Investorrapport H2-2014 Florida Eiendom Invest AS Florida Eiendom Holding KS (tidligere Florida Residential KS) Oslo, 23. desember 2014 Status for investeringen The Bentley at Cobb s Landing (Tampa, Florida) - Ved utgangen av oktober 2014 var utleiegraden på 97 %, med kun 2 av 69 leiligheter ledige. De første 10 månedene av 2014 har gjennomsnittlig utleiegrad vært 92,2 % (I 2013 var gjennomsnittlig utleiegrad 90,4 %). - Florida Eiendom har ikke solgt leiligheter i 2014. Blant de øvrige 131 leilighetene på anlegget har 16 leiligheter blitt solgt de siste 12 månedene til en gjennomsnittlig pris på $77 per kvadratfot. Av dette utgjorde 11 enheter (69 %) salg fra banker til snittpris $70 per kvadratfot, mens 5 enheter var «normale» salg, med snittpris $97 per enhet. Per 4. kvartal er kun 3 av 8 (37 %) av leiligheter annonsert for salg såkalte banksalg, slik at snittprisen har økt til ca. $90 per kvadratfot, mens gjennomsnittlig utsalgspris for normale salg nå utgjør ca. $100 per kvadratfot. - Utviklingen illustrerer den ventede trenden der overhenget av «distress»-salg i kjølvannet av finanskrisen synes å bli endelig tatt ut av markedet i løpet av 2015. Resultatet av dette er en normalisering av salgsprisene, som dermed nærmer seg de nivåene som selskapet forventer. - Den positive markedsutviklingen gir støtte for ambisjon om avhendelse av leilighetsmassen i perioden 2015-2017. - Driftsresultatet for eiendommen i 2014 før gjeldsbetjening er estimert til ca. $310.000, noe som er 6 % lavere enn budsjettert. Avviket fra budsjett skyldes primært noe høyere vedlikeholdsinvesteringer enn budsjettert samt økning i eiendomsskatten. Kontantstrøm fra drift ventes gi et positivt bidrag på ca. $140.000 for 2014 som helhet. The Bentley At Cobb s Landing
- Florida Eiendom har i 2014 mottatt utbytte / tilbakebetaling fra The Bentley på ca. NOK 600.000. - Ordinær generalforsamling i Florida Eiendom Invest AS den 27. juni ga styret fullmakt til å utdele inntil NOK 400 000 i utbytte i 2014. Styret har vurdert grunnlaget for utbytteutbetaling nærmere og har konkludert med at det ikke er hensiktsmessig for selskapet å betale ut utbytte i denne omgang. Selskapet jobber med mulighetene for å øke belåningsgraden på eiendommen og/eller redusere lånemarginen, samt muligheten for å overta gjenværende «distress»-enheter i anlegget hvis mulig til rabatterte priser. Dette vil gi grunnlag for en ny totalvurdering av utbyttepotensialet i løpet av kommende år. - Medianprisen på solgte boliger i Tampa Bay området har økt med ca. 8 % på årsbasis. Totalt sett økte boligprisene i USA med ca. 5% i henhold til Case/Shiller indeksene fra september 2013 til september 2014. Boligmarkedet Boligprisene i USA steg med ca. 5 % fra september 2013 til september 2014 i henhold til data fra S&P Case/Shiller Home Price indeksene (Tampa-indeksen ca. 5,4%). Veksten i boligprisene har dabbet noe av i løpet av høsten sammenlignet med tidligere måneder. Figur: S&P Case/Shiller FL-Tampa Home Price Index (September 2014): Kilde: S&P Dow Jones Indices I Pinellas County var antall registrert solgte leiligheter 628 i juli 2014 i henhold til data fra Florida Realtors (FAR). Median salgspris økte med ca. 4 % til $120.000. For Tampa Bay området totalt sett økte medianprisen for solgte leiligheter med ca. 8% i perioden juli 2013 til juli 2014. Utleiepriser Boligmarkedet i Tampa-området brytes normalt ned på 15 undermarkeder fordelt på 4 såkalte counties (fylker). The Bentley ligger i Pinellas County. For Tampa Bay området er det registrert ca. 700 såkalte utleiekomplekser tilsvarende The Bentley med totalt ca. 160 000 utleieenheter.
The Bentley har fått utarbeidet en detaljert analyse av sammenlignbare eiendommer i Pinellas County regionen fra konsulentselskapet Reis, Inc. Utdrag fra analysen er gjengitt nedenfor: Komparativ sammenligning The Bentley vs. 13 sammenlignbare eiendommer i nærheten Komparativ gruppe The Bentley Lavest Median Gj.snitt Høyest Per oktober Leiepris per leilighet (listepris) $916 $1.032 $1.020 $1.109 Ledighetsgrad 0,8 % 3,0 % 3,0 % 6,9 % 2,8 % Antall leiligheter 174 281 240 432 69 Byggeår 1984 1994 1996 2004 1990 Komparativ gruppe Studio 1-roms 2-roms 3-roms Leiepris per leilighet (listepris) $677 $858 $1.059 $1.294 Størrelse/enhet (SF) 571 773 1.109 1.321 Antall leiligheter per type 2 93 139 46 Leiepris per kvadratfot (SF) $1.19 $1.11 $0.96 $0.98 The Bentley* Studio 1-roms 2-roms 3-roms Leiepris per leilighet (listepris) $750 $1.025 $1.250 Størrelse/enhet (SF) 694 1.121 1.210 Antall leiligheter per type 0 2 15 7 Leiepris per kvadratfot (SF) $1,08 $0,91 $1,03 * Ikke inklusive «Loft-modellene» (leiligheter med hems) som ikke er direkte sml.bare Analysen har vist at utleieprisene på The Bentley ligger på linje med, eller noe under, utleieprisene på nærliggende eiendommer, særlig hva gjelder 2-roms (2 soverom med hht. 1 eller 2 bad) leilighetene. Justert for kvalitetsforskjeller er det således rom for noe leieprisøkning på en del av våre 69 leiligheter, hvilket vil bli implementert utover i 2015. Salgsutvikling på eiendommen The Bentley at Cobb s Landing LLC, der Florida Eiendom har 76% av aksjene, eier 69 av totalt 200 leiligheter. De øvrige 131 leilighetene omsettes enkeltvis i det åpne boligmarkedet. I perioden januar september 2014 ble det registrert salg av 13 enheter på eiendommen. Av disse var 12 enheter såkalte banksalg, med en gjennomsnittlig salgspris på $70 per kvadratfot. De 3 «normalsalgene» ble gjennomført til gjennomsnittlig salgspris på $104 per kvadratfot. Per november 2014 var det registrert 8 enheter for salg, med gjennomsnittlig utsalgspris på $109.000 eller ca. $90 per kvadratfot. Av disse var kun 3 enheter banksalg (med utsalgspris ca. $68 per kvadratfot i gjennomsnitt), mot 7 normale salg med gjennomsnittlig utsalgspris $100 per kvadratfot. Denne utviklingen, med stadig lavere andel banksalg (rabatterte salg) og tilsvarende økning i realiserte salgspriser reflekterer den generelle trenden i leilighetsmarkedet. Det forventes derfor at salgsprisene for leiligheter på eiendommen utover i 2015 vil normaliseres til rundt $100 per kvadratfot og høyere. Florida Eiendom har en målsatt salgsverdi på leilighetene på $120 per kvadratfot.
Utleiegrad Utleiegraden er fortsatt sterk. I løpet av året har utleiegraden variert fra 90 % til 97 % (62-67 leiligheter av totalt 69). Per november var kun 2 leiligheter ledige tilsvarende utleiegrad på 97,1 %, mens gjennomsnittlig utleiegrad hittil i 2014 er 92,2 % (90,4 % i 2013). Nøkkeltall fra eiendommen Eiendommen genererer kontantstrøm fra utleie av leilighetene, samt eventuelt ved salg av enkeltleiligheter. Driftsresultatet for eiendommen i 2014 før gjeldsbetjening er estimert til ca. $310.000, noe som er 6 % lavere enn budsjettert. Avviket fra budsjett skyldes primært noe høyere vedlikeholdskostnader samt økning i eiendomsskatten. Kontantstrøm fra drift ventes gi et positivt bidrag på ca. $140.000 for 2014 som helhet. Nøkkeltall fra eiendommen 2012-2014 2012 2013 2014P* Antall leil. 70 69 69 Antall kv.fot 89733 88612 88612 Antall kv.meter 8336 8232 8232 Resultat fra drift (NOI)** $351 000 $383 000 $310 000 Renter/avdrag gjeld $186 000 $243 000 $172 000 Resultat etter gjeld*** $165 000 $140 000 $138 000 2012 2013 2014P* NOI per leilighet $5 014 $5 527 $4 493 NOI per kv.fot (SF) $3,91 $4,32 $3,50 NOI Justert for salg/sf $4,04 * Prognose per 4. kvartal. ** Justert for «non-cash» effekter fra det ene leilighetssalget var kontantstrøm før gjeldsbetjening på ca. USD 450.000 i 2013. ** Eksklusive avskrivninger på eiendommen (ikke kontanteffekt).
Det er implementert en økning i utleieprisene på ca. 2,5 % i 2014 som vil bli reflektert i leieinntektene etter hvert som 12-måneders leiekontrakter blir rullert, med planere om ytterligere prisøkning i takt med inflasjonen. Florida Eiendom Invest AS har mottatt regulær kontantutdeling fra The Bentley på ca. $95.000 (ca. NOK 600.000)i 2014. Kontantutdelingen er på et nivå som dekker selskapets løpende driftskostnader i USA og i Norge. Selskapets ordinære generalforsamling den 27. juni 2014 ga styret fullmakt til å utbetale inntil NOK 400 000 i utbytte til aksjonærene i løpet av 2014. Styret har vurdert slik utbyttebetaling i løpet av høsten og har konkludert med at det ikke er hensiktsmessig for selskapet å utdele utbytte per i dag. Motivasjonen for dette er primært at man jobber med muligheter for å ta ut (kjøpe til rabattert pris) en eller flere gjenværende «distress»-enheter på eiendommen. Samtidig pågår en prosess med eiendommens långiver med sikte på mulig økning av belåningsgraden på eiendommen. Effekten av et mindre utbytte vil også kompliseres av at 70% av en eventuell utbyttebetaling fra Florida Eiendom Invest AS vil gå til Florida Eiendom Holding KS. Etter en totalvurdering har styret derfor besluttet å avvente utbytteutbetaling inntil videre. Ved utgangen av 2014 vil selskapet ha en estimert kontantbeholdning på ca. NOK 800.000 (tilsvarer ca. NOK 560 per aksje i Florida Eiendom Invest). Med dagens valutakurs forventes selskapet å generere positiv kontantstrøm fra driften i 2015. Plan for realisasjon av investeringen Utviklingen i markedet og for eiendommen tilsier at salg av selskapets leiligheter kan starte i løpet av 2015/2016 som planlagt, med forventet horisont for endelig realisasjon i løpet av 2016-2017. Valuta Selskapets investering er gjort i amerikanske dollar på en vekslingskurs à 5,7 NOK/USD. Kursen per 19. desember er ca. 7,4 NOK/USD. Selskapets resultat for 2014 ventes derfor bli positivt påvirket av urealisert valutagevinst på investeringen. Selskapets finansiering er gjort lokalt i amerikanske dollar. VEK Selskapet rapporterer ikke verdijustert egenkapital (VEK) løpende, og investorer bes som utgangspunkt benytte bokført egenkapital per aksje fra sist reviderte årsoppgjør som anslag på VEK. Selskapet har typisk ikke balanseposter av nevneverdig betydning der verdijustert egenkapital avviker fra bokført verdi. På oppfordring fra enkelte aksjonærer gis her likevel et uoffisielt og urevidert anslag på oppdatert VEK der investeringen er oppdatert mht. valutakursen per 19. desember 2014, mens alle andre tall holdes uendret fra regnskapet per 31.12.13*:
Florida Eiendom Invest AS 31.12.13 Revidert 19.12.2014 Anslag* VEK-justering Bokført egenkapital FE US, i dollar 3001680,00 3001680,00 Uendret Valutakurs 6,08 7,40 Valutakurs 19.12.14 Verdi investering, NOK 18261320,62 22212432,00 Endret pga. valuta Andre eiendeler 1455989,00 1455989,00 Uendret Langsiktig gjeld 1996806,00 1996806,00 Uendret Kortsiktig gjeld 64562,00 64562,00 Uendret Verdijustert egenkapital, anslag 17655941,62 21607053,00 Endring pga. valuta Antall aksjer 1430 1430 Uendret Anslag VEK per aksje 12346,81 15109,83 Endring pga. valuta * Det understrekes at det ikke er gjort interne eller eksterne vurderinger av balansepostene siden forrige årsoppgjør, herunder er det ikke gjort oppdaterte vurderinger av investeringens verdi i dollar. VEK-anslaget korrigerer derfor kun for valutakursendringer, og forutsetter at alle andre balansestørrelser er uendret siden årsregnskapet per 31.12.13. For Florida Eiendom Holding KS, som eier ca. 70% av aksjene i Florida Eiendom Invest AS, vil anslaget på verdijustert egenkapital som angitt ovenfor implisere en VEK per KS andel på 871 kroner (der alle andre balanseposter holdes uendret fra 31.12.13). Rapportering og ligningskurser Selskapet har som tidligere intensjon om å publisere statusrapporter for investeringen halvårlig, i tillegg til årsoppgjør og generalforsamling. Aksjonærrapportene og årsoppgjørsdokumenter er tilgjengelig på selskapets hjemmesider www.colliersusainvestments.com. Aksjonærer som ønsker rapporter tilsendt per email bes kontakte Colliers Asset Management på post@colliers.no. Selskapet distribuerer ikke rapporter per post. I 2014 har selskapet tidligere publisert 1H-2014 rapport den 25.06.2014. Ligningskurser til bruk ved ligningen vil bli publisert på hjemmesidene www.colliersusainvestments.com så snart disse er tilgjengelige. *** For Florida Eiendom Invest AS / Florida Eiendom Holding KS Colliers Asset Management AS