Planbeskrivelse inkl. utredning Fagerholt Næringsbygg AS / Magnus Barfots Vei Eiendom AS / GP Eiendom Fagerholt AS OPPDRAG Detaljregulering for Bleget-Fagerholt, Kristiansand kommune EMNE DATERT SIST REVIDERT Planbeskrivelse inkl. utredning 1.10.2013 29.6.2015 DOKUMENTKODE 312803-PLAN-KU
RAPPORT OPPDRAG Detaljregulering for Bleget-Fagerholt DOKUMENT KODE 312803-PLAN-KU EMNE Planbeskrivelse inkl. utredning TILGJENGELIGHET OPPDRAGSGIVER Fagerholt Næringsbygg AS / Magnus Barfots Vei Eiendom AS / GP Eiendom Fagerholt AS ANSVARLIG ENHET 2043 Samferdsel og Infrastruktur KONTAKTPERSON Dag Aukland SAMMENDRAG Hensikten med planen er å revitalisere eksisterende næringsområde ved å tilpasse området til nye næringsetableringer, samt legge til rette for at området Fagerholt vokser videre. Behovet for mange virksomheter i dag er kombinasjonslokaler både for lettproduksjon, lager, service og kontor. Kontor i denne sammenheng er ikke rene administrasjonsbygg men tilknyttet annen virksomhet. Det tas også sikte på å legge til rette for hele verdikjeden og etablere "alt på en plass". Det foreligger en godkjent reguleringsplan fra 1979 for området. Området er regulert til kontor og industri. Planbestemmelsene sier ikke noe om fordeling mellom arealbruksformålene. Reguleringsplanen deler området i to tomter, der U=0,4 for begge tomtene. Samlet tomteareal er 36 dekar, og dermed hjemler gjeldende reguleringsplan ca. 30.000 m 2 bruksareal fordelt over tre etasjer i gjennomsnitt. Formålene i dagens bebyggelse er i tråd med eldre PBL, som hjemler visse typer tjenester. Den foreslåtte reguleringsplanen vil modernisere området og skape et bredere tilbud til befolkningen på Justneshalvøya. I forbindelse med detaljregulering for Bleget-Fagerholt, felt 3, er det blitt varslet oppstart to ganger, 25.2.2010 og 28.6.2010. Siste varsel var en utvidelse av planområdet på ca. 1,7 daa. Da omfanget av utbyggingen ble klar, konkluderte kommunen med at planen måtte inneholde utredning. Forslag til planprogram ble lagt ut til offentlig ettersyn i perioden 11.10.2012 26.11.2012. Samlet sett kom det inn merknader og innspill til planarbeidet fra åtte ulike offentlige myndigheter, grunneiere, naboer o.l. Byutviklingsstyret vedtok planprogrammet 14.3.2013. Det er utført utredning, samt risiko- og sårbarhetsanalyse. Konklusjonen av utredningen er at planforslaget samlet vil ha ubetydelig i forhold til nullalternativet (gjeldende reguleringsplan). Risiko- og sårbarhetsanalysen viser at det gjennom planlegging og risikoreduserende tiltak vil være mulig å redusere antall uønskede hendelser, eller redusere ene av disse. Planen legger til rette for at Fagerholt Næringspark er tilpasset den nye hverdagen innenfor næringsvirksomheter. Behovet i dag er ofte kombinasjonslokaler både for lettproduksjon, lager, service og kontor. Planforslaget tilbyr service og tjenesteytende næring som ikke er etablert i bydelen og som dermed gir bydelen enda bedre attraktivitet. Det er også kort avstand fra store deler av Justneshalvøya, Gimlekollen og Kongsgård II. Det er derfor viktig for området å kunne tilby næringsområder med arbeidsplasser i nærheten, som ikke vil generere vesentlig transportbehov mellom hjem og arbeidssted. Bebyggelsen tenkes å få et moderne preg både i arkitektonisk utforming, farge og materialvalg. Bebyggelsen inn mot friområdet i øst vil bli lagt tett inntil fjellskjæring og vil dekke skjæringsfronten. Når det gjelder høyden på bebyggelsen er det tatt utgangspunkt i høyde på eksisterende bebyggelse i området. I dialog med Kristiansand kommune er det åpnet opp for muligheten til at bebyggelsen mot friområdet, innenfor felt B, kan bebygges høyere enn dagens bebyggelse. For denne bebyggelsen er det satt mønehøyde 19 meter over nivået for første etasje. Disse meterne fordeler seg ved at det gir muligheter for høy første etasje, fem meter, mens resterende etasjehøyder kan bli 3,5 meter. Disse etasjehøydene er rimelig standard i forhold til høyde. Spesielt med tanke på krav til isolering, ventilasjon o.l. Etasjehøydene har heller ikke en urimelig høyde med tanke på hva kommunen bør kunne tillate innenfor feltet. For å tilpasse byggegrensen mot eksisterende friområde er området flere ganger befart. Sammen med saksbehandler har man også diskutert linjen og kommet til enighet om dette. Sol/skygge-analyser er gjennomført. Bebyggelsen avtrappes mot kollen, men bebyggelsen avtrappes også mot eksisterende boligbebyggelse i sør/sørøst. Ny bebyggelse har hatt spesielt fokus til eksisterende boligbebyggelse. Med bakgrunn i blant annet overnevnte, bør forslag til detaljregulering for Bleget-Fagerholt vedtas. 04 29.6.2015 Revidert planbeskrivelse etter BUS sitt vedtak ifm. 1.gangsbeh. Alf Petter Mollestad Bjarne Otterdal Alf Petter Mollestad 03 8.6.2015 Revidert planbeskrivelse etter tilbakemelding fra kommunen. Alf Petter Mollestad Bjørn Andresen Alf Petter Mollestad 02 19.5.2015 Revidert planbeskrivelse kap. 5 "Beskrivelse av planforslaget" Alf Petter Mollestad Bjarne Otterdal Alf Petter Mollestad 01 2.12.2014 Revidert planbeskrivelse kap. 5. "Beskrivelse av planforslaget" Alf Petter Mollestad Bjarne Otterdal Hilde Aasheim 00 1.10.2013 Planbeskrivelse inkl. utredning Alf Petter Mollestad Bjarne Otterdal Bjørn Andresen REV. REV. DATO BESKRIVELSE UTARBEIDET AV KONTROLLERT AV GODKJENT AV MULTICONSULT AS, Kristiansand Rigedalen 15 4626 Kristiansand Tlf 37 40 20 00 www.multiconsult.no ID: 312803
Detaljregulering for Bleget-Fagerholt, Kristiansand kommune multiconsult.no Innholdsfortegnelse 1 Sammendrag... 4 2 Innledning... 5 2.1 Bakgrunn for planarbeidet... 5 2.2 Forslagsstiller... 5 2.3 Overordnede føringer og gjeldende planstatus... 5 2.4 Mål med planen... 6 2.5 Krav om utredning... 6 2.6 Arbeidsopplegg / Metodikk... 6 3 Planprosessen, medvirkning... 7 3.1 Oppstartsmøte og varsel om oppstart av planarbeid... 7 3.2 Planprogram... 7 3.3 Medvirkning... 7 4 Beskrivelse av planområdet, eksisterende forhold... 8 4.1 Beliggenhet og avgrensning av planområdet... 8 4.2 Dagens situasjon i planområdet... 8 4.3 Historie... 9 4.4 Nullalternativet... 9 5 Beskrivelse av planforslaget... 10 5.1 Hovedgrep... 10 5.2 Arealbruk... 11 5.3 Bebyggelse, struktur og tiltak... 11 5.4 Grønnstruktur... 12 5.5 Teknisk infrastruktur... 13 5.6 Universell utforming... 14 5.7 Barn og unges interesser... 14 5.8 Miljøer... 15 5.9 Folkehelse... 17 5.10 Lyd og støy... 17 5.11 Kriminalitetsforebygging... 18 5.12 Kulturminner... 18 5.13 Gjennomføring av plan og økonomiske er for kommunen... 18 6 Konsekvensutredning... 19 6.1 Temautredninger... 19 6.2 Konsekvensutredningen og kommentarer i forhold til planforslaget... 21 7 Risiko og sårbarhet, ROS-analyse... 23 7.1 Metode... 23 7.2 Analyse... 23 7.3 Vurdering av risikoreduserende tiltak / Avbøtende tiltak... 24 8 Forslagsstillers vurdering... 26 9 Merknader til varsel om oppstart, innkomne merknader... 27 9.1 Innkomne merknader... 27 10 Vedlegg... 29 ID 312803 1.10.2013/29.6.2015 SIDE 3/29
1 Sammendrag Tema Bydel/område Nøkkelinformasjon Justvik/Fagerholt Gårdsnavn /adresse Magnus Barfots vei 3, 5, 7 og 9 Gårdsnr./bruksnr. Gnr: 37, bnr: 41, 85, 194, 283, 297, 298, 301, 302, 417 og 576 Gjeldende planstatus (regulerings-/kommune(del)pl.) Kontor og industri Tiltakshaver (vår oppdragsgiver) Fagerholt Næringsbygg AS / Magnus Barfots Vei Eiendom AS / GP Eiendom Fagerholt AS Grunneiere (sentrale) Fagerholt Næringsbygg AS / Magnus Barfots Vei Eiendom AS / GP Eiendom Fagerholt AS Forslagstiller /Plankonsulent Siv. Ing. A. Reinertsen, Atelier T. Olsen AS, Arkitekten Din AS og Multiconsult ASA Ny plans hovedformål Komb. formål; Forretning/Næring/Tjenesteyting og Næring/Tjenesteyting Planområdets areal i daa Ca. 36 daa Grad av utnytting BRA = 45.000 m 2. Ant. nye boenheter/ nytt næringsareal (BRA) Aktuelle problemstillinger (støy, byggehøyder, o. l.) Foreligger det varsel om innsigelse (j/n) Konsekvensutredningsplikt (j/n) Senterstruktur, plassering av kontorarbeidsplasser. Nei Ja Kunngjøring oppstart, dato 25.2.2010 / 28.6.2010 Fullstendig planforslag mottatt, dato Informasjonsmøte avholdt.(j/n) Figur 1. Nøkkelinformasjon om planforslaget. ID 312803 1.10.2013/29.6.2015 SIDE 4/29
2 Innledning Komplett planforslag ble innsendt første gang 8.10.2013 av Multiconsult AS på vegne av forslagstiller Fagerholt Næringsbygg AS og Magnus Barfots Vei Eiendom AS. Planforslaget er utført i samsvar med plan- og bygningslovens 12-4 og 14-2. 2.1 Bakgrunn for planarbeidet Hensikten med planen er å revitalisere eksisterende næringsområde ved å tilpasse området til nye næringsetableringer, samt legge til rette for at området vokser videre. Behovet for mange virksomheter i dag er kombinasjonslokaler både for lettproduksjon, lager, service og kontor. Kontor i denne sammenheng er ikke rene administrasjonsbygg men tilknyttet annen virksomhet. Det tas også sikte på å legge til rette for hele verdikjeden og etablere "alt på en plass". For eksempel kan det nevnes byggmesterfirma, arkitekt, rådgivende ingeniører, miljørådgivere, regnskapsførere o.l. Dette vil også være i tråd med tanker om mindre transportbehov for brukerne. Justvik bydel består av flere områder der det er ulik grad av servicefunksjoner. Fagerholt tar sikte på å tilby service og tjenesteytende næring som ikke er etablert i området og som dermed gir området enda bedre attraktivitet. Det er også kort avstand fra store deler av Gimlekollen og Kongsgård II. Bosettingen i områdene Fagerholt, Justvik og Justneshalvøya er i rask vekst og vil om kort tid romme 1300 1500 boliger. Det er derfor viktig for området å kunne tilby næringsområder med arbeidsplasser i nærheten, som ikke vil generere vesentlig transportbehov mellom hjem og arbeidssted. Området i dag er delvis bebygget og eksisterende bebyggelse er tradisjonelle næringsbygg. Området er utbygget med ca. 13.900 m 2 gulvareal, hvorav ca. 1.500 m 2 forretning, ca. 5.600 m 2 kontorer og ca. 6.800 m 2 lager/verksted. Gjeldende reguleringsplan hjemler for øvrig cirka en fordobling av bygningsarealet. Formålene i dagens bebyggelse er i tråd med eldre PBL, som hjemler visse typer tjenester. Den foreslåtte reguleringsplanen vil modernisere området og skape et bredere tilbud til befolkningen på Justneshalvøya. I tillegg vil den gi mange nye bolignære arbeidsplasser. Planområdet omfatter hele eller deler av følgende eiendommer: Gnr. Bnr. 37 41, 85, 194, 283, 297, 298, 301, 302, 417 og 576 2.2 Forslagsstiller Forslagsstiller er Fagerholt Næringsbygg AS, grunneier av 37/301, Magnus Barfots Vei Eiendom AS, grunneier av 37/298, og GP Eiendom Fagerholt AS, grunneier av 37/302. Konsulenter i forbindelse med planarbeidet er Siv. Ing. A. Reinertsen, Atelier T. Olsen AS, Arkitekten Din AS og Multiconsult AS. 2.3 Overordnede føringer og gjeldende planstatus Det foreligger en godkjent reguleringsplan fra 1979 for området. Området er regulert til kontor og industri. Planbestemmelsene sier ikke noe om fordeling mellom arealbruksformålene. Reguleringsplanen deler området i to tomter, der U=0,4 for begge tomtene. Samlet tomteareal er 26,6 dekar, og dermed hjemler gjeldende reguleringsplan ca. 30.000 m 2 bruksareal fordelt over tre etasjer i gjennomsnitt. Kristiansand kommunes kommuneplan ble godkjent juni 2011, og den har ikke opphevet gjeldende reguleringsplan, men området er på kommuneplankartet gitt betegnelsen NI11. Området er ikke nevnt spesielt i kommuneplanens bestemmelser, men er omtalt generelt under 12.f: "Arealene skal i hovedsak brukes til produksjonsrettet virksomhet, inkludert lager. Det sikres tilstrekkelig etasjehøyde i første etasje for industriformål." ID 312803 1.10.2013/29.6.2015 SIDE 5/29
I tekstdelen til arealdelen er det enkelte retningslinjer vedrørende etablering av næringsvirksomhet. Følgende punkter er aktuelle for Bleget-Fagerholt: - I vurderingen av å gjøre om eldre næringsområder til kontorområder med høy tetthet, må behovet for fortetting veies mot behovet for å beholde arealer for håndverkere, små verksteder og produksjonsvirksomhet. Dette er viktig for det samlede tjenestetilbudet til byens innbyggere. - Det skal søkes å legge til rette for lokalisering av arbeidsplasser slik at behovet for bilreiser begrenses. 2.4 Mål med planen Planens mål er å legge til rette for å revitalisere Fagerholt som næringspark slik at den er tilpasset den nye hverdagen innenfor næringsvirksomheter. Behovet i dag er ofte kombinasjonslokaler både for lettproduksjon, lager, service og kontor. Fagerholt tar sikte på å tilby service og tjenesteytende næring som ikke er etablert i bydelen og som dermed gir bydelen enda bedre attraktivitet. Det er også kort avstand fra store deler av Gimlekollen og Kongsgård II. Det er derfor viktig for området å kunne tilby næringsområder med arbeidsplasser i nærheten, som ikke vil generere vesentlig transportbehov mellom hjem og arbeidssted. 2.5 Krav om utredning Etter forskrift om utredning etter plan- og bygningsloven er det i vedlegg 1, pkt. 1 fastsatt at "Industrianlegg, næringsbygg, bygg for offentlig eller privat tjenesteyting og bygg til allmennyttige formål med et bruksareal på mer enn 15.000 m 2 " alltid skal utredes. Aktuell utvidelse/fortetting av reguleringsplanen for næringsområdet Bleget-Fagerholt innebærer mer enn 15.000 m 2 utvidelse i forhold til godkjent reguleringsplan, og det er dermed utført utredning. Gjeldende reguleringsplan hjemler ca. 30.000 m 2. Byutviklingsstyret vedtok 14.3.2013 planprogrammet, og det vises til kapittelet om utredning nedenfor. Bystyret vedtok planprogrammet den 10.4.2013. Vedtak: 1. Byutvikling styret vil peke på at det kan synes mer tjenlig for bydelen at det legges til rette for større bredde i arealbruken enn det som er angitt i kommuneplanen. 2. Byutvikling styret vedtar forslag til planprogram for Bleget Fagerholt felt 3, sist datert september 2012. Det forutsettes at ene av kontor, tjenesteyting og forretning blir nærmere analysert før det tas stilling til om det er riktig å avvike fra kommuneplanen. 3. Magnus Barfotsvei 5 skal inngå i detaljreguleringen. 2.6 Arbeidsopplegg / Metodikk I forbindelse med dette planarbeidet er allmennheten og berørte sikret informasjon ved varsling av oppstart og offentlig ettersyn. I etterkant av varsel om oppstart, er det foretatt dialog med berørte og interesserte parter. Behov for supplerende informasjon og offentlige møter vil bli vurdert fortløpende under arbeidet. ID 312803 1.10.2013/29.6.2015 SIDE 6/29
3 Planprosessen, medvirkning 3.1 Oppstartsmøte og varsel om oppstart av planarbeid Det ble holdt oppstartsmøte med kommunen 7.4.2010. Der ble det konkludert med at planen ikke utløste krav om utredning. Dette endret seg da omfanget av utbyggingen ble klar, og i møte med kommunen 12.3.2012 ble det konkludert med følgende: "Tiltakshaver ønsker en tidlig avklaring på om prosjektet kan løses innenfor ønskede rammer, der formål og utnyttelse utfordrer kommuneplanen. Spørsmålet vil løftes politisk sammen med et planprogram som danner beslutningsgrunnlaget." ( ) "Tiltakshaver utfordres til å komme med forslag til tema. Det er endringen av formål som blir hovedtema i utredningen, knyttet til bussmetro og senterstruktur. Fordeling av formål er utslagsgivende." Igangsatt regulering ble kunngjort i Fædrelandsvennen 11.10.2012, og på internett, www.kristiansand.kommune.no. Grunneiere, berørte naboer og offentlige myndigheter er varslet per brev datert 11.10.2012, med frist 26.11.2012. 3.2 Planprogram Forslag til planprogram ble lagt ut på offentlig ettersyn i perioden 11.10.2012 26.11.2012. De temaene som ble foreslått utredet var: Senterstruktur/områdeprofil, Trafikk og transportsystem/forhold til bussmetroen, Støy, Landskap, Bygningsstruktur og estetikk, Universell utforming og Barn- og unges interesser. I tillegg til forannevnte ble også ROS-analyse tatt med som eget punkt. De viktigste utredningstemaene, ut ifra hva planprogrammet nevner, er følgende: - Arealbruksformål og senterstruktur (i forhold til planens områdeprofil og kommuneplanens føringer). - Trafikksituasjonen med tilknytning til bussmetroen (inkludert avstand, frekvens på lokalbuss/matebuss og øvrig trafikksituasjon) - Forholdet til Justvik bydelssenter. Medvirkning ved planprogrammet: Planprogrammet ble sendt på høring og var tilgjengelig på kommunens nettsider. I tillegg er det holdt dialog med berørte parter ved forespørsler. Planprogrammet ble vedtatt i byutviklingsstyret 14.3.2013 og i bystyret 10.4.2013. 3.3 Medvirkning Planarbeidet ble tatt opp med kommunens administrasjon i et oppstartsmøte 7.4.2010. Der ble det konkludert med at planen ikke utløste krav om utredning. Dette endret seg da omfanget av utbyggingen ble klar, og kommunen konkluderte i møte 12.3.2012 at planen allikevel utløste krav om utredning. Berørte grunneiere, naboer, offentlige myndigheter o.l. ble tilskrevet vedrørende varsel om oppstart av detaljregulering og offentlig ettersyn av planprogrammet. Planprogrammet lå ute til offentlig ettersyn i perioden 11.10.2012 26.11.2012, og det kom inn tre merknader (samtlige merknader er oppsummert og kommentert i kapittel 8). I tillegg er forespørsler som er innkommet blitt besvart. Plan- og bygningslovens 5-1 sine krav til medvirkning er oppfylt i planprosessen. ID 312803 1.10.2013/29.6.2015 SIDE 7/29
4 Beskrivelse av planområdet, eksisterende forhold 4.1 Beliggenhet og avgrensning av planområdet Figur 2. Planområdets beliggenhet. Fagerholt næringsområde ligger etablert sentralt med kort avstand til E-18 og metroaksen (1,5 km), nær boligbebyggelse på Eidet og Justneshalvøya (ca. 1,0-1,5 km) og ca. 3,0 kilometer fra Justvik områdesenter. Planområdets avgrensning er satt til Ålefjærveien i vest, det statlig sikrede friluftsområdet omkring Paradisbukta i nord og øst, og eksisterende boligbebyggelse og selve Magnus Barfots vei i sør. Rundt Fagerholt ligger boligområdene på Justneshalvøya, Eidet og Gimlekollen, samt turområdene omkring Gillsvannet, Jegersberg, Paradisbukta og Topdalsfjorden. Terrenget er variert og kupert med store områder for friluftsaktiviteter både på land og på vann. 4.2 Dagens situasjon i planområdet Området er delvis bebygget med tradisjonelle næringsbygg, men gjeldende reguleringsplan hjemler cirka en fordobling av bygningsarealet. Området er i dag utbygget med ca. 13.900 m 2 gulvareal, hvorav ca. 1.500 m 2 forretning, ca. 5.600 m 2 kontorer og ca. 6.800 m 2 lager/verksted. ID 312803 1.10.2013/29.6.2015 SIDE 8/29
4.3 Historie Utbyggingen av boligområdene omkring Fagerholt har pågått over flere tiår, men det var på 1960-tallet at utbyggingen begynte for alvor på Fagerholt. Fagerholt industriområde ble regulert på slutten av 1970- tallet og i likhet med de fleste industriområder på denne tiden var bruken av lokalitetene typisk produksjon, lager, service og kontorer. 4.4 Nullalternativet Nedenfor viser utsnitt av gjeldende reguleringsplan for området. Dette er nullalternativet i forbindelse med detaljregulering av Bleget-Fagerholt. Figur 3. Utsnitt av gjeldende reguleringsplan for Bleget/Fagerholt, felt 3. ID 312803 1.10.2013/29.6.2015 SIDE 9/29
5 Beskrivelse av planforslaget 5.1 Hovedgrep Hovedtrekket i planforslaget er en fortetting av dagens næringsområde, som er angitt i varsel om oppstart av planarbeid. Planområdet er delt inn i fire delområder, etter dagens eierstruktur og naturlige avgrensning. Inndelingen er rasjonell i forhold til dagens og det planlagte vegsystem. Ved økt hjemmel til fortetting medfører det at store deler av parkeringen i næringsområdet etter hvert vil skje i/under næringsbyggene. Delområde A har i dag forretning i førsteetasje, og dette videreføres i forslag til detaljregulering. Hjemmel til forretning økes litt i forhold til i dag, da med tanke på fremtidige utvidelser av eksisterende butikk. Figur 4. Forslag til detaljregulering av området. Figur 5. Utsnitt av alternativt planforslag som tillater 11.000 kvm innenfor Felt D. ID 312803 1.10.2013/29.6.2015 SIDE 10/29
5.2 Arealbruk Planforslaget omfatter et areal på cirka 36,0 dekar. Av dette foreslås nær 26 dekar som næringsområder fordelt på fire delområder. Planen inneholder blant annet følgende planformål: - Bebyggelse og anlegg Næring (felt B). Hoveddelen foreslås regulert til næring som tillater næringsbebyggelse, håndverks- og lagervirksomhet. Formålet næring inneholder også kontor. Videre er det i bestemmelsene tillatt en mindre andel tjenesteyting. Det er spesifisert hva slags type tjenesteyting og næring som tillates. Det betyr at det som ikke er nevnt ikke vil være tillatt. I og med at gjeldende plan er vedtatt i forbindelse med en eldre plan- og bygningslov, er tolkningen av kontor at den må følge datidens planlov sin tolkning som sier at Kontor benyttes til formål bebyggelse som nyttes til administrasjon, merkantil service- og tjenesteyting, konsulent- og engineeringbedrifter o.l Denne omfatter også kontor til lege, tannlege, kiropraktor, hudpleie/fotpleie og lignende. Det betyr at felt B, som i gjeldende reguleringsplan er regulert til kontor/industri, hjemler tjenesteytende virksomheter. - Bebyggelse og anlegg Næring (felt D). Dette gjelder felt D og gjeldende regulering videreføres. Selv om dagens reguleringsplan benevnes kontor og industri, så er disse formålene en del av formålet Næring. Utnyttelsen i forhold til gjeldende reguleringsplan skal også være videreført. Alternativt forslag utvider utnyttelsen til 11.000 m 2. - Bebyggelse og anlegg kombinert bebyggelse og anleggsformål (felt A og C) Forretning/Næring/Tjenesteyting. Hoveddelen foreslås regulert til kombinerte formål som tillater tjenesteyting og næringsbebyggelse/håndverksbedrifter. Formålet næring inneholder også kontor. Innenfor delområde A og C tillates etablert forretning, i tillegg til overnevnte formål. Når det gjelder andelen forretning er den liten, totalt 4.000 m 2. I forhold til dagens butikk, Rimi, er det foreslått en økning. Videre er det i bestemmelsene spesifisert hva slags type tjenesteyting og næring som tillates, som vil bety at det som ikke er nevnt ikke vil være tillatt. - Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur. Store deler av samferdselsanlegg er eksisterende anlegg. Det foreslås etablert fortau i Magnus Barfots vei, fra krysset ved Ålefjærveien og frem til atkomstvegen til næringsområdet. I tillegg etableres det fortau inn i planområdet, frem til felt B. Til disse er det stilt rekkefølgekrav. Som følge av alternativt forslag med økt utnyttelse for felt D, er det for dette feltet stilt rekkefølgekrav for planfri g/s-kryssing av Ålefjærveien. - Grønnstruktur. For å bevare deler av eksisterende vegetasjon er deler av planområdet avsatt til grønnstruktur-områder. Spesielt gjelder det kollen og grøntområdet mellom felt B og felt C, samt i forlengelsen av kollen mot nord der grønnstrukturen er en del av det større friområdet. Mot bebyggelsen i sørøst, er det lagt inn en vegetasjonsskjerm. - Hensynssoner. Det er enkelte frisiktsoner ved kryss, der det ikke tillates murer, gjerder, vegetasjon høyere enn 0,5 meter over tilstøtende vegers nivå. 5.3 Bebyggelse, struktur og tiltak Bebyggelsen tenkes å få et moderne preg både i arkitektonisk utforming, farge og materialvalg. Bebyggelsen inn mot friområdet i nord vil bli lagt tett inntil fjellskjæring og vil dekke skjæringsfronten. Ny bebyggelse vil tilpasse seg ved at terrenget behandles, tilbakefylles, og tilpasses tilgrenset høyde og nivå på friområdet. Ny bebyggelse skal ha flate tak og fasader skal være kledd med naturmaterialer. Dette kan være tre, tegl, naturstein, betong, fibersementplater, glass eller aluminium. Når det gjelder høyden på bebyggelsen er det tatt utgangspunkt i høyde på eksisterende bebyggelse i området. I dialog med Kristiansand kommune er det åpnet opp for muligheten til at bebyggelsen mot ID 312803 1.10.2013/29.6.2015 SIDE 11/29
friområdet, innenfor felt B, kan bebygges høyere enn dagens bebyggelse. For denne bebyggelsen er det satt mønehøyde 19 meter over nivået for første etasje. Disse meterne fordeler seg ved at det gir muligheter for høy første etasje, fem meter, mens resterende etasjehøyder kan bli 3,5 meter. Disse etasjehøydene er rimelig standard i forhold til høyde. Spesielt med tanke på krav til isolering, ventilasjon o.l. Etasjehøydene har heller ikke en urimelig høyde med tanke på hva kommunen bør kunne tillate innenfor feltet. Sol/skygge-analyser er gjennomført. Bebyggelsen avtrappes mot kollen og mot eksisterende boligbebyggelse i sør/sørøst. Ny bebyggelse har hatt spesielt fokus til eksisterende boligbebyggelse. Nye bygg er lokalisert slik at det er vegetasjon som skjermer for eventuell innsyn fra friområdet ved Paradisbukta. Bygningen er ikke synlig fra sjøen eller Paradisbukta, da den skjermes av eksisterende lauv- og barskog. Figur 6. Illustrasjon som viser mulig bebyggelse innenfor felt B og C (Arkitekten Din AS). 5.4 Grønnstruktur Planforslagets tiltak med bygg og veger vil beslaglegge tilnærmet alt naturlig grøntareal på tomten. Det vil derfor være behov for å opparbeide noen grønne områder for opphold og avskjerming. Dagens kolle innenfor området beholdes, samt at det mellom felt B og C etableres uteoppholdsareal. Atkomst inn til området er en blindvei og har ingen gjennomgangstrafikk. Den delen av det eksisterende friområdet i nord som ønskes innlemmet i planområdet består av bratte skråninger og fjellskrenter. Denne byggegrensen er det enighet om ved tilpasning mellom skråning til friområdet og fremtidig bygg. Vegetasjonen består av furutrær og noen lavvokste løvtrær i randsonen mot parkeringsplassen. Vegetasjonen er lav og består hovedsakelig av kratt og løvtrær som eik, rogn og bjørk, men også noe furu. Figur 7. Friområdet som grenser til planområdet i nord er dominert av skråninger og fjellskrenter. ID 312803 1.10.2013/29.6.2015 SIDE 12/29
Både i nord og i øst grenser planområdet mot arealer som i kommunens arealdel er definert som friområder, og øst og sørøst for planområdet ligger Topdalsfjorden med sine mange bukter. På grunn av store trær og relativt tettvokst vegetasjon er utsikten fra næringsarealene mot øst begrenset, noe som også betyr at områdene ikke ligger særlig eksponert fra sjøsiden i øst. I sør er derimot området mer åpent for ut- og innsyn til fjorden mot Varoddbrua. I sør kommer Magnus Barfots vei inn fra Ålefjærveien og grenser mot planområdet. Figur 8. På grunn av lite vegetasjon i østlige deler av planområdet er det utsikt mot Topdalsfjorden og Varoddbrua. Denne veien er en viktig ferdselsåre til boligene i sør, men også til friområdet og Paradisbukta som ligger øst for planområdet. Mellom byggeområdet og veien eksisterer det i dag et naturlig grønt belte som fungerer som buffersone. Ettersom veien fører til viktige friområder kan denne grønnstrukturen ha stor verdi å opprettholde. Det er det også gjort i forslag til detaljregulering. Denne grønnstrukturen er i hovedsak en del av kommunal eiendom, vegens sideareal, og planforslaget avsetter dette området til grønnstruktur, vegetasjonsskjerm. Paradisbukta er et yndet oppholds- og badested som blir flittig brukt som lokalt friområde. Dette området fremstår i dag som svært grønt og godt ivaretatt, og til tross for sin nære tilknytning til næringslokalene ligger det svært usjenert og ueksponert til. Friområdet oppleves med dagens situasjon ikke som påvirket av de eksisterende næringslokalene, mye takket være den bratte skåningen og det tette vegetasjonsbeltet som skiller dem. På grunn av terrengforskjeller virker heller ikke boligene i sør særlig påvirket eller eksponert for de eksisterende næringsbyggene i planområdet. Friområdet omkring har mange og viktige snarvegforbindelser/stier. De kommer blant annet fra de forskjellige boligområdene omkring. Disse stiene vil kunne la seg videreføre ved utbygging i tråd med forslag til detaljregulering. For grønnstrukturen er det i planbestemmelsene medtatt at det må utarbeides en utomhusplan. Den ivaretar viktige eksisterende grønnstruktur, samt sørger for tilpasning ved etablering av ny grønnstruktur. 5.5 Teknisk infrastruktur 5.5.1 Samferdselsanlegg / Trafikk Det ble tidlig i prosessen utført en beregning av trafikkproduksjon fra planområdet i dag og med full utbygging. Den viser en fire-dobling av dagens trafikk til næringsområdet ved maksimal utnyttelse av området, fra drøyt 1.000 kjt/døgn (ÅDT) til drøye 4.000 kjt/døgn (ÅDT). Eventuell maksimal utbygging av alle delområder vil måtte strekke seg over lang tid. Det anlegges fortau langs Magnus Barfots vei fra krysset ved Ålefjærveien til etter krysset ved atkomstvegen til planområdet (etter avkjørsel til bolighus i Magnus Barfots vei 4). Det etableres også fortau på vegen inn i området, frem forbi kollen og atkomst til bakenforliggende friområde. Dette gir en trygg og god forbindelse fra gang-/sykkelveg langs Ålefjærvegen i retning friområde ved Paradisbukta til den delen av Magnus Barfots vei som er en rolig boligveg. Dette medfører en liten forskyvning av Magnus Barfots vei i krysset mot Ålefjærveien. ID 312803 1.10.2013/29.6.2015 SIDE 13/29
Planområdet er foreslått knyttet til gang/sykkelveinettet ved å benytte dagens fotgjengerfelt som krysser Ålefjærveien like syd for Magnus Barfots vei. Fotgjengerfeltet krysser over en oppbygd deleøy ved krysset, og får ved det en to-delt kryssing av Ålefjærveien, med større felt og virkelig trygghet. Gang/sykkelvei langs Ålefjærveien gir god forbindelse til hovedsykkelveinettet via g/s-vei langs E18 ved Vollevannet. Mot nord er det bygget g/s-vei helt til Justvik, med forbindelser underveis til Fagerholt/Gimlekollen og Justneshalvøya. G/s-nettet har gode forbindelser til boligområder, aktuelle skoler og andre reisemål i området. Etter ønsker fra Statens vegvesen er det lagt inn areal som muliggjør forlengelse av bussholdeplass langs Ålefjærveien og vist plass for plassering av ventebu. Samtidig videreføres eksisterende kryssing av Ålefjærveien i plan, fotgjengerfelt. Dette er med bakgrunn i tilbakemelding fra Statens vegvesen og samtaler man hadde tidlig i prosessen, der eksisterende løsning ble avklart å være akseptabel. Som følge av alternativt forslag med økt utnyttelse for felt D, er det for dette feltet stilt rekkefølgekrav for planfri g/s-kryssing av Ålefjærveien. 5.5.2 Vann, avløp og overvannssystem. Elforsyning. Planområdet vil bli knyttet til eksisterende vann- og avløpssystem i området. Detaljerte planer blir utarbeidet i tekniske planer som skal være godkjent før det gis rammetillatelse til bebyggelse innenfor hvert enkelt felt. I planen er det stilt krav om at hvert felt skal ha en grønn arealfaktor (GAF) som ikke er lavere enn 0,3. Når det gjelder el-forsyning er det dialog med Agder Energi Nett for å vurdere flytting av eksisterende nettstasjoner, trafoer, og eventuelt avsette plass for flere nettstasjoner. Det er per i dag to nettstasjoner i området, og det kan bli aktuelt å flytte begge. 5.6 Universell utforming Universell utforming er en strategi for planlegging og utforming av omgivelsene. Det har stor verdi å legge til rette for at alle skal ha like muligheter for personlig utvikling, samfunnsdeltakelse og livsutfoldelse. Planforslaget vil ivareta gjeldende regelverk innenfor nevnte tema, der det tas hensyn til mennesker i alle aldersgrupper og med ulike ferdigheter, kapasitet eller følsomhet i forhold til bevegelse, syn, hørsel, forståelse og miljø. Krav disse brukergruppene har, vil være med å gjøre området mer funksjonelt for alle. Hovedløsningen som planlegges på Fagerholt Næringspark skal kunne brukes av alle i grunnutformingen. Det legges vekt på å utvikle gode generelle løsninger som at enkeltgrupper i befolkningen ikke trenger å benytte spesielle tekniske innretninger eller særløsninger. For atkomsten til næringsområdet er det i dag etablert en kjøreveg som opprettholdes, samt at det etableres et fortau i Magnus Barfots vei fra krysset ved Ålefjærveien og frem til eksisterende kjøreveg i næringsområdet, samt videre inn i næringsområdet frem til felt B. 5.7 Barn og unges interesser Området er ikke spesielt tilrettelagt for barn og unge i dag. Planområdet er ikke kjent for å være et område som benyttes direkte av barn og unge til aktivitet. Det finnes heller ikke registrerte barnetråkk, stier eller tilsvarende innenfor gjeldende næringsområde. Innenfor deler av friområdet i nord, er det i dag stier som kan benyttes av allmennheten. En utvikling av næringsområdet med ny bebyggelse vil gjøre området enklere å forstå. Planen legger ikke til rette for generelle tilbud for barn og unge. Det reguleres grønnstruktur-arealer, men disse er mer å regne som vegetasjonsskjermer og ikke spesifikt tilrettelagt for lek og opphold. Atkomstvegen inn i området er en blindveg og har ingen gjennomgangstrafikk. Denne anlegges med fortau, for å trygge tilgangen til området for de gående, også barn. Kollen midt i planområdet beholdes og videreføres som grønnstruktur. ID 312803 1.10.2013/29.6.2015 SIDE 14/29
5.8 Miljøer Kristiansand kommune har i kommuneplanens bestemmelser 4 angitt hva de ulike planene skal avklare og belyse, blant annet miljøene, miljøgifter i småbåthavner og naturmangfold. Nedenfor følger en beskrivelse av planforslagets ulike er for miljøet. 5.8.1 Forurensning Det er foretatt utsjekk i forbindelse med grunnforurensning (grunn.miljodirektoratet.no/kart), og det er ikke påvist forurenset grunn innenfor planområdet eller i nærområdet. Det er heller ikke kjente og tydelige indikatorer på overflaten som tilsier at avrenning fra området har påvirket nærliggende sjøarealer. Historisk sett har ikke planområdet inneholdt forurensende næringer. I forslag til planbestemmelser er det tatt inn at det ikke tillates etablert støyende og på andre måter forurensende virksomheter innenfor planområdet. 5.8.2 Klimaer ved vekt på transport Konsekvensene for klima av planforslaget kan deles inn i to. Det er om tiltaket bidrar til lavere klimagassutslipp og om planforslaget er tilpasset fremtidig klima med høyere havnivå, flom osv. Planområdet er etablert et stykke inne på land og laveste grunnivå er på ca. kote +30,0. Dermed er området ikke flomutsatt eller blir berørt av eventuell fremtidig havnivåstigning. Planforslaget hjemler mulighet for flere attraktive arbeidsplasser i kommunen. Ved anleggelse av et større næringsområde med forretning, tjenesteyting, en del kontorarbeidsplasser og annen type næringsvirksomhet, gir det mulighet for at rutetilbudet kan styrkes i denne delen. Det er i dag etablert flere boligområder i kort avstand fra Fagerholt Næringspark. I tillegg er det fremtidige boligområder som ikke er ferdig utbygd, deler av Justneshalvøya. Ved nye og eksisterende boligområder er det klimavennlig å etablere arbeidsplasser i nær tilknytning til eget hjem. Ved å etablere Fagerholt Næringspark gir det mulighet for at mange av disse gis muligheten til å reise kollektivt/sykle/gå. Allikevel vil det være en del biltrafikk, og derfor har planforslaget trafikksikkerhetstiltak ved blant annet forlengelse av fortau i Magnus Barfots vei. 5.8.3 Naturmangfold I henhold til naturmangfoldlovens 7 er tiltaket vurdert ut i fra prinsippene i lovens 8-12. Når det gjelder 8, kunnskapsgrunnlaget, er området vurdert ut i fra kjent kunnskap. Naturbase og Artsdatabanken er lagt til grunn. Når det gjelder kravet til kunnskap om naturmangfold i nml 8, vises det til at planområdet i hovedsak omfatter eksisterende bebyggelse. Selv om planforslaget arealmessig i liten grad berører naturmangfold, er det allikevel foretatt en utsjekk i naturbasen til Direktorat for naturforvaltning og Artsdatabankens artskart, jf. tiltaket berører natur. Det fremkommer at det ikke er registrert prioriterte arter, truede eller nær truede arter på Norsk rødliste for arter i planområdet. Det er heller ikke fremkommet opplysning i saken som skulle tyde på at det skulle befinne seg arter eller naturtyper i planområdet som ikke er fanget opp av nevnte registreringer. Dermed er det heller ikke påvist mulige effekter av tiltaket på naturmangfold. Kravet i 8 om at saken skal baseres på eksisterende og tilgjengelig kunnskap, er dermed oppfylt. I og med at naturmangfold i liten grad berøres av planforslaget og at det ikke kan påvises effekter av tiltak på verdifull natur, legger departementet til grunn at det ikke er nødvendig å foreta vurderinger etter de andre miljøprinsippene i naturmangfoldloven 9-12. ID 312803 1.10.2013/29.6.2015 SIDE 15/29
Figur 9. Utsnitt fra Naturbase med statlig sikret friområde og ålegressamfunn. Figur 10. Utsnitt fra Artsdatabanken. ID 312803 1.10.2013/29.6.2015 SIDE 16/29
5.9 Folkehelse Folkehelse handler om å legge til rette for og fremme befolkningens helse og trivsel, og redusere faktorer som har negativ innvirkning (jf. Folkehelseloven 3). I sjekkliste til veileder for "Helse i plan" er folkehelsebegrepet presisert til å gjelde følgende forhold; Boligforhold, Økonomisk trygghet, Skole- og arbeidsmulighet, Hjelp etter behov, Ytre miljø og sikkerhet, Levekår, Sosial tilhørighet og Levevaner. I detaljregulering for Bleget-Fagerholt er det først og fremst tilgang på arbeidsplasser og hvordan planen påvirker omkringliggende rekreasjonsarealer. Fagerholt Næringspark er lokalisert med kort avstand til boligområdene på Kongsgård 2, Gimlekollen, Eidet og Justneshalvøya. Kommunen har et ansvar for å legge til rette for at det avsettes nye arealer og også at eksisterende arbeidsplasser gis mulighet til å vokse. Dette er et av satsningsområdene i kommuneplanens samfunnsdel. Det at næringsområdet er etablert nært større boligområder, gir det mulighet til at fremtidig ansatte får kort avstand til arbeidsplassen. Det er positivt at de gis muligheten til å gå og sykle til arbeid. Når det etableres kontorer og arbeidsplasser innenfor planområdet, er det viktig at uteoppholdsarealene for de ansatte og besøkende er tiltrekkende og solrike. Planforslaget har ivaretatt dette, blant annet ved å beholde eksisterende kolle innenfor planområdet (mellom felt B og C). Når det gjelder rekreasjonsarealene er det viktig at det bevares autentisk og interessant natur, fordi det motiverer til sunne uteaktiviteter. Næringsområdet er i dag ikke et brukt rekreasjonsområde, men friområdet Paradisbukta er mye benyttet. Spesielt gjelder det arealene ved Topdalsfjorden som er godt tilrettelagt som rekreasjonsområde. Planforslaget foreslår at en liten del av friområdet tas i bruk til næring. Arealet som foreslås har ikke påvirkning på bruken av området. Det er en fjellskrent som grenser inntil Magnus Barfots vei 7. Dette er tidligere avklart med parkvesenet i Kristiansand kommune. 5.10 Lyd og støy Det er utført støyutredning som sammenligner dagens situasjon, inkl. fremskrevne trafikktall (0- alternativ), med ny situasjon der næringsområdet er fullt utbygd. Beregningene av trafikkstøy rundt Fagerholt næringsområde viser at boliger langs Ålefjærveien får en endring i støynivå som er knapt merkbar (0-1 db). For boliger langs Magnus Barfots vei vil endringen i støynivå være godt merkbar. For boligene som får økt støynivå som følge av utbyggingen, kan et mulig avbøtende tiltak være støyskjerming langs veg for å redusere støynivået på uteplass og ved fasaden for boligenes første etasje. For boligenes andre etasje er effekten av støyskjerming langs veg som regel liten og en må her vurdere behovet for lokale tiltak på bygning. Dersom det ikke er mulig eller ønskelig med støyskjerming langs veg, kan et mulig alternativ være lokal skjerming av uteplasser i kombinasjon med lokale tiltak på bygning. Planforslag legger opp til at konkret utforming og utførelse løses med den enkelte grunneier. Planbestemmelsene angir følgende angående støyreduserende tiltak: Bygninger som skal ha lokale støytiltak er (ligger utenfor planens avgrensning): - Bolighus for Magnus Barfotsvei 2D/4A, gnr/bnr 37/730. - Bolighus for Magnus Barfotsvei 4B, gnr/bnr 37/731. - Bolighus for Magnus Barfotsvei 4C/4D, gnr/bnr 37/100. Konkret utforming og utførelse av de lokale støytiltakene avklares etter samråd med den enkelte grunneier, og eventuelt gjennom byggesaksbehandling, dersom tiltaket er søknadspliktig. I planbestemmelsene er det derfor angitt de bolighusene, eiendommene, som havner i ny støysone som følge av trafikkøkningen som planforslagets tiltak medfører. Det vil si boligene som i dag er i gul sone og som på grunn av foreslått utbygging havner innenfor rød sone. Støyskjerm skal plasseres på privat grunn. ID 312803 1.10.2013/29.6.2015 SIDE 17/29
5.11 Kriminalitetsforebygging Når det gjelder konkrete kriminalitetsforebyggende tiltak er det ikke utformet eller stilt krav om noe spesielt. De viktigste tiltakene er gjerne tiltak som ikke gjenspeiles i en reguleringsplan. I foreliggende planforslag er det lagt vekt på å skape en ryddig og lettlest arealbruk, slik at det ikke blir liggende igjen bortgjemte områder. Dessuten vil tiltakene i planen gjøre at det blir mer aktivitet i området hele dagen. Dermed blir det vanskeligere å utføre kriminalitet uten å bli oppdaget. Dessuten er det viktig å ha en god estetisk utforming, materialbruk, vegetasjonsbruk og belysning i tillegg til at områder holdes ryddige og generelt er godt vedlikeholdt. Bestemmelsene sikrer til en viss grad at dette ivaretas i videre detaljering. Det er også stilt krav om situasjonsplan, der løsninger i forhold til materialbruk, vegetasjon, belysning, sykkelparkering vil bli vist. I den forbindelse vil det også være viktig å tenke på kriminalitet, drift og vedlikehold. 5.12 Kulturminner For Fagerholt næringsområde er det foretatt utsjekk i forhold til registreringer som foreligger på kulturminnesøk og www.miljostatus.no/kart. Det er ingen registrerte kulturminner innenfor planområdet. For nærområdet er det heller ingen registreringer, unntatt ved Greppestøl (Sefrakregistrerte bygninger). 5.13 Gjennomføring av plan og økonomiske er for kommunen Planforslaget vil i utgangspunktet kun få positive økonomiske er for Kristiansand kommune. På sikt vil realiseringen av planen medføre økte inntekter for kommunen i form av skatter og avgifter. Videre vil det være positivt at det tilbys arbeidsplasser i nærheten av nye og etablerte boligområder. Planforslaget tar sikte på å tilby tjenesteytende arealer, noe som vil være positivt for kommunen og dens innbyggere. Når det gjelder driftsmessige utgifter beholdes eksisterende offentlige atkomstveg til området. Med økt bruk av gang- og sykkelvegene vil det slite mer og hyppigheten for vedlikehold vil øke. I tillegg vil tiltakene koble seg til eksisterende vann- og avløpsnett langs Ålefjærveien og Magnus Barfots vei. ID 312803 1.10.2013/29.6.2015 SIDE 18/29
6 Konsekvensutredning Fullstendig utredning følger som egne vedlegg tilhørende de ulike utredningstema. Nedenfor er det derfor kun tatt med sammendrag av de ulike utredningstema. 6.1 Temautredninger 6.1.1 Områdeprofil / Senterstruktur Temautredning for områdeprofil angir planens virkninger og er i forhold til Justvik som områdesenter avsatt i kommuneplanen og mulighetene for hele bydelen. Ut i fra en totalvurdering omkring områdeprofilen, vil forslaget ha en liten positiv. Dette med bakgrunn i at hele bydelens store positive vektlegges mer enn stedet Justvik. Med hele bydelen innbefatter Ålefjær, Justvik, Justneshalvøya, Fagerholt og deler av Gimlekollen og Kongsgård 2. Det er de områdene som naturlig tilhører bydelen og som benytter Ålefjærveien som transportakse (bil, buss, sykkel og gående). Samtidig er tilgjengelige arealer omkring Justvik svært begrenset, slik at videre utbygging av en storstilt og identitetsskapende tilbud og aktivitet, ikke vil kunne være mulig på Justvik. Som avbøtende tiltak for temaet Justvik som områdesenter, og de virkningene som planen gir, vil det være avgjørende hvilke begrensninger man setter på hvilke formål som tillates, eventuelt ikke tillates, innenfor planområdet. Samtidig vil det være avgjørende hvilken sammensetning av formålene som gis. Det bør dermed være en blanding av formål som både er styrende, men samtidig også tilpasset fremtidige svingninger og etterspørsler i markedet. Dette bør klargjøres i planbestemmelsene til detaljregulering for Bleget-Fagerholt. Stor positiv Liten positiv Ubetydelig Liten negativ Stor negativ 6.1.2 Trafikk og transportsystem Det er utført en beregning av trafikkproduksjon fra planområdet i dag og med full utbygging i delområdene A, B og C, samt uendret trafikkmengde fra område D. Den viser en kraftig økning av dagens trafikk til næringsområdet. Eventuell maksimal utbygging av delområdene vil sannsynligvis strekke seg over lang tid. Kritisk for avviklingen i et trearmet kryss er kapasitet for venstresving av og inn av hovedveien (Ålefjærveien). Med full utbygging av planområdet vil krysset fungere som et "middels trafikkhinder" for venstresvingen inn. Krysset vil imidlertid fungere, beregnet forsinkelse for venstresving inn er ikke spesielt stor. Ved eksisterende og foreslått nytt regulert trafikkareal lar dette seg gjøre. Rapporten omhandler også en beskrivelse av gang- og sykkelsystemet. Stor positiv Liten positiv Ubetydelig Liten negativ Stor negativ 6.1.3 Støy I forbindelse med planlagt utvikling er det foretatt en utredning med hensyn til støy. Det er gjort en sammenligning av fremskrevet 0-alternativ (dagens situasjon) og fullt utbygd situasjon i år 2022. Beregningene viser følgende: Støynivået ved boliger langs Ålefjærveien øker med 0-1 db som følge av utbyggingen. ID 312803 1.10.2013/29.6.2015 SIDE 19/29
Støynivået ved boliger langs Magnus Barfots vei øker med 4-5 db som følge av utbyggingen. Endringen i støynivå for boliger langs Ålefjærveien kan karakteriseres som knapt merkbar. For boliger langs Magnus Barfots vei vil støyøkningen på 4-5 db være godt merkbar. For boligene som får økt støynivå som følge av utbyggingen, kan et mulig avbøtende tiltak være støyskjerming langs veg for å redusere støynivået på uteplass og ved fasaden for boligenes første etasje. For boligenes andre etasje er effekten av støyskjerming langs veg relativ liten og en må her vurdere behovet for lokale tiltak på bygning (fasadeisolering, bytting av vinduer mm.). Dersom det ikke er mulig eller ønskelig med støyskjerming langs veg, kan et mulig alternativ være lokal skjerming av uteplasser i kombinasjon med lokale tiltak på bygning. Stor positiv Liten positiv Ubetydelig Liten negativ Stor negativ 6.1.4 Landskap Temautredning for landskap tar for seg er for landskap og landskapsbildet. Vurderingene er knyttet til hvordan ny bygningsmasse påvirker det visuelle inntrykket. Forholdet til grøntområder og fjorden er beskrevet, blant annet illustrert ved hjelp av analyse kart, foto, plan, snitt og 3D-visualisering. Som avbøtende tiltak foreslås det at det sikres gode og lyse sørvendte ute-/oppholdsrom mellom den planlagte næringsbebyggelsen. Videre at deler av eksisterende sørlige vegetasjonsbelte mellom planområdet og Magnus Barfots vei opprettholdes, ettersom dette er en viktig ferdselsåre til friområdet ved Paradisbukta. Videre foreslås det å etablere en sør/nord-gående grønnstruktur for å skape en tverrforbindelse mot skogen i bakkant. Det foreslås at eksisterende verdifulle trær langs Magnus Barfots vei beholdes, og for å forhindre at planområdet blir eksponert fra sjøsiden og Paradisbukta, anbefales det at vegetasjonsbeltet mot fjorden og friområdet bevares. Videre anbefales det at bebyggelsen tilpasses skånsomt, spesielt i overgangen mellom ny bebyggelse og eksisterende boligområde sør for planområdet. Stor positiv Liten positiv Ubetydelig Liten negativ Stor negativ 6.1.5 Bygningsstruktur og estetikk Temautredning for bygningsstruktur og estetikk angir planens nærvirkninger og avbøtende tiltak. Når det gjelder nærvirkningene er bygningsmassen i felt C og D trappet ned mot boligbebyggelsen i sør/sørøst. Dette bidrar til en akseptabel overgang mellom nye næringsbygg og boligene sør for Magnus Barfots vei. Når det gjelder avbøtende tiltak bør bygningsvolumene mot sør/sørøst, utformes spesielt for å gjøre overgangen mellom nytt og eksisterende skånsomt. Videre bør vegetasjonsbeltet mellom vei og bygg i størst mulig grad beholdes. Stor positiv Liten positiv Ubetydelig Liten negativ Stor negativ ID 312803 1.10.2013/29.6.2015 SIDE 20/29
6.1.6 Universell utforming Ved å ta hensyn til nedsatt evne til bevegelse, syn, hørsel, forståelse og nedsatt toleranse for stoffer i miljøet, vil omgivelsene bli mer funksjonelle for alle. "Universell utforming er utforming av produkter og omgivelser på en slik måte at de kan brukes av alle mennesker, i så stor utstrekning som mulig, uten behov for tilpassing og en spesiell utforming." (Miljøverndepartementet, 2007) Universell utforming vil for de aktuelle nye bygningstiltakene gi stor positiv. Lovverk og forskrifter, samt lokale retningslinjer og normaler, er avgjørende for at både arbeidsbygninger og veger/fortau legges til rette for personer med nedsatt funksjonsevne. I forbindelse med arbeidsbygninger viser erfaring at det er enklere å tilfredsstille kravene til universell utforming ved nybygging, i motsetning til ombygging av eksisterende bygninger. Stor positiv Liten positiv Ubetydelig Liten negativ Stor negativ 6.1.7 Barn- og unges interesser Området er ikke spesielt tilrettelagt for barn i dag. Det er etablert gang- og sykkelveger, fortau o.l. som gjør området tryggere å ferdes langs vegen. Det er her barn og unges bruk er i området i dag. Konsekvensene for barn og unge knytter seg til barn og unges bruk av området i dag i forhold til hvordan de samme barnas bruk av området vil bli i fremtiden. Da barn og unges bruk av utbyggingsområdet i dag er lite eller ingenting, vil planforslaget kunne gi en bedre tilgang til området. Det er likevel å anta at barn og unges interesser innenfor næringsområdet er svært begrenset. I fremtiden vil området fremstå mer helhetlig og med mer struktur i forhold til ny bygningsmasse. Forbindelseslinjene for gående og syklende vil dermed bedres. Dette gjelder også barn og unge. Med bakgrunn i dette vil barn og unges interesser ha en liten positiv. Når et område tilrettelegges bedre og dermed gir muligheten for at tilgangen for barn unge bedres i forhold til dagens situasjon, vil det være viktig å ivareta deres interesser i detaljene. Det gjelder blant annet at gang- og sykkelveger/fortau gir en belysning for å redusere muligheten for uønsket adferd som vold, mobbing og kriminalitet. Videre vil det være viktig å tilrettelegge for trafikksikre løsninger (separat gang- og sykkelveg, opphøyde fortau, gode kryssingsforhold for gående etc). Opplevelsesverdien av området vil være attraktivt for barn og unge ved at disse kvalitetene sikres og at det gir en god opplevelse der man ferdes. Stor positiv Liten positiv Ubetydelig Liten negativ Stor negativ 6.2 Konsekvensutredningen og kommentarer i forhold til planforslaget Konsekvensutredningen har belyst de ulike temaene og hvordan planforslagets gjennomføring vil påvirke utredningstemaene. Det vises til vedlagte fullstendige rapporter for de ulike tema. Med lik vekting vil planforslaget, oppsummeringsmessig, ha ubetydelig. De negative ene er løsbare og en ved ikke å tillate tiltaket vil medføre stor negativ for Kristiansand kommune som tilrettelegger av arbeidsplasser. Det igjen vil ha negative er for hele bydelen. For utviklingen av bydelen, og for tilrettelegging av arbeidsplasser vil planforslaget ha positiv. De ulike temautredningene har forslag til avbøtende tiltak, og nedenfor kommenteres det hvordan disse er ivaretatt i forelagte planforslag. ID 312803 1.10.2013/29.6.2015 SIDE 21/29
Når det gjelder temautredning områdeprofil/senterstruktur omhandler de avbøtende tiltakene hvilke begrensninger man setter på formålene som tillates/ikke tillates, samtidig er det avgjørende hvilken sammensetning formålene gis. I og med at det er kombinerte formål bør disse være styrende, men samtidig også tilpasset fremtidige svingninger og etterspørsler. Planforslaget har ivaretatt en fordeling av hvor blant annet forretning tillates. Videre har ikke forslaget styrt de andre formålene og hvor mange kvadratmeter som tillates. Planforslaget er dermed tilpasset fremtidige svingninger og etterspørsler i markedet. For temautredning trafikk og transportsystem er aktuelle tiltak ivaretatt gjennom plankartet, ved at dagens avkjørselsløsning opprettholdes og det langs Magnus Barfots vei etableres fortau frem til atkomstvegen til næringsområdet. For temautredning støy så viser beregningen at det er spesielt boligene langs Magnus Barfots vei som får økt støynivå som følge av fremtidig utbygging. For disse boligene, har planbestemmelsene ivaretatt at skal ha lokale støytiltak. Konkret utforming og utførelse må avklares etter samråd med den enkelte grunneier. Disse tiltakene er det også stilt rekkefølgekrav om. Når det gjelder temautredning landskap er deler av forslag til avbøtende tiltak ivaretatt gjennom planbestemmelsene. I plankartet er eksisterende kolle innenfor planområdet avsatt som grønnstruktur. Videre er det i bestemmelsene satt krav om at bebyggelsen nærmest Magnus Barfots vei, vegen ned mot Paradisbukta, skal trappes ned. Dette gjøres ved at øverste etasje i bebyggelsen skal trekkes tilbake minimum fire meter fra veggliv. Dette gjelder spesielt planforslagets felt B og C. Videre beholdes store deler av eksisterende sørlige vegetasjonsbelte, da dette i plankartet er foreslått regulert til annen veggrunn grøntareal. Det er også her eksisterende trær står, slik at disse står allerede i dag på kommunal eiendom. For å ivareta et vegetasjonsbelte på begge sider av atkomstvegen til næringsområdet, nord sørlig retning, er byggegrensen på fire meter fra vegkant. Det er fortrinnsvis her at vegetasjonsbeltet kan etableres. Videre er det i plankartet avsatt en vegetasjonsskjerm mot boligområdet i sørøstlige deler av planområdet. I tillegg skal fremtidig situasjonsplan for hvert enkelt felt blant annet vise beplantning. Det er i hovedtrekk de samme tiltakene som temautredning bygningsstruktur og estetikk påpeker. Dette er dermed ivaretatt. For temautredning universell utforming er det foreslått i planbestemmelsene følgende; "Utearealer og bygninger for allmenn bruk skal utformes ut fra prinsippet om universell utforming." I tillegg vil TEK10 ivareta kravene vedrørende universell utforming og tilgjengelighet for alle. Når det gjelder temautredning barn- og unges interesser viser utredningen at deres interesser er svært begrenset i dag. Med blant etablering av nytt fortau, vil det på denne biten fremstå sikrere. I forslag til tjenesteytende formål er foreslått at lekeland etableres, og dersom det etableres vil det gjøre området mer attraktivt for barn. ID 312803 1.10.2013/29.6.2015 SIDE 22/29
7 Risiko og sårbarhet, ROS-analyse 7.1 Metode Hensikten med en ROS-analyse er å gjennomføre en systematisk kartlegging av uønskede hendelser for derigjennom å identifisere hvordan prosjektet eventuelt bør endres for å redusere risikoen til et akseptabelt nivå. Direktoratet for samfunnssikkerhet og beredskap (DSB) har utarbeidet veileder for kommunale risiko- og sårbarhetsanalyser. I den forbindelse er det tatt utgangspunkt i sjekkliste for kommunale areal-, regulerings- og bebyggelsesplaner som er vist i Direktoratet for samfunnssikkerhet og beredskapsrapport GIS i samfunnssikkerhet og arealplanlegging (2011). Nevnte sjekkliste er gjennomgått i henhold til krav i plan- og bygningsloven. Vurderingen er gjort for å finne mulige risiko- og sårbarhetsforhold som har betydning for om arealet er egnet til formålet. Videre om det er behov for endringer i slike forhold som kan komme av planlagt utbygging. Tiltak som reguleres av lover, forskrifter og regelverk må gjelde uansett hva ROS-analysen viser, som for eksempel grunnforurensning, støy- og luft forurensning. Det er utført egne utredninger for blant annet trafikkforhold og støy. Disse er redegjort for i utredningen, så i ROS-analysen er disse kun vurdert generelt. Det vises dermed til risikovurderingene som angår de ulike temaene. 7.2 Analyse Nedenfor følger en oppsummering av de hendelsene som risiko- og sårbarhetsanalysen har påvist har en betydning for tiltaket. Tabell 7-1: Grønt er utenfor risiko-området, gult krever tiltak og rødt krever tiltak iverksatt. Aktuelle tema: Sannsynlighet Konsekvens Risiko Risiko- og sårbarhetsanalyse 24. Park/rekreasjonsområde Mindre sannsynlig Ufarlig 29. Støv og støy; trafikk Sannsynlig Ufarlig 38. Støy og støv fra trafikk Sannsynlig En viss fare 39. Støy og støv fra andre kilder Sannsynlig En viss fare 44. Ulykke i av-/påkjørsler Mindre sannsynlig Kritisk 45. Ulykke med gående/syklende Mindre sannsynlig Kritisk 46. Ulykke ved anleggsgjennomføring Mindre sannsynlig Kritisk 52. Spesielle forhold ved utbygging/gjennomføring Mindre sannsynlig Kritisk Tabell 7-2 Oppsummerende ROS-matrise Konsekvens Sannsynlighet Ufarlig En viss fare Kritisk Farlig Katastrofalt Meget sannsynlig Sannsynlig 29 38, 39 Mindre sannsynlig 24 44, 45, 46, 52 Lite sannsynlig ID 312803 1.10.2013/29.6.2015 SIDE 23/29
Hendelser med lav risiko: 24, 29 Hendelser med middels risiko: 38, 39, 44, 45, 46, 52 Hendelser med høy risiko: Ingen 7.3 Vurdering av risikoreduserende tiltak / Avbøtende tiltak 7.3.1 Hendelser med lav risiko 24 Park/rekreasjonsområde Planforslaget grenser inntil det statlig sikrede friluftslivområdet; Paradisbukta. I utgangspunktet berører ikke næringsområdet dette området. Men type næring og høydene på bebyggelsen kan påvirke opplevelsen av rekreasjonsområdet. Det tas, i den grad det er mulig, hensyn til rekreasjonsområdene i prosjektering og utbygging av næringsarealet. 29 Støv og støy; trafikk Planområdet grenser til Ålefjærveien. Støy fra området vurderes som sannsynlig, mens ene vurderes som ufarlige. Konsekvensutredningen har utarbeidet en egen delutredning omkring dette temaet. 7.3.2 Hendelser med middels risiko 38 Støy og støv fra trafikk Planforslaget hjemler en større utbygging med næring, noe som vil medføre økt trafikk inn til området. På bakgrunn av det vises det til egen støyrapport og hvordan det får innvirkning på eksisterende boliger. Det antas også at det i anleggsperioden vil være støv og støy fra transport. Når det gjelder støy og støv fra trafikk vurderes det som sannsynlig, mens ene vurderes som en viss fare. Andre tiltak enn støyreduserende tiltak antas å være uhensiktsmessig. Det vises også til planbestemmelsene i reguleringsplanen. 39 Støy og støv fra andre kilder Planforslaget hjemler en større utbygging, noe som i anleggsperioden medfører sprenging. Det vil derfor i anleggsperioden være støy og støv for å tilrettelegge for det planforslaget hjemler. Når det gjelder støy og støv fra andre kilder vurderes det som sannsynlig, mens ene vurderes som en viss fare. Tiltak antas ikke å være nødvendig. 44 Ulykke i av-/påkjørsler Det vil alltid eksistere en sannsynlighet for trafikkuhell langs vegnettet. Planforslaget viser en mer trafikksikker løsning mellom Magnus Barfots vei og vegen i planområdet, og dette vil redusere sannsynligheten for trafikkulykker. Ålefjærveien har i nyere tid blitt oppgradert og har i dag et trafikksikkert system. Eventuell løsning kan være å ha hevet fotgjengerovergang for å dempe farten og dermed redusere eventuell skade. Planforslaget antas dermed å ha en mindre sannsynlighet for ulykker, men eventuell ulykke vil kunne være en kritisk. 45 Ulykke med gående/syklende Det vil alltid eksistere en sannsynlighet for trafikkuhell langs vegnettet. Planforslaget viser en mer trafikksikker løsning mellom Magnus Barfots vei og vegen i planområdet, og dette vil redusere sannsynligheten for trafikkulykker. Ålefjærveien har i nyere tid blitt oppgradert og har i dag et trafikksikkert system. Eventuell løsning kan være å ha hevet fotgjengerovergang for å dempe farten og ID 312803 1.10.2013/29.6.2015 SIDE 24/29
dermed redusere eventuell skade. Planforslaget antas dermed å ha en mindre sannsynlighet for ulykker, men eventuell ulykke vil kunne være en kritisk. 46 Ulykke ved anleggsgjennomføring Det vil være en generell ulykkesrisiko ved anleggsgjennomføring. Ulike lovverk regulerer imidlertid virksomheter som skal operere i området. Når det gjelder ulykke ved anleggsgjennomføring vurderes det som mindre sannsynlig, mens ene vurderes som kritiske. Området skal merkes/skiltes og sikres for uvedkommende. Sprenging kan bare gjennomføres etter godkjent sprengningsplan og må gjennomføres av kompetent foretak. Spesielle tiltak utover dette anses ikke å være nødvendig. 52 Spesielle forhold ved utbygging/gjennomføring Ved sprenging vil det være mindre sannsynlig med rystelser som påvirker omkringliggende bebyggelse. Eventuelle er anses som kritiske. Sprenging kan bare gjennomføres etter godkjent sprengningsplan og må gjennomføres av kompetent foretak. Spesielle tiltak utover dette anses ikke å være nødvendig. 7.3.3 Hendelser med høy risiko Det er ikke påvist noen hendelser som er vurdert med høy risiko. ID 312803 1.10.2013/29.6.2015 SIDE 25/29
8 Forslagsstillers vurdering Planen legger til rette for å revitalisere Fagerholt som næringspark slik at den er tilpasset den nye hverdagen innenfor næringsvirksomheter. Behovet i dag er ofte kombinasjonslokaler både for lettproduksjon, lager, service og kontor. Planforslaget tilbyr service og tjenesteytende næring som ikke er etablert i bydelen og som dermed gir bydelen enda bedre attraktivitet. Det er også kort avstand fra store deler av Justneshalvøya, Gimlekollen og Kongsgård II. Det er derfor viktig for området å kunne tilby næringsområder med arbeidsplasser i nærheten, som ikke vil generere vesentlig transportbehov mellom hjem og arbeidssted. Næringslivet er i endring, fra stor dominans av produksjonsbedrifter, verksteder og mekanisk industri til mindre håndverksbedrifter, og tjenesteyting/servicevirksomhet. Kommuneplanen legger opp til at kontorarealer fortrinnsvis utvikles i Kvadraturen og langs metroaksene. Planområdet ligger gunstig plassert langs en kollektivakse som vil øke i betydning med utbyggingen på Justneshalvøya, Eidet og Ålefjær. Fra planområdet og til metroaksen, E18, er avstanden rett i overkant av en kilometer. Dette vil si at Fagerholt vil være en del av den utvidede metroaksen, med tanke på den korte avstanden. Langs Ålefjærveien er det et godt utviklet gang- og sykkelvegnett, som gjør det trygt å ferdes fra planområdet og til E18. Ved bruk av sykkel vil det ta cirka 5 minutter å komme fra Vollevannet, mens det ved å gå vil ta cirka 15 minutter. Planområdet ligger gunstig til for å kunne tilby ulike former for tjenesteyting til beboere i nærområdet og videre utover Ålefjærfjorden. Nærtilbudet av ulike tjenester fører til mindre transportarbeid, ressursbruk og miljøulemper. Planområdet er sentralt plassert på Fagerholt. Det har vært stor tilflytting til nærområdet de siste årene (Justneshalvøya og Eidet). Store deler av deres reise foregår mot Kvadraturen, Lund, Sørlandsparken m.m. I tillegg er det vedtatt at disse beboernes barn skal ha Fagerholt skole som sin grunnskole. Det medfører blant annet at Fagerholt vil være en viktig del av bydelen. Det at planforslaget legger til rette for håndverksbedrifter, kontor, enkelte tjenesteytende formål og utvidelse av forretningshjemmelen, gjør at beboerne i bydelen gis muligheten til å få gå- og sykkelavstand til fremtidige arbeidsplasser. I etterkant av første og andre innsendelse til kommunens administrasjon er det foretatt flere viktige forbedringer. Tilbakemeldingen fra kommunen har vært gjennomgått, og store deler av innspillene er ivaretatt. Spesielt er det tatt hensyn til at området får større innslag av grøntarealer. Eksisterende kolle innenfor planområdet beholdes og er med på å dempe inntrykket av næringspark. Hovedtema i fra kommunens tilbakemelding er ivaretatt. Arealbruksformålene er spisset og av tjenesteyting tillates det kun helserettet tjenesteyting. En liten andel helserettet tjenesteyting tillates innenfor felt A, B og C. Totalt utgjør dette 12.250 m 2, og fremtidig tjenesteyting fordeles likt mellom disse tre feltene (4.250 m 2 for felt A, mens 4.000 m 2 for felt B og C). Med bakgrunn i at gjeldende plan er vedtatt fra en eldre planlov, der kontor bl.a. inneholdt tjenesteytende virksomheter, er det naturlig at en liten andel videreføres i forslag til detaljregulering for Bleget-Fagerholt. Når det gjelder utnyttelse og volum er det som nevnt, gjennomgått tilpasninger innenfor planområdet. Spesielt er det forholdet mellom felt B og felt C. Samtidig er det innarbeidet uteoppholdsarealer og grøntstruktur. Vegen inn i planområdet er tilpasset kommunens vegnormal, og fortau er lagt inn slik at det forbinder hele området. Felt D er uendret i forhold til gjeldende plan, og bakgrunnen er vedtaket om innlemmelse ved planprogrammets behandling, samt føringer fått av kommunen. I forbindelse med alternativt forslag som tillater økt utnyttelse for felt D (11.000 m 2 ), er det for dette feltet stilt rekkefølgekrav for planfri g/s-kryssing av Ålefjærveien. Med bakgrunn i blant annet overnevnte, bør forslag til detaljregulering for Bleget-Fagerholt vedtas. ID 312803 1.10.2013/29.6.2015 SIDE 26/29
9 Merknader til varsel om oppstart, innkomne merknader 9.1 Innkomne merknader I forbindelse med detaljregulering for Bleget-Fagerholt, felt 3, er det ble varslet oppstart to ganger, 25.2.2010 og 28.6.2010. Siste varsel var en utvidelse av planområdet på ca. 1,7 daa. Da omfanget av utbyggingen ble klar, konkluderte kommunen med at planen måtte inneholde utredning. Forslag til planprogram ble lagt ut til offentlig ettersyn i perioden 11.10.2012 26.11.2012. Samlet sett kom det inn merknader og innspill til planarbeidet fra åtte ulike offentlige myndigheter, grunneiere, naboer o.l. Merknadene følger som eget vedlegg. Nedenfor følger sammendrag fra de ulike merknadene, samt forslagsstillers kommentar. Statens Vegvesen, brev datert 23.03.10 og 27.07.10: Vegvesenet kan ikke se behov for tiltak på Ålefjærveien ved fortetting av næringsområde, men mener det kan være aktuelt å forlenge repos ved busslomme samt å regulere inn plass for leskur. Videre må planen vise frisiktsoner for g/s-veg ved kryssing av Magnus Barfots vei. Planområdet bør kunne begrenses til areal øst for kjørebane på Ålefjærveien. Vegvesenet vil ved behandling av reguleringsplanen spesielt legge vekt på byggegrense mot Ålefjærveien, fv 452, og på plassering av parkerings-/biloppstillingsplasser og interne veger. Forslagsstillers kommentar: Planen og planområdet er justert i henhold til vegvesenets merknader. Det nevnes også at det er utført egen utredning med temaet trafikk. Fylkesmannen i Vest-Agder, miljøvernavdelingen, brev datert 08.03.10 og 12.07.10: Miljøvernavdelingen påpeker at miljøvirkningene av planen må vurderes grundig, fremtidsrettet og i en helhetlig sammenheng. At mangler ved planbeskrivelse vil være en saksbehandlingsfeil. Fylkesmannen er videre positiv til en fortetting av et allerede eksisterende næringsområde, selv om det ligger noe unna det som anses som den sentrale nærings- og sentrumsaksen i Kristiansand. Utbyggingen må spesielt vurdere hensyn til støy, barn og unge, universell utforming og trafikksikkerhet. Miljøvernavdelingen anbefaler at det opparbeides sammenhengende park/uteareal innenfor planområdet, samt vurdere om det må legges inn en buffersone mot regulert friområde i nord og øst. Det må videre tas hensyn til evt. forurensede masser, og det må utarbeides en risiko- og sårbarhetsanalyse for planområdet. Til melding om utvidelse av planområdet bemerker miljøvernavdelingen at frilufts- og rekreasjonsområdet ved og rundt Paradisbukta ikke må forringes av en utbygging, og at det kan kreves erstatningsarealer ved omregulering. Forslagsstillers kommentar: Planbeskrivelsen omfatter de forhold som Fylkesmannen peker på. Det er utført utredning på temaene støy, barn og unge, universell utforming, trafikk og transportsystem m.m. Med bakgrunn i tomtedeling og atkomstveg gjør det vanskelig å anlegge store sammenhengende park/uteareal. Men det legges inn utearealer på egnede steder innen de ulike tomtene. Når det gjelder foreslått utvidelse av planområdet så vil det legge beslag på ca. 1,7 daa friområde. Denne delen av friområdet er en skråning med skrenter mellom planert nivå i eksisterende næringsområde og høyereliggende nivå i friområdet i nord. Det er foretatt befaring sammen med plan- og bygningsetaten og parkvesenet som da konkluderte med at en utvidelse av planområdet ikke ville redusere verdien av friområdet. Utbygger ønsker ikke gangtrafikk gjennom næringsområdet som atkomst til friområdet. Friområdets verdi er spesielt knyttet til strandlinjen og Paradisbukta, med atkomst enklest og best via Magnus Barfots vei til kommunal parkeringsplass og sti i Paradisbukta. Det er ivaretatt sammenhengende grønnstruktur innenfor planområdet. ID 312803 1.10.2013/29.6.2015 SIDE 27/29
Vest-Agder fylkeskommune, brev datert 24.03.10, 27.05.10 og 26.07.10: Fylkeskommunen har i utgangspunktet ingen spesielle merknader til igangsetting av reguleringsarbeid med tanke på fortetting av eksisterende næringsområde. Deres interesser i planarbeidet vil spesielt være knyttet til regionale næringsinteresser, kollektivtrafikk, trafikksikkerhet, tilgjengelighet for alle, hensyn til de arealbevarende interesser som er knyttet til strandsonen, barn- og unges interesser og forholdet til kulturminner og kulturmiljøer. I forbindelse med utvidelsen er fylkeskommunen skeptisk til at næringsområdet utvides med areal som nå er friområde. Omregulering kan, i følge RPR for barn og unge, føre til krav om erstatningsareal. Forslagsstillers kommentar: Planbeskrivelsen, og enkelte temaer i utredningen, omfatter de emner som er spesielt listet opp av fylkeskommunen. I forbindelse med utvidelsen av planområdet vises det til kommentaren gitt til Fylkesmannen, ovenfor. Agder Energi Nett, brev datert 04.03.10 og 05.07.10: AEN har to bestående nettstasjoner med tilhørende høy- og lavspent kabelnett i planområdet. Eventuell flytting av anleggene må bekostes av utbygger. Dersom det er behov for ny nettstasjon i området, må det avsettes plass til dette i samråd med Agder Energi. Forslagsstillers kommentar: Det er tatt kontakt med Agder Energi om planforslaget, både for å vurdere flytting av eksisterende nettstasjoner og vurdere evt. behov for større kapasitet. Kristiansand kommune, Helse-og sosialsektoren, samfunnsmedisinsk enhet, brev datert 08.07.10: Samfunnsmedisinsk enhet er opptatt av at det ikke legges støyende virksomhet til området og ber om at det utarbeides støysonekart etter T-1442. Det forutsettes at virksomhetene som plasseres i området ikke generer lukt, støv eller trafikk som kan bli en helsemessig belastning for virksomhetene i området. Forslagsstillers kommentar: I forbindelse med utredningen er støy et av temaene. Videre vises det til planbestemmelsene som ikke tillater etablering av støyende og på andre måter forurensende virksomheter innenfor planområdet. Rådet for funksjonshemmede, brev datert 24.02.10: RFF minner om Kristiansand kommunes innstilling til universell utforming og i gjennomføring av dette. Det nevnes videre at også arbeidsplasser skal tilrettelegges for funksjonsnedsatte grupper. Forslagsstillers kommentar: I forbindelse med utredningen er universell utforming et av temaene. Det skal videre nevnes at planen er utformet med tanke på universell utforming. Gjeldende regelverk, bl.a. TEK10, ivaretar kravet til universell utforming omkring byggverk for publikum og arbeidsbygninger. Vivian og Rune Nøtland, grunneier av 37/178, brev datert 07.08.10: Nøtland, Harald Gilles vei 26, bor inn til friområdet nord for planområdet. De mener at utvidelse av planområdet som omfatter del av eksisterende friområde er uheldig, og ber plan- og bygningsetaten om ikke å godkjenne denne planutvidelsen. Forslagsstillers kommentar: Det vises til kommentar til Fylkesmannen og fylkeskommunen ovenfor. Formålsendringen anses som en arrondering av grensen mellom næringsområde og friområde. ID 312803 1.10.2013/29.6.2015 SIDE 28/29
10 Vedlegg - Detaljreguleringsplan for Bleget-Fagerholt, felt 3 datert 23.11.2011, sist rev. 29.6.2015. - Tilhørende planbestemmelser, datert 1.10. 2013, sist revidert 29.6.2015. - Temautredninger ifm. utredningen ID 312803 1.10.2013/29.6.2015 SIDE 29/29