SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Frode Brokhaug Arkiv: L12 Arkivsaksnr.: 18/4277 SAKEN AVGJØRES AV: TEKNISK HOVEDUTVALG FORSLAG TIL REGULERINGSPLAN FOR FURUMO HAGEBY 1. GANGS BEHANDLING Rådmannens innstilling Med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-10, 12-11 vedtar Teknisk Hovedutvalg at forslag til plankart for Furumo Hageby datert 19.04.2019 med tilhørende planbestemmelser, legges ut til høring og offentlig ettersyn med følgende justeringer: Antall avkjørsler i plankartet for BFS4 & BFS5 halveres til tre og to. Avsnittet i 3.6 i bestemmelsene tas ut der det står: Boenheter med bruksareal på mindre enn 90 m 2 : 1. Det skal etableres minimum 2 oppstillingsplasser for sykkel per boenhet. Det skal tilrettelegges for ladepunkt el-sykkel. Krav om ladepunkt for el bil og sykkel føres som retningslinjer og ikke som planbestemmelser. Siste setning i planbestemmelse 3.9 endres til: Det skal være energifleksible varmeløsninger i henhold til gjeldende teknisk forskrift. Tillatt utnyttelsesgrad i 4.1 som omhandler BFS1-2 justeres opp fra 27 % til 30 % BYA. Følgende setning tas ut av 4.4 der det står: Kommunen overtar ansvar for ettersyn og vedlikehold av lekeplassene etter ferdigstillelse. Eierskap for BLK2 endres fra o_ til f_ i plankartet og for BLK1-2 i 4.4 i planbestemmelsene. Det tilføyes rekkefølgekrav i 8.1 om at Lyngveien skal være opparbeidet i henhold til kommunal veinorm A1 før felt BFS4-5 tas i bruk. Ny ordlyd i 3.7 endres til: Før det gis rammetillatelse skal en helhetlig plan for vann, avløp og overvannshåndtering være godkjent av Modum kommune. Begrunnelse for vedtaket er at planforslaget legger til rette for en helhetlig utbygging av et boligfelt med god kvalitet i forhold til beliggenhet og uteareal. Uttalelse til planforslaget kan gis etter plan- og bygningslovens 12-9 og 12-10. Fristen for uttalelser er seks uker fra kunngjøring av høring og offentlig ettersyn.
Vedlegg Plankart Mottatt forslag til planbestemmelser Justerte planbestemmelser i tråd med innstillingen Planbeskrivelse Uttalelser fra varsel om oppstart med kommentar Illustrasjonsplan Kortversjon Stener Sørensen AS har utarbeidet forslag til reguleringsplan for et boligområde ved Furumo i Geithus. Planforslaget omfatter et boligområde på ca 34 daa med 5 felt som kan bebygges med flere boenheter. Rådmannen vurderer planforslaget som godt utredet og anbefaler at det legges ut til høring og offentlig ettersyn med enkelte justeringer. Bakgrunn Det aktuelle området nord på Furumo har vært regulert siden 1983, og har i hovedsak ligget som framtidig utbyggingsområde i forrige kommuneplan hvorav deler er avsatt som friområde/ grønnstruktur. Gjennom rullering av kommuneplan er arealformålene videreført, mens kommuneplanen legger opp til at fastsetting av arealer for bolig og grønnstruktur/ lekeplass bestemmes gjennom detaljregulering. Gjennom tidligere rulleringer av kommuneplanens arealdel er det foretatt nødvendige utredninger slik at denne reguleringen ikke krever planprogram med konsekvensutredning. VARP Eiendom AS kjøpte området i 2018 og har siden fått tillatelse til å oppføre tre tomannsboliger i tråd med gjeldende reguleringsplan for Furumo. VARP ønsker nå å videreføre utbyggingen utover formålsinndelingen som er satt i gjeldende regulering. Dette medfører at plankravet inntreffer før videre utbygging kan tillates. Saksopplysninger Planområdet Planområdet ligger sentralt i Geithus, nord for Furumo svømmehall. Området er omkranset av boligbebyggelse langs den østlige delen av planområdet, mens riksvei 35 følger den vestre avgrensingen av planområdet. De ubebygde arealene følger i stor grad eiendomsgrensene til gbnr 88/494. eiendommen. Området er blitt gradvis blitt ryddet for skog i nyere tid. Planstatus Planområdet er regulert til boligformål og friområde i reguleringsplan for Furumo. Tilsvarende arealformål gjenspeiles i kommuneplanens arealdel.
Illustrasjon nr. 1: planområdet / ortofoto Illustrasjon nr. 2: Gjeldende reguleringsplan Planforslaget Planforslaget består i å legge til rette for bygging av frittliggende småhusbebyggelse i området med tilgang til lekeplass og friområde, samt oppgradering av Lyngveien. Navnet «Furumo Hageby» benyttes for markedsføring av utbyggingsprosjektet, men navneforslaget er ikke behandlet i navnekomiteen. Arealformål, utnyttelse og byggehøyder: Området foreslås i hovedsak regulert til boligbebyggelse med tilhørende veiformål. I midten av planområdet er det avsatt areal til lekeplass i tillegg til et areal sørvest mot Furumoveien. I planbestemmelsenes 4.2 & 4.3 foreslås det en BYA på maksimalt 30 % for felt BFS 3-5. Biloppstillingsplasser er inkludert i utnyttelsesgraden i henhold til generelle måleregler. For BFS 1-2 foreslås det en utnyttelsesgrad på 27 %, og for eksisterende bebygde arealer er tillatt utnyttelsesgrad satt til 25 %, i tråd med kommuneplanens bestemmelser. I forslag til planbestemmelser 4.1 & 4.2 tillates det maksimal møne- og gesimshøyde på 8 meter. Underetasje tillates for å redusere behov for terrenginngrep. Sammensetning av bebyggelse: Plankartet skiller mellom områder der det åpnes for småhusbebyggelse i form av eneboliger og tomannsboliger. De ulike boligfeltene er definerte med tilhørende bestemmelser, og er vist i plankartet. Tre eksisterende boliger er vist i plankartet som felt BFS6 og BFS7. Parkering og atkomst:
Planforslaget stiller krav til 2 biloppstillingsplasser pr. bolig for enheter under 120 m 2, mens for større boliger stilles det krav om 3 biloppstillingsplasser. For enheter under 90 m 2 krever foreslåtte planbestemmelser kun 1 biloppstilling. Det stilles krav om oppstillingsplasser for sykkel per boenhet, gradert etter boligstørrelse. Planforslaget legger opp til adkomst fra Furumoveien og Lyngveien. Adkomst fra Furumobakken videreføres for eksisterende enebolig og tomannsboligene under oppføring. Eksisterende avkjøring fra Furumobakken mot Furumoveien stenges, da denne anses som trafikkfarlig. Varsel om oppstart og medvirkning: Oppstart av reguleringsarbeid ble varslet i Bygdeposten den 25.09.2018 og ved brev til naboer og andre berørte. Tiltakshaver mottok 3 merknader til planarbeidet. Disse omtales i avsnitt for vurdering. Utbyggingsavtale (UBA) Parallelt med videre utarbeidelse av reguleringsplan bør det iverksettes arbeid med utbyggingsavtale for vei og infrastruktur. Utbyggingsavtalen er gjenstand for forhandling mellom kommune og tiltakshaver. Utbyggingsavtalen behandles som egen sak i formannskapet etter at reguleringsplanen er sluttbehandlet. VURDERING Rådmannen vurderer at planforslag er tilfredsstillende utredet. Det vises til tiltakshavers planbeskrivelse (vedlegg 3). Oppfølging av råd i oppstartsmøte I oppstartsmøte ble det gitt følgende krav og føringer for det videre planarbeid: Krav / føring Rådmannens vurdering 1 Det bør utarbeides en overordnet Delvis utført Terrengsnitt er vist for to plan med bindende høydeplassering bygningsrader i planbeskrivelsen. Planbestemmelsene krever tydelig beregning av terreng i de enkelte byggesakene 2 Flest mulig boliger skal ha trinnfri Utført Samtlige boliger plasseres slik at de atkomst har trinnfri atkomst fra minst en side 3 Lyngveien må oppgraderes av Delvis utført Rekkefølgekrav foreslås lagt inn utbygger i planbestemmelsene etter rådmannens anbefaling, men forholdet er ikke avklart i forhandling om utbyggingsavtale 4 Byggegrenser og atkomstpiler må inn Utført Atkomstpiler og byggegrenser er blitt i plankartet inntegnet 5 Avkjøringer mot Furumoveien bør Utført Sidestilte boligtomter deler felles samkjøres avkjøring, mens den sydligste benytter Furumobakken 6 Lyngveien prosjekteres som veiklasse Utført Veibredde i plankartet er på 5.0 meter
A1 7 Parkeringskrav vises i planbestemmelsene 8 Trafikkutredning og avstand til kollektiv nevnes i planbeskrivelsen 7 Behov for ny trafo må vises i plankartet (4.5 meter veibane + 2 x.025 m skulder) Utført Det foreligger spesifikke bestemmelser om krav til parkering Delvis utført Trafikkutredning foreligger i planbeskrivelsen, men forhold til kollektivtransport er ikke benevnt Utført Plassering av ny trafo er vist i plankartet Etter rådmannens vurdering er de fleste av disse føringene ivaretatt og innarbeidet i planforslaget. Oppfølging av merknader til varsel om oppstart På side 31 i planbeskrivelsen gjengis hovedtrekkene i innkomne merknader og tiltakshavers vurdering av disse. Disse er også lagt ved som vedlegg 4. Kulturminneregistrering er foretatt uten at det er påvist automatiske fredede kulturminner. Rådmannen vurderer at merknadene fra Statens Vegvesen, Buskerud Fylkeskommune og Fylkesmannen i Buskerud er tatt til etterretning, og godt innarbeidet i planforslaget. Planforslagets samsvar /samordning med tilstøtende arealplaner Planforslaget erstatter deler av gjeldende reguleringsplan for Furumo. Arealformål og utnyttelsesgrad foreslås endret i forhold til gjeldende plan, og foreslåtte planbestemmelser medfører oppdaterte krav ovenfor byggverk. En passasje mellom Lyngveien og Furumoveien som vist i gjeldende reguleringsplan for Furumo foreslås avstengt, men i planforslaget er denne erstattet med turdrag som sikrer gangatkomst. Planforslaget viser også et turdrag mellom bygningsrekkene. For øvrig samsvarer planforslaget med tilstøtende reguleringsplan for RV 35 Åmot- Vikersund, Midtdeler, og rådmannen ser ingen grunn til å foreta ytterlig tilpasninger. Særlige vektlagte forhold Følgende forhold er tillagt særlig stor betydning i denne detaljreguleringen; - Legge til rette for boligbebyggelse frittliggende småhusbebyggelse, turdrag og lekeplasser med tilhørende anlegg. Disse forholdene er nedfelt i planbestemmelsenes 1 Planens hensikt. Naturmangfoldloven 8-12 Det er foretatt undersøkelser av naturdatabaser og andre kunnskapskilder og forslagstiller har på side 28 i planbeskrivelsen konkludert med at planen ikke legger opp til negative konsekvenser for naturmangfoldet. Rådmannen deler samme oppfatning. Mulig konsekvens for kommunen
Planforslaget i seg selv vil ikke medføre negativ økonomisk konsekvens for kommunen, men kan generere økte inntekter i form av gebyr for kommunale tjenester, men også driftskostnader for vei og infrastruktur. Gjennomføring av planforslaget utløser behov for grunnerverv av mindre arealer ved eiendommene Furumobakken 9, og Lyngveien 21 & 23. Dette er som hovedregel utbyggers ansvar, jf. pbl 18-1. Lyngveien står fortsatt i privat eie, men tiltakshaver opplyser at veien er tidligere blitt innløst av Modum kommune og at eierskapet ikke er blitt overført. Kommunal overtakelse av vei og infrastruktur avklares gjennom egen utbyggingsavtale. Justering av plankart og planbestemmelser Etter gjennomgang av mottatt planforslag ønsker rådmannen at det foretas noen justeringer før planen legges ut til offentlig ettersyn. Foreslått plankart viser hele 14 avkjørsler langs den vestlige siden av Lyngveien. Antallet kan med fordel reduseres for å bedre forhold ved drenering av veibane, da antall stikkrenner reduseres. Færre avkjørsler vil også ha positiv virkning for vedlikeholdsoppgaver slik som snøbrøyting. Eget punkt som reduserer krav om biloppstillingsplasser til 1, for boliger under 90 m 2 anbefales tatt ut, da planen ikke bør oppfordre til mindre boenheter ved å gi et slikt unntak. En slik planbestemmelse er mer aktuell for sentrumsområder. Foreslåtte planbestemmelser med krav om ladepunkt for el biler og el sykler viser en positiv intensjon, men bestemmelsene er meget detaljert for et planarbeid som først og fremst skal fastsette arealbruk. Planbestemmelsene foreslås tatt ut, men gjengis som retningslinjer i samme dokument. I planbestemmelsene som omhandler energi står det at: Det skal være energifleksible varmeløsninger og det skal legges til rette for vannbåren varme. Da planområdet ikke ligger i nærheten av fjernvarmeanlegg, bør denne bestemmelsen være mer åpen for ulike tekniske løsninger. Teknisk forskrift angir nærmere krav til energi og oppvarming, som håndteres gjennom byggesakene. Rådmannens anbefaling om at utnyttelsesgraden på felt BFS 1-2 oppjusteres til 30 % BYA følger dette av at den samme utnyttelsesgraden har blitt praktisert i andre planer med gode resultater. En utnyttelse på 27 % BYA følger praksis for hvilke dispensasjoner som kan gis ved delegasjon i uregulerte boligområder. Da denne planen har avsatte arealer for friområder/ lekeplasser, anses forholdet som tilnærmet likestilt ovenfor øvrige uregulerte boligområder. Bestemmelsen som omhandler kommunal ansvar for vedlikehold av lekeplasser bør tas ut da det ikke foreligger øremerkede ressurser for at kommunen skal ha
denne oppgaven. Eiere av private lekeplasser har likevel mulighet til å søke offentlig tilskudd til drift og vedlikehold. Samtidig bør arealene opprettes som realsameie mellom beboere innenfor planområdet i tråd med foreslått arealformål, da plankartet gjengir lekeareal BLK1 som felleseie. Eget rekkefølgekrav for sistnevnte anses ikke å være nødvendig. Benevnt eierskap for BLK2 i plankartet og planbestemmelsen bør endres fra o_ (offentlig) til f_(felleseie) med bakgrunn i overnevnte kulepunkt. Det samme vil gjelde for BLK1-2 i planbestemmelsene. Oppgradering av Lyngveien må stå som et rekkefølgekrav for å sikre at tiltaket blir gjennomført i forbindelse med planlagt utbygging. Plankartet legger opp til kommunal overtakelse, og det er ikke avsatt midler for at Modum kommune kan påta seg dette anleggsarbeidet. I mottatt forslag til planbestemmelser står det i 3.7 at: Før det gis rammetillatelse skal en helhetlig plan for overvannshåndtering være godkjent av Modum kommune. Det er allerede bygd vann og avløpsanlegg i forbindelse med tomannsboligene under oppføring, men når det gjelder videre helhetlig utbygging av infrastruktur bør også vann og avløp inngå i planleggingen. Konklusjon Rådmannen vurderer planforslaget å være tilstrekkelig utredet. Planforslaget for Furumo Hageby vurderes å være i tråd med kommuneplanens arealdel samt krav og føringer fastsatt i oppstartsmøtet og rådmannens anbefalinger. Rådmannen og forslagstiller er omforent om justeringene, men bestemmelser og plankart er ikke blitt revidert innen skrivefrist, grunnet ferieavvikling. Rådmannen anbefaler derfor at planforslaget sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn men med enkelte justeringer. Rådmannen fremmer følgende innstilling. Med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-10, 12-11 vedtar Teknisk Hovedutvalg at forslag til plankart for Furumo Hageby datert 19.04.2019 med tilhørende planbestemmelser legges ut til høring og offentlig ettersyn med følgende justeringer: Antall avkjørsler i plankartet for BFS4 & BFS5 halveres til tre og to. Avsnittet i 3.6 i bestemmelsene tas ut der det står: Boenheter med bruksareal på mindre enn 90 m 2 : 1. Det skal etableres minimum 2 oppstillingsplasser for sykkel per boenhet. Det skal tilrettelegges for ladepunkt el-sykkel. Krav om ladepunkt for el bil og sykkel føres som retningslinjer og ikke som planbestemmelser. Siste setning i planbestemmelse 3.9 endres til: Det skal være energifleksible varmeløsninger i henhold til gjeldende teknisk forskrift. Tillatt utnyttelsesgrad i 4.1 som omhandler BFS1-2 justeres opp fra 27 % til 30 % BYA
Følgende setning tas ut av 4.4 der det står: Kommunen overtar ansvar for ettersyn og vedlikehold av lekeplassene etter ferdigstillelse. Eierskap for BLK2 endres fra o_ til f_ i plankartet og for BLK1-2 i 4.4 i planbestemmelsene Det tilføyes rekkefølgekrav i 8.1 om at Lyngveien skal være opparbeidet i henhold til kommunal veinorm A1 før felt BFS4-5 tas i bruk. Ny ordlyd i 3.7 endres til: Før det gis rammetillatelse skal en helhetlig plan for vann, avløp og overvannshåndtering være godkjent av Modum kommune. Begrunnelse for vedtaket er at planforslaget legger til rette for en helhetlig utbygging av et boligfelt med god kvalitet i forhold til beliggenhet og uteareal. Uttalelse til planforslaget kan gis etter plan- og bygningslovens 12-9 og 12-10. Fristen for uttalelser er seks uker fra kunngjøring av høring og offentlig ettersyn.