SANDNES KOMMUNE - RÅDMANNEN Arkivsak Arkivkode Saksbeh. : 200703045 : O: : 83-14 : Odd Reidar Gausel Behandles av: Møtedato Utvalgssaksnr BYGGESAKSUTVALGET 09.04.08 PÅLEGG OM RETTING OG VARSEL OM TVANGSMULKT, JF 113 OG 116A I PBL. TILTAKSH. BERNT A. MELBO, STED: BRATTHETLAND - GNR/BNR 83/14. Tiltakets art: Eventuell beskrivelse: Byggets/anleggets art: Tiltakshaver: Ulovlig bruk Tilbygg, terrasser, terrengarbeid. Fritidsbolig Bernt Arild Melbo Fakta/tidligere behandling: I forbindelse med Melding om tiltak datert 05.06.2006 ad bod på eiendommen med påfølgende befaring, så en at det var foretatt flere tiltak uten forutgående søknad/melding og tillatelse. Den omtalte meldingen om tiltak/bod ble avslått, et avslag som ble påklaget. Klagen ble fremlagt til behandling i Byggesaksutvalgets møte 28.11.2008 med følgende vedtak; Saken utsettes i påvente av neste sak på eiendommen for å gjøre en samlet vurdering og foreta befaring. Dette avslaget blir behandlet på nytt i en annen sak i dagens møte. Fakta denne saken; De omtalte ulovlige tiltakene på eiendommen er i strid med gitt tillatelse gitt i D sak 570/78 samt kommuneplanens arealdel og gjelder følgende arbeider: - tilbygg i form av takoverbygg og bod, - terrasser, inkl. trapp og - terrengarbeid i form av vekkgraving av masse samt påfølgende heving av eksisterende terreng - Der er også utført bruksendring i og med at der er innredet soverom i kjeller. - I tillegg var det, i forbindelse med søknad om bod, utgravet for underetasje for denne. Etter det ovenfor nevnte vedtaket forespurte bygningssjefen tiltakshaver vedr disse arbeider i brev av 04.12.2007. Tiltakshaver besvarte dette i brev datert 18.12.2007. Det skrives at de kjøpte hytta i 1994 og at det da allerede var soverom i kjelleren. Ut fra deres synspunkt er det således ikke gjort bruksendring. Videre skrives det at vekkgraving av masse ble gjort grunnet fukt og luktproblemer. I tillegg er det drenert og planert og det skrives at en trodde dette var lovlig på egen tomt. Når det gjelder tilbygget lagerrom/bod så var en ikke klar over at dette var søknadspliktig da dette var små arealer. Det samme gjelder for terrassen, heller ikke denne var en klar over var søknadspliktig. BSU 09.04.08 83/14 sak II Side 1 av 6
Utgraving i forbindelse med boden ble gjort p.g.a. terrengforholdene. Til sist skrives det at dersom de hadde vært klar over dette var ulovlig, så hadde de søkt. Det ble ikke søkt om byggetillatelse for noen av disse påpekte tiltakene. Forhåndsvarsel; I forhåndsvarsel av 04.02.2008 ble de ovenfor nevnte forhold kommentert. Det ble også nevnt at bygningssjefen ikke hadde mottatt byggesøknad/melding om disse arbeidene, men, skrev bygningssjefen, disse tiltakene var av en slik art at det er usikkert om de kunne bli godkjent selv om en søker om byggetillatelse, inkl. tegninger, nabovarsel, naboerklæring og dispensasjonssøknad. Videre ble det skrevet at en terrasse, som her, er å anse som tilbygg til boligen og av den grunn skal avstand til nabo være 4 m dersom der ikke foreligger underskrevet naboerklæring, der nabo aksepterer en mindre avstand. Dette i henhold til plan- og bygningsloven 70, 1. ledd. I tillegg strider tiltaket mot kommuneplanen 4.1.4 som kun aksepterer en terrasse på 30 m 2, da med gjennomsnittlig høyde over bakken på 50 cm. Når det gjaldt takoverbygg og bod (tilbygg) så stred også dette mot kommuneplanens 5.2 som sier at samlet areal kan være 70 m 2 BRA (bruksareal), samt bod 16 m 2. Videre skrives det at der det er kjeller, tillates ikke bod i tillegg til kjelleren. Godkjent BRA for hytta er 79 m 2. I tillegg synes det som om det er hems/loft i hytta, og dersom det er målbart areal her, kommer dette i tillegg sammen med bruksarealet under terrassen. Når det gjelder bruksendring så vises det til kommuneplanens 4.1.3 som sier at rom for varig opphold tillates ikke i kjeller. Deretter ble det varslet om pålegg med frist om retting/tilbakeføring av følgende forhold, jf plan- og bygningslovens 113: - tilbakeføring av ulovlig oppført terrasse - tilbakeføring av ulovlig oppført tilbygg - tilbakeføring av terrengforhold til det opprinnelige - opphør av ulovlig bruksendring Samtidig ble det varslet om at det også kan være aktuelt å pålegge tvangsmulkt etter reglene i plan- og bygningslovens 116a dersom fjerning/retting ikke skjer innen den frist som blir fastsatt av kommunen. Det ble gitt anledning til å komme med merknader til dette varsel innen gitt frist og det ble også gjort oppmerksom på at det kan søkes om godkjennelse i ettertid. Hjemmelsgrunnlag; Kommuneplan med bestemmelser til arealdelen, her 5 m.fl. (LNF området). Kommentar til forhåndsvarsel; Tiltakshaver besvarte forhåndsvarselet i brev av 19.02.2008. Her var naboerklæring ad terrassen vedlagt. Der var ikke vedlagt søknad for noen forhold. Han tar her også opp forhold vedr. saksbehandlingen, noe som er besvart i eget brev. Videre skriver han at da tilbygget ble godkjent i 1978, ble det godkjent med store vinduer i kjelleren. Burde en da ikke forstått at det ble planlagt varig opphold her? Burde det ikke vært kommunens ansvar å kontrollere kjeller og tilbygg? BSU 09.04.08 83/14 sak II Side 2 av 6
Terrassen ble laget i denne høyden grunnet terrenget og for å holde dyr borte fra tomten. Hytta ligger avsides til og de kan ikke se at dette er til hinder eller sjenanse for noen. Videre spør de om kommunen ikke har ansvar til å sjekke arkivet sitt? Da han søkte om bod burde dette blitt sjekket og allerede da burde kommunen hatt oppdaget at de hadde kjeller i hytta, noe som er grunnlaget for avslaget for boden. Selv har de aldri sett disse tegningene. Deretter vises det til gebyret for boden, et gebyr som senere ble redusert uten forklaring. De mener her at de ikke skulle betale dispensasjonsgebyret i det hele tatt. Til sist spør de om når det skal avholdes befaring og at de trenger god tid slik at de kan søke fri fra arbeid. Bygningssjefens kommentar; Når det gjelder gebyret for boden så er dette ikke tema her. Bygningssjefen kan imidlertid bemerke at der var benyttet feil fakturalinje, dette ble i ettertid rettet. Når det gjelder uten forklaring, så vises det til e-post fra saksbehandler datert 18.10.2007. Godkjent tegning fra 1978 viser et bruksareal (BRA) for hyttas hovedetasje på 56 m 2. I tillegg kommer underetasjen med et BRA på 23 m 2 (ny del) og gammel del ca 10 m 2, totalt ca 89 m 2. Det er usikkert om der er målbart areal på loft. Bebygd areal (BYA) for hytta etter tillatelsen var 59 m 2. Etter denne tid er der tilbygget hytta et tilbygg inneholdende bod og takoverbygg. BRA for dette er ca 9 m 2, eller ca 13 m 2 BYA. Den oppførte terrassen er på ca 64 m 2 BYA + trapp ned til terrenget. Dekket er ikke tett. Høyden under terrassen medfører at det er ca 41 m 2 BRA under denne. Samlet medfører dette at hytta nå er på ca 139 m 2 BRA eller 136 m 2 BYA. Denne saken skal, etter reglene, behandles etter lover, regler og vedtekter på behandlingspunktet og derfor er det dagens kommuneplan som er gjeldende. Denne planen åpner for tilbygg til eksisterende, lovlig oppførte bygninger, opp til kommuneplanens maksimalbegrensning som sier i 5.2 at hytta kan ha et samlet BRA på 70 m 2, i tillegg kommer 16 m 2 for boden, samlet 86 m 2 dersom disse to bygges under samme tak, mot dagens lovlige areal på 89 m 2. Videre sier 4.1.3 at dersom der er kjeller, tillates ikke bod, samt at det ikke tillates rom for varig opphold i kjelleren. Ut fra dette kan ikke tilbygget inklusivt takoverbygget aksepteres og det vil bli gitt pålegg om tilbakeføring. Videre sier dagens kommuneplan i 4.1.4 at terrasser kan være opp til 30 m 2 BYA men dog gjennomsnittlig 50 cm over planert terreng. Bygningssjefen gjør oppmerksom på at godkjent tegning fra 78 viser at mot sørvest var høyden ca 20 til 70 cm og hadde terrenget fremdeles hatt denne gjennomsnittshøyden kunne en nok akseptert terrassen mot sørvest. Men nå har tiltakshaver valgt å fjerne denne massen ved at dette området mellom nabo og vegg mot sørvest er utgravet. Terrenget her er således senket ca 1,5 m. Det er usikkert når dette er gjort men tiltakshaver sier at det er skjedd etter at han overtok ca 1994. Grunnen til dette var delvis vannlekkasje/behov for drenering. Bygningssjefen er her av den formening at tiltakshaver kunne hatt drenert og tilbakefylt uten at en hadde hatt behov for å fjerne all masse. BSU 09.04.08 83/14 sak II Side 3 av 6
Ut fra godkjent tegning synes det at en også har fjernet masse foran hytta mot sørøst samt delvis mot nordøst. Imidlertid finnes det et foto fra 1978 som tilsier at de to sistnevnte kjellerfasader nok var lavere enn hva godkjent tegning av fasaden tilsier. Den fjernede massen synes å være spredd ut over resten av eiendommen og det vil være en urimelig å forlange denne massen tilbakeført. Det er også usikkert når dette er utført og om dette var søknadspliktig på utføringstidspunktet. Ut fra dette vil bygningssjefen ikke forfølge denne delen av saken. Når det gjelder terrassen så kan ikke bygningssjefen akseptere, ut fra kommuneplanens bestemmelser, en så stor terrasse som dagens. Dersom det innsendes søknad om å få beholde terrassen over den del av det utgravde området mellom nabo og vegg mot sørvest, ca 28 m 2, så kan bygningssjefen tilrå en dispensasjon fra kommuneplanen 4.1.4 ad maksimal gjennomsnittlig høyde. Det vil bli satt frist for slik søknad. Den øvrige del av terrassen, inklusivt trapp til terreng, må tilbakeføres. Det samme gjelder den utgravde gropen for underetasje under bod. Her vil bygningssjefen pålegge tiltakshaver å tilbakeføre terrenget til slik det var før tiltakshaver startet utgravingen. Når det gjelder påstand om store vinduer og at en burde være klar over hva rommene skulle brukes til, så vil bygningssjefen bemerke at det er flere kjellere som har store vinduer. Den enkelte eier kan ha behov som tilsier at en ønsker gode lysforhold. Tiltakshavers påstand tilbakevises. Det at det er tidligere eier som har utført ulovligheten først (ved å ta kjeller i bruk til beboelse) så vil bygningssjefen kort bemerke at plan- og bygningslovens system bygger på at byggetiltak skal godkjennes før de oppføres/endres, jmf. her bl.a. lovens 93. Søknadsplikten i pbl 93 er objektiv og har ingen sammenheng med hvem eller hva som utløser denne. Søknadsplikten vil i slike tilfeller ligge på den ansvarlige og i slike tilfeller som her, hvor byggetiltaket for lengst er oppført, vil dette som hovedregel være tiltakets eier. I dette spesielle tilfellet, og ut fra det som her er skrevet, kan bygningssjefen tilrå en dispensasjon fra kommuneplanen 4.1.3 ad forbud for rom for varig opphold i kjelleretasjen dersom søknad innkommer innen gitt frist. Når tiltakshaver skriver at han trodde disse tiltakene ikke var søknadspliktige vil bygningssjefen vise til at i forhold til bygging på egen eiendom har en tiltakshaver undersøkelsesplikt for å sikre at tiltaket/byggingen skjer i henhold til lover og forskrifter. Dette kan nok i noen tilfeller være krevende, men like fullt gjelder disse lovene/forskriftene for eiendommen. Ved kjøp av en eiendom bør også kjøper kreve opplyst av megler hva kommunen har/hva som er godkjent på eiendommen. Dersom bygningssjefen forlanger riving/tilbakeføring av hele/ eller deler av tiltaket til opprinnelig godkjent tillatelse/det som kan aksepteres ut fra kommuneplanens arealdel m/bestemmelser, så skal ulovligheten/tilbakeføringen vurderes opp mot plan- og bygningslovens 116 b ad rimelighet og samordning. Et pålegg om å rive tilbygget (bod og takoverbygg) vil, ifølge bygningssjefens vurdering, ikke stå i et urimelig forhold sett i relasjon til kommuneplanes maksimalbegrensning og den ulovlige byggingen. Det samme vil være for mesteparten av terrassen, inklusivt trapp ned til terrenget. Heller ikke fjerning av denne delen av tiltaket vil, etter bygningssjefens vurdering, stå i et urimelig forhold sett i relasjon til kommuneplanes maksimalbegrensning og den ulovlige byggingen. BSU 09.04.08 83/14 sak II Side 4 av 6
Tiltaket er også vurdert opp mot de nye Kriterier for behandling av tiltak i tilknytning til fritidseiendommer, oppført uten godkjenning. Det er her ikke mottatt søknad, men vurdert som om søknad var mottatt. Bygningssjefen gjør til slutt oppmerksom på at søknaden ikke har vært til uttalelse hos berørte høringsinstanser. Det er heller ikke søkt om godkjennelse for noen del av tiltakene. En positiv tilrådning vil medføre at søknaden må sendes på høring før endelig vedtak kan fattes. Bygningssjefen vil til sist vise til bystyrets vedtak ad ekstra gebyr for ulovlig bygging (her punkt 20a behandling av tiltak uten at søknad/melding er innsendt og hvor tiltaket ikke er godkjennbart) og ilegger, i tillegg til ordinært gebyr, et gebyrtillegg på 3 ganger ordinært gebyr. VEDTAK: 1. Med hjemmel i plan- og bygningslovens 113 gis det pålegg om fjerning/retting av følgende tiltak: a) tilbygg i form av takoverbygg og bod mot nordvest b) terrasse, inklusivt trapp i hyttas front (mot sørøst og delvis sørvest) c) utgravd masse/grop i forbindelse med planlagt bod/kjeller Frist for fjerning i henhold til pålegget settes til 09.08.2008. Vi ber dem underrette oss når pålegget er gjennomført. Dersom pålegget ikke er etterkommet innen nevnte frist pålegges i medhold av plan- og bygningslovens 116 a en løpende tvangsmulkt på kr 400,- pr. dag ved overskridelse av ovennevnte frist. Mulkten vil således løpe fra 10.08.2008 og løpe inntil pålegget er etterkommet. 2. Med hjemmel i plan- og bygningslovens 113 gis det pålegg om innsending av komplett søknad om byggetillatelse for terrasse mot sørvest, samt bruksendring av deler av underetasje til varig opphold, inklusivt dispensasjonssøknad. Alternativt; fjerne terrassen og omdisponere underetasjen. Frist for innsending av søknad eller retting i henhold til pålegget settes til 09.05.2008. Dersom pålegget ikke er etterkommet innen nevnte frist, pålegges i medhold av plan- og bygningslovens 116 a en løpende tvangsmulkt på kr 250,- pr. dag ved overskridelse av ovennevnte frist. Mulkten vil således løpe fra 10.05.2008 og løpe inntil pålegget er etterkommet. De varsles med dette også om at det i medhold av plan- og bygningslovens 112 er straffbart å ikke etterkomme pålegget om tilbakeføring innen fastsatt frist. Det gjøres videre oppmerksom på at dagmulkt kan innkreves etter reglene i tvangsfullbyrdelsesloven 7-2 bokstav e, som særlig tvangsgrunnlag uten forutgående dom for kravet. Vedtaket er et enkeltvedtak. Det gjøres oppmerksom på at det er anledning til å påklage vedtaket i henhold til forvaltningslovens 29. Klagefrist er 3 uker fra vedtaket er mottatt eller den det gjelder burde ha skaffet seg kjennskap til vedtaket. Klagen sendes til bygningssjefen i Sandnes kommune. BSU 09.04.08 83/14 sak II Side 5 av 6
RÅDMANNEN I SANDNES, 12.03.2008 Ola T. Solheim Bygningssjef Odd Reidar Gausel Saksbehandler Kopi: Tiltakshaver; Bernt Arild Melbo, Hottaviksstraen 24, 4048 Hafrsfjord. tiltakshavers advokat; Stavangeradvokatene Forsell, Netteland, Bjelland & Helgevold v/adv Netteland Postboks 490 Sentrum, 4003 STAVANGER Vedlegg til saksfremstilling; 1. Oversiktskart M=1:6000 og Detaljkartkart M=1:500 2. Dok 5 redegjørelse fra bygningssjefen vedr. saksbehandlingen, datert 27.02.2008 3. Dok 4 Kommentar fra tiltakshaver til utsendt forhåndsvarsel, datert 19.02.2008 4. Dok 3 Forhåndsvarsel om pålegg og tvangsmulkt, datert 04.02.2008 5. Dok 2 Orientering om utførte arbeider fra tiltakshaver, datert 18.12.2007 6. Dok 1 Forespørsel fra bygningssjefen vedr. utførte arbeider, datert 04.12.2007 7. Kopi av utsendt brev i sak 200602538, datert 04.12.2008 ad vedtak i denne saken. 8. Dagens hytte, ca mål etter saksbehandlers notater 9. Godkjent tegning fra 1978 10. Diverse fotos 11. Kommuneplanens bestemmelser til arealdelen. BSU 09.04.08 83/14 sak II Side 6 av 6