Side 1 av 7 Arkivsak: 12/3725-44+43+41+40+34 SAMLET SAKSFRAMSTILLING SAMLET SAKSFRAMSTILLING - FORSLAG TIL REGULERINGSENDRING FELT S1 -GNR. 152/96 - SANDEFJORD STADION - SLUTTBEHANDLING Saksbehandler: Tone Refsahl Arkiv: 611 L13 Saksnr.: Utvalg Møtedato 27/15 Plan- og utbyggingsutvalget 18.03.2015 55/15 Formannskapet 14.04.2015 19/15 Bystyret 23.04.2015 Rådmannens innstilling: Rådmannen anbefaler at plan- og utbyggingsutvalget fatter følgende vedtak: Plan- og utbyggingsutvalget anbefaler at bystyret fatter følgende vedtak: ellers administrasjonens Møtebehandling: Plan- og utbyggingsutvalget behandlet saken i møte den 18.03.2015: Rådmannens innstilling ble enstemmig vedtatt. Plan- og utbyggingsutvalgets vedtak: Plan- og utbyggingsutvalget anbefaler at bystyret fatter følgende vedtak: Formannskapet behandlet saken i møte den 14.04.2015: Rådmannens innstilling ble enstemmig vedtatt.
Side 2 av 7 Formannskapets innstilling: Formannskapet anbefaler at bystyret fatter følgende vedtak: Bystyret behandlet saken i møte den 23.04.2015: Formannskapets innstilling ble enstemmig vedtatt. Bystyrets vedtak:
Side 3 av 7 SAKSUTREDNING: Bakgrunn: Kvartal 19 AS fremmer på vegne av Pindsle Stadion AS forslag til endring av felt S1 i reguleringsplan for nytt stadion for Sandefjord fotball på Pindsle Plan- og utbyggingsutvalgets behandlet forslag til reguleringsendring 27.8.2014 i sak 93/14 og fattet følgende vedtak med 8 mot 3 stemmer: 1. Forslag til endring av reguleringsplan for Sandefjord Stadion med tilhørende reguleringsbestemmelser, begge revidert 13.8.2014 sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn jf. plan- og bygningslovens 12-10 og 12-11. Plan- og utbyggingsutvalget aksepterer for dette boligprosjektet at lekeplass og uteoppholdsarealer er noe redusert i forhold til krav i utfyllende bestemmelser til kommuneplanen. 2. Før reguleringsplanen legges ut så må det foreligge korrekte digitale plandata. 3. Reguleringsplanforslaget vil oppheve deler av reguleringsplan for nytt stadion for Beskrivelse av planen. Planstatus Gjeldende reguleringsplan er på 49,9 daa og ligger i næringsområde på Pindsle mellom Raveien og Ringveien. I vest grenser området mot landbruksarealer og syd for Ringveien ligger eksisterende boliger. Felt S1, som nå søkes omregulert, er i gjeldende plan regulert til spesialområde idrettsanlegg. Idrettsanlegget inneholder i tillegg til selve fortballbanen og tribunene også garderober, administrasjon, treningssenter og VIP-arealer på totalt ca 4750 m 2. I tilknytning til dette inneholder feltet S1 kontorer på ca 1150 m 2 og forretningsareal (hovedsak dagligvare) og lager på 3145 m 2, totalt ca 9.100 m 2. Det er noe parkering innenfor S1. Resten av parkeringsarealene som betjener idrettsanlegget og næringsarealene, er regulert som eget formål og har sambruk med andre næringsarealer innenfor gjeldene planområde. Stadionanlegget i S1 eies av Pindsle Stadion AS. Planforslaget Det er i dag bygget tribuneanlegg til 6000 tilskuere på langsidene. Gjeldende plan åpner for rene tribuneanlegg også på kortsidene. Endringen som nå foreslås og beskrives under, gjelder måten tribuneanlegg på kortsidene skal løses på kombinert med bebyggelse. Forslag til endring gir mulighet for 1000 1500 permanente tribuneplasser på kortsidene. Tidligere tribuner har vært midlertidige konstruksjoner. Samlet tillatt bruksareal for ny bebyggelse på kortsidene foreslås til 11.000 m² BRA. Maks 4.500 m² BRA av de nye arealene foreslås benyttet til boligformål, inkludert kjellerparkering på ca 1200 m 2. Bebyggelsen foreslås i 4 etasjer pluss parkeringsetasje. Maksimale høyder for bygninger er angitt som kotehøyder. I felt BB er høyden på bebyggelsen inkludert rekkverk på fast takterrasse satt til maks kote +76,5. I felt K/T er høyden på
Side 4 av 7 bebyggelsen kote + 75,0, det samme som for eksisterende bebyggelse. Heis-/trappehus og tekniske installasjoner kan være inntil kote + 78,5. Det gis adgang til innglassing av balkonger/terrasser ut fra dagens preferanser for å forlenge brukssesongen av utearealer og bedre komforten. Innenfor planområdet er det i bestemmelsene foreslått krav til leke- og uteoppholdsarealer med utgangspunkt i den nye kommuneplanens bestemmelser utenfor sentrum. Det reguleres lekeplass og annet uteoppholdsareal på bakken og det forutsettes at fellesarealer på taket kan være med å oppfylle kravet til uteoppholdsarealer. Det foreslås å avsette 1,5 parkeringsplasser per bolig. Det skal i tillegg være en sykkelparkeringsplass per bolig. Ny bebyggelsen i KT, maks 6.500m 2 BRA, skal primært brukes til kontor- og tjenesteyting. Lokaler for sportsrelatert virksomhet og serveringsvirksomhet kan også innpasses. Feltene IS, IS2, IS3, IS4 og IS5 er fotballbanen med tribuneanlegg med tilhørende innganger. I forbindelse med tribunene skal det kunne bygges toaletter, kontrollrom og andre nødvendige fasiliteter. Areal som naturlig oppstår i tilknytning til, eller under tribuneanleggene skal kunne nyttes til andre formål som bilparkering og lager. Områder for turvei (TV1 og TV2) inngår som del av grønnstrukturen og skal være tilgjengelig for allmenn ferdsel. I området o_v1 (Ringveien), er nåværende busslomme som ikke er i bruk, foreslått fjernet av hensyn til sikt og sikkerhet for nytt fotgjengerfelt som er foreslått. f_v som går til eksisterende forretningsinngang, gårdsplass-/varelevering utvides med fortau opp til gårdsplassen og tilknyttes gang- sykkelveiforbindelse på nord/vestsiden av eksisterende bebyggelse. I forbindelse med gårdsplassen/vareleveringen er det foreslått parkeringsplasser for boliger og næringsvirksomhet. Veien med tilhørende formål skal være allment tilgjengelig for person- og lastebiler, syklister og fotgjengere. Parkerings- og atkomstområdene, PP 1 og PP 2 skal til vanlig brukes for kunder og ansatte i hele området, også utenfor planen. Søndre del av PP2 får atkomst fra Ringveien via f_v, og parkeringsplassene her forutsettes å kunne disponeres for boligene. Området PP 2 skal sperres for gjennomkjøring av personbiler. For mer detaljert beskrivelse vises til forslagsstillers beskrivelse. Sluttbehandling: Planforslaget har ligget ute til offentlig ettersyn fra 8.10.2014 til 24.11.2014. Det kom 4 uttalelser til planforslaget. Mattilsynet har ingen merknader. Både Statens vegvesen og Fylkesmannen fremmet innsigelse til planforslaget. Begge innsigelsene er senere frafalt. Vestfold fylkeskommune mener ut fra en faglig helhetsvurdering at planområdet er mindre egnet for boligformål med henvisning til plassering av lekeplassen tett på varelevering og at Ringveien må krysses for å komme til større aktivitetsarealer i Bugårdsparken. De viser til diskusjon om temaet i møtet 19.11.2014 og til brev fra Fylkesmannen. De følger langt på vei fylkesmannens argumentasjon og støtter innsigelsen fremmet med bakgrunn i manglende
Side 5 av 7 kvalitet på lekearealene i planforslaget. De forutsetter imidlertid at dersom det stilles krav om avbøtende tiltak, kan barn og unges arealer være tilfredsstillende ivaretatt. Fylkesmannen i Vestfold, miljø- og sikkerhetsavdelingen mener at utearealene på bakkeplan ikke tilfredsstiller kravene til utforming og miljø og sikkerhet nedfelt i RPR barn og unge med mindre det gjøres betydelige grep for å avlaste arealene for støy, trafikkfare, eksos og annen uheldig påvirkning som avfallskontainere, lager av propangass m.v. De peker også på at beskrivelse av støybelastning og behov for skjermingstiltak ikke inngår i planmaterialet. De mener videre at det er nødvendig å drøfte støypåvirkning fra selve fotballaktiviteten samt fra ventilasjon/kjøleanlegg vis a vis boliger og uteoppholdsarealer. På denne bakgrunn fremmer miljø og sikkerhetsavdelingen innsigelse til planforslaget. Statens vegvesen peker på at Ringveien er en del av det overordnete veinettet i Sandefjord. De anbefaler en ombygging av krysset Nygårdsveien x Pindsleveien til å håndtere trafikken fra hele planområdet og at forhold inne på området bedre skiller de ulike trafikkantgruppene. Av hensynet til trafikksikkerhet og at fylkesveiens transportfunksjon svekkes, fremmer Statens vegvesen innsigelse til foreslåtte reguleringsendring for Sandefjord stadion med hjemmel i veglovens 42. Endring av planforslaget og frafall av innsigelser Forslagstiller har i forbindelse med offentlig ettersyn utvidet lekeareal på bakken ved vareleveringen, og har etter høringen tatt inn krav i bestemmelsene (pkt. 2.2.3) om at skjemmende og støyende virksomhet (søppelkonteinere/utendørslagring og kjøleaggregat) og innretninger i forbindelse med varelevering skal skjermes eller fjernes av hensyn til boligene i felt BB. Tiltak skal være gjennomført før boligene tillates igangsatt (pkt. 6.6). I samråd med kommunen er det også gjort endringer i pkt. 1.7.1 og i rekkefølgebestemmelsenes pkt. 6.2, 6.3 og 6.8 som sikrer gjennomføring av tiltakene og best mulig løsninger. Fylkesmannens miljø- og samfunnssikkerhetsavdelingen, har i brev av 13.2.2015 med bakgrunn i foreslåtte endringer, frafalt sin innsigelse. De mener nå at det i det reviderte planforslaget er gjort grep for å bedre miljøforholdene for leke og uteoppholdsarealer på bakkenivå. De legger stor vekt på rekkefølgebestemmelsene og mener at det forplikter tiltakshaver og kommunen som planmyndighet til å utvikle og godkjenne konkrete tilfredsstillende løsninger for leke- og uteoppholdsarealenes miljøstandard. De legger til grunn at de større barna får en trygg atkomst over Ringveien til lekearealer i Bugårdsparken. Statens vegvesen har i brev datert 3.3.2015 også frafalt sin innsigelse. De framholder at Sandefjord kommune og fylkesveimyndighetene har felles interesse i å ivareta Ringveiens transportfunksjon og sikkerhet. Da kommunen har konkludert med at Ringveiens transportfunksjon ikke vil forringes vesentlig ved videreføring av direkteadkomst til fv 251 og veimyndighetene anser at Sandefjord kommune har størst interesse i å bevare Ringveien med sin funksjon, tar Statens vegvesen denne konklusjonen til etterretning. Rådmannens merknader ved sluttbehandling: Rådmannen viser til sine bemerkninger ved 1. gangsbehandling, men følger fylkesmannens vurdering om at de miljømessige forholdene på leke- og uteoppholdsarealer på bakken kan bedres dersom intensjonen i bestemmelsene følges opp. Dette forutsetter at tiltakshaver gjennom prosjektering og søknad og kommunen ved behandling av byggesaken finner de beste løsningene og sørger for at disse blir gjennomført. Rådmannen mener at det derfor er
Side 6 av 7 viktig at rekkefølgebestemmelsene knyttes til gjennomføring før igangsetting av boligbyggingen eller at det foreligger garanti/sikkerhet for gjennomføringen. Arealstørrelsen på lekearealer kan i følge retningslinjene i kommuneplanens utfyllende bestemmelser fravikes for mindre leiligheter, dersom det er tilfredsstillende arealer i nærheten og dersom disse kan nås på en trafikksikker måte. Kryssing av Ringveien er normalt ikke etter rådmannens vurdering en fullgod løsning. Barna må også krysse Ringveien for å komme til skolen. Dersom vilkårene er til stede må det derfor sikres er nytt krysningspunkt ved atkomsten for enkelt å komme til gang- og sykkelveien på den andre siden i retning skolen. Aktivitetsarealer for barn og unge bør primært være på terreng eller på et lokk som lett nås fra terreng. Det skal ligge slik til at også andre barn og unge utenfor selve boligprosjektet inviteres til å delta i leken. For å komme til arealer på taket er man avhengig av å være invitert inn. Kravet til uteoppholdsarealer bør derfor etter rådmannens vurdering generelt ikke kunne løses på taket av nye boligbygg. Med hensyn til innsigelse fra Statens vegvesen knyttet til atkomst til boligene er denne frafalt etter dialog med kommunen. Rådmannen følger anbefalingen i trafikkutredningen og holder fast ved at atkomsten til boligene bør være fra Ringveien for å skille den fra trafikken til de store handelsarealene. Gjennomkjøring i området kan da hindres som i dag. Ringveien er en del av det overordnete veinettet i Sandefjord. Antall avkjørsler og aktiviteten i avkjørsler vil som Statens vegvesen peker på kunne påvirke trafikksikkerhet og avvikling. Rådmannen mener at Ringveiens funksjon ikke vil bli vesentlig endret ved at boligparkering erstatter parkering for de ansatte som jobber i Stadionbygget i dag og at strekningen for redusert hastighet eventuelt forlenges med 150 200 m for å få et nytt, sikkert krysningspunkt. Konklusjon: Endring av reguleringsplanen for stadion gir en mulighet til å kunne fullføre tribunene i stadionanlegget, og det oppnås generelt bedre arealutnyttelse. Med de endringene som nå er gjort i plan og bestemmelser etter høringen for å få et planforslag uten innsigelser, anbefaler rådmannen at reguleringsendringen vedtas. Vedlegg: 1. Forslag til reguleringsplan revidert 19.1.2015 2. Forslag til reguleringsbestemmelser revidert 20.2.2015 3. Illustrasjoner Vedlegg som ikke sendes til formannskap og bystyre: 4. Uttalelser til offentlig ettersyn: Vestfold fylkeskommune (24.11.14) Fylkesmannen i Vestfold (23.11.14 og 13.2.15) Statens vegvesen (26.11.15 og 3.3.2015) Sakens øvrige dokumenter er tilgjengelige via kommunens kartløsning: Bl. a: Sak 93/14 behandlet 27.8.2014 Forslagsstillers planbeskrivelse datert 13.8.2014 Trafikkanalyse datert 15.okt. 2013
Forslagstiller: Kvartal 19 arkitektkontor AS, Aagaards plass1, 3211 Sandefjord Side 7 av 7