Arkiv: 7/493 Arkivsaksnr: 2018/1629-12 Saksbehandler: Øystein Willersrud Saksframlegg Saknummer Utvalg Formannskapet Møtedato Behandling av dispensasjon etter plan- og bygningsloven for oppføring av fritidsbolig på gnr 7 bnr 493 Vedlegg til saken: 1 Søknad om dispensasjon mottatt 7.8.2018 2 Uttalelse til søknad om tillatelse til å oppføre fritidshytte på gnr 7 bnr 493 i Trollholmsund Sakens bakgrunn Grunneier Anne Karin Olli søker om dispensasjon fra LNF-formålet i kommuneplanens arealdel og byggeforbudet i strandsonen etter plan- og bygningsloven (pbl.) 1-8 for oppføring av fritidsbolig på eiendom gnr 7 bnr 493. Det ble den 24.9.2010 gitt dispensasjon for fradeling av en tomt for fritidsbolig fra gnr 7 bnr 199 som fikk gnr 7 bnr 484. Det ble gitt byggetillatelse for fritidsbolig på denne eiendommen den 12.12.2014. I 2013 ble det gitt dispensasjon for fradeling av enda en fritidsboligtomt fra gnr 7 bnr 199. Foreliggende søknad omhandler denne tomten. Det ble søkt om byggetillatelse for fritidsbolig på gnr 7 bnr 493 i august 2018. Et vedtak om dispensasjon faller bort hvis tiltaket ikke er gjennomført innen 3 år etter vedtaksdato etter pbl. 21-9 første ledd. Grunneier fikk tilbakemelding om dette og har derfor søkt om ny dispensasjon. Rådmannen påpeker med bakgrunn i dette at kommunen la til grunn feil lovanvendelse ved innvilgelse av byggetillatelsen på gnr 7 bnr 484 som ble gitt 12.12.2014. Dispensasjonsvedtaket hadde i realiteten falt bort den 24.9.2013, jf pbl. 21-9 første ledd. Rådmannen ønsker med dette å understreke at administrasjonen ikke kommer til å legge seg på en praksis der feil lovanvendelse i tidligere saker legger føringer for lovanvendelse i senere saker. Kommunen må på bakgrunn av dette gjøre en ny vurdering av saken etter pbl. 19-2.
Lokalisering av omsøkt tiltak Figur 1 Lokalisering av tiltak markert med rød pil Figur 2 Aktuell eiendom
Figur 3 Situasjonsplan fra søknad Beskrivelse av tiltak Oppføring av fritidsbolig i 1 etasje med et bebygget areal på 147 m 2 (basert på situasjonsplan over) og et bruksareal på 65 m 2. Fritidsboligen skal tilkobles privat vannforsyning og avløpsanlegg. Søker opplyser i søknaden at utslippstillatelse er gitt. Kommunen finner ikke utslippstillatelse for fritidsboligen i sine arkiv. Det må derfor eventuelt stilles vilkår om at dette må avklares før byggetillatelse. Gjeldende bestemmelser og relevante retningslinjer Tiltaket er plassert på areal avsatt til Landbruk, natur og friluftsliv (LNF) i kommuneplanens arealdel. Iht. bestemmelsene til kommuneplanen er det ikke tillatt med ny fritidsbebyggelse i dette området. Tiltaket ligger plassert 10-12 meter fra strandlinjen. Innenfor 100 meter fra strandlinjen gjelder et generelt byggeforbud etter 1-8 i Plan- og bygningsloven. Lovlig adkomst til fritidsboligen er ikke dokumentert i søknaden. Det må stilles vilkår om at dette framlegges før byggesøknad kan behandles. Adkomstretten skal være evigvarende og gjelde uavhengig av hjemmelshaver til eiendommen. Søkers begrunnelse for dispensasjon «Da tomten ble tildelt fulgte det med dispensasjon til å bygge i LNF området og nærmere sjøen enn 100 byggegrense. Av ulike årsaker ble det ikke byggestart før dispensasjonen gikk ut. Begrunnelsen var at undertegnede har tilknytning til gården, og tomtens formål var til fritidseiendom. Tomtens beliggenhet er slik at bygningen nødvendigvis må plasseres nærmere sjøen enn 100 meter. I tillegg
ligger det to andre hytter der som har fått dispensasjon fra 100- meters beltet mot sjø. Den siste er oppført i 2017.» Nabovarsel Tiltaket er nabovarslet og det er ikke kommet inn merknader til tiltaket. Høring Søknaden er sendt på høring til Fylkesmannen i Finnmark, Finnmark fylkeskommune, Sametinget og Skaiddeduottar siida. Det er kommet inn høringsuttalelse fra Fylkesmannen, Finnmark fylkeskommune og Sametinget. Sametinget og Finnmark fylkeskommune har ingen kulturminnefaglige merknader, men minner om aktsomhetsplikten etter kulturminneloven. Finnmark fylkeskommune anbefaler å ikke innvilge søknaden med bakgrunn i at det ikke er dokumentert gode nok grunner for at en bør gi dispensasjon. Finnmark fylkeskommune advarer mot presedensvirkninger av et positivt vedtak. Fylkesmannen i Finnmark går imot at søknaden innvilges. Dette begrunnes i at det ikke knytter seg samfunnsmessige interesser til saken, at tiltaket vil føre til økt privatisering av strandsonen og at nye fysiske inngrep vil forringe naturkvalitetene i området. Strandområdene er viktige for friluftsliv og Trollholmsund er et populært frilufts- og utfartsområde hele året. Fylkesmannen opplyser om at tiltaket er lokalisert i område med dolomittberg som gir grunnlag for en artsrik og særpreget flora med forekomst av mange sjeldne og kravfulle arter. Verdiene er knyttet til rike strandberg, rasmarker, engsamfunn og fuktsig. Den avgrensede lokaliteten utgjør en viktig del av dette storområdet. Fylkesmannen gikk også imot at det ble fradelt hyttetomter fra gnr 7 bnr 199 i 2013. Ved en inkurie ble dispensasjonsvedtak for deling av eiendommen datert 20.6.2013 ikke påklaget. Uttalelsen fra Fylkesmannen i Finnmark er vedlagt dette vedtaket. Vurdering Plan- og bygningsloven 19-2 stiller opp to vilkår som begge må oppfylles for at dispensasjon skal kunne gis: 1. Hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra eller hensynene i lovens formålsbestemmelse kan ikke vesentlig tilsidesettes. 2. Fordelene ved å gi dispensasjon må være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det skal legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, jordvern, sikkerhet og tilgjengelighet. Statlige og regionale rammer og mål skal tillegges særlig vekt. Kommunen bør heller ikke dispensere dersom en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt om dispensasjonssøknaden. Dersom begge vilkårene oppfylles, må kommunen gjøre en skjønnsmessig og planfaglig vurdering av om dispensasjon bør innvilges. Vurdering av om hensynene bak bestemmelsene det dispenseres fra blir vesentlig tilsidesatt
Det søkes om dispensasjon fra følgende bestemmelser: - Arealformålet LNF med tilhørende bestemmelse om at ny bebyggelse ikke er tillatt - Byggeforbudet i strandsonen etter pbl. 1-8. Hensynet bak bestemmelsene om byggeforbud i LNF-området er å sikre og legge til rette for landbruk-, natur-, friluft- og reindriftsinteresser. Hensynet bak byggeforbudet i 100-metersbeltet er å sikre natur- og kulturmiljø, friluftsliv, landskap og andre allmenne interesser. Hensynene bak bestemmelsene vil vurderes samlet under. Landbruk: området er i bruk som beiteareal for sau. Tiltaket er i tidligere sak tillatt omdisponert etter jordloven. I saksforberedelsen til jordlovsbehandlingen innstilte jordbruksmyndigheten på avslag med bakgrunn i at tiltaket kunne ha vesentlige negative drifts- og/eller miljømessige konsekvenser for produksjonsendringen basert på utmark i området og driften på omsøkte landbrukseiendom. Rådmannen vedtok allikevel at området skulle omdisponeres med begrunnelse i at det allerede ligger en hytte i det samme området og at en annen var under oppføring. Tillatelsen var også begrunnet med at tiltaket ikke ville være i konflikt med beiteområder eller gårdsdrift i tilstøtende område. Natur: Kunnskapsgrunnlaget er basert på data fra Naturbase. Tiltaket er lokalisert innenfor naturtypen Rikt strandberg og lokaliteten har etter kartlegging av biologisk mangfold fått verdien svært viktig (kilde: Gaarder, G. et al. / tittel: Biologisk mangfold i Porsanger kommune. Miljøfaglig utredning rapport 2011). Fylkesmannen i Finnmark uttaler at den avgrensede lokaliteten utgjør en viktig del av et større område som er preget av dolomittberg og rike plantesamfunn. Naturverdiene er avhengig av et fortsatt ganske høyt og samtidig variert beitetrykk (Gaarder et al. 2011). Tiltaket vil i seg selv ikke legge beslag på stort areal. Det vurderes at tiltaket med dette ikke vil medføre risiko for vesentlig skade på naturmangfoldet, jf. nml 9. Tiltaket vil likevel være en videreføring av en bit-for-bit-nedbygging av strandsonen, noe som på sikt vil være uheldig for naturverdiene i området som resultat av redusert beitetrykk og oppsplitting av habitat.
Figur 4: avgrensning av naturtypelokalitet Trollholmen (kilde: naturbase faktaark) Friluftsliv, allmenne interesser og landskap: Området ved Trollholmsund er et viktig friluftslivsområde for allmennheten, og området benyttes store deler av året. Stien som fører ut til «trollene» ved Trollholmsund passerer om lag 30 meter nord-vest for planlagt hytte. Strandsonen ved Trollholmsund er også mye benyttet av allmennheten. Oppføring av ny hytte i området vil kunne ha direkte og indirekte privatiserende effekter, noe som kan virke fortrengende på allmennhetens ferdsel og bruk av området. Kommunen bør ikke gi dispensasjon i strid med negativ uttalelse fra statlig myndighet (pbl. 19-2, 4. ledd). I forarbeidene er det uttalt at «negativ uttalelse» i denne sammenhengen betyr at myndigheten gir klart uttrykk for at den motsetter seg dispensasjon, at det henvises til det mandatet myndigheten er gitt, de statlige føringene som myndigheten er ansvarlig for å følge opp og hvordan forhold i søknaden strider mot statlige føringer. Fylkesmannen i Finnmark har i sin høringsuttalelse gått klart imot at søknaden innvilges. Fylkesmannen uttaler videre at delingssaken fra 2013 ved en inkurie ikke ble påklaget. Tiltaket er også vurdert opp mot statlige planretningslinjer for differensiert forvaltning av strandsonen som åpner opp for en mer lempelig praksis av 1-8 i områder av landet med lavt utbyggingspress. Det er ikke funnet grunnlag i retningslinjene for at det kan dispenseres fra 1-8. Bakgrunnen for dette er at allmennhetens interesser vil kunne påvirkes i negativ retning, jf. redegjørelse over. Under henvisning til redegjørelsen over og i lys av negativ uttalelse fra Fylkesmannen i Finnmark vurderes det samlet at hensynene bak LNF-formålet i kommuneplanens arealdel og byggeforbudet i strandsonen etter pbl. 1-8 vesentlig tilsidesettes. Vurdering av om fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene etter en samlet vurdering
Da første vilkår i pbl 19-2 ikke er oppfylt er det ikke behov for å videre vurdere om fordelene er klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Vurdering av usaklig forskjellsbehandling og likhetsprinsippet Usaklig forskjellsbehandling er et ulovfestet saksbehandlingsprinsipp i forvaltningsretteten som legger begrensninger på forvaltningens skjønnsutøvelse. Usaklig forskjellsbehandling kan ikke påberopes om forvaltningens lovanvendelse. Sivilombudsmannen uttalte til en konkret sak 30.11.2017 (2017/1231) at vurderingen om vilkårene i pbl. 19-2 er oppfylt er lovanvendelse som domstolene kan overprøve og at «[D]ette gjelder både vilkåret i første punktum om at hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra ikke settes vesentlig til side, og kravet om at fordelene ved en dispensasjon må være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering, jf. annet punktum. En anførsel om usaklig forskjellsbehandling vil derfor ikke ha relevans i vurderingen av om vilkårene i annet ledd er til stede.» Rådmannen påpeker at vurderingene som er gjort i denne saken er lovanvendelse. Dersom vilkårene i 19-2 er oppfylt, inntrer kommunens kan-skjønn i vurderingen av om dispensasjonen skal gis. Rådmannens innstilling Med hjemmel i plan- og bygningsloven 19-2 avslås søknad om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel og plan- og bygningsloven 1-8 for oppføring av fritidsbolig på med gnr 10 bnr 48 iht. søknad mottatt 29.3.2018. Begrunnelse: Hensynene bak bestemmelsene det dispenseres fra blir vesentlig tilsidesatt. Det er lagt vekt på negativ uttalelse fra berørt fagmyndighet.