Eidsvoll kommune Kommunal forvaltning Arkivsak: 2015/3340-15 Arkiv: 96/616 Saksbehandler: Silje Lillevik Eriksen Dato: 30.05.2016 Saksframlegg Utv.saksnr Utvalg Hovedutvalg for næring, plan og miljø Møtedato PlanId.023727200 - Detaljregulering for gbnr. 96/616 m.fl. - Vestengkroken - andregangs behandling. Rådmannens innstilling I medhold av plan- og bygningslovens 12-10 og 12-11 vedtas det å legge forslag til Detaljreguleringsplan for gbnr. 96/616 m.fl., Vestengkroken, ut til offentlig ettersyn. Plankart er datert 04.04.16, reguleringsbestemmelser er datert 30.05.16. SAKSUTREDNING 1. Saksopplysninger 1.1 Bakgrunn for saken Hensikten med planarbeidet er å regulere området til boligbebyggelse i henhold til kommuneplanen for Eidsvoll, 2015-2026. Planforslaget fremmes av Øvre Romerike Prosjektering AS på vegne av oppdragsgiver Sagmoen Prosjekt AS. Planforslaget var oppe til førstegangs behandling i hovedutvalg for næring, plan og miljø den 26.04.16, men ble sendt tilbake til administrasjonen for videre bearbeiding etter innspill fra barn og unges representant angående størrelse på lekeareal. Se vedlagte protokoll fra møtet. Vedtaket fra møtet ble som følger: Saken sendes tilbake til administrasjonen og plankartet endres i henhold til innspill fra barn og unges representant før den behandles i hovedutvalget for utleggelse til offentlig ettersyn. Forslagsstiller har i etterkant økt lekearealet fra 266 kvm til 450 kvm, samt redusert antall parkeringsplasser til fordel for økt uteoppholdsareal. 1.2 Beskrivelse av planområdet Planområdet er på totalt 6,5 daa og ligger like sør for det etablerte boligområdet «Kroken». Eiendommen er i dag ubebygd, og består av kupert terreng med tett og ung løv- og barskog. I vest stiger berget bratt oppover, og i øst grenser eiendommen mot en skogsveg, samt gravlund i sørøst og boliger i øst. Nord og nordøst for planområdet er det i dag et etablert boligområde med eneboliger, i sør er det barskog. Nærmeste barnehage og barneskole ligger i gangavstand til planområdet, henholdsvis ca. 250
og 700 meter. Det er ca. 900 meter til Råholt ungdomsskole og 500-600 meter til kjøpesenter/forretninger/servicetilbud. Det ligger ca. 1,2 km fra Eidsvoll verk stasjon og 300 meter fra nærmeste bussholdeplass ved Råholt kirke (langs fv.501 Trondheimsvegen). Avkjøring til området vil foregå fra Kroken som igjen har direkteadkomst fra Trondheimsvegen. Kroken er i dag kommunal veg de første 120 meterne fra Trondheimsvegen, deretter er det privat veg. Planområdet omfatter i hovedsak gbnr. 96/616 som er selve utbyggingsområdet, samt deler av gbnr. 96/20, 64, 249. Figur 1: Oversikt over planområdet 1.3 Planprosessen Det ble avholdt oppstartsmøte med planavdelingen den 05.11.15, samt et arbeidsmøte den 03.03.16. Oppstart av planarbeidet ble varslet 12.11.15 i Eidsvoll Ullensaker blad, samt brev til berørte grunneiere, naboer, private og offentlige instanser av 11.11.15. Frist for å komme med innspill var satt til 11.12.15. Ved fristens utløp hadde det kommet inn seks merknader. Disse kom fra Statens vegvesen, Fylkesmannen i Oslo og Akershus, Akershus fylkeskommune, Norges vassdrags- og energidirektorat, Hafslund Nett og Eidsvoll Historielag. Uttalelsene er kort oppsummert og kommentert i den vedlagte planbeskrivelsen. Planavdelingen har ingen ytterligere kommentarer til uttalelsene. Det er gjennomført arkeologiske registreringer innenfor planområdet i november 2015, og det ble ikke gjort noen funn. Planforslaget ble behandlet i Hovedutvalg for næring, plan og miljø den 26.04.16, men ble sendt tilbake til administrasjonen for videre bearbeiding. 1.4 Beskrivelse av planforslaget Hensikten med prosjektet er å bygge 30 leiligheter på eiendommen 96/616. Dette ligger til grunn for det foreliggende planforslaget. Boenhetene vil fordele seg på fire flermannsboliger i to fulle etasjer. Det er utarbeidet en egen sol/skyggeanalyse, og denne vises i planbeskrivelsen. Illustrasjonsplanen viser i tillegg uteoppholdsarealer, lekeplass, parkering, adkomst og byggegrenser. 2
Utnyttelsesgraden for feltet er satt til BYA=40 %. Det vil si at utnyttelsen ikke skal overstige dette ved endelig utbygging. Dette fremgår av planbeskrivelsen og reguleringsbestemmelsene. Bebyggelsen kan oppføres med maksimal gesimshøyde 8 meter over gjennomsnittlig planert terreng. Bebyggelsen skal oppføres med saltak med takvinkel på minimum 25 grader. Lekeplassen skal opparbeides som nærlekeplass på 450 kvm og skal ha minimum en sandkasse, huskestativ/dumphuske, benk og noe fast dekke. Lekeplass, uteoppholdsarealer, parkering og renovasjonsordning skal være ferdig opparbeidet før det gis brukstillatelse for første byggetrinn. Det skal avsettes maksimum 1,2 biloppstillingsplasser pr boenhet, hvorav 1 skal være i carport/garasje. Det skal i tillegg være 2 sykkelplasser pr boenhet. Reguleringsbestemmelsene gir på vanlig måte rammer og bestemmelser for de forhold som kan påvirke omkringliggende omgivelser og miljø. I denne sammenhengen vil det være forhold som byggehøyder, utnyttelsesgrad og utforming. For ytterligere informasjon om planforslaget, se vedlagte planbeskrivelse. 1.5 Forholdet til gjeldende planer og retningslinjer I kommuneplanens arealdel er området avsatt til fremtidig boligbebyggelse. Reguleringsplanforslaget er således i tråd med kommuneplanen. Området er ikke tidligere regulert. Planforslaget er i tråd med gjeldende kommuneplan, og utløser ikke krav om konsekvensutredning etter plan- og bygningslovens 4-2. Rikspolitiske retningslinjer (RPR) for barn- og unge i planleggingen (1989) skal sikre et oppvekstmiljø som gir barn og unge trygghet mot fysiske og psykiske skadevirkninger, og som har de fysiske, sosiale og kulturelle kvaliteter som til enhver tid er i samsvar med eksisterende kunnskap om barn og unges behov. Blant annet skal følgende vies spesiell oppmerksomhet: Arealer og anlegg som skal brukes av barn og unge skal være sikret mot forurensning, støy, trafikkfare og annen helsefare. I nærmiljøet skal det finnes arealer hvor barn kan utfolde seg og skape sitt eget lekemiljø. Dette forutsetter blant annet at arealene er store nok og egner seg for lek og opphold, at de gir muligheter for ulike typer lek på ulike årstider, og at de kan brukes av ulike aldersgrupper, og gir muligheter for samhandling mellom barn, unge og voksne. Det er i reguleringsbestemmelsene stilt krav om størrelse og standard på lekearealer. Det er også stilt krav om minimum oppholdsareal pr. boenhet. Statlige planretningslinjer for samordnet bolig-, areal- og transportplanlegging (2014) skal bidra til å oppnå bedre samordning av arealplanlegging og transportplanlegging. Regional plan for areal og transport i Oslo og Akershus (2015) har som hovedmål at Osloregionen skal være en konkurransedyktig og bærekraftig region i Europa. Planen legger opp til at den forventede befolkningsveksten skal håndteres gjennom et mer konsentrert utbyggingsmønster og en større satsing på kollektivtransport, sykkel og gange, da dette gir best mulighet til å redusere klimagassutslipp og nedbygging av grønne arealverdier, bedre fremkommeligheten i transportsystemet, og utvikle attraktive byer og tettsteder. Planforslaget utgjør en fortetting i et eksisterende og relativt sentralt boligområde. Det ligger i gangavstand til bussforbindelse, skoler, barnehager og ulike servicetilbud. Det er også kort avstand til kollektivknutepunkt (Eidsvoll Verk stasjon) hvor det er fem minutter med tog til Oslo lufthavn og 30 minutter til Oslo sentralstasjon. Planforslaget anses derfor å være i tråd med planretningslinjene og regional plan for areal og transport i Oslo og Akershus. 1.6 ROS-analyse 3
Det er utført en ROS-analyse for planforslaget, datert 27.01.16. Konklusjonen i analysen er som følger: «Resultatene av analysen viser at dersom en tar tilstrekkelig hensyn til eventuelle farer som kan oppstå ved utbyggingen, eller som et resultat av utbyggingen, finner vi det ikke sannsynlig at tiltaket vil medføre risiko som tilsier at området ikke bør bygges ut som planlagt.» 1.7 Geotekniske undersøkelser Det er gjort geotekniske undersøkelser i forbindelse med planarbeidet, og det vises til Geoteknisk notat, datert 21.01.16. Konklusjonen er som følger: «Grunnen bør i forkant av byggingen undersøkes vha. prøvegraving m/ gravemaskin, minigraver e.l. for å verifisere: - Antatt høy grunnvannsnivå/begrensete infiltrasjonsmuligheter. - Evt. behov for masseutskifting/massefjerning pga. høy andel organisk materiale i øverste jordlag» 2. Vurdering 2.1 Overordnede planer og mål Planforslaget er utarbeidet i tråd med gjeldende arealformål i kommuneplanen. Forslaget anses også å være i samsvar med føringer gitt i retningslinjer og planer fra regionale og nasjonale myndigheter. 2.2 Trafikkforhold Utbygging av planområdet er vurdert til å medføre noe økning av trafikk i området. Vegen inn til utbyggingsområdet vil bli opprettholdt som en kommunal veg og med kommunal vegstandard. Områdets sentrale beliggenhet med gangavstand til barnehager, skoler, kollektiv- og servicetilbud gjør at fremtidige beboere vil være mindre avhengig av privat bilbruk til daglige gjøremål. Økt boligvekst vil på sikt også bidra til økt kollektivtilbud. 2.3 Tilgjengelighet til friluftsområder Tilgjengelighet til friluftsliv i nærområdet er viktig for å øke hverdagsaktiviteten. Rekreasjonsområder i tettsteder og i nærheten av der hvor mennesker bor er viktig for bokvalitet og fremmer fysisk aktivitet i befolkningen. Planområdet grenser til populære turområder ved Skaubanen og Tærudåsen hvor det er turstier og skiløyper, og videre tilknytning i vest over E6 og mot Bergerlinna. 2.4 Sosial infrastruktur Planforslaget vil bidra til et økt antall sentralt beliggende boliger på Råholt. Boligene vil kunne være attraktive for både barnefamilier, førstegangsetablerere og seniorer. På sikt vil økt antall boliger i regionen medføre økt etterspørsel etter barnehage- og elevplasser, utbygging av omsorgsplasser og annet kommunalt tjenestetilbud. 2.5 Bokvalitet Det legges opp til en høy utnyttelse innenfor planområdet sammenlignet med omkringliggende boligområder. Det er nær sammenheng mellom grad av utnytting og bokvalitet. I mange tettsteder er det en utfordring å sikre god bokvalitet samtidig som kravene til høy utnytting øker. Høy tetthet må alltid avveies i forhold til bokvaliteten. Bokvalitetsbegrepet blir ofte satt i sammenheng med både fysiske egenskaper ved boligen og egenskaper i nærmiljøet. På den ene siden kan høy tetthet føre til dårligere solforhold, tap av utsikt, mer innsyns- og støyproblemer. Et godt bomiljø bør derfor gi mulighet for lys/luft, sosialt samvær, trygghet og identitet. Det skal ha god estetisk utforming og sist men ikke minst være funksjonelt og anvendelig for ulike brukergrupper. På den annen side er høy tetthet arealeffektivt. Det bidrar også til mindre transportbehov dersom boligområdet ligger i sentrum eller nær busstopp eller togstasjon. Mindre behov for transport vil videre føre til bedre bokvalitet ved at hverdagen blir enklere. 4
For å sikre god bokvalitet på Vestengkroken må estetikk og god arkitektur være sentrale tema i den videre prosjekteringen. Det må være et tydelig fokus på prosjektering av gode ute- og lekeområder. 2.6 Lekeareal I planforslaget som var oppe til førstegangs behandling den 26.04.16 var det regulert inn en lekeplass på 266 kvm. Det ble påpekt av barn og unges representant at dette ikke var tilfredsstillende i henhold til kommuneplanens bestemmelser og retningslinjer. Retningslinjene i kommuneplanen sier noe om størrelse på lekeplasser med bakgrunn i antall boenheter som planlegges: Ved fem eller flere boenheter skal det avsettes plass til en nærlekeplass på minimum 200 kvm. Maks 30 boenheter kan være felles om lekeplassen. Ved 20 eller flere boenheter skal det avsettes plass til en kvartalslekeplass på minimum 1000 kvm. Maks 50 boenheter kan være felles om lekeplassen. I et prosjekt av en slik størrelse, med en sentral beliggenhet og høy utnyttelsesgrad bør det gjøres en fleksibel vurdering av retningslinjene om lekeareal. I det reviderte planforslaget er lekearealet økt til 450 kvm, i tillegg til at uteoppholdsarealene er økt etter å ha redusert antall parkeringsplasser. I planbeskrivelsen er det beskrevet mer utfyllende om type boliger og kjøpermålgruppe, samt argumentert for størrelse på lekeareal, se planbeskrivelsen s. 18-21. Planavdelingen har vurdert økningen av lekeareal som tilstrekkelig med tanke på denne typen boligprosjekt med relativt høy utnyttelsesgrad. 3. Alternativer Planforslaget er utarbeidet i tråd med pbl. 12-3, og følger opp gjeldende kommunale planer innholdsmessig. Med bakgrunn i dette er det derfor ikke vurdert andre alternativer for denne saken. 4. Konklusjon Planforslaget legger opp til fortetting og en forlengelse av et allerede utbygd og veletablert boligområde, og planområdet er avsatt til boligformål i gjeldende kommuneplan. Det er kort avstand til barnehage, skoler, kollektivtilbud etc. og planforslaget er derfor i samsvar med gjeldende retningslinjer for utbygging av boligområder. Planforslaget legger til rette for en arealeffektiv utnyttelse av området med en BYA på 40%, og vil derfor være et viktig tilskudd til det økende behovet for boliger på Råholt. Rådmannen anbefaler at planforslaget vedtas lagt ut til offentlig ettersyn. Vedlegg som følger saken: 1 Planbeskrivelse 2 Reguleringsbestemmelser 3 Plankart 4 Illustrasjonsplan 5 VA-notat 6 Geoteknisk notat 7 ROS-analyse 8 VA-rammeplan 9 Snødeponi 10 Saksprotokoll i Hovedutvalg for næring, plan og miljø - 26.04.2016 Vedlegg som ligger i saksmappen 5
Utskrift av behandlet sak sendes til 6