Vår referanse: Saksbehandler: Dato: 2010/50-31-485 Ivar Undheim 24.02.2012 Boligstrategi for Longyearbyen lokalstyre - videre behandling Utvalg Utv.saksnr. Møtedato Administrasjonsutvalget 06.03.2012 Lokalstyret 20.03.2012 Anbefaling: Alternativ A 1. Arbeidet med å få statlig bidrag til inndekning av etterslep på vedlikehold av bygninger til 2. Spørsmålet om økning av husleien til ansatte med løpende kontrakter tas ikke opp nå, men vurderes i de kommende økonomi- og handlingsplanprosesser. Alternativ B 1. Arbeidet med å få statlig bidrag til inndekning av etterslep på vedlikehold av bygninger til 2. Spørsmålet om økning av husleien til ansatte med løpende kontrakter tas opp når det foreligger positivt svar på statlig bidrag til dekning av etterslep på vedlikeholdet av bygninger. Alternativ C 1. Arbeidet med å få statlig bidrag til inndekning av etterslep på vedlikehold av bygningene til 2. I medhold av husleielovens 4-3 økes husleien til fra 1. november 2012 til kr 35 pr m 2 pr måned for alle med husleiekontrakt fra 31. oktober 2009 eller før, 1. november 2013 til kr 40 pr m 2 pr måned for alle med husleiekontrakt fra 31. oktober 2010 eller før, 1. november 2014 til kr 45 pr m 2 pr måned for alle med husleiekontrakt fra 31. oktober 2011 eller før; kommunale gebyr kommer i tillegg (vann, avløp, renovasjon og fjernvarme). 3. Nye husleier prisjusteres første gang fra 1.1.2016. Alternativ D 1. Arbeidet med å få statlig bidrag til inndekning av etterslep på vedlikehold av bygningene til 2. I medhold av husleielovens 4-3 økes husleien til fra 1. november 2012 til kr 40 pr m 2 pr måned for alle med husleiekontrakt fra 31. oktober 2009 eller før, 1. november 2013 til kr 45 pr m 2 pr måned for alle med husleiekontrakt fra 31. oktober 2010 eller før, kommunale gebyr kommer i tillegg (vann, avløp, renovasjon og fjernvarme).
2010/50-31 Side 2 av 7 3. For de som har kontrakt etter 31. oktober 2010 økes fra det tidspunkt kontakten har vart i 2 år og 6 måneder + 6 måneders varsel. 4. Nye husleier prisjusteres første gang fra 1.1.2015. Alternativ E 1. Arbeidet med å få statlig bidrag til inndekning av etterslep på vedlikehold av bygningene til 2. I medhold av husleielovens 4-3 økes husleien til fra 1. november 2012 til kr 45 pr m 2 pr måned for alle med husleiekontrakt fra 31. oktober 2009 eller før; kommunale gebyr kommer i tillegg (vann, avløp, renovasjon og fjernvarme). 3. For de som har kontrakt etter 31. oktober 2009 økes fra det tidspunkt kontakten har vart i 2 år og 6 måneder + 6 måneders varsel. 4. Nye husleier prisjusteres første gang fra 1.1.2014. Saksopplysninger: Longyearbyen lokalstyre vedtok i samband med behandling av handlingsprogram for 2010 2013, sak 70/09, i møtet 15.12.2009, punkt 8) Lokalstyre ber administrasjonssjefen legge fram en sak om strategi for boliger til ansatte i Longyearbyen lokalstyre. Det har vært en gruppe bestående av: Tom Ramberg, Utdanningsforbundet Roger Zahl Ødegård, Delta Heidi Falmår Lund/Vigdis Foss, Fagforbundet Morten Langerud, eiendomssjef Sissel Hultgren, personalsjef Anne Ellingsen, leder oppvekstforetaket Ivar Undheim, administrasjonssjef Disse har jobbet med saken, og administrasjonssjefen laget et strategidokument som lå ved denne saken som gikk til lokalstyret i september 2010, strategidokumentet og særutskrift av saken vedlegges også her. Dokumentet inneholder vurderinger om behov for flere boliger og en del andre områder som ikke berøres i saken her. Longyearbyen lokalstyre boligstrategien i sak 62/10 i møtet 21.9.2010: Heinrich Eggenfellner (H) fremmet følgende endringsforslag: Administrasjonssjefens anbefaling avslås og saken sendes tilbake til administrasjonssjefen og det bes om at følgende føringer blir tatt hensyn til i det videre arbeidet: 1: Boligstrategien skal kun omfatte boligmasse til egne ansatte og alle sider rundt dette så som husleie, vedlikehold, nye boliger, boliger til hvem, alternativ finansiering (statlige tilskudd), og lignende. Alle punkter som omfatter eiendomsmasse som leies ut eksternt skal ikke tas med i boligstrategien.
2010/50-31 Side 3 av 7 2: Selvkostprinsippet som ble vedtatt i 2005 skal fortsatt gjelde. Det er tydelig at det er beregnet alt for lave husleier til de ansatte slik at Lokalstyret (gjennom Bydrift) i dag mangler penger til nødvendig vedlikehold, oppgradering og til investering i nyere boliger både for fornyelse av boligmassen og til nye ansatte. Strategien må omfatte en plan for hvordan dette skal løses. En løsning er å sørge for nødvendig inntjening gjennom husleieøkning, og der hvor det er nødvendig av rekrutteringshensyn, av hensyn til kontinuitet, og av hensyn til eksisterende ansettelsesvilkår kompensere for økt husleie gjennom økt lønn. Her kan det tenkes både permanente ordninger samt overgangsordninger. En slik løsning vil plassere kostnader for drift av LLs ulike enheter på de riktige stedene, og vil også bidra til lettere å få tilskudd fra Staten til dekning av disse kostnadene. 3: Eiendomsmasse som i dag leies ut eksternt, og som ikke er nødvendige offentlige bygg, bør selges så snart som mulig. Dette for at Bydrifts eiendomsavdeling skal kunne fokusere sitt arbeide på det de egentlig er satt til å gjøre, drift og vedlikehold av boliger til ansatte pluss drift og vedlikehold av skole, barnehager, kulturhus, næringsbygg og lignende. Dette arbeidet bør settes i gang straks og ledige bygg bør snarest legges ut for salg. Evt. overskudd av slike salg skal gå inn i fellespotten på samme måte som dagens utleieoverskudd gjør. Dvs. til drift og vedlikehold av skolebygg, barnehagebygg, brannstasjonsbygg og lignende. Heinrich Eggenfellners endringsforslag ble enstemmig vedtatt. Administrasjonssjefens forslag om blant annet en gradvis opptrapping av husleien til de ansatte ble i dette vedtaket avvist av lokalstyret. Det har vært holdt 6 møter i utvalget som har jobbet med boligstrategi etter vedtaket i lokalstyret i september 2010. Daglig leder for Bydrift KF, Marianne S. Aasen har tiltrådt utvalget og konstituert personalsjef Tommy Pedersen har deltatt for personalsjef Sissel Hultgren i hennes permisjonstid. Det ble fremmet en sak for lokalstyret, etter orientering i utvalget, i forsøk på å avhjelpe noe av mangelen på boliger pr våren 2011. Longyearbyen lokalstyre vedtok i sak 13/11 i møtet 5.4.2011: 1. Fra 1. juli 2011 innføres en tilleggshusleie på boliger som brukes av ansatte på 10 kr pr m 2 pr måned som betales av foretakene/ll-adm. Økte inntekter skal brukes til kjøp av flere familieboliger og ekstern innleie av flere familieboliger. 2. Spørsmålet om delvis kompensasjon for økte utgifter for foretakene/ LL-adm avklares i forbindelse med behandling av handlingsplan og budsjett for 2012 og senere. 3. Daglig leder i Bydrift får fullmakt til å forestå kjøp av inntil 3 boliger og til innleie av boliger. 4. Det bevilges 6 mill. kr til kjøp av boligene. 5. Kjøpesummen finansieres ved opptak av inntil 6 mill. kr i lån, med 30 års avdragstid, der avdrag og rente finansieres av husleie jf punkt 1 i vedtaket. Administrasjonssjefen får fullmakt til å godkjenne avdragsvilkår og rentebetingelser og evt. rentebindingsperiode i hele lånets løpetid. 6. Bydrift KF sitt budsjett for 2011 korrigeres tilsvarende. På bakgrunn av dette vedtaket Bydrift KF kjøpt inn 3 boliger. Dette har avhjulpet det mest akutte behovet for boliger. Av økonomiske grunner for foretakene og økning av husleien for nye
2010/50-31 Side 4 av 7 husleiekontrakter, er det ikke leid inn flere boliger. Tilleggshusleien er også i budsjettet for 2012 satt ned til kr 4 pr m 2 pr måned, da dette for tiden er nok til å betjene lånet på 6 mill kr. Bydrift har gjort et betydelig arbeid å vurdere tilstanden av Longyearbyen lokalstyres bygninger. Hensikten med dette er å få vurdert hva som er det faktiske etterslepet på vedlikehold på bygningsmassen og hva som blir vedlikeholdsbehov de kommende årene. Samlet er behovet 210 mill kr, men dette omfatter også andre bygninger enn boliger, som skolen, barnehagene og andre. Tilstandsvurderingene er ikke ferdige, disse vil først ferdigstilles i løpet av noen år da det ikke er prioritert midler til videre tilstandsvurderinger i budsjettet. De bygningene som er tilstandsvurdert så langt, danner imidlertid grunnlag for de resterende bygninger og vil være et godt hjelpemiddel i den videre planleggingen. Gjennom tilstandsvurderingene ble det avdekket lekkasjer i tak og problemer med en del fundamenter, disse må rettes opp før bygningene får omfattende vannskader eller ytterligere setningsskader. Situasjonen var (og er) slik at det er mange boliger som trenger rehabilitering, flere enn det Bydrift i 2011 hadde økonomisk mulighet til å dekke innenfor eget budsjett. Dette var noe av bakgrunnen for at lokalstyret i sak 33/11 i møtet 14. juni 2011 vedtok: Bydrift s fond til vedlikehold, kr 980 000 benyttes til rehabilitering av boliger. Det tilleggsbevilges kr 1 900 000 av Longyearbyen lokalstyrets disposisjonsfond til verdibevarende vedlikehold av boligene. Budsjettet for 2011 for Bydrift KF og Longyearbyen lokalstyre korrigeres tilsvarende. I arbeidet med å skaffe oversikt over vedlikeholdsetterslepet har Bydrift får er estimat for hvor mye som må brukes vedlikehold av på ansattes boliger gitt at det ikke var noe etterslep. Estimatet, utarbeidet av ekstern konsulent, viser at midlene som bør være tilgjengelig for å kunne foreta et verdibevarende vedlikehold, er 490 kr pr m 2 pr år, altså i overkant av 40 kr pr m 2 pr måned. Den husleien pr 2011 betales av de ansatte er rett overkant av 28 kr (28,41 kr i 2012) pr m 2 pr måned. I beløpet 490 kr pr m 2 pr år er midler til innhenting av etterslepet på vedlikeholdet ikke med, mens det skal være nok til å hindre at etterslepet på verdibevarende vedlikehold øker år for år. I tillegg til vel 40 kr pr m 2 pr måned til verdibevarende vedlikehold, kommer kostnader til vaktmestertjeneste, drift og administrasjon av boligene Bydrift har i forbindelse med budsjettet for 2012 beregnet at selvkost samlet blir til kr 44,36 pr m 2 pr måned. Longyearbyen lokalstyre vedtok i sak 38/11 i møtet 20.9.2011: For nye husleiekontrakter til ansatte i Longyearbyen lokalstyre som inngås fra og med 21. september 2011, økes husleien til 45 kr pr m 2 pr måned, fjernvarme og kommunale avgifter kommer i tillegg. Vedtaket ble fattet med 11 mot 2 stemmer (som stemte for kr 50 kr pr m 2 pr måned). I saksframstillingen i denne saken (38/11) heter det: Administrasjonssjefen ser nok for seg at han i løpet av senhøsten vil fremme forslag om økning av husleien for ansattes boliger for det nye lokalstyret som en del av arbeidet med boligstrategi (saken er utsatt av lokalstyret). Før dette kan gjøres må Bydrift komme noe lengre i skaffe seg oversikt over de kostnader som tilhører ansattes boliger. Saken vil også bli drøftet i utvalget for boligstrategi.
2010/50-31 Side 5 av 7 Vurdering: Behov for avklaring Et av de vanskeligste, om ikke det vanskeligste, spørsmålet som nå står igjen i saken om boligstrategi, er hva en skal gjøre med husleien til de som har eksisterende husleieavtaler. Administrasjonssjefen finner å måtte overlate dette spørsmålet til lokalstyret, da det ikke er løsbart i den gruppen som administrasjonssjefen har nedsatt, se også sitatet fra sak 38/11. Det synes ikke mulig å få til noen god drøftelser av andre forhold så lenge dette spørsmålet står uavklart. Gitt en solid økonomi i Longyearbyen lokalstyre, ser ikke administrasjonssjefen bort fra at en kunne kommet fram til en forhandlingsløsning slik som det har vært ønsket fra fagforeningene. Når det ikke er økonomisk grunnlag for dette, må lokalstyret ta stilling til om en ønsker å benytte de muligheter som husleieloven gir eller ikke. Når lokalstyret har tatt stilling til husleiespørsmålet, ser administrasjonssjefen for seg at en kan komme tilbake til lokalstyret med en oppsummering av en boligstrategi for boliger for ansatte. Bydrift jobber med en sak om hvordan vi kan skaffe noen flere i boliger (i hovedsak 3 roms) på en kostnadseffektiv måte. Vedtatt salg av eldre boligrigger kan være til hjelp i finansieringen. Husleieloven I husleieloven heter det om mulighetene for å øke husleien ut over prisstigning. 4-3. Tilpassing til gjengs leie Har leieforholdet vart i minst to år og seks måneder uten annen endring av leien enn den som kan kreves etter 4-2, kan begge parter uten oppsigelse sette fram krav om at leien blir satt til gjengs leie på iverksettingstidspunktet ved utleie av liknende husrom på liknende avtalevilkår. Ved leiefastsetting etter første punktum skal det gjøres fradrag for den del av leieverdien som skyldes leierens forbedringer og innsats. Tilpassing av leien etter første ledd kan tidligst settes i verk seks måneder etter at det er framsatt skriftlig krav om det, og tidligst ett år etter at tidligere endring av leien ble satt i verk. Blir partene ikke enige om hva som er gjengs leie, kan hver av dem kreve at den blir fastsatt etter bestemmelsene i 12-2. Gjelder husleieloven? I Svalbardloven heter det: 2. Norsk privatrett og strafferett og den norske lovgivning om rettspleien gjelder for Svalbard, når ikke annet er fastsatt. Andre lovbestemmelser gjelder ikke for Svalbard, uten når det særskilt er fastsatt. Husleieloven er både en offentlig reguleringslov og en regulering mellom private, det er ikke fastsatt i selve husleieloven at loven skal gjelde på Svalbard. I de husleiekontrakter som er inngått med den enkelte leietaker er det i omfattende grad visst til husleielovens ulike deler, deriblant husleielovens 4-3.
2010/50-31 Side 6 av 7 Husleieloven er i stor grad en lov til beskyttelse av leietaker, og Longyearbyen lokalstyre må gjennom de husleieavtaler som er inngått, uansett anses å ha forpliktet seg til å følge husleieloven. «Gjengs leie» Hva som er gjengs leie i Longyearbyen er ikke så godt å si. De fleste statsansatte har gratis husleie, det betyr ikke nødvendigvis at husleien er gratis men at arbeidsgiver betaler. Noen har husleie som må antas å være subsidierte, f.eks. Longyearbyen lokalstyre, Store Norske, LNS, AF disse ligger ca. 28 kr pr m 2 pr måned. Eldre kontrakter hos UNIS er noe lavere enn dette, mens nye kontrakter hos UNIS er rundt 67 kr pr m 2 pr måned. Nye kontrakter i Longyearbyen lokalstyre ligger på kr 45 pr m 2 pr måned. Hos de private er det stor variasjon, både mellom den enkelte ansatte i firma og mellom ulike firma, noen praktiserer boligtilskudd i tillegg til lønn. På den andre siden har vi det private utleiemarkedet, hvor Longyearbyen lokalstyre leier ut til antatt markedspris, kr 93,58 pr m 2 pr måned. Kjente leiepriser i det private markedet ligger gjennomgående høyere, der 120-150 kr m 2 pr måned, er vanlig. Nøyaktig hva som er gjengsleie i Longyearbyen er nok ikke mulig å få fastslått, trolig vil det neppe være mulig å få leie noen bolig på det private marked til under Bydrift s eksterne pris. Loven kan ikke oppfattes slik at hvis gjengs leie er 90 kr pr m 2 pr måned, er det bare det alternativet som kan velges i tillegg til ikke å gjøre noe. En økning til ca. 50 %, kr 45 pr m 2 pr måned, av gjengs leie ligger godt innenfor det som loven legger opp til at utleier kan gjennomføre. Alternativene Lokalstyret kan vedta å ikke øke husleiene på ubestemt tid (alt A), eller koble behandling av saken om økning av husleiene opp mot positiv avgjørelse på søknaden om tilskudd til å ta igjen etterslep på vedlikeholdet på bygninger (alt B). I alternativ E foreslås det at økning iverksettes fra 1. oktober 2012, for de kontraktene som er gamle nok til det og at resten iverksettes forløpende etter hvert som de er tilstrekkelig gamle. Husleieloven gjør at vedtak i lokalstyre i februar 2012 om å øke husleien, tidligst kan settes i verk høsten 2012 for de kontakter som er 3 år gamle eller mer (2 år og 6 måneder + varsling 6 måneder). I alternativene C og D er det lagt til å ta den samme økningen men gjennom en opptrapping over tre eller to år. Disse alternativene kan selvsagt gjøres til enda flere om det er ønskelig. Det legges opp til at det ikke blir årlig prisjustering i opptrappingsperioden for å komme inn i en ordning der alle betaler likt. Inhabilitet Administrasjonssjef må anses inhabil i saken, da utfallet av saken også vil få betydning for han. En ikke har funnet noen andre i organisasjonen som er habile og som det ville vært naturlig å oppnevne som setteadministrasjonssjef. Administrasjonssjefen ser det som viktig å få saken lagt fram til politisk behandling da det nå har gått 2 år siden lokalstyret første gang ba om saken. Inhabilitet er forsøkt løst ved at «alle» alternativene legges fram til politisk behandling, jf prinsippet i 6, 4. ledd.
2010/50-31 Side 7 av 7 AU og lokalstyret må selv ta stilling til hvilke medlemmer som habile til å være med å treffe vedtak i saken. Konsekvenser Økning av husleien er selvsagt ikke noen ønsket situasjon i forhold til å kunne beholde medarbeidere i Longyearbyen lokalstyre over lengre tid/redusere turnover, noe også de tillitsvalgte har gitt klart uttrykke for. Administrasjonssjefen ser at det ville vært ønskelig at det var rom for å gi noe lønnskompensasjon for i noen grad å oppveie husleieøkningen. Men med lokalstyrets anstrengte økonomi, ser ikke administrasjonssjefen det som mulig på det nåværende tidspunkt. Avveiingen mellom de ulike hensyn, er et politisk spørsmål. Saken har vært drøftet i utvalget for boligstrategi, Delta valgte før siste møtet i utvalget å trekke seg, jf mail av 14. desember 2011, vedlagt. Selv saken er noe justert etter møtet i utvalget 14. desember 2011, uten at det endrer hovedproblemstillingene. Ekstern kvalitetssikring På grunn av sakens noe spesielle karakter, har administrasjonssjefen bedt advokatfirmaet Haavind om å kvalitetssikre saken. Notat fra advokatfirmaet Haavind ligger ved saken som vedlegg. Vedlegg: 1 Strategidokument fra lokalstyre sak 62/10 2 Særutskrift av sak 62/10 3 Mail av 14. desember 2011 fra Delta 4 Referat fra møte om 14.desember 2011 5 Notat fra advokatfirmaet Haavind av 24. februar 2012