav Thon gruppen 1 125,0 - - 850 000-4,0 - Pecunia AS 30,0-50 525 59 560-14,7 - Sektor Eiendomutvikling AS 1) 227,6 14 600 284 500 3,9 Steen & Strøm ASA 460,0 - - 525 000-4,0 - Storebrand Eiendom 2) 810,0-140 000 725 000-4,3 - Trondheim Næringsbygg AS 105,0 13,5 139 802 13 374 - Veidekke ASA 41,0 3,5 900 62 300-24 100 4,0 - Vital Eiendomsforvaltning AS 3) Vital Forsikring ASA 496,0 22,0-428 354-2 299 5,4 Den norske Bank ASA 199,0 38,0-203 055 27 555 VÅR Bank og Forsikring 216,2 13,5 56 366 224 999-19 064 6,9 - SUM 7 364,3 132 847 328 7 626 924 49 240-0,13 Gjennomsnitt 5,82 1) Ny på listen. 2) Ikke mottatt tall - benyttet forrige kjente tall 3) I tillegg forvalter Vital Eiendomsforvaltning ca 206.619 m² innleide lokaler for DnB/Postbanken

Markedsrapport nr. 1/00 side 14 3.1 Nøkkeltall for eiendomsselskapene Her er oversikten over eiendomsselskapenes tre på topp og tre på bunn i ulike kategorier: Størst leieinntekt pr år: 1) Olav Thon Gruppen kr 1 125.000.000 2) Gjensidige NOR kr 911.000.000 3) Storebrand Eiendom kr 810.000.000 Størst positiv endring i leieinntekt fra 4/99: 1) Eiendomsspar/Victoria + kr 52.500.000 2) DnB ASA + kr 38.000.000 3) Vital Forsikring ASA + kr 22.000.000 Størst ut fra areal: 1) Gjensidige NOR Eiendom 987.100 m² 2) Olav Thon Gruppen 850.000 m² 3) Storebrand Eiendom 725.000 m² Lengst gjenværende leietid: 1) Pecunia AS 14,7 år 2) Norske Liv AS 10,6 år 3) Eiendomsspar AS/Victoria AS 8,0 år 3) KLP Eiendom AS 8,0 år Høyest gj.sn. leieinntekt pr m²/år *: 1) Pecunia AS kr. 1.616,- pr m² 2) Olav Thon Gruppen kr. 1.324,- pr m² 3) Eiendomsspar/Victoria kr. 1.298,- pr m² Lavest gj.sn. leieinntekt pr m²/år *: 1) Borg Eiendomsselskap AS kr 417,- pr m² 2) Aspelin Ramm Gruppen AS kr 579,- pr m² 3) Kristiania Eiend.forv. AS kr 646,- pr m² * Leieinntekt pr m²/år representerer samlet leie dividert på samlet næringsareal bortsett fra arealer under oppføring (antas å ikke være inntektsbringende). 4.0 Oppsummering Konjunkturer: Vekstpausen i norsk økonomi er over. Vi er inne i en ny konjunkturoppgang. Vi har sett rentebunnen. Økt etterspørsel etter boliger kan bidra til økt inflasjon. Kredittveksten er høyere enn ventet og Norges Bank kan på sikt bli tvunget til å heve renten. En svak oppgang i arbeidsledigheten er ventet. Mistilpasning i arbeidsmarkedet fører til fortsatt stor etterspørsel etter kvalifisert arbeidskraft innenfor visse næringer, spesielt gjelder dette Oslo-området. Rekordhøye oljepriser. OPEC møte ultimo mars vil gi svar på om produksjonskuttet i oljeproduksjonen blir opprettholdt. Veksten i Europa fortsetter, Asia er forlengst friskmeldt og USA kan vise til meget sterk vekst. Eiendom: Leieprisene har hatt en økning det siste kvartalet. Spesielt er det prestisjesegmentet som har merket en økning. Den tidligere omtalte bufferledigheten vi erfarte i 1999 er forsvunnet. Det viser at disse arealene nå er utleid og at flere bedrifter selv har tatt arealene i bruk. Få byggeprosjekter ferdigstilles 1. halvår 2000, som følge av utbyggernes avventende holdning ved inngangen til 1999. IT- bransjen er på opptur og er blitt en viktig aktør i eiendomsmarkedet. På grunn av veksten i denne unge industrien etterspørres det større fleksibilitet i leieforholdet. God pågang fra investorer som ønsker å investere i eiendom. 1999 ble ett godt år for de største aktørene i syndikeringsmarkedet.

Eiendomsmarkedet i Trondheim 1. kvartal 2000 Generelt 1999 ble avsluttet med høy aktivitet, og 1. kv. år har fortsatt på samme måte. Stabile rammebetingelser bidrar til at fremtidsutsiktene er gode og vi forventer høy aktivitet også i år 2000. Presset er størst i Trondheim sentrum, og her etterspørres alle typer eiendommer så vel investeringsobjekter som utviklingsprosjekter. For øvrig preges markedet av god balanse mellom tilbud og etterspørsel. Antallet ledige m2 næringslokaler er svært begrenset for tiden, noe som skyldes at dårlige kontorarealer over en lengre periode er konvertert til annen bruk (bolig), og at nybygging bare har skjedd i begrenset omfang. Flere nyprosjekter er nå under bygging, og vi forventer et noe høyere ledighetstall i løpet av 1-2 år. Dette vil påvirke markedet i mindre grad, og vi tror at markedet vil klare å absorbere de arealene som ledigstilles som en følge av igangsatt nybygging. På planleggingsstadiet finnes det imidlertid mange nye prosjekter. Alle med hovedvekt på kontorarealer. Timingen for disse prosjektene vil være av avgjørende betydning. Markedet vil etter vår oppfatning ikke tåle en ukontrollert utbygging, og dersom man begynner å komme opp i en total ledighetsgrad på mellom 100 200.000 m2 vil dette få store konsekvenser på prisene. Leiemarkedet i Trondheim Det finnes leietakere til alle typer lokaler, selv om det er vanskelig å leie ut urasjonelle kontorlokaler med dårlig standard. Maksimalpris for kontorer i eksisterende bygg ligger rundt kr 1.100,- pr m2/år, mens kontorer i nyprosjekter ligger rundt kr 1.400,- pr m2/år. Nedre Elvehavn er Trondheims mest spennende prosjekt med både kjøpesenter, kontorer og restauranter i tillegg til boliger. Av kontorleietakerne på Nedre Elvehavn finnes bl.a. Gjensidige NOR, Fokus Bank, Kommunekreditt, Deloitte & Touche, Cap Gemini og PricewaterhouseCoopers. Til tross for at Trondheim i løpet av ett år har fått/vil få fire nye kjøpesenter, har leieprisene for de beste butikklokalene i Nordregt. og Thomas Angellsgt blitt leid ut for kr. 5.500 6.500,- pr m2/år. Et annet interessant trekk i leiemarkedet er den økende etterspørselen etter lokaler i kombinasjonsbygg, hvor lagerareal leies ut for kr 500 600,- pr m2/år i de beste områdene. Salgsmarkedet i Trondheim De største investorene i Trondheim har valgt tilnærmet samme strategi, nemlig en satsing på sentrumseiendommer. Dette har medført et enormt prispress på alle typer sentrumseindommer, og det kan bl.a. nevnes at Storebrands eiendommer ble solgt i fjor høst hvor investeringen ga en totalavkastning på ca 7,3 %. Livselskapene er relativt fraværende i Trondheimsmarkedet, bortsett fra at Gjensidige NOR har kjøpt en tomt på Nedre Elvehavn hvor de tenker å oppføre et stort kontorbygg til eget bruk.offentlige etater som Trondheim kommune, Sør-Trøndelag Fylkeskommune og Statsbygg har solgt og skal i tiden fremover selge et betydelig antall eiendommer i Midt-Norge. E.C. Dahls Eiendom AS som eies av Reitan Invest AS og Gårdsnummer 1 som eies av Sparebank 1 Midt-Norge har nettopp fusjonert og vil i tiden fremover bli en svært dominerende aktør i eiendomsmarkedet. Oversikt leiepriser i Trondheim innsamlede data og anslag* fra Nylander Næringsmegling: Type lokaler Gjennomsnittlig leiepris (kr/m2/år) Endring % 1998 1. halvår 99 2. halvår 99 Anslag 2000 Trend 1998 1998-1999 1. halvår 99 Kontorlokaler nybygg* 1250 1300 1350 1400 Opp + 4% + 8% Kontorlokaler sentrum 809 913 848 950 Opp + 12,8 % + 7,2 % Kontorlokaler randsone 805 722 704 800 Stabilt - 10,4 % - 11,5 % Lager/industri/verksted 361 353 345 400 Opp - 2,2 % - 3,9 % Forutsetninger: Sentrum defineres som Trondheim Sentrum innenfor broene Kontorlokaler randsone defineres som lokaler beliggende i kontorbygg utenfor sentrum, f.eks. Lade, Leangen, Sluppen, Moholt, Tunga, Rosten. Det er ikke tatt hensyn til standard og kvalitet på lokalene innenfor de ulike kategorier. Dette gir relativt store avvik mellom maks. og min. pris i det statistiske grunnlaget. Nylander Næringsmegling ASA ble opprettet 01.01.98 som en direkte videreføring av den næringsmeglingen som ble drevet som egen avdeling i Meglerhuset Nylander. Meglerhuset Nylander ble etablert i 1936 og er et av Norges eldste eiendomsmeglerfirma. Nylander Næringsmegling har 8 ansatte og satser på å tilby et bredt spekter av tjenster innenfor næringseiendom. Selskapet er Midt -Norges ledende næringsmegler med en omsetning i 1999 på NOK 600 mill. og samlede inntekter på NOK 11,2 mill.

Eiendomsmarkedet på Sørlandet 1. kvartal 2000 KRISTIANSAND PORTEN MOT EUROPA! Når disse linjene skrives, har akkurat Sørlandets næringslivsledere, Biskopen i Agder, og mange andre gått i demonstrasjonstog til Regjeringen. 4 felts vei gjennom Agderfylkene, har vært parolen. Sett fra en næringsmeglers ståsted er kravet berettiget. Ikke noe sted i Norge har trafikkbelastningen øket mer de siste 10 årene. Våre danske naboer bygger opp en 1.klasses veistandard helt opp til Hirtshals. Sørlandet har det beste klimaet i Norge. Derfor er vi på topp nårdet gjelder turisme, så vel innenlandske som utenlandske turister finner veien til Sørlandet. Vi har lenge yndet å kalle Kristiansand porten mot Europa. Selve hovedporten mot Europa, bokstavelig talt, er tomten som NSB disponerer. Direkte til Kristiansand ligger den store jernbanetomten, som ytterlige vil forsterke Kristiansands posisjon som hovedknutepunkt for transport. Kristiansand har allerede en ledene posisjon som en av landets mest travle havner for skip. NSB s eiendom vil åpne for spennende perspektiver innen hele transportsektoren. Videre er området tenkt knyttet opp som en integrert del av Kristiansand sentrum. Dette vil forsterke den tyngdepunktforskyvning som man har sett de senere årene opp mot øvre del av Kvadraturen. KRISTIANSAND Butikklokaler Få byer kan oppvise leiepriser for butikklokaler som Kristiansands hovedgate, Markensgate. Mellom kr 3 og 4.000,- pr m2 er ikke uvanlig, og gjenspeiler selvsagt det faktum at gaten ligger på topp når det gjelder handel pr. gatemeter. For de tilstøtende gatene i Kvadraturen opereres det med leienivåer til under halvparten av Markensgate. Et karakteristisk trekk er at det praktisk talt ikke opereres med ledige butikklokaler i Kristiansand. Og der gårdeiere kan påregne at nye leietagere står parat ved forrige leiers fraflytting. Kontorer I likhet med de fleste norske byer opplever Kristiansand at næringslivet i større grad er villig til å betale for nye, effektive, moderne kontorer, der ikke minst miljøkrav kan innfris. Det skjer ved at det i større grad også fokuseres på pris pr arbeidsplass, fremfor det noe alderspregede pris pr m2. Dette skjer selvsagt for de fellesarealer, korridorer, tykke vegger etc. kan gi samlet sett en høy, reell leie, og der samtidig miljøkravene ikke blir løst tilfredsstillende. Det er stor mangel på - og tilsvarende stor etterspørsel etter- større kontorarealer, og da snakker vi om lokaler over 400 m2. Våre næringsmeglere har ved flere anledninger siden årsskiftet gjort søk etter større kontorarealer for så vel innenlandske som utenlandske konsern. Det har vært langt mellom tilbudene. Kjøp/salg av næringseiendommer Kristiansand kommune gjennomførte ved slutten av det forrige århundrede salg av en rekke kommunale eiendommer, der det i stor grad var snakk om et sale/lease-back konsept. Altså der kommunen fortsatte i en rolle som direkte- eller indirekte leietager. For øvrig har næringsmarkedet vært preget av laber salgsinteresse. Salg av næringseiendommer har i stor grad vært preget av såkalte egenbrukseiendommer i byens utkant, men få sentrale eiendommer for det rene investormarkedet. AGDER - SETT BORT FRA KRISTIANSAND Det er faktisk ikke ment å provosere, at vi i denne sammenheng har sett bort fra den fylkesvise inndelingen i Aust- og Vest-Agder. Imidlertid er det et faktum at eiendomsmarkedet for sørlandsbyene på Agder fortoner seg ganske likt. Der fellesnevneren hovedsakelig er intern forflytting av leietagere. Og der investormarkedet er svært lokalt preget. Et unntak gjøres for Grimstad, der man i tillegg til tradisjonelle hjørnestens-bedrifter innen shipping, og konserves-industrien, har lykkes å få etablert en rekke offentlige arbeidsplasser, og at Ericsson konsernet har etablert sitt nye hovedkontor på Sørlandet. Dette har gitt Grimstad et dynamisk arbeidsmarked. Men også her, i likhet med de øvrige sørlandsbyene, finner vi et svært lokalpreget investormarked. Sørlandsbyene preges av et stabilt, godt næringsmarked, der det er lite ledighet innen så vel kontor- som butikksektorene. Næringsmeglerne på Sørlandet (NMS) er en uavhengig spesialist på næringseiendom - primært på Sørlandet. Selskapet drives og eies av Statsautoriserte eiendomsmeglere Espen Solum og Frode Kulien. Begge har bred erfaring innen utleie, salg, rådgivning og søkeroppdrag.

Eiendomsmarkedet i Møre og Romsdal 1. kvartal 2000 Generelt Etter høy aktivitet i vårt fylke de 3 siste kvartal i 1999, har aktiviteten fortsatt i samme spor også hittil i år. Ellers preges markedet av en omfattende omstrukturering på eiendomssiden i offentlig og halvoffentlig sektor. Byene Ålesund og Molde er preget av økende byggeaktivitet, herunder betydelige hotellbygg. I Kristiansund har aktiviteten vært noe roligere, men positive signaler når det gjelder Umoe Sterkoder kan gi økt optimisme også her. Ellers har situasjonen i skipsbyggingsindustrien skapt noe bekymring på Søre Sunnmøre. Leie i Møre og Romsdal Avhengig av standard og beliggenhet, finnes det i dag leietakere for de fleste typer eiendom. Dog er det økende krav til fasiliteter i leieobjektene, noe som gjør det vanskelig å leie ut de mer urasjonelle lokaler med mindre god standard og beliggenhet. Gjennomsnittspris for Møre og Romsdal for kontor i eksisterende bygg utgjør f.t. ca. kr 700- pr. m2/år, og mer tidsmessige lokaler i nybygg har en gjennomsnittspris på ca. 900,- pr. m2/år. Salg i Møre og Romsdal Det er god interesse på salgsmarkedet, særlig i byene og de større kommunesentra. Presset er størst i byene, med etterspørsel etter så vel investeringsobjekter som utviklingsprosjekter. Som landets største eksportfylke preges imidlertid markedet i større grad av brukereiendommer, og tilsvarende i mindre grad av investoreiendommer. Stabile rammebetingelser knyttet bl.a. til renteurtviklingen tilsier at vi kan forvente en positiv utvikling også i 2000 totalt sett NMR s anslag av leienivå for kontorlokaler i Møre og Romsdal - gjennonsnittspriser 1. kv 1998 1999 2000 1998 1999 A: Høy standard, mest attraktiv beliggenhet 807 832 867 7 % 4 % B: God standard 657 677 706 7 % 4 % C: Middels standard 538 555 578 7 % 4 % Næringsmeglerne i Møre og Romsdal AS (NMR) er en uavhengig spesialist på næringseiendom som dekker hele fylket. Selskapet har bred erfaring innen utleie, salg, rådgivning og søkeroppdrag, og samarbeider med betydelige næringsmeglere på Østlandet, Sørlandet og i Trøndelag. En komplett markedsrapport sendes til kunder og forbindelser som ønsker å holde seg orientert i markedet for næringseiendom. Du finner oss også på internett: www.nmr.no