Norsk Form 28. nov 2012 Boligutviklingen Martin Mæland, Konsernsjef OBOS
Fra avskaffing av bolignøden til oppfylling av boligdrømmen
Utfordring nr 1: Prisutviklingen!! Boligprisene har steget fra under kr 5 000 pr kvm i okt 1992 til kr. 40 960 pr kvm pr 1. oktober 2012. Boligprisene mer enn 8-doblet siden 1992. Lønningene er ca 2,4 doblet siden 1992 KPI har steget med under 50% siden 1992 3
Hvem skal vi tro på? Markedet eller statsministeren?
Utfordring nr 2: Befolkningsøkningen. 7
SSB s befolkningsprognoser for 2030 2010 2012 2030 2030 2030 Faktisk pr 1.1. Faktisk Pr 1.1. Svært lav Middels 2030 Meget høy OSLO 586 860 614 798 709 179 783 284 858 975 AKERSHUS 536 449 556 033 634 216 692 326 750 226 8
9
10
Urealistiske premisser Dersom Oslo vokser med 50% - en halv gang dagens Oslo på 20-30 år, og Akershus vokser omtrent like mye, vil dette stille oss overfor enorme utfordringer. 70% av dagens biltrafikk i Oslo kommer fra Akershus, (mens 80% av arbeidsreisene i Groruddalen skjer kollektivt). Ser vi for oss 50% kapasitetsøkning på veiene de neste 20 årene? Dette stiller store krav til kollektivtransporten. I tillegg må vi planlegge og bygge slik at transportavstanden mellom bolig og jobb blir kortest mulig. 11
Utfordring nr 4. Høye byggekostnader Manglende boligpolitikk har gitt for høye byggekostnader Boligforsyningspolitikk har vært nærmest fraværende i det politiske ordskiftet Sammenhengen mellom manglende boligbygging og økte boligpriser har vært neglisjert i den politiske debatten. 12
13
14
15
Utfordring nr 5 Manglende kapasitet i byggenæringen. Det er utdannet for få ingeniører og fagarbeidere. Oljesektoren og den sterke veksten der stjeler ressurser, særlig ingeniørkapasitet fra byggenæringen.
Utfordring nr. 6 Tomtetilgang og tomtepriser Dattenhullet på Majorstuen ble kjøpt av Selvaag for under kr 3 000 pr kvm i 1993. Nordeas hovedkontor kjøpt for vel kr. 30 000 pr kvm i 2012. Men det finnes fortsatt rimelige tomter. Men ikke rimelige byggekostnader.
Det trengs flere tomter! Tomtene må tillates bygget med boliger som folk har råd til å kjøpe og bo i. Folk vi i større grad bo sentralt. Folk vil heller bo i små leiligheter sentralt enn store leiligheter (til samme eller lavere pris) i periferien. 19
Hvor skal det bygges? Skal vi bare bygge der vi kan oppfylle de ideelle norske kravene? Det er i dag mangel på byggeklare tomter og det tar svært lang tid å regulere dem og gjøre dem byggeklare. 20
Utfordring nr 7: Manglende boligbygging 21
Forholdet mellom boligbygging og befolkningsvekst i Oslo i perioden 1992-2011 16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Fullførte boliger 863 1051 1349 1913 1096 1442 1077 1583 1037 824 1711 1639 3476 4049 3960 3763 2557 3447 2151 1362 Folketilvekst 6013 4327 5620 5258 6134 4900 3174 4600 1259 3863 4812 4485 7960 8565 102061186714991113851237014055 Kilde: Statistisk sentralbyrå (SSB)/OBOS SSBs foreløpige tall for folketilvekst i 2011 (publisert 15.12.2011) og for fullførte boliger (publisert 8.2.2012)
Landets største boligbyggere. Markedsandel i % Bygg satt i gang i Norge i 2011 - totalt 27 507 boliger 864 / 3,14 % 1 837 / 3,04 % 724 / 2,63 % 2 640 / 2,33 % 540 / 1,96 % 441 / 1,60 % Block Watne Selvaag Bolig OBOS JM Skanska Veidekke 1) Inkluderer boliger bygget for kunder med egen tomt (ca 9 %) 2) OBOS markedsandel i Oslo var 7,66 % 23
Byutviklingspolitikk Byutviklingspolitikken har de siste årene hovedsakelig vært fokusert rundt: Bygningsvern Universell utforming Miljøkrav (8 planter har fått egen verneforskrift i Oslo) Grøntplaner Energikrav Stadig større krav til byggenes utførelse og kvalitet Fjernvarmekrav Kvalitetskrav til fortetting Brann 24
25
26
Boligbygging og befolkningsvekst Konklusjon: Her må det kanskje bygges like mye på 20-30 år som i de foregående 100-150 år. Oslo hadde 344 000 innb i 1900. Dvs at byen har vokst med 266 000 på 112 år. De neste 20-30 årene kan Oslo vokse med 300 000 nye innbyggere
29
30
Tettere by! Vi må få til en tettere by. De største byene i Norge må tørre å bli byer Kollektivtilbudet må styrkes Ny T-banelinje til Fornebu i bunnen av Groruddalen i tillegg til Lørensvingen Bolig og mange typer næring bør integreres tettere for å få ned reiseavstand. (De fleste moderne arbeidsplasser er verken forurensende eller støyende). 31
Hvordan tenker utbyggere? Markedet trenger boliger. Vi ser behov og trender før myndighetene Boligbygging er risiko. Stor risiko. Vi trenger forutsigbarhet. Vi er avhengig av at forbrukerne vil kjøpe vårt produkt. (Det er man ikke når det gjelder offentlige bygg. Da må man bevilge mer penger hvis budsjettene sprekker)
Hvordan arbeider en utbygger? Jakter på tomter. Men ønsker minst mulig kapitalbinding. Sjekker markedspris. Finner byggepris. Markedspris-byggepris =tomtepris. De største optimistene vinner budrundene på tomter. Kna prosjekter. Utvikle gode boliger Bygge boliger som kundene har råd til.
Tirsdag 27. september 211 36
BOLIGPOLITIKK Det er i dag ingen offentlig myndighet som har ansvar for at det bygges boliger. Det er mange offentlige etater som har ansvar for å kontrollere og stoppe uønsket boligbygging. Vi må få en boligminister som får alt ansvaret for å samordne alle lover, krav og regler som staten har laget. Hva med en Infrastruktur- og boligminister? 38
39 Fornem bolignød? Det finnes tomter der det kunne bygges mer og i et raskere tempo enn i dag. Disse tomtene ligger i strøk med lave boligpriser. Summen av (for) høye byggekostnader og lave tomtepriser (som man har på slike steder) gir for høye priser til at man kan bygge mange boliger der i stort tempo.
Vårt innspill til Oslo kommune: Kommuneplanen må definere boligbygging som viktigste mål. Lage en fortettingsplan for sentrale knutepunkter, med; u-grad, uteoppholdsareal, byggehøyder i fleksible intervaller, behov for ny infrastruktur Lage konsekvensanalyser som viser hva offentlige krav vil koste P&B skal ikke lage alternative reg.planer til innsendere, men få innsendt plan vurdert politisk Rask saksbehandling av neste byggetrinn når mer enn ett.
Tiltak for økt boligbygging i Norge Rapport levert Kommunaldepartementet 19. des 2011
Innspill til staten:strakstiltak for å sikre økt boligbygging og dempe prisveksten. OBOS hovedprioriteringer: 1. Raskere planprosesser for å skaffe flere byggeklare tomter 2. Forskriftsendringer 3. Egen Bolig- og infrastrukturminister med ansvar for statlig samordning 4. Finansiering 5. Rikspolitiske retningslinjer for å styrke boligforsyningen 6. Stimuleringstilskudd til kommunene
Raskere planprosesser for å skaffe flere byggeklare tomter Det er behov for å utvide og presisere virkeområdet til pbl 11-17. Endring og oppheving av kommuneplanens arealdel: mindre endringer endres til å gjelde mindre vesentlige endringer mindre vesentlige endringer må utvides til å gjelde formålsendringer og stedstilpassede byggeprosjekter Gi kommunene lov til å føre en liberal dispensasjonspraksis i byggesaker der prosjektet har boligformål, er i samsvar med overordnet arealpolitikk og er uten vesentlige interessekonflikter med naboskapet. Begrense fylkesmannens og andre statlige instansers innsigelsesmyndighet overfor vedtatte planer for økt boligbygging, når disse er vedtatt etter brede demokratiske prosesser og forankret i planog bygningsloven
Forskriftsendringer Kravet til tilgjengelighet i TEK10 må differensieres og lempes på, særlig for de små boligene TEK 10 (med unntak av energikravene) bør settes ut av kraft for f.eks. fire år. En bør gå tilbake til regelverket i TEK 07 (tilpasset energikrav i TEK 10 En ytterligere innskjerping av energikravene for boligbygg bør avventes. Det er viktig å høste praktiske erfaringer med energikravene i TEK 10 før en gjør nye endringer. Teknisk regelverk knyttet til bl.a. brann og el-sikkerhet må forenkles og tydeliggjøres. Målet er å ivareta sikkerheten uten unødvendige hindringer og kostnader for boligbyggingen Nye regler om 3.parts kontroll i byggeprosesser bør suspenderes. Det bør utredes alternative kontrollmuligheter for å sikre kvalitet på byggingen.
Takk for oppmerksomheten.